# オープニング おはようございます。アラフォーの財布と心と体を健康にして、時間と場所に自由な人を増やしたい県です。 僕は19年間公務員生活をしていましたが、家計管理とインデックスとして41歳でサイドファイヤーを達成、 42歳でオランダのデンハーグに家族で移住しました。現在はライフデザイナー、ファイナンシャルプランナーとして活動をしています。 皆さんが自分の人生を楽しむための財布と心と体を健康にする情報を発信します。 今日は火曜日なのでお金の話ということで、住宅ローンについて話していきたいなと思っています。 最近金利が上がってきましたよね。住宅ローンの金利って半年に1回見直されて、 今住宅ローンを借りている方なんかは半年に1回銀行から通知が来てるんじゃないかなと思うんですけども、 皆さんしっかり確認されていますか? 確認された方の中には金利が上がったのに返済金額が変わっていなくて、あれ?って思っている人も中にいるんじゃないかなというふうに思います。 この仕組みが油断していると最後の最後で結構痛い目見るので、 今日はこの住宅ローンの仕組みとその対策について簡単に話していきたいなというふうに思います。 # ほったらかしは痛い目見ます！ はい、というわけで今日は住宅ローン、油断していると結構痛い目見えるので気を付けてくださいねっていう話をしていきたいなというふうに思います。 ちょっとオープニングでも話させていただいた通り、最近ようやく金利が上がってきて、 預金とかに対してはいいと思うんですよね、お金が増えるので。 でも一方で金利が上がってくると借金の金利も上がってくるんですね。 多くの方が抱えている借金の一つに住宅ローンがあるんじゃないかなというふうに思います。 この住宅ローンの金利っていうのは半年に1回見直されるんですけども、 中には金利が上がっているにも関わらず、毎月の返済金額が変わっていなくて不思議に思っている方もいらっしゃるんじゃないかなというふうに思います。 これには住宅ローン特有の仕組みがありまして、 これを上がらなくて助かったなんて油断していると、最後の最後ですごい痛い失平返しになってしまうので、 しっかりとこの住宅ローンの仕組みについて理解しておく必要があるなと思いましたので、 今日そのことについて話していきたいなというふうに思っています。 返答金利で借りている人は半年に1回銀行の方から金利ですとか返済予定表みたいな形で通知が来ているかと思いますが、 それしっかり皆さん確認されていますでしょうか。 確認していると金利が最近ほとんどの銀行でちょっとだけ上がっているんじゃないかなというふうに思います。 0.何パーセントが上がっているんじゃないかなというふうに思います。 なんですけども、金利上がったなぁなんて思っていても、よくよく返済額を見てみると変わってないっていうことがあるんじゃないかなというふうに思います。 これは適用している銀行と適用していない銀行があるので、みんながみんな変わらないわけではないですね。 変わっている方もいらっしゃるかと思いますが、変わっていない方の方が特に今回は注意してくださいねという話なんです。 これどうして変わらないかっていうと、住宅ローンの返済にはですね、5年ルールと呼ばれるものと125%ルールというものがあるんですね。 このルール自体が悪くないというか、毎月の家計で見ると悪くないんですけども、油断していると結構危ないよっていう話なので、 ちょっと簡単にこの5年ルールと125%ルールに説明して、なんで危ないのかっていうのを最後に話します。 そしてどうしたらいいのかっていうのも話しますね。 まずこの5年ルールって何かっていうと、毎月の返済額が5年間は変わらないよというルールなんです。 ただし、返済額は変わらなくても金利が変わると内訳は変わっていくんですね。 金利が上がったときは返済額に占める利息の割合が大きくなって、元本返済の割合が小さくなるというような仕組みになっています。 なので、毎月の返済額は変わっていないんだけども、利息が大きくなってしまって元本が小さくなっているので、 その元本が小さくなった部分はどんどん返済が後ろ倒し、後回しになっていくというような仕組みになっています。 もう一方の125%ルールなんですけども、これは何かというと、この5%ルールによって5年経過すると返済額の見直しが行われるわけですね。 この返済額の見直しが行われる場合にも、前の返済額の125%以上になっちゃいけないよというような仕組みなんです。 要は25%以上はアップしない仕組みになっているんですね。 なので、毎月の支出が上昇するのが抑えられる仕組みというのがこのように出来上がっているんですね。 そんなに金利が上がっちゃったといって、この5年ルールや125%ルールが適用されて住宅ローンを借りている方というのは、 毎月の返済はそんなにすぐに変わってこないんですよ。 だから、よかった急に金利が増えたところで家計のダメージが少ないなと思っている方も多いんじゃないかなというふうに思います。 なので、毎月の家計管理という点で見ると、この5年ルールや125%ルールというものは悪くないというか、安定した家計運営のためには良い制度なんですね。 一概に悪いものではないんです。 ただし、よく考えてみていただきたいんですけれども、先ほどその5年ルールのところで返済額が変わらなくても内訳が変わると。 返済する金利が大きくなって、元本の返済が後回しになりますよという話をしました。 では、この5年ルールと125%ルールが続いていくとどうなるかというと、どんどん元本の返済が後回しになっちゃうということなんですよね。 つまり、当初予定していたローン返済よりかも返済に時間がかかるようになってしまうということなんです。 しかしながら、皆さんの手元にも35年ローンを40年にしますとか、というようなローン契約の変更というのが来たわけではないと思うんですね。 基本的には35年、36年が最長なので、そこまでそれ以上は長くできないので、36年とか35年とかで借りている方っていうのは、そもそもそれ以上の長くすることができないということで、変更しようもないということなんです。 となると、この後回しにされた返済ってどうなるのっていう話なんですけども、どうやってこの長尻を合わせるのかというと、一般的なケースでは返済の最終回で一括返済というケースが多いんですね。 え?ってちょっと思いますよね。だから今まで返済額があまりか上がってこなかったんだけども、最終回にこの返済の付けが回ってきますよという恐れがあるのが、この5年ルール125%ルールなんですね。 ざっくりとしたシミュレーションをしてみたいと思います。 例えば、今年4000万円住宅ローンを借りて、35年ローンで返す契約をしましたと。借りた当初の金利は0.5%で借りたとします。 この後、3年ごとに0.3%金利が上昇していくよというような状況でシミュレーションをしてみたいなというふうに思います。 このシミュレーションでいくと、当初0.5%で借りていた住宅ローン金利は、35年目とか最終の年になってくると、住宅ローン金利3.5%になっています。 今考えると3.5%って高いなと思うかもしれませんが、結構ヨーロッパの方でも今3.5%、今3.5%まではまだ上がってないかな。 銀行によってはあるかもしれませんね。だいたい3%弱ぐらいになっていたりですとか、バブルの時の日本の住宅ローンの金利ってだいたいこんなもんだったんですよね。 3.5%とか。アパートローンとかだと4.6%とか。もう今じゃ信じられないくらい高かったんで、3.5%ぐらいに35年後になるっていうのは考えられない数字じゃないかなというふうに思います。 あくまでも将来のことなのでわかんないんですけども、だいたいこんなイメージだということを持ってください。これに5年ルールと125%ルールを適用させて返済していくとどうなるかというと、 5年に1回、だいたい返済額が1万ちょっと上がっていくだけなんですよ。だから5年に1回の1万ぐらいの上げだったら、そんなに家計の上げ幅としては大きくないですよね。 5年に1回上がっていって最終はだいたい16万円ぐらいの返済になります。これ当初は10万円ぐらい、10万4千円ぐらいの返済額だったものが金利が上がっていくことによって、 最終的に返していかなきゃいけない毎月の返済額がだいたい16万円弱ぐらいになっていくような計算になるんですね。 ただ、この時にも金利5年ルール、125%ルールで返済額が抑えられているものですから、後回しにされたお金がいくらになっているかというと、 最終回で返さなければいけないお金がなんと約916万円にもなるんですね。びっくりしませんか。 毎月毎月払ってきて4千万円の借金返してきたと思っていたにも関わらず、最終回にもう1千万円近く払わなきゃいけないというような事態になってしまうんです。 なので、今上がっていなくても油断するとこういった状況になるので、本当に気をつけていただきたいなと思います。 それを見越して、ちゃんと貯金を作っておいて、最終回で1千万円返すというのもいいですし、途中で繰り上げ返済をしていくと元本が小さくなるので、 最終的にそのような一気に返済するということもなくなります。 なので、毎月の返済額があまり変わらないからと言って油断していると、こういった突然最終的に1千万円返さなければいけないというような事態にも陥りかねないので、 しっかりと住宅ローンを安心せずに、将来的に返済も含めてもう一度金利が上がってくる局面では、しっかりとご自身の住宅ローンの計画を見直すことをお勧めします。 # さいごに はい、というわけで今日は住宅ローンについてお話をさせていただきました。 4,000万円借りて35年かけて返したつもりが、 35年目にもう1,000万円払ってください、みたいなこと言われたらめっちゃびっくりしませんか。 結構衝撃だと思うんですよね。 っていうぐらい、住宅ローンの返済というのは、毎月返していればいいというわけでもないので、 必ず定期的に見直して、しっかりと送り上げ返済するのか、 それとも自分で資産形成しておいて、最終的に1,000万円返すのか、みたいなところ。 1,000万円はあくまでもシミュレーションですけどね、そうはならないかもしれませんが、 しっかりと見ておく、計画する、見直すことが大切なので、 毎月返しているからって安心しないでください。 しっかりと、長期的な借金ですから、その分しっかりと計画しておくことが大切なので、ここを気を付けてくださいね。 本当に後から痛い目を見て、びっくりしないようにしてほしいなというふうに思います。 というわけで、今日も最後までお聞きいただきありがとうございます。 ぜひ今日の話、役に立ったなとか、面白かったなと思っていただいたら、いいねやフォローもお願いいたします。 聞いたようぐらいでいいねしていただけると励みになりますので、ぜひお気軽にいいねしてください。 皆さんのコメント、フォロー、いいねが励みになりますので、ぜひお願いいたします。 何か分からないことがあったらコメントいただければ、コメントバックもさせていただきますので、お気軽にコメントください。 また、概要欄ですとか、プロフィール欄に僕が主催しているコミュニティのオーガニックグロースというもののコミュニティのご紹介ですとか、 家計相談のご案内ですとか、ちょっといろいろ書いてありますので、よかったらご覧ください。 このオーガニックグロースでは、豊かに生きるというのをテーマにして、1年後、小さな夢を叶える。5年後、大きな夢を叶える。10年後、想像を変えるということをミッションに活動をしています。 このコミュニティの中でも、毎月1回、僕と1on1をやって家計の見直しをしたりですとか、将来の目標を作ったりですとか、そんな活動もしておりますので、よかったらそちらもご覧ください。 それでは今日も財布と心と体を健康にして、時間と場所の自由の実現に向けてできることを少しだけ一緒に行動していきましょう。素晴らしい1日をお過ごしください。 それではまた明日の放送でお会いしましょう。それでは。