# オープニング はい、みなさんこんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 今回ですね、Voicyの方、2回目の配信になりますが、 今回のテーマ、不動産業者が教えたがらない、買ってはいけない物件の共通点、マンション編ということでお送りさせていただきます。 不動産会社ですね、やっぱり皆さん不安になられることが多いかと思います。 騙されるんじゃないかとか、買わされるんじゃないかとかですね、 こういったようなことで不安を抱えられる方はいらっしゃるかもしれないんですが、 決してそんなことはないかと思います。 その不動産会社の考え方実態というような部分ですとか、 あとはマンションを買う時の注意点というような部分でのお話をさせていただければなというふうに考えておりますので、 まずはご視聴の方、最後までいただきまして、不安を解消していただければなというところで考えております。 本期不動産の佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本期不動産では配信していないようなリアルな情報の発信も行っていきたいと考えておりますので、 今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 今回のテーマ それでは早速なんですが、不動産業者が教えたがらない、買ってはいけない物件の共通点、マンション編ということでお送りさせていただきます。 まずは不動産業者の姿勢という部分についてのお話をさせていただければと思うんですが、 多くの方はやっぱり勘違いされている部分はあるのかなというふうに私感じております。 というのが、不動産会社というのは大手不動産会社と言われるような会社だったりですとか、 私どもエリアネットのように小さな中小企業と言われるような不動産会社、さまざまいろんな形態があるんですけれども、 一応ですね、資格業になりますから、人を騙してでも不動産売買を成立させるとか、 こういったことというのはそもそも考えにくいかなと。 中には不動産の知識があまりたくさんなくて、この職業に就いてしまっているという方もいらっしゃるかと思いますけれども、 多くの会社の場合は真面目にやっている会社さんが多いとは思います。 ただ、この情報を不動産業者間の中で共有しているのかというと、そうとも言えない部分というのがありまして、 教会みたいなところがありまして、そういったところに加盟をしていると会報が回ってきたりとかしまして、 そこで勉強を行ったりですとか、あとはいろんな法改正が行われる際に、そこで改めて勉強を行って実務の方に生かしていくというようなことで、 それぞれの会社がいろんなことで情報収集を行っております。 ただし、やっぱり日々の業務の中でそこまで時間を使って勉強できるのかというと、そうことも言い切れない部分もありまして、 あとはやっぱり調べきれないといったこともあったりとかしますので、 分かる範囲のことについては基本的にはお伝えさせていただいているんじゃないかなというふうに私は感じております。 なので、どちらかというと、やっぱりこの業者として、まずは情報収集して積極的に勉強して仕事に取り組んでいっている会社なのか、 普段から業務に追われてしまっているような会社になってしまっているのか、 もしくは営業成績ですね、こういったものに追われて営業活動を行っている営業マンなのかという部分で、 考え方は変わってきてしまうかなというふうに思いますので、この辺りについての多少の違いというのはあるのかもしれません。 それでは、実際に買ってはいけない物件の特徴という部分に入っていきたいなと思って考えております。 # 本題 それではマンションの特徴ですね。お話ししていきます。 買ってはいけないマンションですね。という部分になりますが、 YouTubeの動画内でもよくお話しさせていただいている内容も重複してきますが、 今回5項目に分けております。 それでは早速いきます。 まずはですね、投資用マンションですね。 こちらですね、投資用マンションはどちらかというとですね、 営業をかけられてですね、購入をされていくというようなことが多いんでしょうけれども、 これこそですね、やっぱりその不動産の中の、 私みたいなこの不動産業の人に対してもですね、営業をかけてくるんですよ。 実際直接連絡が来ましてですね、 これは多分会社の代表ということもあるんでしょうけれども、 どこかしらにやっぱりこういう会社の代表者というのは情報が出回ってますんで、 こういったところをついて連絡が入ってきて、 不動産買いませんかと、投資用物件なんですけどもということで、 お話しされたりということで営業をかけてくるんですけれども、 私も不動産業をやってますんでよく分かりますよということでお話をしてもですね、 それでもやっぱりしつこく営業される場面というのもあったりします。 実際は普通にね、そこから先を断ったりするんですけれども、 ただ、そもそも本業の私にこんなに営業をかけてくるぐらいなので、 やっぱりこれ騙されちゃう方いるんじゃないかなというふうに感じるような側面もありますので、 投資用マンションの営業、これはちょっと注意が必要かなというところで1項目目として入れております。 続いて2つ目の項目としまして、軽車値の上にあるマンションですね。 こちら軽車値の上にあるマンションというのは、車生活とかですとそんなに気にならないかもしれないんですが、 やっぱりですね、通勤ですとかこういったところで歩いて駅まで行かれて、 交通機関使いますよというような方もそうですし、 お買い物便ですとかこういったところ、基本的に徒歩で使われますよといった方、 どうしてもですね、マンション内にはしっかりエレベーターがついてたりしても、 このマンションにたどり着くまでの道のりというところで疲れてしまったりとかですね、 あと年齢によってはですね、登り降りすらですね、大変だったりとかという風になる可能性というのも十分考えられますので、 2つ目の項目として軽車値の上にあるマンションというのを入れさせていただきました。 続いて3つ目になります。 使用しない施設の入ったマンションになります。 これはマンション、いろんなコンセプトで当時建てられたりというのがあるんですけれども、 その中でもご自身が使わないような施設が入ったマンションですね。 基本的にはですね、新築当時のコンセプトに基づいていろんな施設が入ったマンションというのがあるんですけれども、 そのマンション内でもですね、例えばなんですけれども、 シアタールームがありますよとか、スポーツジムが入ってますよ、 あとは大きな施設でいうと、プールですね、こういったものが付いているようなマンションといったものもあります。 結局ですね、こういった施設について管理運営するにあたっては、やはりマンションの管理組合さんが中心になって運営をしていくんですけれども、 その管理費の中にメンテナンス費用が組み込まれてたりですとか、 修繕積立金の中にこういったところの補修費用が入っているとか、こういったこともあったりしますので、 極力ですね、こういった施設を使わないというような方であれば、 その施設自体が入ってないマンションを選択していくといったことがお勧めになってきますので、 使用しない施設の入ったマンションというのを挙げさせていただきました。 続いて4項目目、管理費が高いマンションですね。 管理費についてはですね、これいろんな考え方あります。 手厚い管理を望まれる方もいれば、できればこの管理費を節約して、少しでも出ていくお金を節約したいという考えの方もいらっしゃいます。 管理費が高いマンションというのは、基本的にはですね、どちらかというと入居者の方もある程度お忙しかったりですとか、 その外側ですね、ご自身のお部屋の外側の管理については、多少費用を払ってでも誰かに任せたいというような志向の強い方が多く住んでいらっしゃいます。 なのでこの管理費、例えばなんですが、いろんなことをやっていただけるんですけれども、そこに対して費用を年出してでも誰かに頼みたいというふうに考えるかどうか、 ここが重要になってきますので、費用面で誰かに動いてもらって管理をしてもらうのか、ご自身たちで積極的に管理を行っていくのかというですね、 ここの違いが管理費に影響を及ぼしてきますので、管理費が高いところ、自分たちに合っているんだろうかどうなんだろうかといったところは、 ジャッジが必要なんじゃないかなというところで入れさせていただいております。 続いて5つ目ですね、最後になります。 修繕積立金が安いマンションです。 これについてはですね、私は修繕積立金に関しては、ある程度費用が高くないと後々大きなお金が出ていくという可能性が高いんじゃないかということで挙げさせていただいております。 毎月出てくる修繕積立金、できれば安いところがいいというふうに考えられる方は少なくないです。 ただしなんですが、この修繕積立金に関しては、安ければ安い方がいいという考えの方もいれば、 私みたいに後々出てくるお金が少ない方がいいというふうに考える考え方の方、こちらも分かれてきます。 修繕積立金は必ず必要になってくる経費です。 マンションを直す際に足りないというふうになってしまうと、修繕一時金といって大きな金額の請求がされたりですとか、 あとは工事したかった内容の工事ができなくて先延ばしになる、 もしくはマンション全体でのその借り入れが必要になるといったようなことにつながりかねないので、 修繕積立金というのは非常に重要な項目になりますので、このあたりあまり安いというのは私はお勧めしません。 なので、この4項目目、5項目目、非常に重要です。 管理費ですとか修繕積立金についての考え方、改めて真剣にマンションを考える際には確認いただいた上で、 ご検討していただければなというふうに考えております。 # まとめ いかがだったでしょうか。 マンションですね。少ない数ですけども、5つだけ項目を挙げさせていただいております。 1つ目、投資用マンション。 2つ目、軽車値の上にあるマンション。 3つ目、使用しない施設の入ったマンション。 4つ目、管理費が高いマンション。 5つ目、修繕積み立て金が安いマンションということですね。 こちらの5つ、非常に重要な部分かと私は考えておりまして、 これがすべて整っているマンションというふうに、 一概にすべて合致しているものはなかなか厳しいかもしれないのですが、 ただし、この中で必要に応じて選択をいただければというふうに考えておりますので、 5つの項目ということで挙げさせていただきました。 立地などによっては、地域性によっては、 どうしても軽車値の上になってしまうようなマンションもあったりするかと思いますし、 たまたま見つけたマンション、私とかはそうなんですけど、 スポーツジムとか行きますので、マンション内にスポーツジムの施設が入っているんですけれども、 シアタールームもついてましたよと。 私、映画も一応見るんですけれども、そんなに大画面で見なくてもいいタイプなので、 こちらはあまり使うケースが少ないかなというふうに思ったりもします。 なので、必要に応じてご自身で判断いただければなというふうには思いますが、 何も使わないといった方は、こういったところは無駄になっちゃう可能性があるんじゃないかなというところと、 あとは将来を見越してですとか、マンションに住んでいる方の相当ですね、 このあたりの関係性での中で管理費が高いところなのか、 修繕積み立て金が安く設定されてしまっているところなのか、 このあたりを見極めながらマンション選びしていきましょう。 # エンディング 最後までお付き合いいただきありがとうございました。 皆さんが不動産の情報通になれるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 そして皆様へのお願いがあります。 皆様からのコメントをお待ちしております。 コメントの中からテーマも考えますので、ご協力の方ぜひお願いいたします。 ぜひこのチャンネルをフォローしていただき、不動産に関する知識をアップデートしていってください。 次回も皆さんの人生を豊かにする本気の情報をお届けしていきます。 これからも応援お願いいたします。本気不動産の佐藤でした。 それではまたお耳におかかりしましょう。 それでは失礼します。