# オープニング はい、こんにちは。本宮堂さんの佐藤です。 今日も本気で話します。 本日のテーマですね、 プロが絶対に買わない中古住宅の共通点5線ということで、 こちら、こだて編になります。 どのような物件になるかと思いますでしょうか。 私たち不動産会社の人間というのは、たくさんの物件を見てきていますので、 その中で、私だったら買わないかなというところだけを挙げさせていただいています。 なので、もしかすると他の業者さんですとか、 営業担当によっては選んだりとかっていうのはもちろんあるのかもしれないんですが、 私なりの見解としてのお話をさせていただきます。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報の発信も行っていきますので、 今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 今回のテーマ はい、それでは本日のテーマですね プロが絶対に買わない中古建ての共通点5線ということで お伝えさせていただくんですけども どんな物件だと思われますでしょうか よくテレビなどで取り上げられているのは 既存不適格だったりとか再建築不可とか こういった事柄の不動産が多いかなというふうに思います いろんな物件あるんですけれども 既存不適格とか再建築不可というのは 私たちも見て当然の部分にはなるんですけれども ただそういった部分というのは あからさまに分かる部分になりますし このあたりの不動産に関しては 割り切って購入するかしないかといったところになってきますので なのでこの辺のことは 特に今回は触れていない項目になります なのでどのような物件になるのか 最後までご視聴いただければなというふうに思っております # 本編 それではご説明をさせていただきたいと思っております。 まず1項目目につきましては、 駐車スペース1台分しか取れないというような不動産になります。 やはり今回テーマがこたてなものですから、 できればやっぱり駐車スペースは2台以上は必要になるかなと思って私は考えております。 これは車中心の地域にどうしてもこたての場所というのはなりがちなので、 特に郊外型の住宅地に関しては車スペース2台は欲しいなというふうに私は思っておりまして、 これが市街中心部に近いような位置でのこたてであれば駐車スペース1台分で十分なんですが、 どうしてもやっぱり2台は欲しいかなというところの希望もあって、 一番初めに駐車スペース1台分というのを持ってきました。 続いて2項目目になります。 傾斜のきつい地域にあるこたてになります。 これは探されているエリアによって差はあるのかなというふうには思うんですが、 どうしても傾斜のきつい厳しい地域と言われるようなところになりますと、 コンクリートで要壁を組んであってその上に住宅があるのか、 もしくは逆に道路面から少し下がった位置に建物があって、 少し橋みたいなところを渡って住宅の方に行くのかとか、 こういったところでいろんな建て方というのがあるんですけれども、 傾斜地にある要壁というのを建物以外に気にしなければいけないという部分になってきます。 いくらコンクリートで作っているとはいえ、 年数を重ねてくると劣化が進んでくるのが、 要壁と言われるコンクリートの塀になります。 土止めにあたりますけれども、 この土止めの方もメンテナンス費用というのはそれなりにかかりますし、 設置されている場所によってはお隣さんにご協力をいただいて 点検が必要になってきたりとかという部分の側面がありますので、 なのでこの傾斜地、きついところに建っているところは そういうコンクリートの塀を直してあげる、土止めを直してあげる、 ここも関係してくるのと、 あともう一つが年齢を重ねていった場合にですね、 車を手放したり、車を使わないご家族がいらっしゃる場合に、 やっぱり上り下りがきついと言われるようになってしまう可能性というのがありますので、 なのでこの傾斜のきつい地域というのを挙げさせていただいております。 続いて3項目目になります。 これはですね、ちょっと古い年数の物件になってしまったと思うんですが、 住宅の基礎が折れてしまっているというものになります。 多分ですね、これは一般の方はなかなか目にする機会は少ないかもしれないんですが、 住宅の基礎が折れているというのはですね、 コンクリートのその基礎部分に対してかなり大きな幅の亀裂が入っていて、 完全に底の部分が少し下がっているというところになります。 大体のケースがですね、底の部分に向かってですね、 建物の室内の方も下がっていったりとかという風になっていたりするんですけれども、 このですね、基礎を直せなくはないんです。 ただし、費用がすごくかかると。 お家全体をですね、持ち上げて基礎を作り直してあげたりですとか、 する必要があるのか、もしくはそこを割り切って購入して済むのかという部分になるんですが、 どうしてもですね、やっぱりこの基礎というのは非常にやっぱり、そのままなんですが重要です。 なので、この基礎が折れてしまっている住宅というのは、中古であったとしてもですね、 私どももお客様の方にご説明は基本的にはしますが、 割り切った考え方じゃないとなかなか購入に進まないという部分で、 住宅の基礎を入れさせていただいております。 ここまでいくとですね、解体されてしまう可能性というのも非常に高いんですが、 ただとはいえ、そこを気にしないで中古住宅として買いますよという方も少なくないという現状がありますので、 私はちょっと、そうですね、ここはちょっと外していくかなという項目なんですが、 割り切られて買われる方はいらっしゃいますというところになります。 続いて4項目目、傾きの激しい建物ですね。 この傾きの激しい建物というのは、基準値ありまして、 1,000分の6というのが一つの目安になっております。 この1,000分の6というのは、単純に言うと、1メーター進んで6ミリ下がるというところになっています。 この1メーター進んで6ミリって結構体感でわかります。 ほとんどの方が気づくくらい、 ここのお家ってなんか傾いてますよねと言われるくらいの傾きになります。 この基準値以上の建物になってしまうと、 そうですね、ちょっと人によってなんですが、体調が悪くなってしまったりとか、平行間隔がちょっとずれてしまうというような方も出てくるレベルになってきますので、 私もですね、多少のものであれば全然気にしないんですが、 全体的に傾いているものなのか、一部傾いているものなのか、その度合いによって判断が結構分かれてしまうかなというところで、傾きの激しい物件、建物というのを入れさせていただきました。 ただし、私も今まで住んできたお家の中で、傾きが完全にないフラットな物件というのはほぼほぼございません。 なので、多少の傾きは気にはしないんですが、激しいところはちょっと気になるかなというところで入れさせていただきました。 続いて最後、5番目になりまして、希望している大きさより大きすぎる建物というのを入れさせてもらっています。 このですね、大きすぎるというのが実はですね、いろんな部分での無駄が生じてしまう可能性がありまして、 しっかりと仕切ってしまえばいいのかもしれないんですが、やっぱりですね、高熱費ですね、こういったコストの部分が建物が大きい分かかってしまったりですとか、 あとは、使用しない部分というのはどうしてもですね、住んでいても目が行き届きにくくて痛みが進んでくる可能性というのもあります。 あともう一つが、建物を直す際のそのコストというのも、どうしても高くつくというのがこの建物の大きさという部分になってきます。 なので、希望されている以上のものというのはですね、私はあんまりお勧めはしないです。 どちらかというとちょっと小さめぐらいであれば、いろんなことを考えて対応の方はできるんですけれども、大きすぎる場合ですね、 これもこれでもちろん対応はできるんですが、大きすぎるという部分になりますので、多少の大きさであれば全然問題ないかと思うんですが、 家族2人なのに5LDKだよみたいなね、お家とかになっちゃうとちょっと無駄になる可能性というのがありますので、 なのでここの大きさのポイントというのは重要になってくるかなというふうに思います。 # まとめ はい、いかがでしたでしょうか。 今回ですね、プロが絶対に買わない中古こだての共通点5線ということでお伝えしてきましたが、 どちらかというと私の意見がほとんどですよね。 今のニーズになかなか合わないというかですね、私のニーズに合わないになっちゃうんですけども、 1つ目、駐車スペース1台分ですとか、2つ目、軽車のきつい地域、あとは3番目、基礎が折れてしまってますよ、 4番目、傾きが激しい建物、5番目、大きすぎる物件というところになってきます。 これですね、何でこの項目で挙げさせていただいたかというと、やっぱりですね、ちょっと私先を見てるんですよね。 なので、今は全然大丈夫なんです、こういった不動産でも。 ただし、自分が年齢を重ねた場合にですね、どうしても不具合が生じてしまうんじゃないかとか、 費用が発生するんじゃないかとか、こういったことを中心にお話をさせていただきました。 なので、不動産を選ぶときのポイントとしてですね、 例えばなんですが、私は買い替えというのを非常に促進してますので、提案をよくするんです。 この買い替えをするタイミングを見越して不動産を選んでいくというのは重要になってくるかなと思ってますので、 例えば10年済むのか、20年済むのか、ここを起点として考えていった場合に、 無駄があるかないか、ここを判断する部分に考えていただいた方がいいかなと思いますので、 その先ですね、10年後かな、20年後には、おそらくまた違う住まいに私は移るので、 なので、そこに向けて検討していくと。 あとは、例えばなんですが、今挙げた項目というのは、直したくてもなかなか直せない部分ですとか、 あとは費用が高すぎる、こういったところの側面も入れております。 なので、お金がかかりすぎてしまう中古住宅だったりというのは、あまり意味がないかなというふうに思ってしまいますので、 なので、費用面でも抑えていきたいので、ある程度直しにくい部分ですとか、こういったところも項目として入れさせていただきました。 # エンディング 最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。 皆様が不動産通になれるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 そして皆様へお願いがあります。 皆様からのコメントをお待ちしております。 コメントの中からテーマも考えますので、ご協力の方、ぜひお願いいたします。 ぜひこのチャンネルをフォローしていただき、不動産に関する知識をアップデートしていってください。 次回も皆さんの人生を豊かにする本気の情報をお届けいたします。 これからも応援お願いいたします。 本休堂さんの佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。