# オープニング 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売却、不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報の発信も行っていきますので、 今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 お話の方をさせていただくのは、不動産の査定の仕方についてお話ししてみようかなと思います。 今不動産は価格上昇傾向にあるじゃないですか。これは皆さん知っているかもしれません。 以前と今の不動産の査定の仕方が実は変わってしまいまして、 私はこの業界に入って25年になるんですけれども、 今みたいな日本の不動産が上昇傾向になるというようなことが起こり得ないと思ってずっと営業活動をしてきたんですけれども、 私がこの業界に入ったのが25年前なんですよね。 その当時は建物を使っていると年々傷んでくるでしょうと言ったことが前提としての査定を行っておりまして、 全法上の基準ですね、木造住宅であれば22年、コンクリートマンションのような建物であれば47年の全法上の原価消却期間をベースとしての査定というのを行っておりました。 年々ですね、新築されてから建物の価値が落ちていくでしょうといったところのそのベースと、 あとはその土地ですね、マンションの方は厳密にそこまで土地の価格というのは反映してはいないんですけれども、 中古住宅、小建てに関しては土地のベース価格がありまして、そこに対してその建物を上乗せして原価消却計算をかけていくというような形での査定をしていたんですよ。 22年なり47年経過した後に関しては、残存率ということで10%の建物価値を残した計算というのを当てはめて、 査定価格として上下幅を持たせて、この価格の範囲が査定額ですよということでの提示をさせていただいておりました。 ただしこれは不動産の一般的な査定方法としての考え方になりまして、 投資の方とはまた別なんです。投資は収益還元法といって、今お話しした不動産の価値に対しての部分で評価を出していくのと、 収益率に対しての査定の仕方という価値が高くなるでしょうということでの査定を行っていくんですけれども、 居住用に関しては、今お話ししたような減価消却法といったもので計算をしていきます。 これが変化してきたのが、上昇傾向に低下していくことで、 価格が強くしなくなってきたというのが実情です。 では今どのような査定をしているのかといったことになってくるんですけれども、 今はどちらかというと市場性的に不動産の一括査定サイトというのが一般的な査定の入り口になっていることが多いんですよ。 この一括査定サイトなんですけれども、インターネットなどで不動産査定というふうに検索をするといろんなサイトが出てくるんです。 家ウェルだったり、リビンマッチ、ホームフォーユー、スマイステップなど、このような不動産の査定サイトが出てきまして、 ここに不動産の査定をしたいんですということで依頼をかけますと、複数の不動産会社のほうに情報が行き渡るというような形になっています。 正直、それぞれの会社が今お話ししたような根拠に基づいて査定を行っているのかというと、 そうとも言い切れない部分が多々あります。 というのが、査定を依頼かけた側としましては、やっぱり査定価格は高くつけてくれたところと話をしたいというのが一般的な考え方にはなるんですよ。 私もこの業界ずっとおりますので、お客さんのほうに査定額を提示した際に、やっぱり安い価格の場合は見向きもされないというのが一般的です。 この査定サイトなんですけれども、複数業者に査定依頼が一気にかかるような格好になるんですけれども、 だいたいが5社以上とかというのが一般的です。 5社以上に一気に査定相談が行くわけですから、それぞれの会社からそのお客さんのほうに対して連絡が一気に入ると。 うちなら高く売れますよというアピール合成に切り替わってくるんですよね。 その中であなたの会社はいくらだったら査定額を出してくるのというのは、お客さんのほうからの期待に関してですね。 それぞれの会社がなるべく高く高くというような形で査定額を出して、興味を引くような査定価格を提出していくと。 その中で残った業者が実際の販売を始めていくような格好になるケースというのが多々ある見受けられるんですけれども、 要は査定じゃあ正しくやっているのかという部分になるんですけれど、 正直ですね、勝つための査定をしているというのが実情ですかね。 今お話ししたような土地代がいくら建物代がいくら、もしくは周辺にライバル物件があるのでこれが比較対象として数%上乗せになりますよとかね。 こういうような査定ではないんですよ実際。 ほとんどの場合が今までの事例はあまり見てないことの方が多いかもしれないですね。 今出ている不動産がこの価格なので、お隣のあなたのお家はこのぐらいじゃないでしょうかというような査定の仕方に切り替わってしまっているというような感じなんですよ。 なので売りに出てきた価格、基本的には標準的な価格で出てくるというよりは高い価格で出てくるのが当たり前というような時代に今なっています。 買われる方も買われる方で勉強の方はもちろんしているものですから、売り主さん側で設定された価格でまともに買う方というのはほとんどいないというのが実情なんですよ。 下落してくる価格が下がってくるのを待つか、もしくは価格の交渉を入れて購入するかというような形で、 どちらかというとやっぱりテーブルの上では笑っていても足元で蹴り合っているような不動産の売買というのが一般的には多くなってしまっているんじゃないかなというふうに私は感じております。 なので不動産の査定ですね。考え方はいろいろとあるんですけれども、不動産会社の手法として多いのは、合わないことには話が進まないんですよ。 売り主さん側としては5社6社と話をしているわけですから、まともに5社6社と話をしてくれる方はそうそう多くはありません。 どちらかというと、その出てきた査定額に対して2社3社に絞ってそことの話をしていくのが一般的にはなるんですけれども、 その2社3社に残れればまず第一段階クリアみたいなイメージですかね。私ども業者としては。 その2社3社まで絞り込まれたところに残ってからが勝負になってきます。 実際ですね、はじめは売り主さん期待している部分ももちろんあるので高値で出すんですけれども、 そこから先ですね、これはあまりインフードでは私はないと思ってますけれども、 時間をかけて少し値段を下げて販売を継続していくというような形で、 落とし所といったあれなんですけれども、実際の相場間の価格にまで売り主さんとつなげ営業といったあれなんですけれども、 つながっていくといったような形で期間を経て実際に売り切れるというような格好になってきているのかなというふうに思います。 以前の査定方法であれば基本的には3ヶ月、これ売買契約という売りに出すための契約があるんですけれど、 その期間内に売れるであろうという予想価格という基準があったんです、なんとなくの。 ただこれが今なくなってしまって、普通に半年だったり9ヶ月だったりとか、 この3ヶ月ごとにその契約期間というのを延長かけていったりとかしますので、 この3ヶ月ごとの更新の中でどこで決まるでしょうかというような売り方をしている傾向があるんじゃないかなというふうに私は思っております。 なので今と昔その査定の仕方というのが変わってしまったんじゃないでしょうかというようなお話でした。 # エンディング さて、今回の放送は、皆様が皆さんを通して全力でサポートさせていただきます。 実はですね、弊社エイリアネットの方では、 今回お話ししたような不動産査定なんですけれども、 個人情報を打ち込まなくても査定額がボンと出るような査定システムを作ったんですよ。 先ほどお話に出てきました、不動産一括査定サイトとの違いというのは、 まず個人情報を打ち込みませんので、もちろん私ども業者側からの連絡というのは一切入りません。 定時された価格なんですが、これについては今ちょっと勉強中というところもあります。 これAIなので、出てくる価格が全てではないんでしょうけれども、 もしかすると安く出てくる可能性もありますし、予想よりも高く出てくる可能性というのもあります。 ただし基本的には大体の価格相場を把握した上で、 査定依頼をかけるかかけないかといったところでの判断ができると、先に価格が知れるというものになります。 お遊び程度でもいいと思うんですけれども、弊社エリアネットのホームページの方にAI査定というのがありますので、 こちらの方をぜひちょっと使ってみてください。面白いシステムになっています。 ではですね、いつものルーティンに戻ります。 このチャンネルをフォローしていただいて、不動産に関する常識、知識をアップデートしていってください。 次回も皆さんの人生を豊かにする本気の情報をお届けします。 これからも応援お願いいたします。 本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。