# オープニング はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないような リアルな情報の発信も行っていきますので 今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 ありがとうございました。 # 本編 本日のテーマは、 旧退審、新退審、安全な物件選びとリフォーム費用の目安 ということでの内容でお伝えさせていただこうと思います。 旧退審、新退審といっても、 小建てなのかマンションなのかといったところでもまた違いがありまして、 今回は小建てについてのお話をさせていただこうかなと思っています。 まず、旧退審、新退審といわれるものの違いについてなんですが、 旧退審といわれるものについては、 退審という地震の震度についての言葉が入ってきていますので、 ここの括りでいくと、旧退審というのは震度5強までの震度に耐えうる建物というところの位置づけと、 新退審に関しては震度6強から7に対して建物が耐えうる建物というような位置づけでの基準になっています。 この基準は、いつの時点での境目なのかというところになるんですけれども、 建物を建てる際に確認申請というのを挙げます。 この確認申請を挙げたタイミングが、昭和56年の6月1日以降なのか以前なのか、ここが境目となっています。 こういった基準ができる数年前、1年前ぐらいにはある程度の目安ができるものですから、 そこに向かって建物の建て方だったりとか、そういったことを検討を入ったり、 そのあたりの基準値を意識しながら建物を設計していったりというところになるんですけれども、 まずはここが一つ節目になるというところになります。 あと大きく変わっているのが、耐震性を測る意味とはまたちょっと違うのかもしれないんですけれども、 住宅の基礎に関わる部分ですね。 これが要はコンクリートだけで作られているものなのか、それとも背筋といって、 金属の引っ張りに強い金物が入っているのかといったものの違いというところが私は大きいのかなと思ってまして、 球体芯・芯体芯ですね。 ひとくくりで線引きできない部分があるんじゃないかなとは思っています。 あと、こだての場合重要なのが地盤の強さという部分なんですよ、実は。 なので仮になんですけど、頑丈な建物を建築されたとしても、その下にあります地盤面が弱ければ建物全体的に弱い方に向かって沈んでいってしまったりですとか、 一部ですね、住宅を作るときに柄といって、 例えばその基礎になる部分、硬い石の上に木材を乗せてというような建て方をしていたりするんですけど、 これは古い住宅ですね、お寺とか行くと床下とかって結構外から見えたりとかしますけれど、 この建て方はまさにその通りなんですが、石の上に土台が乗っかっているような感じになってたりするんですよ。 この塚からそもそも土台が外れてしまったりとかすると建物の一部が下がってしまったりというようなこともあったりします。 なので一概に芯体芯なのか球体芯なのかといったところでの私、線引きするよりは建物それぞれの特性を見ていった方がいいのかなというふうにも思います。 なので先ほどちょっと触れた基礎の部分についても、 廃金というのが芯体芯基準になって入るようになりましたよといっても、その廃金自体がですね、 例えばなんですけどその基礎のコンクリートの真ん中あたりに入っているものなのか、 工事のですね、精度によってちょっとですね端の方によって入ってしまったのかといったことで、 それで真ん中なのか端っこなのかといった部分でもやっぱり強度が変わってきたりというのもありますし、 あとはその地盤の先ほどのお話じゃないですけど、強さによっても建物の強度といったものは変わってくる。 傾きが発生してしまう。こういったことというのは事象としては多々あります。 地盤面のその杭打ち工事に対するですね、基準ができたのは実はですね、 平成14年あたりですね、このあたりで品格法など2000年ですね、あたりで見直しがされるんですけど、 このあたりは一応ですね杭は打っていても四次層と言われるその硬い層まで実は届いてないような住宅もたくさんあります。 なので平成初期の住宅ですとかこのあたりでも傾きがあるような住宅というのはたくさん見受けられてですね、 先ほどのお話じゃないんですけど頑丈な建物であれば、 例えばなんですけどその全体的にですね一方向に向かって下がってしまったりということもありますし、 地盤が頑丈な地域の建物であってもその使石から土台が外れてしまっているといった場合には、 その土台の外れている部分に向かってちょっと下がっているというようなこともあったりします。 なので建物というのはですね、実はですねいろんなバランスの上に立っているというのが実情でして、 その基礎を作る時のそのコンクリートの強度ですとかこれについても、 今はですねだいぶその時期によってそのコンクリートの強度が違うとかというようなことはなかったとしても、 従前であればそのコンクリートに対するですね知識が乏しかった時代といったあれですけども、 やっぱり時期によってはそのコンクリートが頑丈にできるのか、 それとも少しその時期によってはちょっと弱くなってしまうというようなことがあったりとか、 あとはそこに使われるコンクリートを作る時って砂が重要なんですけども、 その砂自体がですねちょっと塩分を含んでしまっているような砂を使っているのか、 もしくは瓦から持ってきているような塩分など入っていないような砂を使っているのかとか、 こういったいろんな要素で建物というのは実は構成されているんですよ。 なので、新体芯なのか旧体芯なのかといったところで線引きをするというよりは、 私のような不動産業に携わってきている人間としてはですね、 そこでの線引きというのは一つの目安でしかなくて、 ここはですね税制優遇を受けれるのか受けれないのか、 もしくは最近はちょっと少ないんですけど、銀行のその融資が受けられるのかどうなのかといったところの判断基準、 金融機関によってはですね、旧体芯になってしまった時点で融資ができませんよとか、 というふうに線引きされてしまうことも多々あるものですから、 この辺の差ぐらいでしか見てないですね、私は。 どちらかというと、それこそですね、お寺とか神社とかこの辺り見ていただくとわかるかと思うんですけど、 木材というのは基本的にはすごく長持ちするんですよ。 お寺、神社、仏閣に関しては組木といってですね、 建てる時にその釘を使ったりとか金物、要は使わないで建てたりしているようなところというのは、 さらに長く持つような作りをしています。 雨水など、その要は水分が含まれることによって建物の劣化ですね。 要は菌が発生して腐ってきたりとか、かびてしまったりとか、 こういったことがやっぱり木材の痛みにつながってくるんですけれども、 要はお家を守る上ではその水対策というのをしっかりしてあげると、 予想以上に建物は持ちますよというのが私の見解なんですよ。 なので、お家をですね、維持していくという風に考えた場合には、 水が入らないようにするとかですね、水に浸からないようにするとか、 こういったところの考え方というのが非常に重要になってくるので、 それこそ住宅を形成する上で重要になってくるのは、 外部からのその水の侵入と、室内にある配管からの水漏れがないこと、 これが建物を守ることにつながってくるような格好になります。 あとはですね、中古住宅など、弊社は取り扱ったりとかしているんですけれども、 建物それぞれで使用の状況ですとか、 あとは先ほど出てきた地盤の強さ、当時の建て方によって、 建物の維持の仕方というのももちろん入ってはくるんですけど、 年数ではくくれない建物の特性の良さとかといったものがあったりしますので、 私はですね、この新耐震がいいのか旧耐震がいいのか、 ここで単純に判断しない方がいいんじゃないかなと。 あとはですね、住宅の価値という部分で考えていったときには、 全所有者ですね、中古住宅として取引する場合でいくと、 やっぱり全所有者のメンテナンスの状況というのが実は価格にかなり影響を及ぼしてきます。 これはですね、蓄電数が古くても適正に修繕を行われている住宅に関しては、 それなりの金額をつけてもですね、しっかりと取引できるんですよ。 これはですね、素人目で見ても、手入れが行き届いているなというおそらく感覚にはなるかと思います。 件数を見れば見るほどですね、ここの差というのはある程度県庁に分かってくるんですけれども、 傷んでいる住宅というのはですね、人の使い方によって差が出てくるんですけど、 大体そうですね、3年4年ぐらい使う人が違うと、 痛みと愛というのは結構はっきり分かれてくるかなと。 なので蓄電数が新しいからといって、必ずしも綺麗な住宅とは限らないですし、 古い住宅だからといって、建物強度に対しての不安感があるかないかといった部分で考えていくと、 私はそんなに心配しないでいいのかな、建物の特性をしっかり見極めましょうというところをお勧めしたい部分ではあります。 日本ですね、いろんな地域ありまして、いろんな大きな地震というのも経験してたりとかするかと思いますけれど、 周り見ていただければわかると思うんですよ。 古い住宅ですよね。明らかにですね、昭和50年代前後ぐらいの建物、もしくはそれよりも前の建物があったとしてもですね、 地震で全て倒壊してますかというところなんですよ。 先ほどの震度5強と言われる地震の球体地震基準ですね。これで確かに倒壊してる住宅もあるかと思います。 ただ、これっていうのは私は建て方に失敗してる。そこにエラーがあって壊れてしまってるんじゃないかなって思われるような建物だったりとか、 あとはその基準値は満たしてはいるけれども、建て方自体に問題があって、30年40年経ったときに建物として機能しなくなってしまうような使い方をしてないかどうかという、 ここで見極めることが必要なんじゃないかなというふうに思っております。 なので、不動産を探していく上で重要になってくるとすれば、実際見に行ってリフォームでどのぐらい費用がかかるのかとかですね、 手直しは基本的には必要だと思います。中古の住宅を買うときは。 いわゆるリノベ物件と言われるようなものだったりというのは、表層はきれいに直ってはいると思いますけど、中身までは変更してないんですよ、基本的に。 なので、スケルトンリフォームと言われるような、具体まで出してやっているような住宅じゃなければ、基本的には表層部分のリフォームに留まっているので、 そこで目隠しされてしまっているところで、見た目がいいからといってここを選ぶものなのか、 もしくはご自身でですね、実際の古い住宅を見て、ここをどう直していこうかといったことでリフォーム費用を計算していくものなのか、 物件の特性を見ながら不動産選びをしていかなければいけなくはなりますので、 不動産を見る目がある営業担当と物件を見に行く、もしくはその営業担当が連れてくるリフォーム会社の人間と打ち合わせをして、 どこからどこまで直していくとかという、いろんなプロの意見、見解というのを聞きながら、どこまでリフォームするかとか、直していくかといったことは非常に重要になってきますので、 なので不動産選び、実は奥がめちゃくちゃ深いんですよ。 蓄年数などではくくれないという部分が多々ありますので、なのでやっぱり私どもみたいなプロをうまく活用していただいて、 いい不動産選びというのを皆様目指していきましょう。 本日は以上となります。 # エンディング 最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。 皆さんが不動産の情報通になれるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 そして皆様へお願いがあります。 皆様からのコメント、ぜひお願いいたします。 コメントの中からですね、テーマも考えていきたいと思ってますので、ぜひご協力の方お願いいたします。 このチャンネルをフォローしていただき、不動産に関する知識をアップデートしていってください。 次回も皆さんの人生を豊かにする本気の情報をお届けします。 これからも応援お願いします。 本気不動産の佐藤でした。ありがとうございました。