# オープニング はい、こんにちは。本機不動産の佐藤です。 本機で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本機不動産では配信していないような リアルな情報の発信も行っていきますので このうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 本日のテーマは、「内建で失敗しない中古物件の雨漏り・騒音の見抜き方」です。 皆さん、中古住宅を見に行ったことはありますか? 私は職業からしょっちゅうもちろん見に行ったりするんですけども、 実はですね、不動産を見に行くというかですね、査定するときに見てるポイントというのが、 この雨漏りというのは必ず必須で見に行きます。 これ、こだての場合はもちろんなんですけれども、 こだての不動産、雨漏りしてる物件なのか、菅漏れなのかとかっていう、 これ、実は違い分かりますか?雨漏りと菅漏り。 雨漏り、雨漏り、雨漏りというのは、 単純に屋根にですね、欠損してる部分、錆びてたりですとか、 あとはですね、穴が開いててそこから雨水が入ってきますよといったもの。 単純なお話ですよね。なんですけど、菅漏れというものも実はありまして、 菅漏りに関しては、要は結露なんですよ。内部結露してて、 それが室内に悪さをしてくるというものになるんですけど、 査定する際にですね、これはですね、形跡って必ず残るんですよ。 雨漏りとか菅漏れって、もう見たらすぐ分かります。 特に雨漏りはですね、常時雨漏りを放置している方って非常に少ないので、 以前に雨漏りしてましたよといったものですとか、 については、やっぱり補修されていることがほとんどなんです、実際。 査定しに行った時に、よく見る部分としてはですね、 ポイントとしては木部なんですよ。木の部分、生木の部分なんです。 この生木の部分って、どこに使われていることが多いかというと、 例えばなんですけど、住宅で言うと和室になります。 あとは収納の中、押入れの中とかの周り縁って言われるようなね、 ちょっとこう、何て言ったらいいでしょう、 抑え材みたいなものが木材でされているものが多いんですけど、 この周り縁とか、例えば壁面とかですね、天井面クロス変えていると、 もう分からないんですけど、この木材の部分とかっていうのは、 ほとんどは変えることがないんですよ。 で、仮になんですけど、そこ変わってたとしても、 私たち不動産の査定する際には、 この建物というのは雨漏りした経験ありませんかとかね、 そういったことを尋ねていったりとかします。 で、その中で売り主さんから、以前ありましたよと。 で、ヒアリングで我々ね、そこで嘘を言われる方ってほとんどいないんですよ。 で、ただしちゃんと直してますよということで、やっぱり告知いただくことが多いものですから、 それをですね、今問題あるものなのかないものなのかっていったところの 単純な判断になることが多くて、 で、実際販売始めたとしてもですね、 以前ですね、例えばなんですが、ここの和室で雨漏りした経験がありますよと。 で、何年ぐらい前で補修の方はしっかりされているので、 今はありませんとかっていったことのご説明ももちろんしていきますし、 今現段階で仮になんですが、雨漏りしているところがあれば、 これはこれでまたすぐ分かると思います。 まあ、何日間かですね、雨が降ってなかったとしても、 やっぱり室内に入ってきた水分の形跡というのはですね、 すぐに乾くものではないというのと、 あとは、やっぱりですね、違和感はあります。 建物入ったときに湿気の匂いというか、 鼻ですよね、臭気というか、これで感じ取れるものも多々あるんですよ。 不動産査定って実はね、結構五感使ったりするんですけど、 そういったところで何となく勘付いたりするものもあったりするので、 査定に伺った際などは、湿気の匂いを感じたりとかしたときには、 そういった血路とかね、水分量が原因なものなのか、 外部からのこういう水の侵入なのかとかですね、 このあたりというのは、何が原因なのかといったものは、 一応、なるべく探るようにはします。 あとですね、先ほどちょっとお話ししてた、 菅漏れと言われるものに関しては、 これですね、売り主さん気づいてないこと結構あるんですよ。 内部血路する部分って、何となくイメージは実はできるんですけど、 これもですね、木材の部分に出てることがやっぱり多いんです。 例えば室内に入りました。 で、何となく湿気の感じを受けます。 で、売り主さんに雨漏りした経験ありますか? というところで尋ねたところ、や、ありませんと。 じゃあ何が原因なのかなと。 お家の中をぐるっと見渡していくと、 天井にシミがありますよと。 これだなと。 で、あとは使い方の部分などちょっとヒアリングしていくんですけど、 その使い方であればこれは内部血路している可能性があるなといったところで、 売り主さんにその天井を指しながら、 これってご存知ですか?ということで確認して、 これ実は内部血路しててというところで、 これはね、ただ使い方だったりとか断熱台のその位置だったりとか、 この辺りで症状が出やすかったりとかっていうことが多いので、 解消の仕方は売り主さん側にお伝えしてたりとかっていうのはするんですけれども、 雨漏りなのか実は菅漏れなのかっていうね、 ここの判断というのがちょっとつかない可能性はあります。 菅漏れって本当に気づかないんですよ。 普通に使ってて、要は雨漏れみたいに中にですね、 どんどんどんどん水分が入ってくるというようなものではなくて、 屋根裏などでコップに水が付くようなイメージですよね。 それがですね、大きな面積で発生するものですから、 それがある程度集合してきてポタポタとなるんですけど、 それが床までは落ちてこない、天井で留まってますよという程度になるので、 天井にはそういうシミがあったとしても、 床までは影響がないので気づかなかったみたいなことが多いっていうのが実情なんですよね。 あとはですね、今回のテーマでいくと騒音の部分なんですけども、 これもですね、基本売り主さんに私たちヒアリングします。 正直、朝昼晩って査定する際も伺うわけではないので、 そのいった瞬間瞬間でしかないんですよ。 地図などから読み取れるものですね。 例えば感染道路が近いとか線路が近い、工場が近い、病院が近いとか、 この辺りで音に対して気になったことありませんか、 ということでのヒアリングを行っていくんですけども、 売り主さんとしてはやっぱり慣れてしまっているということが多かったりもしますし、 入居入った当時は気になったけど、今は気になりませんというようなことで 感想をいただいたりする場合もあります。 その場合は気になる音の加減なのかどうなのかっていうのを、 その発生しやすい時間帯にですね、訪問する機会というのもあったりしますので、 その時にやっぱりここは音が気になるなとか気にならないなとかといったことで判断して、 それをお客さんに単純にお伝えしていくという部分になっていきます。 特に音については難しいんですよというのが、 人によって感覚が違うじゃないですか。 気になるか気にならないかという部分なんですよね。 音に対してすごく気になる方は、 そもそもですね、こういうような懸念要素のあるところは避けるべきかなと、単純に。 気にならない方が、やっぱりこの不動産を買うというような傾向になったりとかしますので、 ある程度そのヒアリングしていく中で、そこに対して不安を解消できるかどうかという部分が、 不動産選びのポイントになってくるんじゃないかなというふうに私は思いますので、 あまり深く考えず、売り主さんから聞くですね、 今まで気になったことがあるかないかという部分と、 あとは先ほど出てきた重要なんですよ。 やっぱり雨漏りしてるかどうかとかね、 水の侵入って住宅を痛める要素の中で言うと、 もう大部分を占めてしまうというふうに思ってますので、 音に関してはそこまでではないかもしれないんですけど、 水に関してはすごく心配なので、 なのでそこはしっかりと確認はするようにしているのと、 あとは自分が行った際にですね、査定で伺った際もそうですし、 その他にも実は売り主さんとのお家に行く場面というのは多々あるんです。 ご案内の場面ももちろんですけども、定期報告といってですね、 定期的にその販売状況を報告しに伺ったりですとか、 あとは何らかの資料を持って行ったりする機会というのも多々あるので、 その時に伺った際に気になるか気にならないかといったものは 判断させていただくんですけど、 ほとんどの住宅に関してはですね、 騒音が気になるというようなことはあまり私感じたことはないかなと。 マンションとかのエリアだと確かにあります。 ちょっとこれ感染道路の音気になるなとか、 目の前に高速道路とか、ちょっと河川というかちょっと高い位置に道路があったりとかする場合ですね、 高架橋というかですね、こういったところで同じ目線で救急車が走るなみたいなところとか、 特に緊急車両は感染道路をバーっとある程度のスピードで走ったりするペースも多かったりとかするので、 そういったところは多少気になるんですけど、 住宅外で騒音問題というのはあまり考えられないかなと、 考えにくい部分にはなるかなと思いますので、 こだてを探す上での騒音問題はあまり多くはないかなというところと、 売り主さんに聞けばそれは解消できちゃうと思います。 なのでどちらかというと、さっき冒頭でお話ししている水の侵入の部分ですね、 雨漏り菅漏り、こちらの方を重点的に気にしながら不動産選びをしていった方がいいんじゃないかなと思います。 その他にもいろんな課題はあります。 中古住宅選びというのはですね、基礎なのか傾きなのかとかですね、 この辺りとかっていうのも課題になったりとかしますし、 あとリフォームで解消できるのかできないのかですとか、この辺りとかもそうですね、ありますので、 なので不動産選びというのはご自身で判断するよりは売り主さんからの情報収集と、 あとは私どもみたいなプロからのその意見というのも取り入れた中で不動産選びというのをしていくことを私はお勧めしていますので、 うまく私たちを利用していただいて、いい不動産を巡り合えるようにしていただければなというふうに考えております。 本日は以上となります。 # エンディング 最後までお付き合いいただきありがとうございました。 皆様が不動産の情報通になれるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 そしてですね、まずはですね、こちらできればですね、チャンネルの方をフォローしていただいて、 コメントの方もいただければなというふうに思います。 次回からのそのテーマ、配信させていただくことのヒントにさせていただいたりとかに活用させていただければなと思いますので、 コメントフォローの方お願いいたします。 あとですね、本気不動産のYouTube、こちらの方もご覧いただければなというふうに思います。 いろんな情報発信しております。 まあちょっと笑いありという部分もありますので、 面白おかしく配信させていただいて、不動産の情報収集していただければなというふうに思いますので、 ぜひこちらの方も聞いてください。 次回も皆さんの人生を豊かにする本気の情報をお届けします。 これからも応援お願いいたします。 本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。