# オープニング 本日の放送はここまでです。 今日も本気で話します。 この放送は放送音をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産バーベキューの検査体験数4,000件以上の経験から 不動産の情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報の発信も行っていきますので、 今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 本日は、買ってはいけない物件の共通点、こだて編ということでお伝えさせていただきます。 こだて編といっても、新築ではなくて、今日は中古の方のお話をさせていただこうかなと思っています。 こだては、マンションとちょっと違うのが建物の外周、外回りが出てくるという部分ですね。 さらに言うと、土地の部分も関係していきます。 見落としがちなのは、どうしても外周りの部分とか、土地の対しての注意点という部分になりがちです。 見ていく内容としては、例えばなんですけれども、見に来られる方、ほとんどが建物の部分にフォーカスしがちなので、 ちょっと建物の部分からお話しさせていただきます。 建物に関してなんですが、まずは一つ基準となるのが、新体芯・旧体芯と言われるような年代の違いですね。 新体芯・旧体芯、旧体芯だから全てがダメなのかというと、そういうわけでは決してございません。 どちらかというと、建物のメンテナンス・維持状況によって、ここは左右されてくる部分、建物の状態というのは左右されてくるんですけれども、 一つの目安として考えていただきたい程度なんです。 重視していただきたいのは、現地見に行った時に基礎部分ですね。 基礎部分がまずですね、ぐるっと外周一周回って見ていただきたいんですよ。 この基礎部分に大きな亀裂が入っている場合ですね、小さなクラック、ひび割れについては、これはですね、どんな建物でも当たり前のようにあります。 ただし、このクラックですね、そのひび割れの範囲が広いと、ここは注意が必要ですよというところになります。 一応ですね、クラックスケールといって、その幅を測るものがあったりするんですけれども、目安として言われているのは、 ごめんなさい、ちょっとど忘れちゃったんですけど、0.4ミリ以上だったはずですね。 なので、この0.4ミリを超えるようなひび割れが発生していると、ちょっと注意が必要ですよというようなことで言われています。 ただですね、これは本当に直し方も実はいろいろとあって、充填剤を入れてですね、 補修を行えば特に問題ありませんという風になるケースもありますし、 球体芯のものに関しての注意点でいくとですね、その0.2ミリという程度では収まっていないことが多いです。 下手すると1ミリ以上空いてたりとかして、結構奥までひび割れが見えてしまっているというようなですね、 状態のものも見受けられたりしますので、その場合は球体芯の特徴でもある無菌と言われる建物ですね、 中に配菌が入っていないような建て方をされている可能性というのがありますので、 その場合はまず外回りを見るだけでもちょっと注意が必要かなというところです。 球体芯でもですね、基礎がしっかりしている住宅ももちろんあるので、そのあたりはそんなに心配はないかなと。 今度は室内に入った場合のお話になりますけれども、室内に入って注視すべき部分というのは、 まずは床の傾きですね。全体的にですね、どちらかの方向に下がっているものなのか、 もしくは床の一部ですね、お部屋の中の一部だけちょっと下がっている傾向があるなとかですね、 このあたりの見極めをしていくような格好になるんですけれど、 よく言われるじゃないですか、ビー玉を転がしてみましょうみたいな、あれはですね、やっちゃダメです。 空き家だったらまだいいんですけど、入居中の物件でやろうとする方がいるので、 それは私が担当している場合はやめてくださいと。 売り主さんの前でそんなことしちゃダメですよという話、単純にモラルの話になるので、 これはやめていただきたいという行為になりますが、一応ですね、基準となるのが1000分の6という傾きの基準なんですよ。 この1000分の6、そのままなんですが、1メーター行って6ミリ下がると。 この傾きは結構な確率で気づいちゃうと思うくらい傾いてます。 中には正直気づかない方もいるんですけど、そこの部分ですね、傾きの度合いによっては、 三半期間とかに影響を及ぼすというようなことを言われてたりですとか、 身体的なそういうね、気になる、めまいがしたりとかですね、こういったことも発生する可能性があるんですけれども、 気にしない方は普通に気にされないです。 それがあるからといって、じゃあ原因が何なのかといった場合に考えられるのが、 建てられた当時の基準、建物の下に杭打ちというのを行ったりして建てたりするケースというのがあるんですけど、 その杭が支持層と言われる硬い層まで届いてなかったりですとか、 あとは床下とかですね、覗けるところがあれば覗いていただくと、 使石といって石の上に土台が乗っかってたりとかするんですけど、 この土台からちょっと外れてたりとかですね、するというだけなんですよ。 なので直しようは一応ないことはないんですけれども、建物全体が傾いている場合は直しようがないというかですね、 直せなくはないんですけどものすごく費用がかかるといった部分になってくるので、 そこをですね、価格の部分で点火して判断していくものなのか、 中古住宅そういった部分も含めての価格設定になるので、そこで判断していくのか、 もしくはそういった建物はやっぱり嫌なのでちょっと諦めましょうというところになるかというところになります。 あとは雨漏りとかそういった形跡ですね。雨漏りなのか、巣が漏れなのかといった部分ですね。 これを見極めるのはほぼほぼすぐ分かります。 だいたい天井に霜が発生していたりですとか、特に分かりやすいのは和室だったりとかなんです。 木を使って構成されているような作りの場合ですね。そこがあるのが和室の部分になるんですけど、 周りにぐるっとお部屋の天井の隅にぐるっと回っている部材があったりするんですけど、 このあたりにシミが残っていたりですとか、天井クロスとか貼られているものを変えていても、そういったところに形跡が残っていたりとか、 これはよくあるのが収納の中ですね。押入れの中などを見ると天井はそのままの状態だったりすることがあるので、 そこにシミがあるかないかといったところで見極めていくような格好になります。 雨漏れ発生しやすい部分としては、1階の方が基本的に大きなお家というのが多いんですけど、 1階部分と2階部分の接合部分、乗っかっている部分の隅のところはどうしても雨止まりといって、 雨が入ってこないような作りにするための施工というのがちょっと複雑だったりするので、 そういったところから水の侵入が発生しやすかったりといったことがあります。 なので、1階部分だけの部分と2階が乗っかってくる部分、 ここの境目にあたるようなところというのは、なるべく見るようにしていった方がいいかなというところですね。 あとは菅漏れというものです。菅漏れはウディヌシさんも実は気づいていないケースが多くて、 要は内部結露と言われるものになるんですけれど、天井裏で結露が発生していて、 それが長い時間をかけて天井にシミとして出てくるといったものになります。 これと雨漏りは実は性質が違いますので、菅漏れといったものですね。 これは断熱剤の入れ方だったり、お部屋の使い方だったりとか、こういったところで出てくる症状になってくるので、 これも対象の仕様というのは実はあるんですけれど、一応雨漏れと菅漏れというのは実は性質が違いますよというところで、 これはですね、不動産会社、見に行っている不動産会社の方に話をしていただくと、 だいたい原因の方がある程度見えてくるのかなという部分になります。 あとはですね、私たちというか、私が見る範囲としては、屋根の劣化度合いとか、見れるところは見ていくというところを推奨しています。 それ以外、お部屋の内部ですとか、こういったところについては、基本的には中古の住宅の場合はですね、 リフォームを前提として考えていくので、お家の痛み具合というのが、今お話しした屋根ですね、 雨水が入ることによってお家の痛みというのは進んでしまうので、これがすぐ工事が必要なものなのかどうなのか、 数年のうちに必要になりそうかどうかといったところの見極めが必要になるかなというところと、 すでに赤サビとかが出ているようであれば、拭き替えといってですね、ちょっと拭き替えになると厄介なので、 上からですね、間縛りといって、上にさらに屋根を重ねるような張り方で対処していくのが一番安いかなという、 安価に終わるかなというところにはなるんですが、この辺りですね。 なので、建物の見方というのはいろんな側面であるんですよというところになります。 あとはですね、はじめにお話ししました外周については、劣化度合いを確認する程度なんですけれども、 実はですね、土地を見るということも重要になってきまして、土地を見るというのは、その周りとの兼ね合いですね。 境界表がどこに入っているのかといった部分の確認、おそらく境界表が見える状態であれば特に問題ないかと思うんですけれども、 見えなかった場合にはどのあたりに入ってくるのか、何かこちらの敷地から出ていっているものがあるのかないのか、 周りの住宅から入り込んできているものが何かあるものなのかないものなのか、 塀ですとか樹木ですとか、いろんなものが予想されるので、このあたりの確認と、あとは空中影響といってですね、電線だったりですとか、 こういった配線関係のものは空中走ってますので、このあたりの確認も私たちはある程度行います。 厄介なのはですね、二つありまして、一つはまず溶壁などがあるところ、周りとの道路とか敷地の高低差でコンクリートの塀みたいなものが回っていてですね、 いわゆる土止めと言われる土が流れないような施工がされていたりするんですけれども、 こういった土止めにあたる部分に亀裂が入っているか入ってないかとか、どういうふうな形状になっているのかといったところでの確認になります。 崩れてきそうなのかどうなのかとかですね、可能性がありそうかどうなのかといった部分をしっかりと見極めていくとか、 場合によっては直すことも視野に入れるといったことで不動産の検討を行っていったりですとか、 あとは配管ですね。これは結構重要な項目になります。 どこを通って保温管に接続されているのかと、他の方の敷地を使っていないかとか、この敷地内にどなたかの管が入ってきていないかどうか、 そのあたりの確認もそうですし、できれば下水の経路もそうですけれども、上水道の経路、これは水道メーターとかですね、 下水管のマスといわれるマンホールみたいなコンクリートの蓋がかかっているものとか、今だったら塩尾管だったりとかします。 こういったものがどういった経路で接続されているのかといった部分の確認まで行った方が万全を期すんじゃないかなというところになりますし、 あとは周囲の方ですね。どんな方お住まいなんですかというところで、一応売り主さんがいらっしゃるような不動産であれば、 売り主さんが入居中のところであればですね、周りの方の情報収集というのも行うことを私はお勧めしております。 なので実はですね、中古住宅、結構見る範囲がやっぱりマンションと違って多いので、いろんな側面からの質問というのをですね、 ある程度整理した中で物件を見に行くことを私はお勧めしますし、逆を言うとですね、不動産会社の方からいろんなアドバイスあるかと思いますので、 この辺も含めて不動産選びというのを行っていきましょう。 # エンディング 最後までお付き合いいただきありがとうございました。 皆さんが不動産の情報通になれるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 そして皆様へお願いがあります。 皆様からのコメント、お待ちしております。 コメントの中からテーマも考えていこうと考えていますので、ご協力の方をお願いいたします。 またですね、私、本気不動産というそのYouTubeチャンネルを行ってまして、 こちらの方でも動画配信を毎日18時に行ってますので、こちらの方のご視聴もお願いします。 さらにお願いがあります。 今オンラインサロンを運営開始しました。 まだまだ全然人が少ない状態なんですけれども、 こちらの方で皆さんが知っている情報をですね、情報交換しませんかというような場面として活用できればなという風に解説させていただきました。 YouTubeもそうですけれども、ボイシーの方もコメントの方をいただくんですけれども、 回答が追いつかないといった場合に結構皆さんですね、他の方がですね、回答いただいてコミュニティが結構形成されているんじゃないかなという風に感じておりまして、 ぜひですね、このオンラインサロン、皆さんに活用いただければなという風な思いがあるのと、 あとですね、私はいろんなところでこういう情報発信を行ってますので、 その中でもオンラインサロンはまた別な側面での動画も作ってですね、配信していければなという風に考えておりますので、 ぜひですね、こちらオンラインサロンの方も登録いただければなという風に考えております。 それではですね、次回も皆さんの人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきたいと考えてます。 これからも応援お願いいたします。本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。