# オープニング はい、こんにちは。 今日も本気で話します。 本日はですね、住宅のですね、買い替えという部分ですね。 これはマンションも子建ても共通しての内容になりますけれども、 買い替えする場合ですね、どのように進めたらいいのかという部分になってきます。 このですね、放送を聞いていただけると、その次の不動産をどのようなタイミングで買うのか、 マンションを買うのかとかですね、 この辺のイメージがおそらく聞き終わる頃にはできるんじゃないかなというふうに思います。 買い替えをした方がいいのか、どちらの方を進めるべきなのかという部分についての ご説明の方をさせていただこうかなと思っています。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、買い替えした経験数4,000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報発信をしています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報の発信も行っていきますので、 今のうちにフォロートークだけでもお願いいたします。 # 本編 この件についてなんですけれども、どちらかというと、しっかりまず計画を立てましょうという部分のお話になってくるんですけれども、よくお話を伺うのが、買い替えですとか行う際に、これはマンションも子建ても共通ですけれども、 借り住まいをしたとか、二重払いをしたとか、この辺りのお話を本紀不動産のコメント欄などでよく目にします。 これですね、正直私はちょっと考えにいないんですよ。 というのが、不動産会社と建築会社さんなのか、マンションデベロッパーさんなのかですね、どちらもですね、それぞれの仕事を分断しすぎてしまっててなのか、それとも不動産会社の方がそもそも知識不足なのかわからないんですけれども、 なぜ借り住まいを行うのか、もしくはダブルローンになるのかといった部分で、私は経験が実はないんですよ。ほぼほぼないと言っていいです。 今25年やってきた中で一件あるかないかぐらいのレベルのお話なんですけれども、しかもですね、おそらくそれってちょっと私の中でミスがあったんじゃないかなとか、そういうレベルじゃないとちょっと実際に行われないような内容のことなんです。 話をさせていただくと、ほとんどの方が住宅ローンを組んで住宅を保有されています。これはマンションであっても、こだてであっても。何らかの事情があって、次の買い替え先ですね、これがマンションなのかこだてなのかといった部分になってくるかと思うんですけれども、 こちらに買い替えなりをしますよといったケースのお話なんですけれども、私の場合ですね、もともと持っていらっしゃる不動産の方で調整をとってしまうことが実際多いんですよ。 なんて言ったらいいんでしょう。当たり前にごめんなさい、進めてしまっているので、ちょっと後頭で説明するのってなかなか難しい部分があるんですけれども、そもそもですね、住宅ローン、今現状持っている物件の住宅ローンが残っている場合のケースのお話になるんですけど、その場合はですね、基本的にはまず売却先行といって売るのを先行しなければならなくなるんですよね。 その前に先にしておくのが、住宅ローンのまず審査を行うんですよ。これは新しい方の住宅ローンが組めるかどうかというところのお話なんです。 基本的にはこの審査についてなんですが、住宅ローンが完採したことを条件としてローンが組めますかということでお伺いを立てるようなローン審査になります。 式に余力のある方はですね、今の住宅を残したままその次の住まいを購入して買い替えができたりとかっていうのはあるかもしれないんですが、ほとんどの方がですね、やっぱりその2件、家のローンを負担するだけの収入があるのかというふうに考えた場合に、金融機関としてはそこまではちょっと厳しいんじゃないでしょうかというような見方をしてくることが多いものですから、 なのでそれが原因として、まずは今の家のローンが返した状態で新しいローンが組めますか。要はローン1本になるんですけども、その次の住まいのローンが組めますかといったところのお伺いを立てるような格好になるんですけれども、そこでですね、今のローンがなければ次の住まいのローンが組めますよと。 さらに言うと、もしその売れたことを前提としてのローン掲載になってくるんですけども、万が一、例えばそこの今の住宅ローン、資金ショートですね、例えばローンを買いしきらないで、2、300万円残してしまったまま次のローンに上乗せできますかとか、こういったことの相談を受け付けてくれる金融機関もたくさんあります。 そのですね、ショートした部分も乗せて、まずローンが組めるかどうかということを金融機関の方にお伺い立てるんですけれども、そこでOKが出ましたとなった場合なんですけれども、まずは今住んでいらっしゃる住宅の販売を開始するような格好になるんですよね。 要はその次の住まいができるまでの期間に売り切って、次のお住まい先のローンの開始と同時に引っ越し、ほぼほぼ同時に近いような形で引っ越しをしますというのが私のスキムになってくるんですけれども、 不動産会社の方が当たり前に売買をしてしまって、次のお住まい先との連携が取れていないというケースがよく見受けられます。私の場合はですね、次の建築会社さんとの打ち合わせというのもしっかり行うように実はしてるんですけれども、 要はいつまでにお金を支払うと、いつから入居できますかというのを事前に確認しておくんですよ。それを事前に今住んでいる住宅の方ですね、そこまでに売り切って引き渡し期間を多少、今の住んでいるお家の引き渡し期間を少し長めに設定させてもらうというだけで、これは実はクリアできちゃうんですよ。 そうですね。一応ですね、このような形を取れば全然問題なくできるんですけど、ポイントになるのは一番初めのローン審査なんですよ。ローン審査の段階でいくらで売れるんだろうというところの金額もはっきりしてないと。 なので、これをどう説明していくのかという部分になるんですけれども、業者によっては買い取る金額はどうでもいいんですけど、要はこのタイミングまで売り切れなかったらこの金額で買い取りますよという金額を教えてもらうんですよ。 それをベースとして今のローン残高と差し引きしたときに、この資金がショートしてこれを上乗せしてもローンが実現できますかどうですかということを金融機関にお尋ねしていくと。 ここの前提が取れていれば、最悪新しい住まいの引渡しまでの間に売れなかったとしても最低金額この額で取引できることが約束されていますといったことを前提としてローンを組み立てていくような仕組みになってくるんですよね。 なのでこれをやるとですね、二重払いですとか仮住まいというのをしなくてもスムーズに進められると。 じゃあ今の住まいを買ってくれた方、嫌じゃないんですかという話になるんですけれども、それは先にお話をしておきます。 今回の売却理由については、次の住まいを購入することになるので引渡しまでの期間を少しいただけませんかと。 じゃあその期間どのぐらいですかという話になるんですけど、ほとんどの場合が私の場合は最長で2週間ぐらいで設定します。 早ければ1週間で引渡しできます。 ただしその時期にもよりますし少し先の話になるので最長でも2週間だけいただけませんかということで初めに約束をしてのご契約になってくるので、全然問題なく引渡しできます。 なのでリスクがあるとすれば、買い主さん側でその短い期間なんですけども、保険料がちょっと先払いで手っこ出しにしないといけないとかこの辺りだけなんですよ。 あとは特に不安要素というのはありませんので、なんでこれ皆さんやらないのかなと逆に私すごく不思議に思うぐらいのことなんです。 なので一応ですね住宅ローンが残っている場合は売却先行というのを行わなければいけませんし、もし住宅ローンが残ってないとかという風になればですね、 購入先のものを先に買ってそちらに引越した後にじっくり売るというような方法も取れますので、 なのでまずはその今の住まいにローンが残っているのか残ってないのかここがポイントになるということを覚えていただくのと、 よくお話に出るその仮住まいですとか二重払いというのは全然やらなくてもやれる方法というのがあることを知っておいていただけるだけでも、 まあそうですねメリットはあるんじゃないかなという風に思いますので、 頭の片隅にですね不動産購入というのはそんなに複雑なものでありません。買い替えも複雑ではないということを覚えておいていただければなという風に思います。