# オープニング はい、こんにちは。本拠点の佐藤です。 本日は、実力分け有り物件を購入、再生して大成功した事例を紹介ということで、お話の方させていただこうかなと思って考えております。 このテーマについて、私ども不動産会社、分け有り物件というか、手放したいんですというような相談を受けて、 ある程度、傷んでいる住宅とかを購入させていただいて、手直しして販売するといったようなこともあるんですけれども、 その辺りについてのお話までさせていただこうかなと思って考えています。 一応、ラジオの方、最後まで聞いていただければ、安価で売っている不動産を購入して、リフォームしてその先どう活用しようとか、 新しい物件だけじゃなくても、不動産の在り方というのを色々模索できるんじゃないかということに気づいていただけるんじゃないかなというふうなお話になるかと思いますので、 最後までご視聴の方、お願いいたします。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本期不動産では配信していないようなリアルな情報の発信もおととく行っていきますので、今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 実力分け有り物件を購入再生して大成功した事例を紹介ということでのお話なんですが このですね分け有り物件と言われるようなものなんですけれども そもそも存在するのかしないのかといったところになるんですけれども 皆さんが想像しているよりは多分全然件数は少ないかなというふうに思います そもそも分け有りというところなんですが どんなわけなのかというところになりますけれども よく想像されるのは何か事件性があったような不動産なのか 例えばですけれどもその所有者の方が室内などで自死された場合ですとか こういったことなどを想像されるんじゃないかなというふうに思ってますけれども そのような物件に関しては基本的には販売する際に 告知事項といったものに当たりますので そういったところを説明した上でのご購入をするかしないかといったことで 判断をしていただくというようなところになってきますので そもそもその分け有りと言われるようなものですね 事態が存在するのかしないのかというと 私は存在しないんじゃないかなというふうに思っております あとテレビなどメディアなどでよく取り上げられているのは 過失と言われる部分ですかね 建物に欠陥があるんじゃないかとか あとは法的にですね 建てた当時は法的適法だったものが 後々に時代の変化によって法が変わって 既存不適格と言われるような 今の方に該当しなくなってしまいましたよと 言ったような不動産も含まれてくるのかなというふうに思ってますけれども このあたりをですね 面白おかしくテレビなどでやっているのかなというふうに感じているような形ですかね 確かにですね 告知事項にあたるような不動産については 気にする方と気にしない方とかいらっしゃいまして 例えばなんですけれども 室内などで自死されてしまったといった場合についての不動産についてはですね 葬儀系とかのお勤めの方とかですね あとは看護師さんですとか こういった職業ですね 命に関わるようなお仕事されている方は全然気にしないで 普通に買われることも多いです あとはですね最近ですとちょっとやっぱり 単身の方でですね お住まいで孤独死されてしまって すぐ見つかればいいんですけれども そこから少し時間が経ってしまいましたよと このような不動産を 本当は告知に当たらないような項目にはなるんですけれども 私どもですね 業者としてはですね 後々やっぱり期間が経っているという風に 気にされる方がですね 出てくるのがやっぱり嫌なので このぐらいの期間ですね ちょっと気づかれなかったようですというようなことで というのも多々あります ただしなんですが やっぱりその何か物事を隠してですね 売るようなことも基本的にはございませんし 売り主さん自体がですね 個人の場合ありますけれども そのケースもですね 売り主さんの方が高く売るために 物事を隠して売るんじゃないかというように お考えになられる方がいらっしゃるかもしれないんですけれども 逆に考えてみてください 後々のトラブルの方が絶対嫌じゃないですか なので売り主さんも結構聞かれたこととかですね 私たちが予見できて先回りしてお話しするようなことに関しては 正直に答えていただくといったことがほとんどになります 中にはですね 悪意を持っている方もいらっしゃるかもしれないですが ほぼほぼ私は会ったことがないですね ないことはないんですけど ほぼほぼないと言っていいぐらい会ったことがありません 25年やってる間でも 結局はその方も告知しましたけれども 一件だけですね そういった何らかのことを隠してましたと言われる方がですね 契約の場面で初めて告白されたということがありましたけれども その方以外は特にはないですね 本当に後から聞いた話もないですし 買われた方からもそういうような報告を受けたことはございません なので不動産ですね そこまで構えて購入しなくても私はいいんじゃないかなと 思ってはいますけれども ただですね とはいえ 今回のテーマの中に購入して再生といったことと あとは大成功というキーワードが入ってきてますので この辺りについての説明をさせていただきますと 今お話ししたような 告知があるような不動産だったりとか あとは既存不適格と言われるような 今の方には当てはまっていませんよというような建物に関してなんですけれども やはりですね 価格を少し抑えて購入することができたりする傾向はあります あともう一つの側面としてはですね 建物の痛みがある程度激しくて 手直しにある程度費用がかかりそうだといったところと 土地で売るぐらいであれば建物として購入していただける方が いるんじゃないかということの期待を持って 販売される売り主さんもいらっしゃったりします この場合なんですけれども 解体を視野に入れて 本来は土地としてじゃないと取引できないようなものを 建物として取引するわけですから 解体費分差し引いた分を 中古住宅として売るような格好になるので このような不動産に関しては 基本的には周囲の物件よりちょっと安く購入できたりはします ただここにですねまた再生と言われる部分ですね リフォームする際に落とし穴となりやすいのが リフォーム費用になります リフォームなんですがどこにお金をかけていくのかとか その使い方次の活用の仕方によって 考え方が実際は変わってきます 私どもですね不動産会社が買い取って再度販売する場合については 基本的にはですね 保証をつけないといけないんですよ 2年間のですね 以前で言う貸し担保責任と言われるものになるんですけれども 例えば雨漏りですとか 急排水管の故障だったりとか 後はシロアリの害ですとか こういったものに対して 済まないと気づかれないような事柄に関して 2年間の保証をつけて販売しないといけないというのが 業者側の責任としてのルール最低限のものになります なのでこういうような保証をつけて販売しないといけないものですから それなりのリフォーム内容にはなるんですけれども ただし個人の方が買われてその先どう活用するのか ご自身でですね 例えばお住まいになられるにしてもですね よくあるのが外国の方とかが多いんですけど 外回りは職人さんにやってもらうんですけれども ある程度のところまで手を加えてもらったら あとはですね ご自身でDIYしながら生活しますよという方もいらっしゃったりします 結構今ホームセンターなど行くとですね この辺りが充実しているお店もあったりとかですね レクチャーしてくれるような 教えてくれるようなところもあったりとかするので なのでこういったことを楽しみながらですね 不動産購入される方もいらっしゃいますし あとはご自身で済まなかったとしてやっぱり貸すとかですね あとは今だと民泊とかですね こういったことでいろいろな活用方法を考えられる方少なくないです 特にですね 安価に買える不動産に関してはちょっと難があったりするんですよ 立地だったりですとか 外部の駐車スペースですとか こういったところに害があったりするケースもあるんですけれども ある程度ですね ご自身が使わないで投資目的って考えられた時には いろんな考え方ができるかなというふうに私も見てまして 特にですね まあ程度が悪くなくて ちょっと田舎なんだよっていうだけのお家もたくさんあるんですよね なのでこういったところはあえて法律の範囲 これはちょっと調べていただいた方がいいかと思いますけれども その不動産が民泊などを行ってもいいものなのかどうなのか もしくは収入と支出のバランスの中で 手を加えて貸してですね どのぐらいでそのリフォーム代を回収して 資産活用できるのかといった部分での考え方ですね こういったところで お金のかけ方というのも変わってきたりというのはあるかと思いますので なので不動産って結構 分け合いというものですね 一番初めにお話しした事故ですとか事件性のあるものとか 自費系のものですね いわゆる告知と言われるものに当てはまらないようなものの中にも いろんな活用の仕方があるような不動産というのは存在したりもありますし あとはそういった事故系の物件ですね このあたりの不動産については テレビなどで取り上げられているのはただ雨漏りしているだけとかもね 事故みたいな扱いをしていたりしますけれども あんなのは単純に変えてあげればいいだけの話なので そんなに複雑なものではないかなと私は思っていますけれども ただそういうような心理的貸しと言われるものについては ちょっと活用の仕方を考えないといけないかなと 安易に人に貸したりとかということも 所有者というか住む方が変われば言わなくてもいいとか 確かにルールがあるんです反例もあるんですけれども それだけではない側面もあるかと思いますので あんまり私はお勧めしないですかね そういう物件を貸すとか何かに活用するとかという場合ですね なので住んでいらっしゃる方が理解されていれば全然いいんでしょうけれども そうじゃなく活用するという風には 安易に考えない方がいいかなと思いますので その先どう活用するのか ご自身がそこにお住まいになる使われるといった時に どう考えられるのか あとはもちろん重要なのが費用面に関しての部分になってくるので 費用をかけるべきなのか諦めるべきなのかといったところで 無理に購入はしない方がいいかと思います あくまで資産性としてプラスになるかマイナスになるかといった部分を 視野に入れながら不動産選びというのがポイントになってくるかと思いますので なのでいろんな考え方がありますが 安価な物件を購入してリフォームして成功されている方はたくさんいらっしゃいますので この辺りについて情報共有などできればいいかなと思ってますので これからも放送を聞いていただければなと思っております # エンディング 最後までお付き合いいただきありがとうございました。 いかがでしたでしょうか。 皆さん気になるこの分け有り物件といったものをテーマとしてお話しさせていただきました。 どちらかというとですね、この分け有りというのは面白おかしくテレビなどでよく使われていますけれども、 こういったことというよりはですね、現実的にですね、資産ですとかお金とかといった考え方でちょっと見ていった場合は、 結構見方、角度が変わってきます。 そこをですね、単純にですね、初めからこれ投資目的でいって成功するというふうに考えられる方がいらっしゃるかと思うんですけれども、 結構そんなに簡単ではないというのは覚えておいてください。 私もですね、不動産会社なのでいろんな方見てきてますし、自分たちでもやればできなくはないんでしょうけれども、 あんまり安易に手を出したりというのは実際できないですね。 ある程度やっぱり資金、何らかの資金があってそれを活用されるとかですね、 1件目失敗したんだけど2件目でやっと取り戻したよ、3件目で取り戻したよみたいなね、 そういう方が多いのが実情かなと思って私は見てます。 なので、おそらくですね、1件、2件だとですね、下手するとマイナスになるか、 ギリギリプラス、マイナス、ゼロぐらいかとか、このぐらいの範疇になっちゃうかと思います。 やっぱりですね、5件、6件持ってやっとプラスになるかなとか、 そのぐらいの視点じゃないと不動産投資って難しい部分もありますし、 一等ものを購入するとかっていう風になった場合は、実は自己資金すごく必要だったりとかします。 よくいろんなSNSなどでゼロ円投資みたいなものとかありますけれど、そんな簡単なものじゃありません。 そこだけはですね、私ちょっとお伝えしておきたいなというところになりますので、 なのでちょっと不動産投資ね、始めてみたい方は相談いただいてもいいかと思いますけれども、 はじめは赤になることを覚悟しておいてもらった方がいいかなという風に考えています。 このような投資系のお話を私はあまりすることはないんですけれども、 こういった知識もいくらかは実はありますので、お伝えできることはお伝えしていこうかなと思っております。 皆さんが不動産の情報通になれるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 そして皆様へまたお願いの方がございます。 コメントなどいただけましたらありがたいなと思っておりますので、ぜひ皆様コメント投稿の方お願いいたします。 あとですね、本気不動産のYouTube、こちらの方もですね、今回のテーマみたいなものは少ないかもしれないんですが、 毎日18時に投稿しておりますので、ぜひご視聴の方お願いいたします。 あとはオンラインサロンですね、これからまた活用を考えていくんですけれども、 ぜひ登録いただいてコミュニティの方など参加いただけるとありがたいです。 それでは本日この辺りで終わらせていただこうかなと思っています。 次回もですね、皆様の生活、人生を豊かにする本気の情報をお届けいたします。 これからも応援お願いします。 本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。