# オープニング 今日も本気で話します。 サラリーマン公家は今でも儲かるか? 賃貸経営で失敗ための基本ということでお伝えさせていただきます。 弊社エリアネット自体は賃貸などの物件は特に扱ってはいないのですが、 小額の物件は安価なものを投資向けに買われたりする方もいます。 マンションでも子建てでもあり得るのですが、 不動産投資についてのお話もできるかと思いますので、その辺りについてお話ししていきます。 今日最後まで聞いていただけますと、不動産経営というのがどのようなものなのかというのが理解できるかと思いますので、 入り口の部分ですね。どのように進めていったらいいか考え方というところをお伝えできればなと思っております。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、不動産で損をしないための情報を発信しております。 本期不動産では発信も行っていきますので、今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 本日のテーマ、サラリーマン・オーヤーは今でも儲かる、賃貸経営で失敗しないための基本ということでお伝えしていこうかなと思っているんですが 不動産投資ですね、実はですね結構 不労所得という部分で非常に人気はあるんですけれど、実際入口のハードルって実は結構高いんですよ 収益の物件、一等ものなどを購入しようとかっていうふうに考えた場合は 基本的にはですね、いろんな、今SNSですとかネット上とかでいろんなことを広告されたりとかしてますけども 現実的にまともにやろうとすると、物件の価格のですね 20%から30%プラス処刑費分は自己資金として準備しなければいけないというふうになってきますので 仮になんですけれども、1億円の物件を購入しようと思って考えた時には 3500万とかですね、このぐらいの資金、2500から3500万ぐらいの現金がなければですね そういう不動産を買うということ自体が現実的には難しいですよというところのお話になります これはですね、もちろん不動産の担保評価というのも見られますし 資産性という部分の側面も見られたりという部分にはなってきますので そういった金額ですね、サラリーマンの方が年出しようかというふうに考えた場合は よほどのことがない限りはやっぱり資産形成していくのは難しいでしょうし そこで仮にですけれども、それだけの金額を貯めたとしてもですね そこに投資する勇気があるかないかというところで考えた時には 実際問題として、なかなか荷の足を踏んでしまうというところにはなるかと思います サラリーマン大屋さんってなってくると もっともっとやっぱり奨学な物件を検討されることが多いかと思いますけれども 例えばなんですけれども、よくあるパターンとしては 文庄マンションのワンルームですとか、投資用物件みたいなものですね こういったものを買ってですね、運用していってというふうに考えられる方いらっしゃいます ただですね、この危険なのは 仮になんですが買ったとしても 維持費がマンションの場合はかかるというところですよね あとは修繕にどれだけ費用がかかるかといったことも見通さないといけない あとは入居率がどうなのかというところまで考えないといけないんですが すでにですね、売りに出ている不動産の中で 入居中の物件とかを買っていくのが一番いいんじゃないかなというふうに思います オーナーチェンジと言われるような物件ですね ただしこのオーナーチェンジ物件を買うというふうになったときには 基本的には現金を使って購入というのが前提になってきます 先ほど話した融資を使って一部現金ではなくて あくまで現金購入という部分になってきます 売りに出ている物件の価格ですね 文庄マンションなどのオーナーチェンジ物件ですと 利回りで言うと今だと多分4%、5%くらいですかの物件になってくるかと思います もうちょっと下回ってしまうかもしれないです 管理費とかその辺差し引いていくとですね なのでこういったところを買って徐々に大きくしていくというところ 少しずつ一等ずつ増やしていくというやり方を取っていくような方も多いですし あとは田舎不動産、手を出されちゃう方がいらっしゃるんですけど これもですね こだての場合は中も外も修繕が必要になる可能性というのがあります 田舎不動産の中でオーナーチェンジで出ている物件もあるんですけど これもですね結構オーナーが変わった時点で 実はここに不具合があったんだというようなことで 入居者からあそこ直してほしい、ここ直してほしいみたいな 要望が出てくる場合というのが結構あります なので慣れてなければですね そこに一つずつ対応してしまったりとかすると 大変な思いをしてしまったりとか さらに言うと入居者の方で不満が出てきてしまうと 退居になる可能性というのもあります ただまあ幸いにも周りにおそらくですね そんなに多くないはずなので そこはですねちょっとバランス見ながら入居者の方との対話をとっていって 入居を継続していただくような形で ある程度納得できる範囲の修繕をしてあげるというところの バランスをとっていく必要は出てくるかもしれないですね あと見落としがちなのが 修繕費としてかかってくる固定資産税だったりとか 小修繕がちょこちょこあったりとかする可能性というのがあるので ここは見落とさないようにしないと 結局ですね 儲けはやっぱりあまり多くなくなってしまう可能性というのは十分考えられます 不動産投資はですね やっぱり複数物件を所有しないとうまみがないというのが 初めの頃はですね 多分3等4等 仮にですけど1個ずつですね 持ったとして1等ものではなくて 3個4個ですね 不動産を所有できるようになってから始めて 少し不動産不労所得といった部分に近づいていけるかなというところにはなってくるかなと ただし一件一件の物件自体は そこまで大きな利益は生まないと思って見ていかないといけないので できればですね 将来的には10件20件という風に所有するために 得た収入は使わないでちゃんと避けておいて 次の物件購入に向けての部分で貯めていくとかですね 資産運用していくとかこのような視点を持ってないと 不動産経営というのはなかなかうまくいかないです 初めの4件5件ぐらいまでですかね 下手するとほぼほぼずっと赤字経営なのか うまくいってプラマイゼロぐらいの収入程度に考えないと ちょっと危険かなという風には思います なので始めからですね利益が出るものとして考えない方がいいです 現実的には今4件5件という話はしましたけど 2件3件は持っててもそんなに利益は生まないです やっと4件5件そこから増えていけば増えていくほど うまみが出てくるというような形になってくるので 初めの頃はですねなかなか利益が出ないというところと あともう一つお伝えしたいのは初期費用を始める時の時点で そこそこのやっぱり金額を準備できるような環境になければ 不動産投資はやめたほうがいいかなと思います あともう一つお伝えしておきます そのですね1件目の不動産を購入するタイミングなんですが カツカツの予算で組まない方がいいです できればその物件を買うのと同額ぐらいの資金源 資金を用意した中でですね そのうちの2分の1を使うというぐらいの間隔で 不動産を選んでいった方がいいです 慣れてないのでどこにどれだけ費用がかかるのか というのが見えない中で運営をしていく格好になるんですよね なので1件まず買ってみて 状況をちょっと見てですね その残り2分の1の部分の資金をいくらか使いながら こういう感覚なんだというところをまず覚えていただくというのと そこまで貯めてこれるだけの今まで資金形成されてきているわけですから それをまた活用しながら そこの部分の資金をなるべく減らさないように貯めていくと 感覚を覚えてますから その時点で目減りしなくなってきたなと なったところで初めて2件目に手を付けるとか こういったような形で いくらか手元資金保険として準備できるような環境になければ 私はあまりお勧めしないかなと 1件買ったはいいけども 手を加えられなくて入居所を募れないとか こういう風になりかねないので なので第一歩はまず資金をある程度貯めるというのと 同時進行でその資金を減らさないように 資金を充当できるだけ余力を持たせておくというところの 準備が必要というところだけ覚えておいていただければなと思います なので賃貸経営というのはなかなかハードルが高いんですよというのを ちょっと覚えておいていただければなという風に思いますので 入り口としては始めようと思ったら始められると思います ただできれば現金で買えるぐらいの資金余力は持っておいた方がいいのと さらに贅沢に言わせていただくと それと同額ぐらいの自己資金ですね 準備しておいていただければ 失敗するということはあまりないんじゃないかなという風に思います 物件の選び方については お時間の関係上また別の機会にお話しさせていただければなという風に思っております # エンディング はい、どうもありがとうございました。 本日のテーマはいかがだったでしょうか。 皆様結構興味あるんじゃないかなという部分での サラリーマン大屋さんについてのお話だったんですけれども 資産形成ですね、上手な方であれば お金を稼いだり、お金を稼いだりしてという部分も 十分考えられるかと思います。 ただ、限られた資金の中でという風になると 絶対失敗してしまうのと、あとは 同じような感覚をやっぱり持たなければいけないので 初めからですね、旨味のある物件というのはないと思ってもらった方がいいと思います。 初めの1件目、2件目あたりは 勉強のために所有するというような感覚を持たなければ 後々資金が枯渇してしまったりとか 大変な思いをしてしまう、予想外の出費になってしまうと いったことも十分考えられますので なので、1件目、安価な物件でもいいと思うんですよ。 安価な物件でもいいと思うんですけども これをまず現金で買えるというところと もう1件分ぐらいの資金余力を持った中で 初めのですね、1件目をまず購入して様子を見てみると 感覚をつかんでから2件、3件増やしていくというのが 私のおすすめの買い方になりますので うまく採用できるようになったりしますので なので、資金が大きくなればですね 金融機関に相談を持っていって一等ものを買っていくとか こういったところで将来的に大きくしていくことというのはね 全然もちろん考えられますので なので不動産投資、いろんな入り口ありますけれども ちょっと資金がないと始めるのには ハードルが高いんですよということだけでも 覚えていただければなというふうに思います 皆さんが不動産の情報通に慣れるよう このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます そして皆様へお願いがあります コメント欄の方にですね、ぜひコメントの方よろしくお願いいたします このコメントの中からテーマの方も考えていきたいなと思ってますので よろしくお願いいたします 毎日更新しております 本木不動産のYouTubeですね 18時に更新してますので こちらの方もご視聴の方お願いいたします オンラインサロンについては 大きくしていこうと思って考えて運営しておりますので ぜひこちらの方も登録の方ですね していただけると助かります それではですね、次回も皆さんの人生を豊かにする 本木の情報をお届けいたします これからも応援の方よろしくお願いいたします 本木不動産の佐藤でした またお耳にかかりましょう ありがとうございました