# オープニング はい、こんにちは。本機不動産の佐藤です。 今日も本機で話します。 本日なんですが、日当たり、騒音、雨漏り、内検でプロがチェックするたった3つのポイントということで、 小建て住宅の見分け方みたいな形の内容でお伝えさせていただこうかなと思います。 まさにですね、私物件を見るときは大体注意して見るのは雨漏りが多いですかね。 あとは痛み具合、どこを見ているかといったこととかもありますし、 日当たりですとか、音に関することとかは結構売り主さんにヒアリングしないと答えが出なかったりとかといったこともありますので、 一応ですね、この辺りについてのご説明を今日はさせていただこうかなと思います。 この放送を聞いていただきますと、私のような不動産のプロがどの辺りのチェックをしながら査定を行っているのか、 注意しているのかといったことが確認できるかと思います。 最後までご視聴いただければ、プロ目線での物件の見方ができるようになる可能性というのもありますので、 ぜひ最後までご視聴の方をお願いいたします。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、不動産で損をしないための情報を発信しています。 本期不動産では発信しないようなリアルな情報の発信も行っていきますので、今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 はい、それではですね、すいませんあのオープニング結構カミカミになっちゃいまして、続けていきます。 今回のテーマ、日当たり騒音雨漏り。内見でプロがチェックするたった3つのポイントということでお伝えさせていただきます。 住宅をですね、こだてを見るときに私必ずチェックしている重要なポイントとして見ているのは雨漏りになります。 雨漏り、なんで重要かというと、お家を痛める原因第一位が雨漏りだと思っています。 雨漏りというか水ですね。水が原因で家は痛むという風な自負、自負じゃないですね、すいません、自分のなりの見解を持っておりまして、 この雨漏りですね、要は水が付くことによって家って痛むという風な考えがありまして、 住宅をですね、販売するときに、最近はですね、契約不適合責任というような言われ方をしているんですけども、 以前は貸し担保責任と言われる項目がありまして、ここにはですね、住宅に重要な事柄ですね、チェックポイントみたいなものがすでに盛り込まれているんですよ。 この貸し担保責任、従前のものでいきますと、雨漏り、あとは白有りの害、給配水管の故障、あとは建物の傾きなど、こういった部分が該当するような部分になっていました。 このですね、貸しと言われる部分なんですが、今の建物診断とかの基本となる部分にもなります。 私ですね、正直建物診断は現状あるものをただ目視しているだけなので、診断員の方が見ているものと、私みたいな25年この業界にいる人間が見るものと、さほど差はないんじゃないかなと思っています。 なぜなら、建物診断、サーモグラフィーとか当ててですね、断熱の性能が低下しているかどうかとかですね、この辺りも要件の中には含まれてはくるんですけれども、 蓄熱が立っていればですね、多少のそのやっぱり断熱性能が落ちてきているとか、この辺り断熱欠損があるのは当たり前という部分で私は思ってしまいますし、 雨漏りしている形跡ですとか、こういったものは当たり前に査定する段階で、予見できるところを確認したりですとか、屋根の状態を見たりとかっていうのをするようになっています。 これはもう自然に身についているものになります。内見している中で気づきやすいポイントとしては、木立の場合、和室なんですよ。 和室はですね、天井に木材で構成されているものとクロスが張られている場合とあるんですけれども、 どちらにしてもですね、結構木材の材料を使われていることが多かったりとかしまして、木材のところはですね、だいたい水が付くと甘じみが残ったりします。 これ完全に乾いてても絶対に残るんですよ。なので、そういったものが見受けられるかどうか。 もしくは天井もし張り替えられていた場合は、押入れの中など新築当時から残っているであろう木部の天井周りの部材を見るようにしています。 この部材を見ることによって、水が付いた後ですね、これが雨漏りなのか、もしくは菅漏れなのか。菅漏れってわかりますかね。 雨漏りは単純に外からの雨が入ってくるというものになるんですけれども、菅漏れというのは内部結露を指しています。 屋根と部屋を構成するこの間の空間の中で結露が発生して、それが天井に出てくるというような症状なんですが、 中間になりますので外気と内気の空間が出来上がってしまうので、そこで結露が発生したものが中に表情として出てくるといったものがあったりします。 原因が何なのかといったものは、何となく位置を見たりですとか、場所を確認すると何となくイメージはできるんですけれども、 この辺ですね、ウリネさんに一応確認します。ご存知ですかと。 ウリネさんの方で、実は10年前に雨漏りがあって、もうすでに治ってますよということであれば、最近はありませんかというようなことで確認したりですとか、 正直見ればわかるというところではあります。何となく湿っているのかどうなのか。 触れれば一番理想なんですけど、この辺りも少し確認するようにしているかなというところではあります。 これの対策としては単純に水が入らないようにするというところなんですよ。 外回りですね、小建て住宅とかですと2階があったりとかするので、2階に登った際にですね、そこから見える1階の屋根の状態を見たりですとか、 外壁の痛み具合、これはもう現地に着いた時点ですぐ確認するようにしているんですが、この外壁の痛みと屋根の痛み具合を見て、 雨漏りがもうこれは原因として考えられるなというものなのか、菅漏れなのか。 菅漏れの場合はですね、うりぬさんは実は気づいていないことも結構ありまして、 そのシミをですね、こちらになるんですけどということで指さすと、あらこんなの初めて見たわみたいなね、 全然気づかなかったみたいなことを言われたりするケースもあるぐらい、じんわり出てくるものになります。 なので、見方はいろいろとあるんですけれども、このような雨漏りだったりとか、あとは日当たりですね。 日当たりですとか音に関しての部分については、いった日によります。 天気が良ければですね、なんとなく日当たりはめちゃめちゃいいなっていうような確認が取れたりですとか、 あとは周りの建物との距離感で曇りの日であれば、だいたいこのぐらいの時間直射日光入ってくるかどうかなというところはちょっと確認できたりとか、 あとはですね、意外と周りの建物の色によって反射光というのも入ってきたりとかっていうのがありますので、 この辺ですね、いろんな見方をしながら、物件の価値をちゃんと担保できるように確認していくというのが私どもの仕事になります。 あと、音についてのことですね。 騒音については、売り主さんにヒアリングします。 ちなみにヒアリングするのは、騒音とか日当たりですとか雨漏りとか、これだけじゃないです。 項目はめちゃめちゃ多岐にわたって確認していきます。 そのですね、確認させていただいたものは、すべて書面に残して買い主さんの方とのが決まればですね、契約書の方に添付するような形をとってますので、 私どももトラブルが嫌ですし、売り主さんもトラブルが嫌だというのが実情なんですよ。 なので、双方でですね、この確認できる書類というのを取り交わしいたしますので、 もちろん買い主さんから個別に質問を受けたような事柄とかについては、口頭で回答の方もいたしますし、 できればこの書面の中でも回答してもらえるように売り主さんにお願いをいたします。 基本的には、告知義務違反といって重要な事柄を隠してしまって取引をすると、売り主さん側の責任になりますので、 よくですね、私、今YouTubeですとかこういうボイシーなどで発信してますけれども、 売り主さん不利になる事を隠すんじゃないのというような疑いかけられてお話しされる方いるんですけど、 売り主さん正直に話してくれます。 なぜなら、この告知義務違反に当たってしまうと、何か争った場合に裁判とかっていう風になってしまった時に負けてしまうのは売り主さんに当たります。 私どもは調べられる範囲が実は限定されてきますので、そこで売り主さんから嘘の報告をされてしまうと、 それ以上ですね、正しい回答ができなくなってしまうので、すべては売り主さんの責任になってしまうので、 売り主さんは正直に答えてくれるという、こういうフローになってますので、 なので売り主さん、嘘言われる可能性があるっていうのはないと思っていただいていいと思います。 ただしなんです。売り主さんも長くお住まいなので、ご自身が気づかない部分で、売り主さん的には普通に使われてた、普通に生活されてた中で、 買い主さんがこれは何か問題があることからなんじゃないのっていうようなことを心配されることもあります。 できる限り私たちはそういったことがないように、いろんなことを調べてお伝えさせていただくようにしてますし、 いろんなですね、この不動産業界の監修ですとか、協会とかこういったところもあって、 トラブルがないように取引するためのそのガイドラインなり、書面の交付といったものがされてますので、 そのあたりもですね、最低限というかですね、少し過剰な部分もあるんじゃないかなというところまで、 最近は説明をする義務が課せられているので、そのあたりもご心配はないかなというふうに思います。 ただし、中古住宅はあくまで中古住宅です。なので、売り主さんも気づいてないようなこと、 私どもも調べきれない、買い主さんも気づいてない、こういったみんなが気づいてないようなことでトラブルがないとは言い切れませんので、 ご注意いただければなというふうに思います。 ただしなんですが、私もトラブルはどちらにしても嫌なので、そうですね、年に1件とかもないですね。 本当に数年に1回言った言わないみたいなことのトラブルがあったりとかするんですけど、 そういったことを経験を重ねるごとにですね、なるべく書面に全て残すようになっていってますので、 最近はほぼほぼそういうトラブルもないかなというふうに思っております。 なので、中古住宅探しですね、皆さん安心していただいて大丈夫かと思いますので、じっくり物件を選んでいきましょう。 # エンディング 最後までお付き合いいただきありがとうございました。 いかがでしたでしょうか。 プロがチェックするたった3つのポイントということでお伝えさせていただきましたが、 実はですね、たくさんの事柄を私どもは確認をしてお伝えした中で トラブルがないように取引させていただいているというのが現状です。 やっぱりですね、ここでちょっと生きてくるのが経験値の部分にもなるかと思います。 例えばなんですけれども、住宅内乱する際とかですね、室内確認させていただく場合に 売り主さんがスリッパなどを準備していただくことがあります。 私はですね、極力スリッパは履かないで査定するようにしています。 なぜならこの足の裏で感じる感覚というかですね、踏み感というか、 これで違和感を感じるかどうかといったところですとか、 基本的にはやっぱり五感を使ってですね、査定している部分もあるんですよ。 なのでお家に入った段階で、なんとなくですね、違和感を感じたりですとか、 室内を見ている時に、ここの床ちょっとおかしいなとか、傾きを感じるとかといったものも スリッパを履いていると感じなかったりとかするんですけれども、 実際、靴下で歩き回っていると感じる部分というのがあったりしますので、 なのでなるべく、そうですね、スリッパを履かない、出されても履かないで確認するようにしています。 この辺ですね、やっぱり経験浅い営業とかですと、そのままスリッパ履いたまま 室内確認したりとか始めますので、弊社の場合ですと、 理由をちゃんと伝えてですね、スリッパ履いたままじゃ査定にならないよということで、 話ししながら指導も行っていますので、なのでそういったところでの経験値というのは生きてくるかと思いますし、 建物の室内だけではないんですよ、見る部分というのは。やっぱり外部も見ないといけないですし、 配管の経路、あと空中ですね、この辺り、いろんなところを私どもは見ながら査定をしていきますので、 なのでいろんな視点でですね、査定する際、注意を払って確認していくのと、 売り主さんに聞ける範囲でヒアリングを行った中で、安心して取引できるような内容で商品化ですね、 その中古住宅を商品化していきますので、皆さん安心して見に来ていただいて大丈夫なんじゃないかなというふうに思います。 皆さんが不動産の情報通になれるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 皆様へお願いがあります。ぜひですね、コメント欄の方にコメントの方をよろしくお願いいたします。 いろんな経験談皆さんあるかと思いますし、まだこれから物件探しするので注意点を教えてくださいみたいなものでも構いませんので、 ぜひコメント欄の方にコメントいただけますと、私の方でそれに対して回答させていただければなと思って考えています。 ぜひこのチャンネルをフォローしていただき、不動産に関する知識をアップデートしていってください。 本気不動産ですね、毎日18時に更新しております。 YouTubeチャンネルになりますので、ぜひこちらの方もご視聴の方お願いいたします。 次回も皆さんの人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます。 これからも応援お願いいたします。本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。