# オープニング はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 本日なんですが、縦売り住宅は本当に欠陥住宅が多い。 賢い縦売り選びのチェックリストということでお伝えさせていただこうかなと思います。 注文住宅もありますし、マンションもあるんですけど、縦売りもやっぱり人気がありますよね。 ただ、これちょっと先入観もあるんじゃないかなと思うんですが、 あんまり良い評判じゃない傾向があるじゃないですか。 なので、この辺も真実がどこにあるのかといった部分も含め、お伝えさせていただこうかなと思っております。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から 不動産で損をしないための情報発信をしております。 本期不動産では配信していないようなリアルな情報の発信も行っていきますので、 今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 はい、ではですね、縦売り住宅は本当に欠陥住宅が多いのかどうなのかという部分なんですが 結論からお伝えしちゃうと、そんなことはありませんと私は思っています。 縦売り住宅ね、いろんな実は形態ありますけど、大きい会社が建ててるとかね、地場業者が建ててますとかっていうこととかいろいろとあるかと思うんですけど 縦売り住宅のメリットデメリットっていう部分で考えていくと、縦売り住宅ですね、選ばれる理由というか価格が安く感じる理由というのは 基本的にはですね、例えば一つの大きめの土地がありました。ここを価格割りして販売されるとかっていった場合に 土地代が安いのかどうなのかっていうと、土地代は売り主さん的にも安売りはしたくないじゃないですか。もともと所有されてた方が。 買った側の業者さん、縦売りをしようと思って買った業者さんいらっしゃいますよね。縦売り業者さんもわざわざ安売りはしたくないというのが心情だと思います。 売り主さん側の事情としてはですね、安売りはしたくない。縦売り業者さんも購入できたとしても、わざわざ原価終わってまで安売りしようみたいな考えはないわけですから。 なのでここはですね、相場にかなった金額になってるか、もしくは価格割りをするという風になった時に、 土地の査定の方までちょっと遡ってしまうんですが、不動産の土地の査定する時って規模修正率といって大きさに対しての買いやすさ買いにくさといった部分での価格設定の側面も実はあるんですよ。 例えばなんですが、近隣で人気の土地の大きさであれば一番そのピークに近い金額というかですね、一番その地域の高い金額で取引できる可能性がありますよと。 なぜなら、例えばなんですけども、大きさがそんなに大きくないと。例えば40坪50坪ありましたよってなった時のその価格に対して坪単価を掛け合わせます。 これが地域相場になったりとかするんですけども、この坪単価掛け合わせた価格がそもそもその地域で買いやすい価格帯になってるかどうかですよね。 これがなんですが10坪でも大きければ数百万変わってくるわけですよ。下手すると場所によってはもっと高値で変わってくる可能性というのも考えられますし、 土地代がそんなに高くない地域であったとした場合は、もっともっと10坪程度じゃなく、もっともっと大きいことが多いです。 なので、この大きな土地を売るのとコンパクトな土地を売る、適正な大きさのものを売るとなった時に売れやすい価格設定といったものを設定していくんですけども、 ここに大きい土地をいくつかに価格割りするといったことに対してのスケールメリットが業者さん側には出てきたりとか、 あとは売り主さん側としては、できれば地域内のピークの価格で売りたいところではあるんだけれども、 ただし、これですね、また経費のお話になっちゃうんですけど、分泌とか土地を分けていくっていう経費がかかってきたりとか、 いろんな側面があったりとかしますから、ある程度まとまった土地を買ってもらうとかになった時にはそれなりの価格をちょっと抑えて、 建て売り業者さんが買ってくれて、そこに経費がかかって、ピークの価格に近いような価格設定というのがされたりするというのが実情なんですよ。 これが一応、まず土地の地べたの金額のお話です。 続いてその建物についてなんですが、これはですね、複数棟を価格の中で立てていきますよと、順番に立てていくことができるわけですよ、要は。 なので、そこに持ってくる資材だったりとか、これも行ったり来たりもないですし、置いたら置きっぱなしで次から次に立てていったりとか、追加で足していけばどんどんどんどん立てていけますと。 職人さんとかも次から次に仕事があるわけですから、安心して仕事ができますよとか、こういう側面でのやっぱり人件費というかですね、これの圧縮にもつながったりとか、こういった部分のメリットが出てきます。 あとは、次から次に順番に立てていくことが、要はできるので、等数がある分ですね。 やっぱりそういう縦売り業者さんやってるところはですね、大体ある程度の件数やりますから、それこそその物の仕入れ値だったりとか、この辺りもちょっと抑えたりとかっていうのができたりするんですよ。 新築の注文住宅と建て売り住宅の中身ってどうなんだろうというお話になるんですけれど、これ中身は住宅の性能をどこまで求めるかというのは実情はあるんですけど、そもそも建築基準法という法律に基づいて建物を建てているので、欠陥住宅は建てれないんですよ、実際。 まず確認申請というですね、フィルターが入ります。これはですね、建築指導家といったところにこういう建物を建てますよと、ここまでの作業一緒ですから、注文でも縦売りでも。 こういう土地、こういう形状のところにこういう建物が建てますよ。その工程は変わりません。じゃあ建築指導家のほうがOK出ましたよってなってからそこから建築始まるんですけど、そこでまず図面のチェックが入ります。 その後、検査済みといって、ある程度建物が出来上がってきた時点で検査が入りまして、計画書通りに作っているので、これでお墨付きですよと言って検査済みというのをもらって、さらに仕上げていくような仕組みになっているんですけれども、ここまでで手抜きができるのかといったら手抜きはできないですよ。 建築基準法に基づいた建て方をしていないと、建てている途中でぺけがつくわけですから、そうなったらそこを是正しないと次のステップには進めないと。注文と建築基準法に基づいての差というのはないんですけれども、そこに対して住宅の性能を求めていくかどうかといった部分の差は確かにあります。 特に建て売り住宅の場合とかですと、建築途中でも販売したりとかしているケースというのもありますけれども、物を選べるかどうかといったところは基本的にはこういう仕様ですよということで、ある程度の内容が決まったもので建築が進んでいっているので、できたとしてもいくらかオプションを追加するとかというのはできるかもしれないんですけれども、 注文住宅の場合は初めから全てご自身で選択して、それに基づいて建物を建てていくというような工程になってきますので、ここの差がやっぱり大きいですよね。 あとは建て売り住宅ですね。順番に建てていくとか、この辺りの違いがあったりとかするので、こういったところで価格差が徐々に徐々に開いていってというところにはなってくるんですけれども、要は違法建築というか欠陥住宅が多いんじゃないかという、なんでこうなるのか私はわからないです、原因が。 ただし、工程一つ一つを見ていったりとか、いろいろ今まで私も25年頃の業界にいるものですから、そういった側面で考えていった場合には価格が抑えて売りに出されるとか、建て売りと注文の違いというのはこういうところにあるんですよということの説明がひととりはできます。 あとは、なぜこの欠陥住宅と言われるのか、これがちょっと理解できないんですけれども、ただあるとすればの話なんですけど、建築屋さんでよくある建築トラブルみたいなものってだいたい倒産しちゃうんですよね。 建ててる途中で何も言わずにドンと倒産してしまいましたってなった時の問題の方が大きいものですから、その際に建て売り住宅の場合は誰が迷惑をこむるかというと職人さんたちなんですよ。建ててる設備屋さんとか大工さんとかこの辺りいらっしゃいますよね、携わってる。 この方たちが建ててる途中、完成してしまってお金の生産が終わってれば別なんですけども、工事はしたけどその入金がないとか、これは問題になりますよね。 あとは建ててる途中で契約しました、その建て売り業者さんがトーンと倒産してしまいましたとなった場合は、これは建築トラブルにつながってくるんですよ。 職人さん一人一人が手を抜かないように仕事してるかとか、仕事の制度どうなんだろうっていうところに関しては、これは監督責任の部分になってくるので、建築会社さんの方のフィルターがどこにあるのかというのはありますけれども、 今のこの建築基準法に基づいてのフローの中でいくと、違法建築はほぼほぼやれないに私は近いかなと思ってて、ただ手抜き工事ですね、そこからある程度のところまでOKもらいました。 ここから先のその仕上げとかですね、こういったところの手抜き工事とかっていったものはやれなくはないですけど、そこまでして建てた住宅、悪評が後から立つとかってなってしまうと、結局損するのは会社を継続しようと思ってるところは損するわけですよ。 なのでそうじゃなくて、計画倒産とかを考えている会社さんであれば、とりあえず引渡し終わらせてしまえば入金があるからみたいなところでね、なんか考えたりっていうのはあるのかもしれないですけど、実情ちょっとなかなか私は考えにくいんじゃないかなというふうには思います。 ただとはいえね、実際ニュースになったりとかするケースがありますから、どこにどう落とし穴があるかわからないですけれども、一応ですね、縦売り業者さんイコール粗悪な建物みたいなイメージは払拭してもらっていいんじゃないかなというふうに思います。 しっかりそこの説明を受けるとか会社さんの規模感とかっていうのもあるかもしれないんですけども、ご自身が縦売りでどこまでこの建物に関して注意して物件を選んでいくかといったところの課題は確かに残るんですけれども、 これ縦売りでもですね、注文住宅でもそうなんですけども、未来永劫ですね、保証してくれるメーカーさんはありません。一応メーカー保証とかって延長できるようなメーカーさんもあったりとかしますけれども、基本的には住宅というのはある一定期間までは保証していただけます。 ただしこれも数十年というスパンではなくて、まずは数年単位ですよね。そこに対して期間保証の延長かけるかどうか、だけどもその業者さんとの関係性というのはずっと断ち切らずに、何かがあったらすべてこの業者さんの方に保証してもらうためにここに直してもらうとか、こういったところの観点も必要になってくるので、 費用がですね、それなりに発生しながらお家を維持していくとか、そういったお話にもなったりします。なので、ある程度のところでやっぱりご自身のお家の管理の仕方とかっていうところに切り替わるタイミングがあるので、そうなってしまった後に関しては基本的にはご自身の住宅の管理をどうしていくかっていうところの課題に切り替わりますので、 なので、住宅はずっと保証してくるものは、延長保証かければ別でしょうけども、それ以外は基本はないと思ってもらった方がいいです。ある一定期間でご自身の責任に切り替わりますよというところになりますから、それは縦売りであっても注文であっても変わらない部分になりますので、住宅、そもそもですね、メンテナンスしてあげないと建物、形あるものはいつか壊れるですから、ちゃんとメンテナンスが必要だということの場合は、 そのご認識だけしていただければ十分なのかなというふうに思います。 # エンディング 最後までお付き合いいただきましてありがとうございます。 皆様が不動産の情報通になれるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 本日のテーマですね、縦売り住宅は本当に欠陥住宅が多いのかどうなのか、賢い縦売り住宅の選び方のチェックリストということでお伝えさせていただきましたけれども、 チェックリスト云々というよりは特に縦売りだから注文だからといって大きな差はないんですよ。 だって材料は同じですから基本的に。 そこに対して導入されるもののレベルだったりですとか、断熱材、機密製、こういった色んな側面からハイグレードなものを求めていくと、 縦売りってそもそも当てはまらない物件になってきてしまうので、お年どころがどこにあるのか、縦売りがいいのか、注文がいいのか、はたまた中古住宅がいいのか、 こだての選び方だったりいろんな方法があるので、その選び方って地域特性もあったりしますし、憧れたメーカーさんで建てたいという思いもあったりするかもしれません。 ただしその前に一つ重要なのが建築基準法という一律これ以上の建物の性能は設けてくださいねといったものの法律があるんですよということをしっかり覚えてください。 これに基づかないと基本的には建物の建築ができなくなってしまうというのがありますので、 なのでこの最低限の基準があってこれ以上の建物に今なってますよというのは非常に重要な部分になってきますので、 建築基準法も改正改正で今の住宅って基本的にものすごく性能がいいんですよ。 これおそらく縦売りメーカーさんもすごく多分工夫しないとうまく建てれなくなってくるぐらい変化が早いし、それなりのグレードを保たないといけないというこういう法律なんですよ。 なので住まいに関する粗悪な住宅が建たないような仕組みになってますんで、 なのでそこら辺は法律がある以上は担保されているというところでご認識いただいて大丈夫なのかなというふうに思います。 いろいろお話しさせていただきましたが、いろんなご経験されているかと思います。 私も縦売り住宅は全然否定はしませんけれども、縦売り住宅買ってよかったよとかというご意見もあるかと思いますし、 注文、憧れたこのメーカーで建てたんですとか、こういうふうな比較してみましたみたいなコメントなどがございましたら、ぜひ投稿のほうをお願いいたします。 あと本気不動産ですね、YouTubeチャンネルになりますけれども、こちらのほうも毎日18時に更新しております。 売却のほうもこれからスタートしますが19時に更新していきますので、今しばらくちょっとお待ちいただければなというふうに思っております。 こちらのですね、ボイシーのチャンネルのほうですね、こちらのほうもぜひフォローしていただいて、不動産に関する知識をアップデートしていってください。 次回も皆様の人生を豊かにする本気の情報をお届けいたします。これからも応援をお願いいたします。 本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。