# オープニング はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 本日のテーマなんですが、 白有り雨漏り傾き菓子物件を捕まわないための契約書チェックということで テーマとしてお送りさせていただきます。 最近ですね、この菓子という言葉はあまり実は使われてなくて 実はですね、契約不適合責任と言われるものになってます。 一応ですね、今回白有り雨漏り傾き、これ重税の菓子の部分なんですけども もう一つ、給配水管の故障といったものもありますので この辺りの、なぜこの菓子と言われる部分に当たるのかといったこととかの説明も含め お話の方させていただきたいと思うんですが お家を痛める原因になってくるところの大きな部分の要素になってきますので この辺りですね、どういうふうにチェックしていけばいいのかなというところと そもそも契約書でチェックできるんでしょうかといった部分になってきますので この辺りの方をお伝えさせていただきます。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から 不動産で損をしないための情報発信をしております。 本期不動産では配信していないようなリアルな情報の発信も行っていきますので 今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 はい、それではですね、まあしろわりとか雨漏り、傾き、あとは急排水管の故障と言われる、まあ従前で言う過死と言われる項目ですね、についての重要項目になりますが、このあたりのチェック方法についてのお話をさせていただきたいと思います。 まずはですね、前段でお話ししておきたいのが、そもそものこの過死と言われるですね、傷ですよね。過死イコール傷なんですけれども、この傷があるところというのが何を指しているのかという部分なんですが、 これですね、使ってないとわからないとか、使っててもわからないとか、こういった部分に当てはまってくるんですよ。 今は拡充されてて、契約不適合責任と言われるような、まあ結構曖昧な表現に変わってしまっているんですけれども、 住まないとこの部分って気づきませんよね。住んでる方も気づかない可能性ありますよね、という実は項目なんです。 そもそも、例えばなんですが、4項目ある中のまず1つ目として、シロアリですね。これ実は地域によってはシロアリのいない地域もあったりとかするんですけれども、 やっぱり木材を食べていくというかですね、餌として生きているこの虫みたいな形になりますけれど、このシロアリがですね、 例えばなんですけど、床下だったらまだわかりますよね。床下ですから。おそらくなんですけれども、大引きといって、この土台となる部分ですね。 この辺りとかを食べてたりとかすると、おそらく床ふわふわしてきたりとか、沈んでしまったりとか、こういったところ、住宅の中、普通に生活されている中で変化がおそらく起こってくると思います。 ただし、あくまで今床だけの話じゃないですか。で、これ例えばなんですけれども、おそらくなんですが、住宅に侵入してくるまでの経路を考えると、 床下から直接来るというよりは、おそらく外周辺りから入ってくるでしょうから、まずは縦のラインの柱だったりとか、そこから徐々に侵食してきて、 床下の方に潜っていったり、壁を伝って上の方に登っていったりとか、というふうになってくると思うんですけど、その症状が出始めたときですよね。 にすぐ気づけるのかって言ったら、おそらく気づかないと思います。で、実はですね、これ、白アリに限らずですね、白アリじゃなくても、黒アリの中にもですね、やっぱりですね、この住宅をその巣として、生きているこういう虫系っているんですよ。 で、例えばなんですけど、その黒アリの中でも、どこで見極めるかというと、結構私は基礎周りぐるっと回ったりするんですけど、アリって足小さいじゃないですか。 足小さいというか、そもそも体が小さいんですけど、このアリが歩いた後って、ちゃんと痕跡が残るんですよ。 で、白アリはごめんなさい、ちょっとわからないんですけど、黒いアリだったら、ギドウと言ってですね、アリに道って書くんですけど、ギドウがですね、基礎の部分、基礎ってコンクリートだったりとかするので、そこに赤土とかであれば、周りの土の状態にもよるんですけど、 その土を一応足についているんですよね。ちっちゃい足に。で、それがたくさん行き来しているので、この虫が出入りしている、このアリが出入りしているところを見つけることによって、そこにですね、殺虫剤じゃないですね、アリを処理するようなね、 ものをちょっと餌みたいなものとかを置いておくと、もうその痕跡がなくなったりとかするような形になるんですけど、こういうね、まずその白アリもそうですし、黒アリもそうなんですけど、とにかく害虫が入ってしまうという風になると、おうち痛める原因になり得るので、なのでちょっとこの辺り本当は注意が必要なんですけど、白アリだったらちょっと気づかない可能性があるかなというところで、白アリというのが入っています。 ただし、白アリだけじゃないですからね、おうちを痛めるのは。というのもちょっと参考程度に覚えておいてください。まずは白アリです。続いて雨漏りですね。雨漏りは結構顕著なんです、実は。屋根の構造にもよるんですけれども、どこかしらから雨水が侵入してきましたよってなったときに、症状が出てくるのは実は結構早いんですよ。 この雨漏りの処理を曖昧に終わらせてしまったりですとか、風向きですとか、雨って結構難しい部分があって、風が向く方向によって一応流されるんでしょうね、きっと。 本来は風向きによっては、例えば北風だったら何も起こらないけれども、例えば南から吹いてくる風の時期には、そこをちょっとした段差みたいなものを乗り越えて雨水が室内に入ってくるといったことで、ちょっと言葉だけで説明って難しいんですけど、 何らかの場所から雨漏りしてきましたよってなると、室内は結構早くに症状が出てきます。本当に天井を見て、たまに見た方がいいかもしれないです。年に1回か、季節の変わり目ぐらいとかに見た方がいいんですけど、 これが雨漏りなのか、もう一つ菅漏れというのがありまして、これは屋根の中で血路が起きて、これが症状として出てくるといったものです。これは室内の湿気がうまく外に逃げていないので、内部血路が起きている場合、菅漏れの原因なんですけども、 内部血路が起きているときは換気を取ってあげることで解消はできます。これも室内で出てきにくいんですよ。分かりにくいんです。例えば子立ての場合ですと、和室の天井とかはビニールクロスとかと違って結構症状が出やすいので、この辺りちょっと見てみた方がいいかなと思います。窓の周辺に出ますから。 シミになっていて分かります。雨漏りはどこかしらですね。だいたい2階と1階の下屋になっているというか、屋根が乗っかっている、壁が立ち上がっているこの辺りが結構雨漏りが起きやすいので、この辺りの下の部分ちょっと見てみると雨漏りになっていないかなというのを季節の変わり目ごとくらいに見ておいた方がいいかな。 あとは窓周りですね。内部結露が起きているようであれば、ちょっと換気を強くしてあげるとか、こういう工夫でそれは解消できるようになります。 断熱は痛めちゃうんですよ。特にグラスウールとか使っているお家とかですと、グラスウールって水含むと断熱性の落ちてしまうので、なのでここちょっと注意しましょうというところであります。 続いて傾きですね。傾きは住んでいる方で分かっている方もいらっしゃると思います。ただ住んでて分かっている方は結構症状的に重いと思います。 この傾きについては1000分の6が基準となります。1メーターいって6ミリ下がっていれば傾きの基準をちょっとオーバーしてしまうというところになるんですけど、 これはですね、どんどん進行していくものではないんですよ。基本的に。建物を建てた時って土を掘り返して建物を建てるじゃないですか。 その時に杭を打って建てるかどうかもあるんですけど、そもそも杭が支持層で固い層まで届いてなくても建物を建ててた時期というのがありまして、杭は打っているんだけど固い層まで届いてないと。 そうなるとそこだけ下がってしまったりとか、そちらの方向に向かって下がるみたいな傾向があったりします。 あとは床下の構造にもよるんですけど、使石といって石の上に土台が乗っかっているかどうかなんですけど、この土台自体がボンと外れている場合もあるので、外れているとか斜めになってしまっているとか、 うまく正しい状態で乗ってない状態であれば、そこの部分下がったりというのがあったりします。 対処の仕方はあるんです。実はジャッキを入れてどうのこうのとかってやったりするんですけど、ものすごくお金がかかるので。 中古のバイバイの場合はそのまま取引するケースがあるんですけど、原因はいろいろとありますが、どんどん進行していくものではないので、傾きがあるイコールずっと沈んでいくとか、この先もまだ沈むとかというふうに、どんどん進行するものではないというふうにだけ覚えておいていただければ十分かなと思います。 あと、急排水管の故障ですね。これについては、これも結構早い段階で分かります。 というのが、だいたい連絡の水道局とかから、異常な数値を検知してますよ、みたいなことが来て、床下の配管とか、例えば外部の山水線あたりとかで水漏れが起こってたりすることがあるんですけれども、これは意外と早いうちに分かります。 でも、1ヶ月、2ヶ月ぐらいですか。異常な数値、水道メーターが異常にガーッと回ってますよという状態になってから分かるような状態なんですが、これも室内で起こっているものだったらすぐ分かるじゃないですか。 でも、床下で起こっているものは分からなかったりとか、地中で起こっているものは分からなかったりとかしますので、地中で起きる水道メーターから建物側が基本的には対象となりますけれども、そこの部分で異常が起きていると、だいたいそのメーターがすごい勢いで回っていくので、なので水道局などから指摘が入るというところになりますけれども、 この可視と言われる部分に当てはめていった場合には、基本的には配管自体に問題があったとか、そもそも欠陥があったとか、こういったところになってきますので、これも正直そんなに多い部分ではないんですけれども、一応この4項目ですね。 シロアリ、雨漏り、傾き、吸排水管の故障という、この4項目が重税の可視と言われる項目になっていました。この物件、どこで注意していくかというと、売り主さんも気づかなかったりとかするんですよ。 契約書の上でどうチェックしていくかということになるんですが、基本的には私どもも査定するときにはある程度注意を払って見ていきます。それっぽい症状が出ているお家に関しては、売り主さんにこういうような経験ありませんかというヒアリングを行っていたりするんですよね。 そこでも気づけない、売り主さんもご存知なかったと。私どもも見てもわからなかった。じゃあ契約書の上でどうチェックしていくんだろうとなると、正直チェックのしようがないのが実情です。 ホームインスペクションとかの建物診断の方がいらっしゃるんですけれども、建物診断の方が来ると、だいたい傾きはわかりますね。あとアリの症状もわかるかな。 あと雨漏りもわかるかと思います。屋の裏とか一応入ったりとかしますんで。ただ全部は多分見抜けないと思います。なぜなら基本が目視なんですよ。あとはレベル測る。 床の傾きとか測るのにそういった器具を当てて数値化してたりとか、あとはサーモグラフィーなど使って壁の中の断熱状況ですとか、断熱性能が落ちるか落ちないかとか、この辺りももちろん見てくれるんですけど、重要なのって私はそこではないんじゃないかなと思ってて。 それこそここから先のお家の痛みとかっていうのが私はちょっと心配かなというふうに思っているんですよ。なのでこれは今起こっている症状を見つけるようなことをしても、後々1年後2年後にこの該当するような事柄が発生することも予想されるんですよね。 例えばよくあるのが雨漏りですよね。この時には雨漏りが起きてませんでしたよと契約の段階で起きてませんでしたよって言ったことが、例えばなんですけど翌年に雨漏り発生する可能性もあったりしますし、傾きはなかったとしても急排水管の故障などは季節の変わり目ですとか、何かの表紙に配管がちょっとおかしな状態になってしまうとかこういったことも予想されるので。 なのでこの契約のタイミングだけで切り取って判断するのは中古住宅の売買の場合は私はあんまり意味がないんじゃないかなと思っていて、それよりはここから先の住み方をどうしましょうって言ったことでの売り主さんからの告知だったりとか、私どもみたいな不動産会社の人間のこういう査定の段階でのチェックというのが必要になってくるかなと。 あとは一応契約書の上でこういった事柄ですね。今は契約不適合責任と言われるものになってますから。この契約不適合責任の保証期間ですね。これだけチェックした方がいいかなというふうに思います。 これがそもそも蓄電数が古くて付けてない物件もあれば、そこそこ蓄電数が浅くても数ヶ月といったようなものになってたりすることが多いです。なぜなら売り主さんは基本的には個人の方になってきますので、これ不動産会社などが持っているものを購入しますよとなった時には2年間保証が一応ついてきます。 ただし個人の方が売り主さんだった場合にはそもそも付いてないもあり得ますし、2ヶ月3ヶ月というような期間もあったりしますので、この辺りのチェックだけするようにしましょう。付いてればラッキーと思ってもらったぐらいの方がいいと思います。 そこから先は今度はご自身の住宅になるので、そこから先ですね、余計されるものを購入に合わせて補修しておくのか、それとも症状が何か起こった時に対応しようというような考え方なのか、ある程度私どもみたいな不動産会社の間にもちろん入ることがほとんどだと思いますので、アドバイスを受けながら購入するというのがお勧めかなというところではあります。 なので万全を期して契約には臨むんですけども、私がお勧めしたいのはそこから先という部分になってきます。 # エンディング 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。 いかがでしたでしょうか。 従前でいう貸しと言われる部分ですね。 住宅は傷があって当たり前だと思います。 というのが、中古住宅ですね、何年経ったものを購入するのかにもよります。 これね、こだてだけじゃないですからね。 マンションも一応含めてになりますけれども。 中古の住宅、短いものであれば本当に2、3年というものもあるでしょうし、 40年、50年経っているところを購入するとかといったものも皆さんね、あるかと思います。 私どももちろんそういったものを売買しています。 年数では隠れない部分というのが正直ありまして、 住宅ってそれぞれやっぱり特性があるんですよね。 向きだったりとかもそうですけれども、自然環境にどれだけ近いかとか、 あとは日当たりの状況がどうなのか。 家を痛めるのと水とですね、結構紫外線の影響が実は大きくてですね。 水と紫外線ってどこでもあるじゃないですか。 雨も降るし、日が当たるしというところなんですよね。 それ以外にほら塩害があったり、塩の塩害があったりとか、 あと埃だったりとかこういったものが出やすいような地域だったりとかすると、 それはそれでまた痛み方って違ってくるんですけれども、 全部違うんですよ。 形も違うし、場所も違うし、向きも違うし、みたいなところだったりとかするので、 そもそもですね、家を所有するといったことに関しては、 そうですね、それぞれ特性があって、 自己自身で管理しないといけないという課題も出てきますよというところではあるんです。 ただこれを補うのが火災保険だったりとかします。 経年劣化はダメですからね。 適正にお家を管理していたにも関わらず、 何らかの事故だったりとか自然災害などによって、 お家に痛みが症状出てしまったといった場合には、 火災保険、これは基本的には住宅総合火災保険みたいな形になるので、 こういった保険の活用をすることによって、 さらにはリスク軽減できるというのが実情になってきますので、 なのでそういったところをうまく活用していくと、 不動産っておっかないということは特にないかなと思います。 なので私どもみたいな不動産業者の方から購入される方がほとんどだと思いますので、 この保険とかについてもどういったものがつけるのか、いいのかとか、 この辺りについても協議しながらですね、 住宅購入を進めればまずは怖いことはありません。 と私はお伝えしておきたいです。 それではですね、皆さんが不動産の情報通りになれるよう、 このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 そして皆様お願いあります。 コメントなどの欄の方に、ぜひ投稿の方をお願いいたします。 こういうような経験しましたよとか、 何かこれ見落としたんじゃないだろうかみたいなね、 お話だったりとかあるかと思いますので、 ぜひコメントの方などいただけますと、 私勉強しましてまたお答えの方させていただきたいと思っております。 それではですね、皆様へこの先ですね、またフォロー登録をいただいて、 不動産に関する知識をアップデートしていただければなというふうに思ってます。 YouTubeですね、本家不動産の方も毎日更新しておりますので、 こちらの方のご視聴もお願いいたします。 18時です。 その先ですね、売却の本家不動産というのもこれから配信する予定になってますので、 こちらの方もですね、19時からこちらの方が配信になるかと思いますので、 一応2チャンネル運営していきますので、今後ともよろしくお願いいたします。 それでは本家不動産の佐藤でした。ありがとうございました。