# オープニング 本日のテーマは、修繕積立金が安いマンションは要注意。大規模修繕のリアルと値上がりリスクをテーマとしてお伝えします。 マンションの修繕積立金は安いマンションがあるんですけど、よくよくちゃんと調べていくと、やっぱりここってすごく重要で。 ただ、これもマンションを購入する際などに、ちゃんと説明を受けない中で買ってしまうという決断をしなければいけないような場面もあったりしますし、 そもそも調べきれないとか、そういったことも十分考えられる部分になるんですよ。 なので、私の説明が全て合っているとは言い切れないかもしれないんですが、私が知っている範囲でのお話をさせていただこうかなと思って考えております。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、不動産で損をしないための情報発信をしております。 本期不動産では配信していないようなリアルな情報の発信も行っていきますので、今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 ではですね、修繕積立金が安いマンションは要注意と、大規模修繕のリアルと値上がりリスクについてのお話をさせていただきます。 私が知っている範囲でのお話ということを前提としてさせていただいたんですけれども、 私も直接的に管理会社に勤めてたりですとか、特に工事を行っているような工事会社に勤めてたという経験は実はないんですよ。 ただし、一応不動産中介業としては25年以上の経験がありまして、 特にこの仕事に就いたときの当初5年間というのは、文庄マンションの売買を専門に担当してたんですよ。 その社内で役割としてもらっていたような格好になるんですけど、それもありますし、 もともと私マンションを一番初めに不動産購入しているんですけれども、この時の経験ですでに持ち出しというのを経験しているんですよ。 実際には私は出してはいないんですけれども、ただそういった経験をもとにお話をさせていただきたいと思います。 当初、5年間の文庄マンションの担当者だったときに結構知識がついたという部分はあるんですけれども、 もともと一番初めの頃は本当に知識不足で、修繕を見たときに安くていいですねぐらいの感じで、 お客様の方にマンション提案というのをしていました。 ただし、これもう25年前の話なので、途中からすぐ気づいたんですよね。 これまずいなと思って、この営業の仕方と思ってですね。 というのが、私もともとマンションを買ったのが、もうそれこそ30年近く前になるんですよ。 この仕事に就く前に買っているんですけれども、その時にマンションを買って、 1年経たないうちに、修繕積立金の一時徴収金がありますよということのご案内が入りまして、 なんだこれと思って、その内容を見ると、要は修繕積立金が足りませんよと、大規模修繕を行うにあたって。 それに対して、小規模なマンションだったんですけれども、約100万円近くの請求がいきなり来たんですよ。 私まだ年齢若かったものですし、買ったばかりだったので、これはどうしたものかと思いまして、 私ちょっとまだ本当に若かったので、うちの両親の方にすぐ話をしましたところ、両親の方から管理会社の方に話をして、 これは契約の時点で分かってましたよという話になったので、結局その仲介業者の方に話をしたところ、仲介業者が全て払ってくれたんですけれども、 そのような経緯が実はありました。 これですね、その時にこういうふうに工事費が足りなかったらお金がかかるんだというのを初めてもちろん知ったわけですよ。 自分がまさかこういう仕事に就くと思ってなかったですけれども、仕事に就いて、その時はもう覚えてもいなかったんですよ、数年たったので。 実際お客様の方にいろいろ提案していく中で、そういえば修繕積立一時期に徴収あったなとかいろいろ思ってたんです。 自分でやっぱりマンションの契約書とかも作っていくじゃないですか。 お客様に買うってなったら作っていくんですけれども、この時に中にはやっぱり同じような修繕計画ですとか、 これから先の工事予定とかっていうのを確認していったりする中で、このマンションの世帯数でこの規模でこの工事費で足りるんだろうかみたいなこととかっていうのを 分かったわけではないんですよ。分かってはいないんですけども、いろんなケースを見ていくわけじゃないですか。 その中でだんだん自分の中で照らし合わせていくわけですよね。 ってなってくると、この中前積立金の額って既にこのマンションがここから先、何年先に工事あるかまだ未定だけども、 この額ってこのマンションの規模にしたら足りないんじゃないかなとか、そういうような感覚が日々やっぱり養われていくんですよね。 で、そうなっていった時に、その件数やっぱり皆さんこなさないじゃないですか。それだけ倍々の件数を。 で、その中でよく分からない中でマンションを購入しようと思いましたってなった時に、そこの差事加減というかレベルが分かりますかって言ったら、なかなか分からないのが現状じゃないですか。 で、私ども契約する際とかって重要事項説明書というのを作るんですけども、この重要事項説明書の前段階としてですね、管理会社さんですとか組合さんの方から重要事項調査書類というものを受け取ったりとか、 総会議事録、あとは修繕履歴ですとか、あとは修繕計画書とか、細かい部分で言ったら管理規約とか仕様採測とかいろいろ集めていくんですけども、こういう書類を扱っていく中で、今のこの修繕、これから先どういうふうに修繕されるかという、あくまで計画書は叩き台なんですよ。 なので、計画書にあっても、実情を工事そのタイミングでするかしないかというのはその時にならないと判断がつかないというのと、あとは直近の議事録の中でこの先何年ぐらいの時にやろうかとか、すでに話し合いが出てたりしてるかどうかということをちゃんと見ていくんですね。 で、この辺りをちょっと分かってる人であれば、販売する時に、私はすごく気にするんですよね。やっぱりマンションの経験が長かったので、一通り全部書類を見て、自分が担当してるマンションであれば、確認して買い主さんの方にご説明していくんですけども、全てやっぱり説明しきれないんですよ。 管理会社の人間でもありませんし、工事業者の人間でもなく、今までのあくまで経験値の話になるんですけれど、それはある程度説明できるように、ちゃんと下調べをするんです。もちろん販売する時に。 で、その中で、ここのマンションの運営はすごく注意して運営されてるんだなとか、お金の部分とかこの辺りも確認させてもらうことになるので、その中でここ買って失敗しないかなどうかなとかっていうのも見極めながら販売の方をさせていただくように心がけてはいるんです。 ただ、この知識が他の不動産会社さんにあるかないかって言われると、ちょっとわからないんですよ。どこまでみんな分かってやってるのか。 私は自分のお客さんがすごく大切なので、なるべくだったら落とし穴があるかないかとか、この先大丈夫そうかどうかとか、自分経験してるじゃないですか。 積み立て機に一時期、びっくりしたんですよ。やっぱり来た時に。なので、こういったような事態にならないようにしなければなとかっていうふうに思いながら仕事させてもらってるんですけど、このいろんな経験が生きて、今ご提案できるようにはなってはいるんですけど、ただし正解はわからないというのが実情なんですよ。 なので、調べられる範囲である程度調べて、予測を立てていくとか、この辺りになっていくんですけど、あと組合さんの考え方とかもあったりするんですよね、実際。 なので、マンションの全体の工事が全部やる必要があるのか、一部修繕で終わらせるのかとか、予算の溜まった状態を見極めながら、どのあたりで落とし所を決めて工事を依頼するのかとか、この辺って結構難しいと思うんですよね。 なので、一応はそれって出てくる、ちょっと垣間見えるのがやっぱり総会議事録だったりとかするので、この辺も一通り目を通しながら、できればそうなんですよ、何年か遡って総会議事録準備できると理想なんですけど、 あとは売り主さんが総会とかに結構積極的に出席されてる方なのかどうなのかっていうのも非常に重要なんですけれども、結構、修繕積み立て金が安いマンションはちょっと本当に注意が必要なんですよ。 逆に高すぎるっていうのは正直見たことがないのと、今、物価上昇局面にありますから、なので万全を期してるようなところは、これほとんどのマンション、修繕積み立て金足りなくなると言われてるので、 なので、ある程度、これどこに住んでても同じようなことになり得るので、賃貸であるからかからないから大丈夫だろうとかって言ってても、結局オーナーさん側で何か工事する際にあまりにも費用がかさむようであれば、多分、家賃の値上げとかそういうのも将来的には起こってくるでしょうから、 どこに住んでてもこういったものっていうのは課題として出てくると思うんですけれども、文書マンションの場合はある程度そういったことをコントロールできるというか、参加して運営ですとか工事に参加して調整できるといったところのやっぱり強みもあったりとかするので、私は修繕積み立て金が安いところは本当に要注意だと思ってます。 大規模修繕を行うにしても、多分これから在り方変わってくると思うんですよ。 住全みたいに全部丸投げみたいな形で大規模修繕をやっていくっていう風になっていくと、破綻してしまうマンションがおそらく出てくるので、それこそどこからどこまで修繕しようとか、ちょっと1年先送りにしようとか2年先送りにしようとか、こういうような思考のマンションも多分出てくると思うんですよね。 なので、今のうちに今までのマンション管理の運営の仕方とこれから先のマンション管理の運営の仕方って本当に違ってくると思って私は見てて、 集合住宅のこの重要性、いろんなことに対しての重要性っていうのに気づき始めたんだなっていうところには私ちょっと感じる部分があるので、これから先が本当に重要になってくるかと思いますので、今はいいと思うんですよ。 ただ、ここから先お金が足りなくなるっていうのも既に見えてるマンションなのか、それともここから先管理に向き合って健全化が図れるのかどうかっていうのはここから先の課題だと思ってますので、なのでマンション選びするときは目先の物件の良さとかそういったところだけではなくて、 あと立地とかもいろいろ条件あると思いますけど、ここだけにはとらわれずマンション管理がめちゃくちゃ重要だっていうのをご理解いただいて上で購入されたほうがいいと思います。 なので、修繕済みたときに安いからっていってコストが変わらないと思わないでくださいね。修繕済みたときは絶対値上がりになりますから基本的に。ただし、それのどこまでなのかとかっていったところが、あとこれから先の時代の変わり方、移り変わりによってマンションの在り方って多分変わってくると思ってるので、なのでこの辺りちょっと考えながらマンション探しっていうのをしていくようにしましょう。 ありがとうございました。 # エンディング はい、最後までお付き合いいただきありがとうございました。 そうですね、今回のテーマで難しいんですよ、修繕積み立て機にね。 答えがないというか、私もですね、あくまで憶測でしか話ができないのと、 あとはお住まいの方たち、組合さんですよね。 マンションの組合運営にあたって、ここってすごく変わってくる部分になります。 たくさん住宅にお金を持っていらっしゃる方が住んでいるマンションであれば、 もうそんなの気にもしないよという風に考えられる方もいらっしゃるかもしれないし、 いや、そうではなくてね、それこそマンションも年齢が重ねていくんですけども、 住んでいる方も年齢が重ねていきますから、 そうなった時には、修繕積み立て機を払いたいけれども払えない方とかね、 値上げに対応できない方も出てくるかもしれないじゃないですか。 なので、皆さんが皆さん同じような所得の方とかだけじゃないと思いますから、 なので、この修繕積立金って毎月かかってくるコストになってくるので、 安ければいいって思われるかもしれないんですけど、 実は積立金は私はそれなりの金額じゃないとちょっと危険かなという風に思ってますので、 こういうようなお話を聞いていただいた上で、 いろんな資料を目を通していただくと、 なるほどなと感じていただける部分あるんじゃないかなと思いますので、 マンションを購入の際にはいろんな書類を確認するようにしてみてください。 それではですね、皆さんが不動産の情報通になれるよう、 このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 そして皆様へお願いがあります。 いつものごとくになりますが、コメントの方ですね。 よろしくお願いいたします。 いろんなご経験あるかと思いますけれども、 もうすでにマンションを買ったんだけども、 積立金のこと全然考えなくて買っちゃったよみたいな方もいれば、 そこね、実はすごく重要だと思ってたんで、 ちゃんと下調べしてから買いましたよとか、 まさにこれから買う予定なんですけど大丈夫でしょうかみたいなね、 お話だったりとか、いろんなコメントいただけると、 私も配信の時に次のテーマ考えて配信いたしますので、 ぜひ皆様からのコメントの方、お待ちしております。 あとですね、YouTubeチャンネル本気不動産と 売却の本気不動産といったものを行っていきますので、 毎日ですね、18時とか19時に配信される予定になってます。 そちらの方もですね、ご視聴いただけると、 いろんなテーマに沿ってお話の方させていただいてますので、 不動産に興味がある方、ぜひ見てください。 それではですね、このチャンネルフォローしていただいて、 不動産に関する知識をアップデートしていただければなと思っております。 次回も皆様の人生を豊かにする本気の情報をお伝えさせていただきます。 これからも応援お願いします。 本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。 ありがとうございました。 ありがとうございました。