# オープニング はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。今日も本気で話します。 本日なんですが、不動産投資失敗する人の共通点ということでお送りさせていただきます。 不動産投資、皆様結構やりたい方多いんじゃないかなと思います。 実はですね、ハードルの高い部分があったりとか、それなりに自己資金がないとできないというようなところでもあるんですけれども、 そのあたりについてのご説明をさせていただこうかなと思っております。 正直そんなに甘くないですよというところのお話にはなっちゃうかと思いますが、最後までご視聴いただければなと思います。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報発信をしております。 本期不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますので、今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 ではですね、不動産投資ですね。 失敗する人の共通点ということでお話しさせていただきますが、 基本的にはですね、やっぱりこの自己資金、全て現金で購入されるという方もいらっしゃるかもしれないんですが、 やっぱり多くの方は融資を利用してということで検討されることが多いかと思います。 不動産投資といってもですね、いろんなパターンがありまして、 小さいものであれば、区分所有マンションの小さいお部屋からスモールスタートしてですね、 複数物件を購入してから、次の大きなものというところで徐々にステップアップされる方もいらっしゃれば、 ある程度はじめから大きなお金を貯められてですね、 一等もののアパート、マンションを購入されて不動産投資をされる方いらっしゃるかと思います。 そうですね、いろんなパターンがある中でも、不動産投資、不労所得になるので、 結構ですね、不労所得といっても実際はですね、会社経営みたいな形で事業の一環ですよね、 に当たりますから、そんなに甘くはないというのが実情になります。 入居率がやっぱり下がればですね、その分出てくるものも多くなりますし、 融資などを受けていればさらにですね、毎月の支払いというのも重なってくるような格好になるんですけれども、 大体ですね、どの辺り目安になってくるのかというところですか、自己資金ですね。 基本的にはですね、物件価格の2割から3割ぐらいと処刑費分を準備しないと不動産投資はできないんですけれども、 例えばですけど1億円の物件であれば、2000万から3000万円ぐらい自己資金があって、 さらに処刑費分ということで500万ぐらいとかですね、見込んどいた方がいいかなというところではありますけれども、 そうですね、そのぐらいあれば1億円ぐらいの物件だったら買えるかと思います。 このですね、金額やっぱり大きいじゃないですか、一番初めの入り口のところが。 実際じゃあ1億円の物件を買いましたよってなったときの、やっぱり収支のバランスといったところで見てたときに、 最近はですね、流石にちょっと利回り計算も厳しめに見られているところが多かったりとかしますけれども、 新築とかだと6%台がいいところですかね、になるかと思います。 さらにね、上で回してる方っていうのもいらっしゃるかもしれないんですけども、 大体新築でその辺りになってくるかと思います。 実際ですね、これ所有した後のお話になりますけれども、 少し自己資金、さっきちょっと不可思議に実は話してるんですけども、 不動産取得税とかが後から請求くるんですよ。 新築の後でいったものの物件とかを買うとですね、 入居が満室になるまでの期間とかっていうのもね、それなりにかかったりとかっていったこともあるので、 そういったリスクの部分とか、後から出てくる部分とかっていったものも計算に入れていくと、 はじめは結構スターとしても思うように収入が上がらなかったりとかっていった部分もあったりします。 あとその開始する時期ですか、やっぱり賃貸物件が動く時期とかっていったものに当て込んで、 建物が完成してですね、入居を募ってっていうところになってくると思うんですけれども、 この辺りのフローがうまくいかないとですね、どこかで出てくるお金が大きくなるというようなことも考えられます。 あとですね、建物の構造だったりとか立地にもよりますけれども、 RC像とかコンクリートの建物になると固定産税もそれなりの金額とかってなってくるので、 実質のですね、出てくる利回りですとかそういったところで考えると、そんなに甘くはないぞというのが私の見解というかですね、 経験値の部分にもなりますか。 あとはですね、いろいろな不動産投資の方法がありますけれども、 一番多分ですね、やっぱり利回りが大きくなるというか安定しているのはそういうような収益でも一等ものと言われるものに私はなるかと思いますけれども、 その他にもですね、子建てだったりですとか、あとはその文庄マンションのそんなに大きくないお部屋を貸したりとかっていったこともあります。 これはね、いろんなパターンがありますよね。 例えばなんですけど、相続した物件の資産活用というような使われ方をされる方もいらっしゃるかと思いますし、 もしくはですね、その物件合わせて購入してスモールスタートで始められる方っていうのもいらっしゃるかと思うんですけども、 基本的にはですね、先行投資でやっぱりかかってくるのが、中古の物件買ったりですとか相続して貸すってなった場合は、 リフォーム代とかですね、この辺りが先行して出てくるような費用になってくるのと、 同じようにですね、不動産取得税、これはもうその名義変更されたタイミングから3ヶ月から半年ぐらいの間に請求がきますから、 この辺の準備だけしておけばいいので、先ほどの一等ものみたいなものすごい金額ではないですけれども、 それなりにかかることは覚悟しておいた方がいいかなというふうに思います。 あとはですね、世帯数が一等ものとかですとやっぱり多くなるので、特に先ほどお話しした例えば新築とかであれば、 ほぼほぼですね、何かで補修するとかっていったタイミングも少しずれてから出てくる可能性というのはありますが、 中古の場合ですと初めからですね、結構何かが壊れてしまった、調子が悪いですよみたいなね、修理箇所とかっていったことが出てくる可能性というのもありますので、 例えばなんですけど、複数物件を持っててその中の一等がそうなってしまったというのであればいいんですけれども、 そうではなくて一等しかなくて一等、そういったことがあって費用負担がありますよというふうになった時点で、 数ヶ月分の収入がですね、一気にバーンと飛んでしまうとかっていったことも予想されるので、 初めはですね、ほんとコツコツとやらないとうまくいかないかなというふうに思います。 本題のね、やっぱり失敗する方の共通点というのは、こういった予想される金額がですね、念頭になくて、 いざ事業が始まった後にですね、こういったことが積み重なっていくといったことに気づいてしまうとか、 もしくはですね、入ってくる収入自体をですね、まともにですね、ご自身の収入と思ってしまって使い込んでしまうとか、 こういったことが起こってしまうと、まあまあやっぱりうまくはいかないと思います。 入れ替わりのタイミングでですね、修繕も必要になったりとかですね、 もしくは、賃貸業者募集をかけて募集するにあたってはですね、広告費、家賃の何ヶ月分とかといったものの負担も発生したりとかといったことがあったりしますので、 なのでそういった経費が結構意外とかかるんだよといったことをちゃんと覚えておかないと、 すべてお金を使い切るだけ使い切ってしまった後に、いざ足りないといったときのそのリカバーができないとかですね、 ということにもなりかねないので、失敗する方の私共通点としてはやっぱりそういう知識がやっぱりあまりないとかですね、 経験が少ないことによってお金が足りなくなってしまうとか、こういったことが予想されるのではないかなというふうに思います。 なので、一見でももっとやってみたらわかるかと思いますけれども、 意外とですね、初めの頃は不動産投資ってそこまで大きく収入が直結してくるというふうな考えは持たないほうがいいかなと思います。 出てくるものは意外と出てくると。貸してる側と借りてる側の立場の違いというのもありますから、 なので普通の居住用財産、居住用の物件であれば、やっぱり貸してる側の責任というのは非常に大きいんですよ。 借りてる側の権利というのも強かったりとかしますので、 なのでそこに対してですね、万全の状態でやっぱり住める環境というのを整備してあげないといけないというのが、 やっぱり貸してる側の責任になってくるので、この辺りですね、貸してる方と借りてる方、決して平等ではないです。 なのでそこをちゃんとわきまえた上で行わなければ失敗する可能性があるのと、 予備費は必ず避けとかないと、何かがあったときにつまずく可能性というのが出てきますので、 このですね、余力を持たせた上での不動産投資というのを私はお勧めしておりますので、 失敗する方の共通点、使い込んでしまう、もしくはお金がカツカツの中で運営してしまう、 こういった方がやっぱり失敗してしまうというところの共通点になるかと思いますので、 皆様覚えておいていただければなというふうに思います。 # エンディング 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。 本日、不動産投資のお話をさせていただきましたが、 皆様、やっぱりできるのであればやりたいというところの方、非常に多いと思うんですよ。 実際、お問い合わせいただいたりとかっていうのもあります。 ただ、情報ですね。 皆さん、やっぱりちょっと事前にしっかり勉強されてからお問い合わせいただけるとありがたいんですけれども、 そうじゃない方も中には結構いらっしゃいまして、 本当にですね、自己資金も全然なくて、 給与所得が大きいので、何とかなるんじゃないかと思われている方もいらっしゃるようなんですけれども、 実際そんなに甘くはないと。 あくまでお勤め先はお勤め先の生活を成り立たせるための収入であって、 不動産ビジネスというのはまた別の側面になってくるので、 そこに向き合ってちゃんとですね、お金を貯めれた方に対して事業を行いたいんですねといったことで、 金融機関もお金を貸してくれるというのが前提にあります。 なので、よく0円から不動産投資始めませんかみたいなこととかって書いてあったりとかするんですけれども、 あれはですね、ちょっと私も実際問い合わせしたことはないんですけれども、 結構ですね、何らかのリスキーな部分はあるんじゃないかなと思って感じております。 なので、不動産投資そんなに甘くはないんですよといったところで、 私はちょっと警鐘を鳴らしたいなというふうには思いますけれども、 できれば皆様ね、不動産投資できる方はやってみたいとか、 もしくはスモールスタートで試してみたいというような方がいらっしゃいましたらですね、 ぜひお問い合わせの方とかいただければなというふうに思います。 皆様が不動産の情報通になれるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 そしてですね、本期不動産YouTubeチャンネルになりますが、毎日18時に更新をしております。 このチャンネルを通して不動産通になれるよう、皆様の知識をアップグレードさせていただければなというふうに思っております。 次回も皆様の人生を豊かにする本期の情報をお届けさせていただきます。 これからも応援お願いいたします。 本期不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。