# オープニング 本日は中古マンションは管理を変え、2026年に修繕積立金額パンクする物件のチェックリストということでお送りさせていただきたいと思います。 以前からずっと私がこの業界に入った時から言われているのですが、やはりマンションは管理を変えなさいということで言われていました。 初めは何のことを言っているのかわからなかったのですが、私はこの業界に入ってから当時5年ぐらいは中古マンションの売買専門ということで担当しておりまして、 その時にいろいろなマンションを見てきました。 以前勤めていた先は結構教育熱心な会社でして、ここで学んだことが非常に多かったのと、 当時クレームになったりしたことも実際はあったのですが、その中で学んだことがあったりとか、こういったことがマンションは課題になるんだなと言ったことで、 当時は本当にトラブルになってしまって取引所があったのですが、この辺りで気づいたこととか、 その中でマンションの理事さんや管理員さん、管理会社の方とかいろいろなところから情報を得て、 マンションの管理はこういうところが注意しないといけないんだなとか、 新築当時に新築で売っているデベロッパーさんなどからもいろいろなお話を聞いた中で自分が蓄えた知識というのがありますので、 この辺について今日はご説明をしていきたいなと思っております。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から不動産で損をしないための情報発信をしております。 本給動産では配信していないようなリアルな情報の発信も行っていきますので、今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 中古マンションは管理を変え、2026年2週前積み立て金がパンクする物件のチェックリストということでお伝えさせていただきます。 マンションを取引する際、購入の際に、皆さんどういう風に物件を探しされるかというと、 基本的には不動産のポータルサイトといわれるものなどを中心に物件を探しされる方が多いかと思います。 いわゆるスーモとかアットホームとかネット上のヤフー不動産とかいろいろあるかと思いますけれども、 こういうようなインターネット上で物件を探していきますよといった場合に、 表面上出ているのが物件概要といって、その物件の内容、値段だったり場所、あとは広さですとか、 駅からの、主要な交通機関からの距離だったりとか、こういったところが中心に出ています。 その中にもちろん修繕積立金とかお金に関する部分のことも書いてあったりするんですけれども、 この辺りに書いてあることというのは、本当に表面上の部分だけになります。 その他にもお金に関する部分でいくと、この辺りは記載されていることが多いかと思いますけれども、 駐車場代、駐輪場代とか、その他トランクルーム代とかかかってくるところについてはある程度お金に関することも書いてあるかと思います。 基本的には最低限この概要欄の方を埋めておくと、ネットの方とかに掲載できるような格好になりますので、 どこの会社も掲載するとしたらこの辺り程度までが基本になってきます。 実際、内覧などに行って、その先、購入とかというお話になってきたときに、 改めてマンションの重要事項調査書類といったものを、私ども不動産会社はマンションの管理組合さんから取得して販売をしていくんですけれども、 こういった書類というのを初めて面にするような機会が出てくるかと思います。 そこまではマンションの重要な事柄について記載されているような書類になってくるので、 あんまり公に、いろんな方に見ていただくというよりはある程度具体的なお話になる方とか、前向きに検討されそうな方とか、 あとはご案内まで進んだ方に見ていただいたりとか、会社会社によってやり方が違ったり、営業担当によってもやり方が違うと思います。 重要なのが、どこまで担当者の方が把握されているか、中身を確認しているかというような部分になってくるんですけれども、 修繕積立金が今回のテーマでいくとパンクするというような状態ですね。 これって重要事項調査書類だけでは判断できない部分が実はありまして、 他にも私が確認する書類としては、まずは修繕計画案と言われるものがあるかないかですね。 修繕履歴を見ます。今までどの辺りまで、どういう工事がされてきたのかという履歴が出た書類があるんですけれども、 その書類と今お話しした長期修繕計画案にズレがないかどうかですね。 基本的にはズレてくることが多いかと思います。 そのタイミングでやるというよりはあくまで計画案というところになってくるので、 これはズレてきて当たり前かなというところになるんですけれども、 そのズレが生じてきたときに、何でそこでズレたのかとかですね。 修繕計画案の中には資金の計画も載ってたりとかするものですから、 そこで仮にズレがあったとしても、適正にお金が貯まってきているかどうかとかね、 この辺りも見るようにしています。 そこに仮にズレがあったとしても、適正に管理されていたりとか、 工事を先延ばしにする理由があったんだなとかといったことが分かればいいんですけれども、 まずはこの計画案と修繕履歴を確認しました。 重要事項調査書類という書類の中に、修繕積立金の総額といったものが出ています。 これはマンション全体の積立金総額になるんですけれども、 この積立金総額がいくら貯まっているのか、修繕計画案とズレがないかどうかといったものを比較していくと。 ズレがあるようであれば、そのズレとは乖離している状態がどのぐらいなのかとか、 修繕履歴ですでに終わっている工事があるのかないのか、どこまで進んでいるのかといったことを検証していくと。 あともう一つですね、総会記事録といったものがあります。 これは年に1回必ずマンションの中で、マンションの組合さんで総会を行って、 その内容を公表していく、確認していくというような作業の場面になってくるんですけれども、 この中に必ず会計に関する書類とかといったものも入ってきます。 この会計の書類の中で積み立て金額が年間にどのぐらい貯まっていくのかといったことで、 将来像というのを見通し立てていったりとか、この先予想される工事がどのような内容のものが予定されているのかといったものを 見比べていくという視点が必要になってくるかと私は思っています。 この辺りを比較していて、予定ではこの辺りで工事が入るんじゃないかとか、 もう既に計画されているものがあるかないかとか、この辺りを全部確認とっていくんですけれども、 経験がやっぱり浅ければこの辺りの予想が立ちにくかったりとか、 あとはマンション内ですでに積み立て金が足りなくて借り入れしちゃってますよみたいなマンションもあったりするのが実情です。 ただしそこから先どういうふうに返済計画があるのかとか、計画運営がどういうふうになされていくのかといった部分とかを しっかりと検証していった中でお客さんの方に提案していくと。 これができる営業とできない営業なんかいるんですけど、 私もあくまでこれは自分の判断ですね、経験値のもとにお話しするような格好になるので、 これが正解ですよといったものはないんですけども、 ただしこういうような視点で物件を判断できるかできないかというのは非常に重要になってくるかなというふうに思います。 そのチェックリストというかですね、この辺りをまずチェックしていくという視点が重要になってくるのと、 あとは実際にパンクするといったらあれなんですけど、 今物価高騰なのでちょっと予想がつきにくい部分はあるんですけれども、 住み立て金の変更予定とかこの辺りも確認しておいた方がいいかと思います。 すでにマンション内で議題に上がっているようであれば、 結構具体的にもう足りない見通しがあるんだなとか、 将来に向けての貯蓄をですね、今頑張って貯めていってるんだなとか、 こういったところの管理の向き合い方というかですね、 そこに前向きなのかどうなのかといったものが現れになってきたりとかするので、 なのでどちらかというと値上げ予定のあるところは結構具体的に考えてるんだなと。 そうではなくて、予定額と金額に差が出てきてて、 そこに改善されてないようなマンションとか、計画が今のところないというようなところについては、 ちょっと注意が必要かなというふうに私は思っております。 なので見比べる書類ちょっと多いんですけど、 本当は営業担当がこの辺りを把握しておいて、 お客さんの方にある程度噛み砕いて伝えるというのが本当はベストなんですけれども、 それができるかできないかは、ちょっとその営業担当の裁量によって変わってくるんじゃないかなというふうに思いますので、 マンション購入など計画されてる方とか、これから探していこうかなという方については、 できればこの辺りしっかり確認して将来に備えていきましょうといったところで、 私は提案をさせていただきたいなと思っております。 なので、2026年ですね。 これからちょっと金利単位も変わってくる可能性というのがありますので、 ちょっとこの辺注意しながらマンション選びしていきましょう。 # エンディング 最後までお付き合いいただきましてありがとうございます。 皆様が不動産の情報通に慣れるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 本日のテーマですね、ちょっと重たかったんですけど、 中古マンションは管理を変え、2026年に修繕積立金がパンクする物件のチェックリストということでお送りさせていただきました。 そのままなんですけど、マンションは基本的には共同住宅になりますので、 ご自身だけで判断できない部分というのが半分ですよね。 お部屋についてはご自身である程度判断してリフォームなどを行いますが、 修繕、共用部分ですとかマンション全体の外周りですとか、 この辺りについては皆さんの同意がなければ、ある程度の一定数の同意がなければ修繕できないというようなマンションになります。 共同住宅になります。 なので、こういったところをスポッと抜けてしまうと、いろんな部分での落とし穴になる可能性というのもありますので、 ぜひこの放送を聞いていただいて、参考にしていただければなと思っております。 コメントなどございましたら、ぜひコメントの方をお待ちしております。 いろんなご意見があるかと思いますので、ぜひコメントの方を活用いただければなと思っております。 このチャンネルをフォローしていただいて、不動産に関する知識をアップデートしていってください。 この他にも、本気不動産の方で動画の配信ですとか、 あとは売却の方については、売却の本気不動産といったチャンネルの運営が始まっております。 なので、こちらの方も見ていただいて、不動産に対しての知識を高めていっていただければなと思っております。 皆様の人生を豊かにする本気の情報をこれからもお届けさせていただきます。 本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。