# オープニング はい、こんにちは。本気運動さんの佐藤です。 今日も本気で話します。 今回ですが、築30年越えのマンションは一生物になり得るか、 2026年に買っていい物件、捨て身になる物件の境界線ということでお送りさせていただきます。 マンションね、中古マンション、よく築年数のお話出るんですけれども、 30年経過しているようなマンション、大丈夫なんでしょうかとかね、 さらに言うともっと長い40年とかね、もうちょっと短くて20年越えてるんですけど、 大丈夫でしょうかというようなお話をよくうかがわれたりする場面というのがたくさんあります。 この辺り、私独自のお話になってしまうかもしれないんですが、 私なりの見解というのがありますので、この辺についてお話の方をさせていただこうかなと思っております。 特に2026年というか、不動産の今二極化といったものも発生してきているような状況になりますので、 この辺りも含めてご説明の方をさせていただこうかなと思って考えております。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信をしております。 本期不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますので、 今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 それではですね、蓄30年越えの中古マンションは一生物になり得るか 2026年に買っていい物件、捨て値になる物件の境界線ということでお話しさせていただきます。 蓄30年越えのマンションですね、についてなんですが、私は全然これは買っていいものとして考えています。 蓄30年と言うと、まだまだ中古マンションの主状としてはですね、 蓄あさとまでは行きませんけれども、まだまだ取引できるところになるかと。 ちょうどいいかなというふうに私は思っているんですけれど、何がちょうどいいかというと、 不動産の中古物件としてのこの建物、蓄30年の建物といったところの、この建物の底根に近づいているマンションというような見立てをします。 なので、これ以上価格が下がりにくいんじゃないかなというふうな考え方で物件を見ていくと、 例えばなんですが、ここ30年目で買いましたよと。40年経った時に売ろうかなと思った時に、価格に変化がないというようなことだったりとか、 ほぼほぼ下落率というか、これ自体が落ち着いている可能性というのもありまして、 よほどのことがない限りは蓄30年であっても40年であっても、大きく価格は動かないんじゃないかなというふうに考えております。 そこから先、自己居住用で長く住もうと思って考えていった場合に、蓄30年がここから何年住むかと、 ご自身が購入される年齢にもよるかと思いますけれども、私は今約50歳なんですよ。 私がもし仮にマンション、ここ30年経ったところを購入しようと思ったら、平均寿命的な部分でいくと、 約80歳だと仮定して、ここから30年住めますかどうでしょうかと考えた時には、全然アリだと思います。 というのが、蓄60年ぐらい経ったマンションというのは、建築普通に残っていて、お住まいの方もたくさんいるようなマンションが多いんですよ。 件数としては極端に多いわけではないですけれども、蓄60年ぐらい経ったマンションというのは実際にあるということを考えると、 全然アリなんじゃないかなというふうに思います。 じゃあ70年、80年経った時どうなんでしょうというお話になるんですけれども、コンクリート自体は目に見えている部分というのは表層の部分になりまして、 本体はその中にあるような格好になるので、この表層の部分に関してしっかりとメンテナンスを行っていけば、 本体のコンクリート自体のダメージは非常に少ないんじゃないかなと思います。 よく言われるコンクリートの寿命といったところで考えていった場合には、やっぱり放置されることによって痛みが激しくなっていくということが予想されます。 ただしなんですが、区分所有建物、一般的なマンションと言われる建物に関しては、管理会社さんなり管理組合さんが適正に修繕を行っていきますよというのが基本になりますから、 コンクリートの寿命が仮に税法上の減価焼却期間でいくと47年になるんですけど、47年で朽ちてしまうのかというとそういうわけではないと。 もっともっと建物は持つと思います。 100年持つのかと言われると多少の疑問不安が出てきますけれども、 ただコンクリート自体はおそらくそのぐらい経っても劣化は多少あれども建物としては存在し続けるんじゃないかなというふうに思っております。 あと極端な話、対象物件がなかなかないものですから、比較の仕様もなかなかできないかと思いますけれども、 その新耐震とか旧耐震とかって言われるものに関してですね。 30年であれば新耐震基準の建物になってますので、地震の対応力というのもあるでしょうし、まだまだ30年は歴史が浅いですよ、私からすると。 なので十分一生ものになり得ると思います。 さらにもう一つのお話ですよね。 2026年に買っていい物件、捨て値になる物件の境界線というところで、不動産の二極化といった部分になりますが、買っていい物件、価値の方の物件ですよね。 に関してはやっぱり駅周辺の物件ですとか、人気物件と言われるようなものになります。 これは2000年以降の品格法以降の物件だったりとかも含まれてくるでしょうし、プレミアマンションと言われるようなところも含まれてくるでしょう。 あとはタワー型マンションなども含まれてくるかと思いますけれども、このあたりは私まだ価格は下落しないんじゃないかなというふうに思ってます。 特にその地域に中古物件が少ないような、ライバル物件が少ないようなところは価値が落ちにくいというのも、実際私ども販売している側としては魅力に感じていくのと、 あとは売れない方の不動産になるもの。マンションにおいてはやっぱり階段のマンションだったりとか、設備投資とかでお金がかかってしまうようなマンション。 特に中古マンションなどの場合は購入に合わせて設備の入れ替えなども必要になったりするケースというのがありますけれども、こういったところで設備の入れ替えにお金がかかりすぎてしまう。 かかることはかかるんですよ。もちろん物を入れ替えるので。ただしかかりすぎてしまう。配管経路ですとか、こういったところにちょっとネックがあってお金がかかりやすいとか、 あとはそもそも設備導入が難しいというものですね。これは新しくエアコンを設置したくても設置できないとか、電気容量が足りないですよとかね。 それとか、あとは配管ですね。同じく配管経路の確保が難しいといったようなところも該当してくるかと思います。 こういうような思うようにいかないようなマンションだったりですとか、というのはやっぱり負けの方の不動産、二極化のうちの負けの方になる可能性というのは高まりますし、 あとはよくあるのが管理不全のマンションというのは私はちょっと危険なんじゃないかなというふうな見立てをしてますので、 このあたりちょっと注意しながらマンション購入検討されている方は参考にしていただければなというふうに思ってお話しさせていただきました。 # エンディング 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。 いかがでしたでしょうか。 築年数30年越えのマンション、私は全然アリだと思っております。 まあ考え方もあるでしょうけども、私は個人的な意見としては 全然多分ご自身の命の方が先に尽きてしまうんじゃないかなという風に思うぐらい マンションは頑丈ですよといったことをしっかりお伝えさせていただきたいなという部分と 不動産の二極化というのが進んでますから どちらの物件を購入できるかといったことはあるかと思いますけども 築年数とか価格だけにとらわれないようにしてくださいね。 というのがマンションは本当に管理が重要でして 対応年数ですとかこういったところにも影響してくるような マンションの寿命を左右してくるのはマンションの管理が肝になってきますので ここをしっかり管理運営されているマンション選びというのをしていきましょうというのが私のお勧めになります。 皆様が不動産の情報通になれるようこのチャンネルを通して全力でサポートの方をさせていただきます。 そして皆様へお願いがあります。 皆様からのコメントぜひお待ちしております。 いろんなご意見あるかと思いますので批判的なものもあるかもしれませんし 納得できますよというような内容のものもあるかもしれないんですけれども こういったところぜひご意見をいただけましたら 私の方で次回の放送などで参考とさせていただきたいなと思っております。 ぜひこのチャンネルをフォローしていただき不動産に関する知識をアップデートしていってください。 YouTubeチャンネル本気不動産と売却の本気不動産どちらも18時と19時に毎日配信しておりますので こちらの方もぜひご視聴の方をお願いいたします。 次回も皆様の人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます。 これからも応援お願いいたします。 それでは本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。