# オープニング 本日は買ってはいけない中古マンション参戦、25年見てきた私が自分なら絶対に避ける物件の共通点ということでお送りさせていただきます。 マンションはYouTubeの中でもいろいろ発信してきていますが、そこでもお話の方は十分させていただいているのですが、こちらの方でも厳選してお話の方させていただこうかなと思っております。 これから挙げる3つの項目については重要な部分に絞ってお話をさせていただきますので、最後までお聞きいただければなと思っております。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から不動産で損をしないための情報を発信しております。 本級不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますので、今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 それではですね、買ってはいけない中古マンション3選 25年見てきた私が自分なら絶対に避ける物件の共通点ということで 3つ項目を挙げさせていただきます。 そうですね、マンション、いろんなマンションありますけれども 簡単にご説明の方をさせていただくとですね まずは投資用物件と言われるようなマンションですね これはですね、基本的には本当にちょっとこれね 言葉を選ばないといけないんですけど まあ選ばないと言っちゃうとあれですよね 詐欺マンションみたいな私はイメージです 投資詐欺に近いんじゃないかなというようなところではありますけど それでもね、実際物件買ってね 販売してから回してる方、うまくいってる方いらっしゃるんでしょうか 私が聞いてる限り、知ってる限りだとまずまずないんじゃないかなという風に思います 正直営業電話とかもですね、普通に会社にかかってきたりとかしますし 私も本業不動産業ですよって言っても それでもしつこくね、グイグイグイグイ買いませんかとかね 年収いくらですかとかわけわからない質問をね どんどんどんどん投げかけてくると 私たちはそんな営業とかはしないんですけれども 本当に押し売りに近いような形でグイグイグイグイ話してくるような人もいるし 本業で不動産業やってますよとかって言ったらね もうすぐスッと引く人もいます わからないでね、ガツガツガツガツね 何でもかんでも言ってきてうまくいってるのかどうか知りませんが 以前私も会社やってますんで 面接などを受けに来た人の中には こういった業界にいましたよという人も中にはいましたけども やっぱり一件決まった時のリターンというか インセンティブがかなり大きいということをお話ししてましたし 売って利益が出てるのかどうなのかって 私も知識がそこまであるわけではないので聞いたところですね 売ったら売りっぱなしみたいなイメージですよね、どちらかというと あとはもううまくいってるかどうかまで確認はしてませんみたいな感じの回答もしてましたし おそらく本当に目先のインセンティブを求めてというところになるのかと思いますし 思うように収入得られなくて手出ししてるような人もいるんじゃないかなという風な ことも想像できるようなスキームなんじゃないかなと 利回りで計算したりとかしたらすぐ分かりますよこのあたりは なので普通に考えてそこに期待しちゃダメですよというところで 私は文庄マンション買って投資しましょうみたいなのは 引っかからないようにしてくださいねというのをお伝えしたいなと思っております では2つ目いきます 修繕積み立て金ですねこれは居住用だったりとかしますけれども 普通に修繕積み立て金が不足しているような状態のマンションですね すでにもう借り入れしてしまっているところは 私はもうどのようにこの先改善していくのかといったことを ちゃんと計画立てているのかどうなのかといったことも非常に重要かと思いますし その工事が予定されているところですでに 予算が足りないとかといったことになっているようなマンションも その先の計画自体どうしていくのかなとか もうすでに足りないんですよねというようなお話になっちゃうかと思います 今物価が高騰している人件費が高騰しているということで いろんなものが高くなっていっている中で お住まいになられているマンションの修繕積み立て金だけが変わらずずっと 進めていくことはなかなか難しいんじゃないかなというふうに思います 以前であれば多少の修繕積み立て金上下するとかといったことが多かったと思いますけれども 今はある一定金額までは覚悟しておかないといけないんじゃないかなというふうに思います これは小建てであっても例えば賃貸物件でもあっても同じだと思います 要は工事費が上がっているということはどこかにしわ寄せが来てしまうと それが家賃だったりとかリフォーム費用だったりとか こういったところに反映されてくるので 賃貸だからといって油断している方もいらっしゃるかもしれないですけれども オーナーさん側が高額の工事費とか負担とかが出てくるような状態になってしまうようであれば やっぱり収支のバランスが崩れてくる可能性というのがありますので そこでも賃料が変わってきたりする可能性というのも十分あるので 賃貸の方も油断できないですよという部分ではありますし 文書の場合ですとさらに直接的な打撃を受けたりする可能性というのもあるので 私これ結構前から言ってるんですけど マンション購入するとき管理費は安い方がいいんですけど 修繕積み立て金はそれなりの金額じゃないと危険ですよというのは この業界入ってすぐお客様の方にお話しするようにしてきました 本当に現実になっていってるなという感じはします では三つ目なんですが これに近いような格好になりますが 管理意識が低いマンションですね これもYouTubeの中でよくお話しさせていただいてるんですけれども はっきり言ってしまうと向き合った方がいいですよというのはすごく言いたいです 特に今年区分所要法が変わるんですよ4月に その改正になった後はある程度は改善されていくんじゃないかなと思いますが 先ほどの修繕積み立て金のことも含め 集合住宅としての意識が足りてないような気はします 皆さんでマンションを管理運営を守っていかないといけないという意識を持つべきだと私は感じてはいるんですけれども それが具体的に前に進めないとまずい状況なんじゃないかということもあってだと思うんですけど やっぱり法改正という部分に踏み切ったんだと思います 分所マンションなどすでにお持ちの方はできればここちょっと知識を入れていただいた方がいいかと思います 管理に向き合わない方がいらっしゃった場合ですね その方たちはこれから先除外されるという単位ですけど 票には含まれなくなってしまう可能性もあります おそらくこれ書いてされると各マンションおそらく組合さんからアナウンスはあると思うんですよ こういうふうに変更されましたよと そこに例えば理事長さんにただ今まで議決権を渡してたものが それはそれとして無投票だった方とか無視してきた方みたいな方は まるっきり除外されてしまいますよと その票の中には含まれませんよということになってしまって その議決権自体が発生しなくなってしまう可能性が出てくるので 管理運営に向き合っている方たちで運営がなされていくというような改正があったりとか あとは先ほども触れた衆禅に対しても業者の選定ですとか セカンドオピニオン的な発想のことがこれから起こってくるということで おそらく今年マンションの区分所予報が改正されると 徐々にここが意識向かないとダメになってくるというところにはなるかと思いますけれども どちらにしてもそういう意識の薄い方が多いマンションであれば ちょっと注意が必要かなというところで3項目挙げさせていただきました # エンディング はい、最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。 今回ですね、3つ項目を挙げさせていただきました。 私だったら買わないマンションというところで挙げましたけれども、 他にもあります。 一応、ちょっと危険、黄色信号的なマンションとかもあったりとかするんですけど、 それは一旦置いておいたとしても、ここの3つの項目はめちゃくちゃ重要だと思っています。私的に。 なので、特にね、投資向けはいいとしても、これは皆さん買わなければいいだけの話なので、 ただ、これからマンションを買おうと思っている方とか、すでにマンションにお住まいの方とか、 マンションって共同住宅なんだよということの意識は持ちましょう。持った方がいいと思います。 じゃないと取り残されるというかですね、可能性が出てくるのと、 あとはついていけなくて出てくることになるといったことも可能性としては考えられるかもしれないです。 私、以前相談を受けたお客さんで、マンションの積立金の値上げについていけないとかといったことで、 そのマンションを出ることを決断しましたと言われた方からの相談をいくつか受けたことがあります。 なので、ご自身たちだけでは決められないと、マンションはみんなで決めたことを実行していくというところになってくるので、 なので、そういうふうな共同住宅特性がありますよといったことはちょっと覚えておいていただいた方がいいんじゃないかなというふうに思いますので、 マンション購入されるイコール管理に向き合うというのが非常に重要になってくるかなと。 あとはですね、これできればなんですけど、お仕事されていたらなかなか難しいと思うんですけど、 役員さんなどにできれば参加していった方が私はいいかなと思っています。 そうするとですね、マンションの管理に対しての意識というか、仕組みについてちょっと学べる場面が出てくるかと思いますので、 これはちょっとお勧めしたい部分として一つご提案させていただきます。 皆様が不動産の情報通になれるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 コメントなどございましたら、ぜひ投稿のほうをお願いいたします。 あと、YouTubeチャンネル本気不動産と売却の本気不動産、こちらも18時と19時に配信のほうを毎日行っていますので、ぜひご視聴のほうをお願いいたします。 次回も皆様の人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます。 これからも応援お願いいたします。本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。