# オープニング はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 本日なんですが、リノベ済み中古マンションはお得か割高か、 全国の業者が絶対に言わない内装に隠された本当のコストということでお送りさせていただきます。 まあ、多いですよね。リノベーション物件と言われるもの。 まあ私的にはリノベーションって本来はですね、 住宅の性能を高めるという意味合いのリフォームになるんですけれども、 普通のフルリフォームと言われるような物件もですね、 混同されてしまってますんで、 ひとまとめでリノベ物件と言われるものでいいのかなという風には思ってるんですけども、 果たしてですね、このですね、リノベ物件と言われるものがお得なのか割高なのか、 どっちなんだいというお話なんですけども、 この辺りについてですね、触れていこうかなと思っております。 まあ良い部分も悪い部分もありますよというお話になります。 そうですね、はい。なので最後までご視聴いただければですね、 これがメリットがあるのかないのかといったところの判断材料にもなるんじゃないかなという風に思いますので、 最後までご視聴の方お願いいたします。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報発信をしております。 本期不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますので、 今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 それでは、利延べ済中古マンションはお得か割高か、全国の業者が絶対に言わない内装に隠された本当のコストという部分でのお話をさせていただこうかなと思います。 ちょっと今日は珍しく、結論からお伝えしますと、お得か割高かで言うと割高ですよね。 ここには理由がありまして、基本的には一番の手話寄せは誰に言ってるかというと、売り主さんにあたります。 売り主さんは、売り主さんなりの判断をして、こういうような売り方になっているような格好になるんですけれども、 基本的には利延べ済物件と言われるものに関しては、不動産会社なりリフォーム会社さん、もしくは買取再販と言われるものになるんですが、 これを専門に行っている、要は会社が持っているということが多いです。 宅券業などを持って販売しているような業者になると、お得な部分というか安心度の一つとしては、最低限の保証がついてくるというところになります。 これはマンションの場合は正直ほぼほぼ該当がしないような保証がついてきます。 契約不適合責任と言われるようなものですね。 これは調べていただくと分かるかと思うんですが、住宅の性能に関わる重要な事柄について、万が一過失と言われるような傷があった場合には契約の解除を主張したりですとか、損害賠償の請求ができますよというようなものになります。 これはただついてはいますけれども、実務的なお話でいくと中古マンションはほぼほぼ該当するものがないかなというふうに私は思ってますけれども、 一応保険がついているのは安心だとお考えになられる方は、これがメリットになるんじゃないかなというふうに思います。 先ほどもちょっと触れましたが、売り主さんが一番損をしているというか、売り主さんの選択でこれが行われることが多いんですよといった部分の裏側についてのお話をさせていただきます。 まずは単純なお話なんですが、買取を選択しているということになります。 買取のメリットとしては、業者には見ていただかないといけなくはなりますが、その業者が見ることによって確定した価格で買い取ってくれるよといったことが、その業者が買い取るという判断になれば確定すると。 仲介の場合ですと、見に来た方が買うか買わないかの判断をして、買わないという判断になれば次のお客さん、さらにはまた次のお客さんということで、いつ決まるかわからないというリスクを回避するために業者に買ってもらって、時期を確定させる、引渡しの条件を確定させる。 あとは、見ていただく方が限定されるので、部屋の使い方だったりとか、荷物の量だったりとか、このあたりについてちょっと後ろ向きな気持ちがあるような方であれば、そこがメリットになって取引が成立していくといったところの売り主さん的な安心度ですね。 これを対価に変えて買取業者を選んでいくというようなことになり得たりします。 この買取業者さんについては、基本的には私どもの会社も買取とかをしたりするんですけれども、要は1回ちゃんと名義を移してから、次の買い主さんの方に名義をまた移していくというような作業で、基本的にはかかってくる税金ですとか、こういったものはまともに払っています。 名義変更代ももちろん払いますし、税金換金もかかります。さらに保証もつけなければいけないとかですね。そこに利益がありますから、利益も乗せて販売するとかといったことで、そこの手話寄せの部分が結局売り主さんの価格に影響をしてくると。 なのでよく言われる買取価格は安くなるといったところのお話になってしまうんですが、こういった事実がありますよと。 あとはですね、内装などの質ですね。先にごめんなさい。買い主さん側のお話ししておいた方がいいですか。買い主さんは特に板ではないかと思います。高いなと思ったら買わなきゃいいだけの話であって、そこに魅力を感じるのであれば申し込みをすると。 ご自身の判断材料になるのか、お得感を感じたいのかという部分はありますが、価格の交渉を入れたいのであれば、無謀な価格の範囲じゃなければですね、ある程度交渉するとかといったこともかなったりする可能性というのはあります。 なので周りの相場と見比べてみてですね、割高感があまり感じないのであれば購入もありかなと。見た目が綺麗じゃないですか。なので買いやすい、判断しやすい、こういったところでも、あとはもう一つですね、リフォームを考えなくていいとかということもメリットになるんじゃないかなと思いますので、 それでですね、やっぱりこのリノベ物件というのは人気のある部分になるんじゃないかなというふうに思っております。内装とかですね、リフォームの質についてなんですが、正直ですね、業者によって結構判断が分かれるんですよ。 極力お金をかけないように直して販売しているような会社もあれば、差別化を図るためにしっかり直して売っている業者さんとに分かれてきます。なのでここがですね、現地に行かないと分からない部分になるんですよね。 なので営業かけられたくないので、ちょっと下調べしてから行こうとか、写真見てから行こうとかというふうにお考えになられる方は少なくないと思うんですけれども、別に買わないと言えばいいだけの話なので、見るだけ見に行った方が私はいいんじゃないかなというふうに思っています。 マンションについての説明をしっかりしてくれるものなのかどうなのかといったこともあるんですけれども、もちろんそこには質問自体が分からないとか、何を聞けばいいのか分からないといったこともあるかと思いますが、 私のですね、このボイシーの配信の放送の中でもですね、内力圏のチェックポイントについてはですね、昨日お話ししたばかりなので昨日の放送を聞いていただければ分かるかと思うんですが、そのあたりをチェックしていただいて、 そうですね、物のグレードについては多分分からないと思うんですけれども、実はですね、これも何件か見ると分かる気がしなくもないかなというところです。できればですね、複数物件何件か見に行った中で、そういう細かい部分ですね、パッと見の綺麗さだけではなくて、物の良さというのもちゃんと見極められる力をつけていただいた方が私はいいんじゃないかなというふうに思いますので、 なので、その内見の仕方というのもありますし、どちらかというとその業者の考え方で安価なリフォームに終わっているものなのか、それともですね、それなりに結構ガッチリリフォーム入っているものなのか、ここはですね、価格に反映する部分でもあるんですけれども、ちょっと見極めが必要なのかなというところです。 あともう一つ、お得感できれば欲しいじゃないですか。お得感が欲しいのであれば、ちょっと長期化している物件で価格が変更になったタイミングで購入するというのもありかなというのも思いますし、あとは価格の交渉を入れるしかないかなというふうに思います。 やっぱりこれ心理的なお話になると思うんですよ。少しでもいい買い物ができたというのは、思っていたより安く買えたなといったことは満足度が高まる部分にもなるので、特にこういうリノベ物件みたいなものに関しては相手方が会社になりますから、ある程度割り切って交渉するというのはありかなというふうに思います。 個人の売りにしたのであれば、結局手元に残る予定だとお金がめべりしてしまうようなことになるので、相反関係になってしまうので、ここはどうなんでしょうというところはありますけれども、対会社であれば多少の部分は交渉してお得感、味わった方が私はいいんじゃないかなというふうに思いますので、 業者の裏側についてもちょっとお話しさせていただきましたけれども、考え方によってはこういう物件もありですよというのをお伝えしたいなというふうに思っております。 # エンディング 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。 本日ですが、リノベ済、中古マンションはお得か割高か、 全国の業者が絶対に言わない内装に隠された本当のコストということで、 内装だけではなくてね、買取、再販と言われるような、 リノエ物件と言われるものの裏側についてね、お話の方させていただきましたけど、 これが事実の部分になります。 これですね、物件が増えている傾向として、 私ども不動産会社がこういうような買取業者さんに買取ってもらうと、 メリットも実際あったりとかするんですよ。 というのが、一回ここでまず売り主さんから相談ありました、 こういう不動産を扱う会社に買取ってもらいましたってなると、 そこで両手制約といって売り主さん、買主さんから双方から仲介手数料がもらえます。 さらに言うと、この手直しをしたその業者さんから再度この物件を売ってくださいということで、 販売依頼をいただいてですね、そこでも買主さんを見つけてくると、 さらに両方からですね、買主さん、売り主さんから双方から手数料をいただけるというような仕組みもあったりします。 なので、これはですね、増えている理由にもなるんですけれど、 お客さんのためなのかどうなのかってなると、私ちょっと疑問に思う部分もあったりもするんですけど、 それでもですね、やっぱりお部屋の状況などによっては、 こういうような買取業者さんに買取っていただいた方が、 売り主さんとしての心の負担が減らせる部分もあるのかなというふうにも最近思うようになりましたし、 私どもというのは囲い込みといったことは一切しませんけれども、 その取引自体がですね、正しく行われるような格好であれば、 これはこれで一つのあり方なのかなというふうに感じる部分もあったりします。 誰が損している、得しているというよりは、 それぞれがですね、ある程度納得した上で、 この不動産を選んでいけるかどうかといったところだけでいいのかなと思いますので、 損とか得というよりは、気に入った物件を見つけていきましょうというところが私の考えですね、になります。 この放送をですね、聞いていただいて不動産の情報通に慣れるよう、 このチャンネルでサポートさせていただきます。 皆様からのですね、ご意見、コメントなどいただけるとありがたいなというふうに思っております。 私、本気不動産というYouTubeチャンネルも行ってまして、 こちらの方もですね、毎日18時に投稿の方がされております。 19時には売却の本気不動産といって、 売却系の不動産情報についてのYouTubeチャンネルも運営しておりますので、 こちらの方もぜひですね、お時間がありましたら見てください。 ぜひこのチャンネルをフォローしていただいて、 不動産に関する知識をアップデートしていってください。 次回も皆様の人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます。 これからも応援お願いいたします。 本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。 ご視聴ありがとうございました。