# オープニング はい、こんにちは。本木武道さんの佐藤です。今日も本気で話します。 本日なんですが、警告、10年後に二足三門になる中古マンションの共通点、全国どこでも使える資産価値のセルフ診断術ということでお送りさせていただきます。 マンションの今回のテーマは結構厳しめのお話になっていますが、実際に二足三門になるということはまずないかなと思いますが、 資産価値を形成していく上での重要な事柄についてお話しさせていただこうかなと思います。 私、今いろいろとセミナーなどで回っていても、やっぱり価値が落ちるかどうかというところよりは、将来的にマイナスにならないようにするためにはどうするかというようなお話、 ご相談というのが非常に多くて、いかに価値を担保できる方法があるのかどうかといったところにフォーカスされて考えられている方が多いようです。 そのあたりについてもお話ししていこうかなと思いますので、最後までご視聴いただければなと思っております。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、不動産で損をしないための情報発信をしております。 本期不動産では配信していないようなリアルな情報の発信も行っていきますので、今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 本日のテーマ、警告10年後に二足三門になる中古マンションの共通点 全国どこでも使える資産価値のセルフ診断術ということでお送りさせていただきます。 冒頭でもお話しした通り、マンションの価値が著しく低下するような事態にはなかなかなりにくいかと思いますが、 とはいえ、なるべくだったら価値を担保しておきたいというようなお考えの方が非常に多いと思います。 それは不動産を持っている以上は、価値を担保できるような物件を選んでいきたいなというところになるかと思いますので、 どういったところで価値が落ちてしまうのかに尽きるかと思います。 私、本気不動産などのYouTubeチャンネルの中でもよくお話ししているのですが、 価値を落としてしまうというような行為というか、思考についてのお話をよくさせていただくのですが、 簡単なんですよ。価値を落ちなくするためには、まずは管理に向き合うことがすごく重要でして、 この管理に向き合うというのはどういうことなのかというと、 単純にマンションの管理総会ですとか、こういったところに出て、 マンションで起こっている課題に対して、ちゃんと参加して解決へと導いていきましょうと、 一緒に参加していきましょうということだけで、結構この資産価値というのは担保できたりします。 立地を変えるわけにもいかないですし、蓄電数を新しくすることもできないですし、 仕様の仕方などによって価値が保たれることというのもなかなか難しいかと思います。 どうしてもやっぱり使っていると劣化はしていきますし、 あたまたね、いかにか大事に使っていたとしてもですね、 いくらかでもやっぱり傷がついていたり汚れがついてしまってなかなか取れないとか、 お掃除していても掃除が行き届かないとか、こういったことで価値って必ず落ちるんですよ。 その価値を高めるにはどうしたらいいのかって唯一変えられる部分として考えられるとすればですけれども、 その管理ですよね、教養部分で皆様がきれいに使っていて、 あのマンションに住みたいなとか、あのマンション売りに出たら私買いたいなとかというふうに 思わせるようなマンションの維持管理をしっかり行うといったことが重要になってくるかなと思います。 これはですね、単純にただマンションを綺麗に維持管理するだけの話ではなくて、 健全に運営をしていくといったことが非常に重要になってくるんですよ。 じゃあどのようにしたら健全な運営ができるのかというお話になるかと思うんですが、 この健全化を図るといった側面で考えていくと、 そもそもマンションのことをしっかり考えたことありますでしょうかというふうに私はちょっとお話しさせていただきたい部分がありまして、 あの賃貸物件などの管理会社さんと、 文庄マンションなどのその管理ですね、というのはそもそも根本が全然違います。 考え方がまず全然違います。 まずは賃貸のお話になりますが、賃貸の場合はオーナーさんが一人で、 もしくは法人でもってたりとかしてですね、 で住人の方がいらっしゃって、 何らかの苦情などがあった場合にどのように対処するかといった場合の判断する人数というのが限られた人数になりますよね。 会社組織で持っていたとしても、 ある程度のその役員の判断だったりですとか、 オーナーが一人だったりとかするとそのオーナーの判断で管理会社が動いていくというような、 こういう構図になっているんですよ。 なのでどちらかというとオーナーの代理人みたいなイメージが管理会社さんになります。 で、はたまたこのですね、文庄マンションの管理会社というのはどういう位置づけなのかというと、 マンション全体で作っているそのマンションの管理組合が中心となって管理運営を行っていきます。 そこにサポート的な役割として参加してくるのが管理会社の位置づけというところになります。 じゃあ物事を誰が決めるのかというと、あくまで住んでいる方になります。 この住んでいる方が一人一人が議決権、裁判でいう票ですよね。 この票を持っていて、ごめんなさい、票ではなくて裁判ではなくて選挙ですね。 選挙でいうその票ですね。この票を持っているので、 票をですね、賛成なのかイエスなのかノーなのかを手を挙げていくというような作業になってくるんですけども、 このイエスかノーの判断が何分の何になっているかで決まっていくというのがマンションの仕組みなんですよ。 なので要は単純に言うと多数決をしてそれで勝った方が採用されていくというだけになるんですよね。 ただしこれ管理に向き合ってない、向き合えてないマンションというのはこの意識がやっぱり低いんだと思うんですよ。 管理会社さんが中心になって何でも解決してくれるというふうな考えの方もいらっしゃるかもしれません。 これは管理費を払っているからそれでやってるんでしょ、正しい方向性に導いてくれてるんでしょというふうにお考えになるかもしれないんですが、 私はそうとは言い切れない部分があるんじゃないかなというふうに思っております。 なぜなら以前と時代が変わったということです。お金がないんですよ皆さん。 その中で潤沢に費用があるのであれば人任せでかかるものは仕方ないよねということで対価を払って終わりかもしれませんが、 ないものは振れないんですよ。なのでないお金は出せないというふうになってきますので、 そのないお金をどのように使ってこの建物を管理していくか維持していくかといったことが課題にもちろんなってきます。 このマンションの維持管理についてそれぞれが意識を持つことによってマンションの価値というのは高まっていきます。 価値が高まるイコール住みやすくなるマンションの健全化が図られる。 なぜ健全化が図られるのかというと無駄がなくなってくるというところがすごく重要なんですよ。 管理会社さんは皆さんからいただいたその管理費の中から報酬をしっかりといただいた上で運営しています。 管理会社さんが連れてきた工事業者さんいらっしゃれば工事業者さんから紹介料などをもらって、いわゆるリベートですよね、 をもらってこの会社を使ってくださいということで紹介してきている会社の可能性というのも十分考えられます。 もともと作ったメーカーだからこの管理会社さんを通じて建築した建築会社さんに修繕工事などを依頼するといった場合、 全て把握しているから万全な工事ができるんでしょうといったらそうとは限らないと思っていただいた方がいいかなというふうに私は思います。 必ずしも必要だと思えないような工事まで全てやられてしまう可能性もあるかというようなお話です。 なので、昨日ご存知かどうかわかりませんが、管理会社さんと修繕工事などを行うような建築会社さんの間で、 暖房が疑われて調査が入ったというようなことがニュースになったことをご存知の方がどれだけいるかわかりませんが、 かなりの件数ですよね。30件から確か50件ぐらいだったかな。対象となった企業がありますよというようなことで言われていました。 なのでそれだけ関わりが深いということの表れでもあるかと思います。 警察も疑っているだけではなかなか動かないですよね。その裏がある程度取れているからそんなお話になっているんでしょうし、 私はちょっと知っている方から自然と管理会社さんの方に費用を払ってますよということを直接建築をしているような会社さんから聞いたことがあります。 なのでこれは事実なんだなというふうに思って聞いたりしてますので、マンションの資産価値を守るというのは、 管理の方が適正に行われているかどうか、ただしこれセルフ診断というところでは判断できない部分になってきますので、 私どもみたいなプロの視点を持った人間に相談を持っていってマンションを選びをしていくということが重要になってくるかと思います。 # エンディング 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。 皆様が不動産の情報通りになれるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 本日のテーマはいかがだったでしょうか。 マンション自体に価値がなくなるというようなことはまだありえないとしても、 やはり皆さんすごく注目するのは、マンションを手放すタイミングでマイナスにならないようにするためにはどうしたらいいのでしょうかといったところにやはり焦点が集まってきます。 心配事が集まってきます。 なのでこの心配事をいかになくすかというところになってくるんですけど、これは実はマンションにお住まいの方それぞれの意識で変わってきますよといったことを私はお伝えしたいなと思っています。 向き合うこと、もしくは出しゃばっちゃいけないんじゃないかみたいな形で、そういうようなね、例えば修繕を行うのであれば工事関係業者にいた人だったり知識のある方、こういう方やあとは会計などですね、お金の管理の得意な方、もしくは人をまとめるようなことが得意な経営者の方ですとか、こういうような方たちがマンションにはたくさんお住まいだと思います。 こういった方たちが少しマンションに協力してあげるだけでも全然方向性が変わってくる、もしくは管理会社さんなど、やっぱり身構える部分が多分出てくると思います。 なので少しの協力で大きな変化が生まれてくる、しかもですね、そこの総会などに出席されている方などはさらに刺激を受けて調べ始めたりとか、あの方がいれば安心だみたいなところのね、満足度も高まってくるかと思いますので、 そういったことでですね、共同住宅、マンションは共同住宅になるということをしっかりと忘れないでいただいて、その中で正しい選択をしていくために総会にしっかりと出て、議決権をですね、放棄しないでしっかりと使って判断をしていくというようなことを選んでいただければなと思います。 理事長さんなどに一任してしまうと、その理事長さんの判断一つでですね、いろんなことが決まっていってしまいますので、実はですね、注意が必要なというような部分でもあります。 なので、ご自身のですね、財産をご自身で守るためにも必ずですね、管理に参加するようにしていっていただいた方が私はいいかなというふうに思っております。 特に今年のですね、区分所違法の改正については、こういったところに積極的に参加をしないと、自分のですね、権利主張が認められなくなるような改正案というのも中に入ってきております。 なので、今回の区分所違法の改正というのは非常に私にとってはいい改正なんじゃないかなというふうには見えてはいますが、中にはね、これを煩わしいなとかね、面倒くさいなみたいな感じに思われてしまう方もいるかもしれません。 ただ、将来にわたってのこの価値を少しでも維持していくと、担保していくというふうに考えた場合は、すごく重要なことだと思って考えていただければなというふうに思っております。 ぜひこのチャンネルをフォローしてですね、できれば皆様からのコメントの方をいただけるとありがたいです。 本気不動産、YouTubeの方もありますし、売却の方の本気不動産ですね、こちらの方もぜひご視聴いただいて、いろんな不動産の知識をつけていただければなというふうに思っております。 次回も皆様の人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます。これからも応援をお願いいたします。本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。