# オープニング はい、こんにちは。本木不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 本日なんですけれども、中古マンション購入の不安ということでお伝えさせていただこうかなと思っております。 5つの項目に分けてお話の方させていただくんですが、 不動産購入ね、マンションに限らず不安の部分もあるかと思うんですけれども、 今回は中古マンション購入というところにちょっとフォーカスしてお話しようかなと思っているんです。 5つの項目に分けたのも、もっともっとたくさんの不安要素というのはあるかと思いますが、 なんとなくちょっと絞ってお話ができればなというふうに考えて項目を出しました。 お客様の方からもたくさんご質問を受けたりとかしますし、 YouTubeなどを行っていてもコメント欄などで非常にお問い合わせが多いです。 そもそもどこからどこまで質問したらいいものなのかとか、そういったことから始まるんですけれども、 どのように物事を考えていけばいいのかとか、わからないことがわからない、 じゃあ何から調べていこう、目についたものを一つずつどんどん質問していっていいんじゃないかなというふうに私は思いますけれども、 このあたりについてご説明をしていこうかなと思っております。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報発信をしております。 本級不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますので、 今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 それではですね、中古マンション購入の不安5項目といったことでお伝えさせていただきます。 順番にいきますけれども、冒頭でもお話しした通り、 だいたいですね、質問が実は似通ってくる部分はあるんですけれど、 一番多いのはですね、一番多いというかですね、 そもそもまず1項目目言っちゃいますが、 何を確認すべきか自体がわからないというようなことが大いにしてあります。 これはですね、本来は私ども不動産会社側の担当者がしっかり説明すべきことなんでしょうけど、 それでもですね、多分これだけの説明をしたので、 ご理解いただけましたかとか、 私ども営業側がですね、これだけ十分説明したからわかったかなというところとかの、 すり合わせをお客さんとしているんでしょうかといったことも実は課題に入ってきます。 そもそも説明をしっかりしていない不動産営業も実は多いかと私は思っておりまして、 コメント欄とかね、本当にYouTubeの中で見てても本当なのかなって思うぐらいの、 わけのわからないですね、対応をしている会社さんもあるようです。 私、あまり人の悪口は好きじゃないのでこのあたりにしておきますが、 私たちのやるべき仕事というのはありますので、 それをちゃんと全うしてないのに手すりをもらっちゃダメかなと私は思うんですけど、 ちゃんと説明しましょうというところです。 これは同業者に私言いたいです。 どこからどこまで説明をすればいいのかといったらね、 本当お客さん自体は何もわからないところで来るわけですから、 私どもいくらか法に携わる部分も実はあるんですけれど、 お客さんの全館注意義務みたいなものを縦にしてお話ししちゃう、 トラブルを解平しちゃうような業者さんもいるかもしれないんですが、 そもそも私たちがある程度しっかり説明をした上で、 逆にお客さんが疑問に思っていたことが明るみになるというか、 気づいていただけるようなやり取りをするというのが非常に重要かと思いまして、 その中でお客様がわからなかったことがわからない、 というようなことがないように説明をすべきなんじゃないかなというふうに思っています。 私はどちらかというと片っ端から説明しちゃうんですけれど、 あとはお客さんの様子もよく見ています。 どこに視線を送っているのかとか、 私は笑いながらご案内するものが好きなものですから、 冗談を交えながらも、意外と様子を見ているんですよ。 その中で、ここでちょっとフリーズしているなとか、 その一瞬を見逃さないようにするとか、 気になったんじゃないかなと思ったら必ず声をかけるとか、 実は私こう見えてしっかりそのあたりをやるんですよ。 なので、IQは高くないけど、 そういうEQというか様子見はうまいみたいなところが実はありまして、 なので、そういったところでお客様が感じられている 分からないことが分からないじゃないですね。 分からないことを分かるようにする。 分かるようになったことをさらに深掘りして 安心につなげていくというような、 そういうような発想でお客さんに接することが多いです。 では続いて2項目目。 修繕積み立て金が後から爆上がりしたら積むというようなことですね。 すごい言葉が出ていますが、 修繕積み立て金が後から上がるのは当たり前と思ってください。 今時代は工事費でも人件費でも上昇傾向にある中で、 修繕積み立て金って建物を直すための費用に当たるんですよ。 これが上がらないのはおかしいんですむしろ。 なので上がるものが当たり前と思っていただければと思います。 ただしこれずっと未来へ上がり続けるものではなくて、 修繕が適正に行われる範囲内で調整を取っていくのが理想ですよね。 なので今年区分所違法が変わりますから、 その時以降に総会などに出席される方も増えるんじゃないかなと思いますけれども、 そもそも管理会社さんから提案されてくる修繕内容、 大規模修繕などを行う際の修繕費について、 これは疑問を持つべきだと私は思っていて、 知ってます?去年のあまり表に出ていないのかな、ニュースがありましたけれど、 管理会社と建築会社、大規模修繕などを行う会社の 癒着があるんじゃないかというようなことが疑われたりとかしたニュースがあるんですけど、 これ関東で結構何十社もですよ。 というのを皆さんご存知でしょうかというところで私は伺いたいんですけど、 こういうニュースがありましたと。 中前積立金、このようなニュースを知っている方であれば、 適正なのかどうなのかとか、 これ実はですね、次の項目にも実はつながってくるんですけど、 管理費にも影響してきますからね。 なので修繕積立金はですね、 皆様の建物を守るためにお金を積み立てていっている、そのままですよ名目なんですけど、 ただそこに疑問関心がなければ無駄遣いしている可能性は十分考えられますよということです。 あとは適正なタイミングで修繕が行われているかどうかも、 ちゃんと見極めているんですかっていうのは私が伺いたいところではあります。 計画書があるからそれに則って工事を進めているとかっていったことも多いにしてあるでしょうし、 基本的なセオリーだからこれやっとかないとみたいなことになっている可能性もあります。 今年の区分所有法の改正というのは私結構有効だなと思ってまして、 このですね改正が行われるとやっぱり管理に向き合う方がおそらく出てくるでしょうから、 そこで気づくことが出てくるんじゃないかなというふうに思っております。 では3項目目、似たような項目になりますが、 管理組合、住民の温度感が低くて建物が静かに傷んでいくというような恐怖ですね。 この管理組合、要は管理体制に対して管理組合ってそもそも役割が何なんだろうとか、 管理会社との関係性とかこの辺も実はすごく重要なんですよ。 マンションは昔からよく言われてますが、管理を買うということを言われてます。 部屋とか立地だったりとかっていうところに目が行きがちにはなるんですけれども、 実際非常に重要なのはこの管理の部分になるんです。 この管理が適正に行われると先ほど出てきました修繕積立金の方にももちろん目が行くようになるもんですから、 皆さんでどのようにマンション運営をしていくのかといったことをしっかりと考えた上で運営していかなければ ここにも無駄遣いというのは絶対出てきます。本当に出た方がいいですよ。 管理会社さんとかに質問しましょう皆さん。 私は管理のプロなわけじゃないですか。 一応管理組合があって管理会社さんをその管理組合として雇っているというところになってくるんですけど、 ここは賃貸と結構勘違いされている方がいて、管理会社さんが何でもやってくれるだろう。 確かにそうなんです。だけどそこには対価が発生してますよと。 お金を払ってやってもらってるんですよ。 賃貸マンションなどであれば管理費取られているところとかもあったりしますけれども、 その管理費、管理運営に関してはどちらかというと管理組合ではなくて、 オーナーが全て可否を出しているかどうかといった部分になってくるので、 全然別物として考えてください。 共同住宅だから同じ考えでいけるというのは違いますから。 なので、分所マンションに関しては皆さんで運営していて、 それを管理会社が円滑に行うために介入しているというだけになりますので、 そこを勘違いしないようにしましょうね。 管理組合がありますよと。ここがオーナーですからね。 なのでオーナーの一員なんですよといった意識を持つようにしましょうというところです。 続いて4項目目。 担当者ですね。これは購入のタイミングになりますが、 その営業担当が急かすと、都合の悪い話をしないんじゃないかというような、 騙されたくないというような心理についてですね。 これはですね、その購入の不安の中に必ず出てくると思います。 私はですね、結構自分が疑われてるなって思ったら、 そのお客さんからは逆に距離を置きます。 正直言うと、私もですね、 疑われてまで仕事をしようとは思わないというのが本音になります。 本心でしか、私のYouTubeなど見ていただいてる方は分かってらっしゃるかもしれないんですが、 私は本心でしか仕事しないというふうに決めてますんで、 そこに嘘をついてまで不動産の取引はしたくないんですよ。 なぜなら不動産営業という仕事が好きだからなんです。 やっぱりインセンティブが発生するようなポジションでずっと仕事してきてて、 今は経営する側になってますけれども、 そのインセンティブをもらってた時でも、私はお客さんに嘘をつきたくなくて、 上司からですね、成績を求められるようなこととかも言われたりとかしましたけど、 私はですね、それがあったからと言って、 お客さんに嘘をついて取引すると言ったことはほぼほぼしてないです。 すべて打ち明けた上で、ここお願いできませんかとか、 上司から指示を受けてとかっていうふうな話はちゃんとしますし、 当時はしてました。 ただ、それでもここの物件を買うべきじゃないというふうに思った時の保険は常に準備してるんですよ。 だから私はお客さんに選ばれてきたんですけど、 皆さんこれ営業職って結構ギリギリで仕事するんですよ、みんな傾向として。 なので、例えばこの月の目標値がありましたと、 これが例えば300万円でしたよとなった場合に、 300万円ギリギリに到達するように皆さん仕事するんですけど、 私は普通に400万円とか500万円を目指して仕事してます。 自分がやりたいことをしたいものですから、 急がせない。お客さんにも急がせるようなこともないですし、 あるとすれば他にライバルがいる時です。 ここを選ばなければ他の人に取られてしまうというタイミングの場合であれば、 急ぎましょう。今買わないとまずいですということを本音で話します。 急がなくてもいい時は急がなくていいですから大丈夫ですよと。 なぜならここにはこういう理由があって今は大丈夫ですと。 しかしこのぐらいの期間以上経つとちょっと心配なので、 ちょっとお時間注意しましょうねとか言ったことをちゃんと先回りして話すようにして、 お客さんに安心して選んでもらうというような手法を取ってました。 上司に対しては今お話ししたように、 はるかに高い目標よりも上の数字を既に見込んでたりとか作ってたりとかするんですよ。 これは申し訳ないんですけど、言葉を選ばずにお話しさせていただくと、 お客さんの優先順位を切り替えていくだけで、 その目標を達成するといったことを図鮮に実現してきてました。 いつまでこれ数字が上がっていくんだろうと思うぐらい目標数値は毎年上がっていっていましたけれども、 クリアしなかった年はほんとないレベルです。 月で落とすときはあったとしても、年で見ると120%、130%というのは当たり前に更新して、 仕事の成長というのを図ってきましたので、 せかす営業に遭うこと自体がお客さんにとってはリスクになってしまうかもしれないんですけれども、 営業も選んでいきましょうといったことはお勧めしたいなというふうに思っております。 営業成績に追われるとどうしてもそういうところで歪みが生じるといったら、 本来やりたくないこともやらされている営業マンがいる可能性というのを否定できないかなという世の中ではありますので、 ちょっとそこはお互いかわいそうな部分はあるんですけれども、 そういう仕事の仕方をしている人もいますよと、 そういう会社の姿勢もありますよといったことで覚えておいてください。 では最後になります。 買った瞬間から後悔が止まらない。 これはですね、よくはマイフォームブルーという言葉を最近使わせていただいてますが、 家を買ったんですけれども、ここで良かったんでしょうかというような、 メンタル的に正解だったのか不正解なのかといったことに対して不安を抱えられる方というのは少なくないです。 結果からお伝えすると、しっかり調べた上で買いました。 もしくは妥協するにしても、 ある程度優先順位の低い妥協点を選んで外していった結果ここになりました。 優先順位の高い条件はしっかりとここに残したまま購入できましたといった方は、 ここに対しての心配をしなくていいと思います。 私よくお客さんにお話しするんですけれども、 満足度で言ったら60%満たせば十分ですよと、 70%とか80%なんて高い目標を目指さなくていいと。 なぜなら今回のテーマ、中古マンション購入の不安というところになるんですよ。 皆さん新築が欲しいかもしれないですけど、そもそも中古になった時点で我慢してるんですよ。 なのでそこから始まっての物件選びで、60%とかさらに言うと70%まで満足度が高い。 10項目出したうちの6項目から7項目も満たせているような物件で、 損したとか後から後悔するポイントは基本的にはあまり生まれてこないんですよ。 なぜならこれ心理的な話になるんですけど、 妥協点をそのあたりに持っていっているので、 満たしていない部分が半数近い可能性というのもあります。 安かったから妥協できるというところもたくさんあるんですよ。 新築だったら妥協できないかもしれないけど、 中古だったら妥協できるという部分ってたくさんあると思うんですよ。 なのでこれを新築と同じようなレベルで比較しちゃうから、 後悔ポイントが出てくるというかね、 ここ失敗したんじゃないか、ミスしたんじゃないかとかという風なことに駆られてしまうと。 なので中古ですから、あくまで買っていただくのは。 なので中古を選んだ方は後悔というよりは、 買えてよかった、ここにしてよかったという風な思いになることの方が本当に多いと思います。 私のお客さんもここにしてよかったのかどうかって不安になる方って中にはいます。 ただ私は一応説明します。 これだけ世の中に物件が出てて、その中で絞り込んでて、 さらに私の説明などを聞いていただいて最終的にここにしたのであれば、 間違いは間違いなくないはずですと。 紛らわしい。間違いはなかったはずですという話なんですよ。 なのでそういうような話をした方は、 基本的には後から後悔するということはだいぶ解消されるというような印象を受けてます。 そんなに頻繁に会うような関係性では不動産を買った後というのはなくなっちゃいますけど、 お客様からは買ってよかった買ってよかったというような結果の報告が多いものですから、 そういうようなことにならないような提案を志して日々活動をさせていただいているような状況です。 なので中古マンション購入の不安は少しでも解消できるように努めていきたいなと思っております。 # エンディング 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。いかがでしたでしょうか。 まあね、安い買い物じゃないのは不安になりますよね。やっぱりね。なるんでしょうけども、ただ心配しすぎるのもどうなのかなというのは私正直思います。 いくつもの物件を買って販売して買い替え、繰り返してきている立場としてはですね、 賃貸に入っているより全然住まい自体も向上するしとか、こういうような考えで不動産を購入すべきなんじゃないかなというふうに私は思っています。 非常にですね、持ち家を持っているというのは強いことになります。賃貸でね、持ってない方と比較した場合の安心感というか、 それは計り知れないものがあるというのを知っておいていただいた方がいいかなというふうに私は思っておりまして、 そのですね、不動産の良さというか、それについては実際ちょっとね、こういうボイシーなどではお伝えしきれない部分が多々ありますので、 ぜひね、YouTubeの方など見ていただいて、家を持つことのね、強みというかこの辺りを確認していただく。 もしくは私もセミナーなどであちらこちらに出かけたりとかっていうこともありますので、そのね、セミナーなどぜひ来ていただいて体感していただく。 あとはもう一つ、これから先になりますが、今計画構想としては、公式LINEなどを通じてですね、オンラインセミナーだったりとかオンラインサロンとかですね、 この辺りの運営なども検討しておりますので、皆様のね、身近な存在となれるような活動をこれからしていこうかなというふうに思っておりますので、 ぜひ私のようなね、情報発信者を通じてですね、安心感を高めた不動産購入というのをちょっとね、検討いただいた方がいいかなと。 私からね、アドバイス直接いただきたいとかっていうふうになった場合は、直接店舗の方にご連絡いただくか、もしくは公式LINEなどでお問い合わせの方をいただけますと、私の方からも回答させていただいたりといったことができます。 なので、うまく活用の方をしてください。皆様が不動産で後悔しないために、うまくこのチャンネルを利用していただければなというふうに思っております。 ぜひですね、チャンネルをフォローしていただいて、不動産に関する知識を深めていってください。 次回も皆様の人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます。これからも応援お願いします。 それではですね、本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。