# オープニング はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 本日なんですが、今までですね、 弊社の方にご相談があった相談実例について、 ちょっとご紹介させていただきたいなと思っております。 本日テーマとさせていただくのが、その相談実例の中で、 病気になる前に住宅を手放して資金を準備しておきたいというようなご相談です。 ただ、この方は他にも課題があって、 住宅をただ手放すというだけではなくて、 住み続けると、権利は手放してもいいけどと、 住み続けたまま資金だけ手にできないだろうかというようなご相談でした。 なのでこの辺りについて、 どのように相談に乗っていったかといったこととかを ご説明していきたいなと思っております。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報発信をしております。 本級不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますので、 今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 それでは本日のテーマ、相談の実例です。 これ本当によくあるんですけれども、 ご自身のお家を手放すご相談にはなるんですけれども、 病気になる前に住宅を手放して資金を準備しておきたいと、 ただし住み続けながらというような方になります。 このような相談は非常に実は多くて、 最近ちょっと一旦落ち着いてはいるんですけれども、 ただちょっとまたこれから増えてくる可能性はあるかなと思っています。 これですね、いわゆる対処の仕方としては、 対処の仕方というか住み続けながらそのお家を売却すると、 売却した後も住み続けたいですよといった場合は、 大きく分けて二つのパターンがあります。 一つはリバースモーゲージと言われるものですね。 これに関しては要はお家を担保にお金を借りることになります。 ただし問題なのはその資金を使い切ってしまったりですとか、 その契約の内容によってはですね、長く予想よりもですね、 長く命があると、その分ですね、 そこの契約期間を迎えた段階で、 お家を出ていかないといけなくなるとかですね、 お金、資金を使い切ってしまったりとかすると、 その先どうしましょうとかという課題が出てきたりとか、 というふうになったりします。 これどちらかというと金融機関だったりとかで扱っている、 扱っている商品になってくるんですけれども、 私はこの選択は正直あまりよろしくないかなと思います。 見ててもお勧めできないかなと。 もう一つの手段としてはリースバックと言われる商品です。 これはですね、不動産会社ですとか、 フランジャーズ系の展開しているようなところでも、 行っていたりするサービスにはなります。 ただこれも簡単にお話しすると、 お家を売ります、買取などをしてもらって、 そこに家賃設定がされていて、 その家賃を払いながら住み続けるというようなものになります。 これですね、多くの会社は、 要は収入と出資のバランスを見て、 家賃の設定ですとか、買取の金額といったものを設定していく、 そのバランスを見てやっていくことが多いんですけれども、 多くの会社さんは、 利回りを12%といったもので設定する場合が多いです。 例えばなんですけど、これ2つのパターン、 ここでも2つに分かれてくるんですけれども、 1つは市場価格に照らし合わせて、 買取金額といったものを設定していくというようなやり方です。 これはあくまで近隣の取引事例などですね、 査定に基づいて、いくらで買い取りますよ、 この金額をお渡しするので、 家賃設定はこの金額でいかがでしょうかというような形での提案となります。 この場合は、例えばなんですけど、 そこにいくらの収入があって支払いがいくらになるのかといったことの、 この入ってくる分と出てくる分のバランスについてはあまり考えずに、 収入と支払額のバランスでは見ていなくて、 あくまで買い取った金額をベースとして 家賃設定がいくらですというふうな設定がされます。 この場合のメリットとしては、 短期間で出る予定がありますよといった場合ですね。 例えばよくあるのが、 利回り12%ぐらいの計算のところ以上が多いんですよ。 利回り12%ってなると、 8年間で買い取った分の金額を使い切ってしまうというような計算になってくるんですよね。 8年も経ってしまうと、 買い取ってもらったお金を使い切ってしまうというところになってしまうので、 ここよりは、 例えばなんですけど、 1年、2年、3年ぐらいですか。 先に出る予定があって、 これを制度を利用しますと。 ただし、この時って何でこれを使うのかというと、 ここで金額確定をさせたいからなんですよ。 何らかの例えば、 病気ですとか事情があって、 資金を使うことになる予定がありますと。 この時にはこういう制度を使って、 数年先の予定を今確定させてしまうといったことで使われるメリットがあったりするんですけど、 逆を返すと8年以上経ってくると、 今度マイナスに切り替わってくる可能性があると。 全部使い切ってしまって、 そこからは今度は家賃の支払いが続いていくと。 ここに追いつけなくて結局出てくることになるとかといったことも予想されます。 もう一つのパターンとしては、 支払額から計算していった場合ですね。 例えばその収入があります。 これは年金収入でも何でもいいんですけども、 その収入に対して買ってもらう金額を設定していくといったものになります。 これも逆算して計算をしていくので、 結局は利回り計算みたいなところにはなったりするんですけれども、 こちらの方が安全策に実はなります。 というのが支払える可能額から計算していくので、 万が一なんですけど、 全部お金を使い切ってしまったとしても、 その先支払いを続けておくことができるという設定で計算していくんですよね。 なので一番いいのは、 先ほどお話したまずリバースモンゲージなのかリースバックなのかってなったときには、 リバースモンゲージは私は危険だと思うのでやめた方がいいかなと思ってまして、 これは外します。 リースバックになりました。 リースバックも買取価格高いところを希望される気持ちはわかるんですけども、 私が考えるのはそこから先の生活なんですよ。 なんでこのリースバックを選択するか、 ここに住み続けて、 お金をここで資金化して、 家賃を払ってでもここに住み続けたいかという、 その目的に対してフォーカスして考えるべきかなというふうな考えを持っています。 なのでリースバックを利用しても、 いつか出ないといけないような資金計画になってしまうようなことになるのであれば、 手元に残せる金額は少なくなってしまう。 目減りはしてしまうかもしれないけども、 その家賃の支払い自体は無理がないというような計画をすることが私はお勧めです。 これが実際に行うと、 要は家賃設定で、 収入に対しての支払いで無理がないというような判断になってくるんですよ。 なのでここを私はお勧めしたいなというふうに思っています。 その方にもよりますよね。 例えば病院の費用を年出したいので、 ここでリースバックを使いたいですよ。 資金が必要なんですよというような方もいれば、 将来移る先がどこかに決まっていて、 数年先には移るので、 ここで資金を確定させて、 その先の不安を解消したいというような方もいらっしゃったりするので、 使い方は様々なんですけども、 弊社の方で結構リースバックを使われる方は、 病気だったりとか老後の資金の準備を事前に行いたいというような方だったりとか、 あとはもう一つあるのが、 次の行き先は決まっているんですけれども、 お家を整理するのに荷物が結構膨大な量があって、 これを整理するのに3年4年時間をかけたいですよとか、 ある程度収穫にも近いような感覚になってくるんでしょうけれども、 物を整理しながら準備を少しずつ進めたいと、 荷物の整理の中で多分思い出の品だったりとか、 こういったものも残すべきなのかな、処分するべきなのかというのも悩みながら、 過ごすんじゃないかなというふうに思ってますので、 そういうようないろんな考え方があっての、 お家を住み続けながら資金化したいというご相談についてのお話ですが、 いろんな方がいらっしゃいますので、 そのご相談に応じていろんなことを考えられたりするので、 もしよろしければご相談などいただければなというふうに思っております。 お家を住み続けながら資金化できるサービスがあるんですよというのを知っておいていただいてもいいのかなというふうに思っております。 # エンディング 最後までお聞きいただきましてありがとうございました。 リースバッグですね。 良くも悪くも使い方次第かなというところではあります。 ただ、これ落とし穴が結構たくさんあるんですよ、契約の中に。 なので、本当にですね、何をもって資金化したいのか。 それと契約書のこの穴については、なかなかですね、難しいです。 正直ですね、私もですね、この内容で契約結ぶのは危険ですよとか言ったことをアドバイスするときがあったりしました。 最近はあまりないんですけど、以前はありました。 よく分かっていらっしゃらない中でネームバリューで選んじゃうとか、そういったこともあったりとかします。 あとは会社のですね、規模感ももちろんあると思います。 私どもの会社なんて本当に小さい会社なので、そういうリースバッグとかを行っている場合ではないというところもあったりするんですけれども、 ただ、お客様から相談があったときには何かを考えようということで、こういうサービスに応じたりとかしてきたり対応してきたりというのはあるんですけれども、 一応ですね、結構危険ですからね。 なので、相談先だけ間違えないようにしてください。 私はこれで嫌な思いされている方たくさん見てきてますんで、 あまりちょっと他の会社さんのお話はしたくないものですから、これ以上は控えますが、 ただ、ちょっと注意が必要なので、もしですね、検討されている方などいましたら、ぜひご相談いただければ、 内容の方とかね、ちょっと確認して、ここに注意した方がいいですよとか、これはやめた方がいいですよとかっていうアドバイスもできるかと思いますので、 ぜひ何かありましたらコメント欄の方などを使ってね、ご質問いただいてもいいかなというふうに思っております。 私がですね、なんでこういうラジオの中で放送していくかというと、 やっぱり不動産の適正化というのを図っていきたいというちょっと目論みもあります。 なので、このチャンネルを通して皆様、不動産の情報通になっていただければなというふうに思ってますので、 また放送の方聞いていただければなというふうに思っております。 ぜひですね、先ほどもお話ししましたが、そのコメント欄の方ですね、活用いただければなというふうに思ってまして、 そうですね、このチャンネルを通して本当に不動産の情報をアップグレードしていっていただければなというふうに思いますので、 ぜひまた明日も聞いていただければなというふうに思います。 それではですね、本気不動産、YouTube、私は行ってます。 毎日18時更新されますので、こちらの方もぜひ見てください。 できればですね、チャンネル登録の方もお願いいたします。 本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。