# オープニング はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 本日のテーマなんですが、 内見で実は見ているポイントということで、 お客様に物件をご案内する際などに、 私が見ているポイントについてのご説明をさせていただこうかなと思います。 他の営業の方はどういう風にアドバイスされているのか分からないのですが、 私は結構独自にというか、 こういう風にご案内しなさいよみたいなことを、 この業界に入った時に教えられたもの以外に、 独自に、独自な視点というか、 そういったところでも物件を見るようにしています。 それをお客様の方に説明するようにしているのですが、 その辺りについての内容のご説明をしていこうかなと思っております。 最後まで放送を聞いていただきますと、 どういう視点で物件を見た方がいいのかなと言ったところのヒントになるかと思います。 私もセミナーなどを行っているのですが、 その中でもよくある質問の一つになります。 業者さんから説明を受けていらっしゃるとは思ってはいるのですが、 ただ、具体的にこういう見方をしましょうみたいなことの、 一つ一つの説明まではしない中でのご案内が一般的には多いかと思いますので、 どこを見るのかといったことを、 確認いただけるような内容でお届けできるのではないかなと思いますので、 最後までお聞き逃しないようにしていただければなと思っております。 政府道さんでは配信していないようなリアルな情報についてもお伝えさせていただいております。 今のうちにこちらのラジオを登録していただきまして、 フォローの方の登録をしていただいて、 また次回も聞いていただければなと思いますので、 まずは今日はこちらの方で登録をお願いいたします。 # 本編 それでは今回お伝えさせていただきますのは、内見で実は見ているポイントということでお伝えさせていただきます。 不動産業というのは基本的には売り主さん、買い主さん側、それぞれの担当がいらっしゃったりとか、どちらも担当してたりとかっていった場合があるんですけれども、 これですね、営業自身もちょっと落とし穴だったりしちゃう部分というかですね、どうしてもちょっと伝え漏れというか、そういうふうな可能性がある部分が実はあるんですけれども、 それがですね、どういった部分にあるのかといった部分をまず聞いていただいた方がいいかと思います。 仕組みですね、についてですね、とりあえずその物件を販売している大元というのはですね、 個人の方からお問い合わせ、不動産を売ろうかなと思って考えているんです、というようなことのご相談を受けて、 そこに対してですね、査定を行って、いくらで売りましょうとか、この辺りのね、約束をして販売活動というのに実際入っていくんですけれども、 ここで売り主さん側との中会、売買契約といったものをまずさせていただいて販売活動に入ります。 販売活動に入りますと基本的にはお客様からお問い合わせが入ってきたりとか、手元にね、もともといるお客さんにご紹介したりとかっていうふうになるんですけれども、 ここでですね、内覧したいですというような希望が入ってくると、実際の内覧というところのお話になってくるんですけど、 この時に売り主さんの方から直接販売依頼をいただいている場合は、物件のことよくわかってますよね。 なので、説明しやすいというのはあるんですけれども、ただちょっと長期間にわたって販売するようなことになってしまった場合には、 説明漏れというかですね、いつもと同じようなルーティーンで説明するようなことが実際は多いんですけれども、 その中でどうしてもですね、ちょっと抜けてしまったりとかっていうことが少なからず発生したりします。 ただ、なるべく抜けがないように説明をしていくんですけれども、この自分が担当している物件に関しては、 そもそもこういうふうに説明しようとか、ここがアピールポイントだよというのが分かった中で販売しているので、 まずはですね、自分もお客さん目線で見ているポイントというのは、査定の段階ではあるんですけれども、 実際の内覧の場面というのは、ただの説明というかですね、お客様に合わせたここが気になるんじゃないかなといったところの説明を中心に行っていくように私は心がけているんですよ。 もう一つのお客様にご案内する場面というのがありまして、これは今お話しした販売依頼を自分では受けていない物件ですね。 例えばなんですけど、他の業者さんが販売している物件、ないしは、もしくは自社で販売しているんですけれども、担当が違う物件。 こういった物件の場合は、初めて私たちも見るんですよ。私たちというか、私が見るんですよ。 なので、その時に下見などを事前に行ったりしていれば、ここが良い部分ですねとか、ここ修繕しましょうみたいなお話だったりというのが出がちなんですけれども、 そうではなくてですね、入居中の物件などで、そのタイミングしか見れませんよみたいな形で行くときは、お客さんと同じ状態なんですよ。 初めてその物件を見るというような場面ですね。この時に、お客様と違う視点で見ている部分、じゃあどこなんだろうというところになるんですけど、 私はですね、どちらかというと、お部屋はもう見たら分かるんですよ。物件のファクトシートというかですね、物件の資料を見ながらご案内の方をするんですけれども、 お部屋の広さだったりとか、間取りの構成だったりとかというのも一目見ただけで分かりますよね。どちらかというと、ここで出てきていない部分を見るようになるべくしています。 例えば、その物件の高さ的なものですね。床面でいうと段差がどこにあるかないかとか、 あとは、天井までのその高さ、一般的な高さなのか、もしくは少し高めに設計されているものなのか、あとは針などですね、上から上の部分の柱というかですね、横に走っている柱みたいなものがあるかないかとか、 あとはドアの高さもありますよね。細かい部分のお話とかしていくとキリがないんですけれども、内装ですね、など設備ですね、取り替えが必要なのかどうなのかとか、この辺りを見るようにしています。 お客様自体のご案内というふうになると、大体一部件あたり15分から20分ぐらいが一般的なんですよ。その中である程度、介入さん側にも判断していただかないといけない部分というのもありますし、このタイミングだからこそ、ちょっと確認しておかないといけない部分というのもあったりします。 なので、極力はお客様自体にご説明の方をしつつも、自分も一通り気になるところを確認していくと。チェックしていくまではいかないんですけど、もしメモとか取れるようであれば、こことこことこの部分はリフォーム必要だなとかといったものを拾っていったりするようにしています。 あとは、介入さんにこれをよくお話しするんですけど、このお部屋は何に使いますか?家具はどんなものを入れる予定ですか?といったことも聞くようにしています。これは自分が確認するというよりは、お客さんに確認してもらうために発する言葉になります。 どんな家具、これを入れないといけなかったんだ、この広さで大丈夫かなとか、そういったことをある程度目視だったりとか、実際にスケールを当てて、メジャーを当てて測っていったりとか、入るか入らないかといったことも確認していたりするんですけども、こういうようなちょっと気づいていない部分をなるべく私の方でフォローしていったりとか、あとは後からお伝えすることですね。 ここは売り主さんの前ではやっぱりお話ししにくい部分もあったりするんですよ。なので、ここはこれだけのリフォームは見込んでおいた方がいいですよというようなお話をしたりとかっていうのも、どちらかというとその場でするよりは後からすることの方が多いかと思います。 その場でする場面も多々ありますけれども、リフォーム代、費用、痛み具合についての説明ってなかなかやっぱりちょっとしにくいじゃないですか。これは使用している、使用の仕方による状態なのか、もしくは経年劣化によるものなのか、経年劣化によるものであれば説明するのは簡単なんですけども、 使用状況によるものについては売り主さんの使い方を否定するような言い方になってしまう可能性が高いので、なのでそこはやっぱり場所をずらしたときに話すようにしてたりします。 あとは外回りですね。これはマンションであっても子建てであってもそうなんですけど、同じくらいですね。内見と同じくらい、共用部分ですとか外回りについても説明していったりはします。 外の場合は結構遠慮なく買い主さんに対して説明をします。売り主さんがその場にいらっしゃらないことがほとんどになってきますので、そのときに例えばマンションであれば共用部分の説明ですとか、外観の痛み具合、これは子建ても共通になりますけれども、このあたりについて一通りを説明していくというのが私のポイントになります。 なので内見のときにどこを私が見ているかというと、お客さんが気づいていない部分をフォローしてあげるようにしています。先回りして質問することも重要かなと思っているので、売り主さんがもし入居中でその場にいるような場面であれば、なるべくこの声に出してしっかりと売り主さんから答えをもらう。 ここをすると結構買い主さんも、なるほどと。売り主さんの言っているニュアンスだったりとか表情などを見て、これは良いことなのか悪いことなのかというところの判断も買い主さん側はしていたりしますので、もちろん私もそのような表情の部分もしっかりチェックするようにしています。 なので言葉では軽くライトな話し方をしていましたが、実はあれは結構気にされている部分かもしれませんよというようなことだったりとか、逆に強調されてお話をしていたけれども、あの表情は多分そんなに大変なことじゃないと思いますよみたいなお話をしたりとか、あくまで予想の範疇になってしまいますが、 その辺りについての情報のすり合わせというか、そういうのもしっかりと取れるようなご案内の仕方というのを私は気をつけております。 # エンディング 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。本日は内見で実は見ているポイントということでお伝えさせていただきました。 物件数自体はめちゃくちゃ見てますよね。もう本当に多分何万件とかっていうレベルで多分見てると思うんですけども、 その中で今まで学んできたこととかそういったことをなるべくだったら、ご案内ご案内ごとにちゃんとそれを反映したような内容でお伝えするように、私は結構気をつけてご案内するようにしてます。 ただあまり構えていくというような感じではないんですよ。どちらかというと不動産購入自体は私のイメージで考えると、 インスピレーションの部分が強いかなと思ってます。 なので、例えば傷んでいるところがあったとしても、何が原因で傷んでいるのかとか、この辺りの原因が分かれば簡単に対処することができることがほとんどなんですよ。 多少のことがあったとしても、いろんなことを駆使すると結構解決できることが実は不動産というのは非常に多くて、よくトラブルになったりすることがネットなどの情報などで出てますけど、 私はそんな悪意を持って提案している営業というのはいないのかなというふうには思ってます。 ただ、知識の量だったりとか経験値の違いといったものはどうしても出る部分になるかと思いますので、この辺でいくらか差があるんじゃないかなというふうに思っております。 この放送を聞いていただいて、皆さんが不動産の情報通になれるようにチャンネルの方でフォローさせていただきます。 ぜひコメントなどございましたら、コメント欄の方に投稿の方をお願いいたします。 このチャンネルをフォローしていただいて、不動産に関する知識の方のアップデートをしていってください。 本気不動産YouTubeの方も私は行っておりますので、こちらの方もご視聴いただいて、いろんな情報を得ていただければなというふうに思って考えております。 次回も皆様の人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます。 本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。