# 400世帯以上のマンションが快適！買う前に知るべき物件価格の差 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてですね、 お話しさせていただいたりというようなことで発信を行っていきますので、 フォロー登録だけでもお願いいたします。 はい。 それでは今回のテーマ。 マンションの金額で違いってあるの?ということをテーマとしてお話しさせていただきます。 はい。あるんですか? うーん、ないかもしれないし、あるかもしれない。 曖昧だな。 そこをね、価格に表現するの難しいよ、本当に。 ちょっと今回は説明が複雑に思わないでいただきたいんですけど、 査定の仕方の部分から話をしていった方が多分分かりやすいかなと思うので、 それを踏まえた上で価格が違うとマンションと違ってくるのかどうなのか、 といったところを確認いただけるんじゃないかなと思います。 全部で7項目にわたってお話していきます。 まず1項目目ですね。 査定するときはまずね、リッチを見ます。 駅中心で単純に。 駅中心なのか、例えばだけど人気施設、 例えば学校区とかで探されている方が多いので、 学校からの距離だったりとか、駅からの距離。 ここのまずリッチをまず判断材料の第一段階として見ていく。 次の部分、2項目目いっちゃいます。 蓄年数です。 これはもう単純にそのまま。 新しければ高いし、古ければ安い。 なのでリッチ、蓄年数。 続いて広さになります。 これが3項目。 広さは部屋の形どうこうというより、 向きどうこうではなくて、 単純にこの広さに対して、 広いからいくら、狭いからいくらみたいな形で付けていくことが多いかな。 1平米あたりの細かいところまでの計算をしていくというよりは、 このマンションだったらこの広さはいくらぐらいみたいなイメージで付けていくことが多いかなというところです。 続いて4項目目いきます。 個別要因です。 単純に階数だったり、 お部屋の向き、 あとは角部屋なのか中部屋なのかとか、 こういったところの違いで金額を付けていくというところです。 これも正直明確なパーセンテージはないんですよ。 なので階数が高ければ価格は付けやすいし、 下に行って2階よりは1階の方が特殊性が高いので金額を付けやすい。 角部屋だったり向きだったりっていうのを、 例えばだけど向きも人気の向きだったら、 人気のない向きよりはちょっと価格を付けたりとか、 こういったところで評点を付けていくようなイメージです。 ただし明確な基準はございません。 南向きだから東向きの部屋より20%高いとか、 そういったルール的なのはないんですね? ないです。 一応数値化してた時代はあるんですよ、私の中で。 だけどそれじゃ測れないものがやっぱり実際あるなと。 売り主さん側に売り値を決める時のパフォーマンスとしてはありなんですけど、 そうではなくて買い主さんってそんな頂点のパーセンテージで判断しないでしょっていうところなんだよね。 プラスになったらとかってないんですか? 出口考えたら。 それは売り主さんに対しての提案だから。 でも今度買い主さんも出口になるわけじゃないですか。 でもね、一時あるわ。査定書見せてた時は買い主さんに。 だからこの金額なんですよみたいなことを。 そうそうそう。 差別化するためにね、一回査定書とかを一時期見てもらったりとかしてたけど、 やっぱりでも難しいって言われる。 よく分かんないけど。 よく分かんないって言われるからこれ見せる意味あるのかなっていうのでやめちゃいました。 私みたいに出口気になる人だったら宝高いんだって安心するかもしれない。 好きな人は好きだろうね。こういう計算式はね。 でも明確なものはないんですよ。だからあくまで感覚なんだよ結局はね。 大きな項目出てきたと思うんですけど、やっぱりリッチだと駅の代償とかって関係あったりしますか? あるある。ありますよ。 駅に値段がついてるみたいなイメージはある。 例えばだけど、すっごい人気の駅だったらそれこそ1億円以上みたいな話になるだろうし、 そうじゃない地域であればここはもう4千万が基準だなとか2千万が基準だなみたいなところはあったりします。 蓄年数も新蓄とその次ぐらいとか変わってきたりとかってのもあるんですか? 最近だいぶ曖昧になっちゃったね蓄年数は。 正直4,50年経ってるところとそれこそ10年20年であればここの差はあるよ。 10年20年の物件価格帯、40年50年の価格帯のこの差はあるけど、 ここの10年、例えば10年から20年の間で値段がすごく変わるのかって言ったらそういうわけではない。 蓄年数だけでは測れない? そうです。もう在庫数が限られている中での計算になってくるので、 なのでどちらかというとさっきタカちゃんが触れたリッチの方が値段がつけやすい傾向はあります。 一応いろんな要素を含めた上で価格設定っていうのはこうですよっていうのが決まってくるんだけど、 そんなに深く考えてないと言ったらちょっと語弊があるかもしれないけども、 設定するときに大体ねマンションだったら特に金額決まってる。 このマンションは大体3LDKはいくら、2LDKはいくらみたいな。 このマンション価格っていうのが大体決まってるような印象です。 マンション名など検索すると大体の相場感っていうのが今出てくるようになってきてますね。 ネットとかで検索するとすぐ出てきますから。 っていう設定のお話ですよね。 続いて5項目目。 マンションの価格で結構変わってくるのは、 実はこの5項目目の管理費とか修繕積立金などの管理の状態を結構気にされる方が多いです。 管理費とか積立金って結局出てくるお金の計算の中でいくとやっぱり大きいんだよね。 物件の価格に対して管理費がすごく高いと。 積立金もそれなりの金額ですってなったときのウェイトが大きいもんだから、 ここを販売するときって売りやすい売りにくいをすごく左右するんですよ。 管理費とか積立金の価格って。 でも積立金は高くてもいいって言うじゃないですか。 そうだよ。高くてもいいじゃん。 だからこの中身のバランスをお客さんの方に説明をするんですよ私はね。 適正だと思いますよっていう風に普通に言うときもあるし、 ちょっとこれ本当は逆のパターンの方がありがたいですと。 管理費と積立金のね。 管理費が高すぎるっていう。 そう管理費が高すぎて修繕積立金が安いですのが危険だよね。 だけど逆に管理費なんでこんなに高いのかわからないけど、 高すぎます、積立金が安いですってなったときは、 なんでこんなに管理費使うんでしょうねって言ったところで話をすると、 実はマンションの管理自体にすごくお金を使うマンションだったとか、 どっちかというとめちゃめちゃ高級志向のマンションだったみたいな、 振り切ったようなマンションもあったりするかなと言ったところで、 ここがマンションの価格差が実は反映されてくる場所でもあったり場面でもあったりする。 あんまり対して管理されてないような印象なのに、 管理費が変に高かったら売れにくいし、 管理費は確かに高いけどマンションもめちゃめちゃ管理されてるというような状態であれば、 これはもうそもそもこのブランドだよね、 管理のブランドがあるよねって言ったところで見ていけるというところです。 例えばですけど周りに比べて周りにも高かったりすると、 マンションの販売価格自体に影響したりするんですか? するする。だから今話したように、 内容が伴ってないのに高かったら決まりにくくなる、単純に。 だったら価格下げようね、みたいな感じですか? 下げないと決まらない。出てくるお金の中でね、 ローンの支払いと管理費とか積立金って全部合わさったもので皆さん支払いくらになると計算されることが多いじゃない。 その中でローンの支払いはそこそこ抑えれてるけど、 管理費結局高いってなると、なんかすごい多く払ってる気になるというか。 そうですよね。お部屋の価格が安くて、 管理積立金がそこそこで希望に収まれば買ってくれる可能性がある。 そうだし、価格はそこそこいい値段してるけども、 管理費がそんなに高くない。積立金は適正ですってなってくると魅力的に見えたりするんですよ。 だからここのバランスなんだよね。 じゃあ同じような物件でも、管理の内容とか金額によっては価格が変わってきたりするってことですね。 変わってきます。 そういうところはね、マンションに行くとわかる。管理の質っていうかね。 そういうのはなんとなく感じたりする部分にもなるので、 なのでそういった部分で管理の状態っていうのは結構重要です。 6項目目。マンションの建築した会社さんと、あとは施工会社ですね。 これも実際は結構重要視して考えていった方がいいかなっていうところになるんだけど、 マンションはね、建てた建築会社さんでブランド名がちゃんと決まってたりするんですよ。 シリーズごとにグレードが変わったりとかするんですけど、 マンションの質、ハイグレードで建てられたものなのか、ローグレードなのかとかっていう、 ここのね、グレードの違いっていうのがマンション名に反映されてたりとかするんですよ。 最近少なくなったけどね、シリーズは一緒だけど、 グレードを変えるっていうのがあんまり多くない。 このメーカーさんはこの名前で売ってるみたいな、イコールになってることが多い。 以前はね、パターンが分かれてた。 一つのブランド名がありました、そこにハイ、ローみたいな、 3段階ぐらいに分かれててとかっていうのがあったんだけど、 最近はなんかイコールになっちゃってるよね。 そうですね。なんでもそうですけど、ブランド力っていうか、 名前が知れてたりとか、そうするとやっぱちょっと欲しいなーとか、 憧れあるなーみたいなのありますよね。 特にね、それこそ今タカちゃんが言ったように、ブランドには色がある。 建物の強さで売りにしてるところもあれば、 設備の充実性だったりとか、高級化とか、 いろんなものを売りにしてたりするんですよ。 そこのメーカーごとの特徴っていうのは実はあるので、 その中でどこを選んでいくのかっていったこともあるし、 それぞれの地域にあると思うんだけども、 地域ごとのマンションデベロッパーさんですね、建ててる会社さん。 これは地域に根差した建て方なんで、 地域に愛されるような建て方をしてることが多いので、 住みやすさを追求してるマンションメーカーもあったりします。 金額差でいうと、ここちょっとブレちゃうかもしれないんだけど、 ブランドの内容によってはね、住み心地もちょっと変わってくる可能性はありますよ、 というところです。 続いて7項目目ですね。 引き渡しの条件ですね。 この辺りも実はマンションの価格を左右する部分になってくるんだけど、 そんなことも影響するんですか? うん、します。 単純な話だけど、離婚して引き渡されるのか、 そうじゃない現状渡しなのかとか、 といったこともあったりするけども、 マンションの金額ごとの違いといったらだけども、 要は手を加えて直った状態でパッと変えるのか、 もしくは現状のままなのかとかね、 この辺で金額が単純に変わってくるというだけのお話です。 本当は金額でお話ししたい部分なんですよ。 このぐらいの金額のマンションだったら、 こういうようなマンションですよというイメージ付けを した方が分かりやすいかなというふうに思ってたんですけど、 なかなか線を引けない部分が実はありまして、 おそらく地域によって金額が結構まちまちなんだよね。 どうしても今みたいなお話の仕方になってしまうんですけど、 どういうふうなマンションの比べ方をしていけばいいのか といったところでお話させてもらうと、 だいたい決まってくるのが高級志向なのか、 一般的なマンションなのか、 特にすごく高級でもなく、 ロープライスのマンションでもなくといったところと、 あとはこれちょっと時代的な背景もあるんですけど、 ハイグレードとミドルグレードとローグレードみたいなね、 この3つぐらいのパターンに分かれてくることがあって、 ハイグレードのマンションとかだと何がいいのかっていうとね、 どちらかというと使われているもの自体が全体的に高いイメージ。 中の素材的なことですか? 例えばだけど壁面に貼ってあるものだったりとか、 床材だったりとか、 どちらかというとホテルライク的なイメージが強いかなと。 タワーマンションとかもそうだけど、 ロビーがあってみたいなイメージ。 エレベーターって上から下まで繋がっていて、 エントランス入ってはいいけど、 教養部分のオートロック入らないとそこに行き着けないみたいなイメージがあったりすると思うんだけど、 受付自体がオートロックを乗り越えないといけないみたいなイメージなんですよ。 それかあとは大型のマンションとかで、 エントランスがあってそこにコンシェルジュさんがいて、 そこを通る人を監視されているような形でオートロックを入っていくようなイメージだったりとか、 これもマンションの世帯数になるによって結構変わってくると。 特別すごい高いわけじゃないけども、 世帯数が多ければやっぱりそういうスケールメリットで、 マンションの質というかね、 それを担保できるようなイメージがあると。 これはね、やっぱり世帯数が多ければ多いほど、 1世帯あたりの負担額が少なく済むので、 そういうようなことが実現できるというような感じかな。 ただこれがミドルグレードぐらいのマンションだと、 そこまでのハイグレード感はないけれども、 オートロックはあって管理人さんはいるけれども、 コンシェルジュではないというようなイメージだよね。 コンシェルジュさんがいるところとかだったら、 クリーニングを頼んだりとかサービスがついてたりとか、 会社、今アプリで呼べちゃったりしますけど、 タクシーを呼んでくれたりとか、 こういうようなサービスがついてたりしますよというところだけど、 そういうようなサービスがついているところは、 やっぱりハイグレードのイメージじゃない。 そうじゃなくて管理人さんがいるけれども、 そういうようなサービスはついてませんよみたいな、 一般的なマンションというところもあれば、 ローグレードのところとかになってくると、 どちらかというと管理人さん自体も、 管理人さんというよりはお掃除の方が巡回してくる みたいなイメージのマンションもあったりします。 差がつくっていうと、 どこを切り取っていくかっていうのはあるんだけど、 大体この3つぐらいのグレードに分かれてくるようなイメージだよね。 だけどね、すごいハイグレードのマンションは多くはないよね。 超大型みたいなところとか、 あとはタワー型とかだったらそういうのもあるから。 だけどタワーはタワーでもいろいろあるからね、 ちょっと難しいところではあるよね。 高級のばっかりだったら普通に買えないじゃないですか。 世帯数が多くなれば、 そこまで費用負担が大きくなくできちゃったりする。 ただこれはもう結構な世帯数だよね。 400世帯500世帯ぐらい。 入ってるマンションだったら同じようなサービスを受けたりはできるから。 タワーでもそれなりに入ってたりするじゃん。 200世帯とかね、そのぐらい入ってたりするので、 それがね、管理費とかにも影響させてくるよね。 管理費が高くて200世帯で そういうようなサービスを受けられるのか、 400世帯500世帯入ってて、 タワーほどではないけど、 その半年以下で同じようなサービスを受けられるのか というようなところになってくるので、 結構そこの差は大きいかもしれないね。 ただまあじゃあ値段が変わると 住み心地どうなんでしょうっていう部分なんですけど。 そうですね。 金額自体に差がつくっていうのは分かったんですけど、 じゃあちょっと出してでもプラスになって 住み心地が変わるのかとか っていうところは気になるところではありますか? お部屋自体の住み心地はそんなに変わらないよね。 部屋って住むんだよね。 そう、部屋というか家具だよ、それは。 家具だったりね、自分の使い方の部分になってきちゃうんで、 マンションはやっぱ供用部分じゃない。 マンションで特徴が出てくるとしたら。 住み心地と金額はあんまり イコールになりにくい部分ではあるんだけど、 どちらかというと外行だったり外回りだったりとかね。 あとはまあ供用部分のそういうサービスだったりとか、 新築の場合は多少はあると思う、多分。 だけど中古の方はあんまりそこまで 価格には影響してこないかなという気がする。 どちらかというとこのマンションは こういう価格帯みたいな、 冒頭の方にもお話しさせてもらった マンションによっての価格付けがされてるところが多いんで、 高ければいいのかっていうと、 そうとも言い切れなくて、やっぱ面積だったりリッチだったりとか っていったことが絡んでくることが多いかなと。 同じようなリッチに立ってて、 管理費が高くてちょっと綺麗な演出がされてるのか、 もしくはほどほどの管理費で、 特別にそのきらびやかさが感じられないのかどうなのか っていったところの差はあるかもしれないけども、 あんまりそこの部分での大きな差はないかな という風な気はするかな。 どちらかというとサービスが充実してるかどうかっていうと、 金額での違いというよりは世帯数での違いの方が大きいかもしれないね。 佐藤社長、今お話し聞かせていただいて、 金額で住み心地の差はあんまりないんじゃないか、 みたいなことはおっしゃってたんですけど、 せっかく高いお金を出して買うんで、 4千万も5千万も出して損したくないじゃないですか。 気をつけなきゃいけないこととかあったりするんですか? 4、5千万ぐらいの物件で。 4、5千万の物件でやっぱり注意した方がいいのね。 機械式駐車場だね。 管理についてというよりは、 やっぱりメンテナンスだったりとかに落とし穴がありそうな気がする。 毎月のように課題になってくるようなことじゃなくて、 ちょっと長期スパンで見たときの、 このメンテナンス費用はすごく負担になるなとか、 無駄があるなみたいなことをずっと放置していくのは、 やっぱりちょっと危険だと思う。 どちらかというと、設置されている設備に課題があるかないかは、 ちょっと見極めた方がいいかなという気がする。 これって結構お金に直結してくるじゃん。 さっき丸ちょっと話してる管理費とかと、 スケールメリットで補えない部分みたいな話とかしたんだけど、 今話したメンテナンス費用って、 マンションの世帯に対して適正な数が入っていることが多いでしょ? 適正なのか不適正になっちゃってるのかが多い。 ちょっとね、そこが何とも言えない部分ではあるんだけど、 そこで今メンテナンス費用がめちゃめちゃ課題感がありますよって言われてるのが、 やっぱり機械式駐車場だったりするじゃん。 その次エレベーターだったりとかするでしょ? 水道管だったりとかこういったところの、 メンテナンスにめちゃくちゃお金がかかるようなところは、 ちょっと心配した方がいいかな。 逆に言うと管理費よりは中前積み立て金なの。この辺は。 なので中前積み立て金の額が極端に安いとか、 ずっと新築当時から変わらず20年間来てますよみたいなマンションとか、 さすがにそれはないと思うけど、 とにかくその中前積み立て金などに前向きじゃないマンションは、 ちょっと注意が必要かなという気はする。 それって住み心地っていうよりはさ、 心配ごとに切り替わってくるじゃん。 なのでそこかなっていうふうには思うかな。 4、5千万円くらいのマンションの注意点としてはそこの部分。 メンテナンス費用だね。 そうですね。多分設備も充実してくると思うし、 そういうところですよね。 そこはちょっと注意して探していきましょうというところになります。 今回マンションの金額とかで住み心地が変わるかどうかっていうところをね、 テーマでお話しさせていただいたんですけど、 私はどちらかというとマンション選びは住み心地もあるんだけども、 支払いからちゃんと追ってった方がいいかなというふうに思ってます。 さっきタカちゃんが言ってたね。 4、5千万払うから快適性が求められるのかって言ったら、 そこはやっぱりイコールにはならないと思って、 そうではなくて相対金額も重要なんだけど、 年収から追ってった支払いで無理があるかないか、 ここで安心できるかできないかって結構変わってくると思ってるんだよね。 まずは予算を立てるときに、 頭から数千万の物件を買おうとかっていうふうに考えるのではなくて、 さっき話してた管理費とか積み立て機のバランスも見ながら、 あとは出てくる金額の具体性もちゃんと見ながら、 借り入れ額としてこの辺りまで借り入れれば、 自分の希望の支払い額に近づくなと。 言ったところでの予算の立て方。 その中で気に入るマンションをちゃんと選んでいくって言ったところに、 マンションの選び方を考えていった方がいいのかなというふうに思います。 例えばそこに予算がね、 さっきタカちゃんが話してた4、5000万出して、 それが叶うものなのか、 もっと出さないと希望の物に近づけないのかってなったときに、 単純に額面だけで追わないと。 それよりはマンションの中身もちょっと見極めながら、 支払い額でも無理がないっていうところを選んでいけば、 先ほどちょっと話した修繕積立金がね、 もしかしたら適正じゃないようなマンションも、 検討できる可能性が出てくるんじゃないかなというふうに思うし、 ここねちょっと難しいんですけど、 世帯数とのバランスね。 見ながら入っているその設備など、 ちゃんと見極めながらバランスを見てマンションを選びをしていかないと、 想像していたものと違ってくる可能性があって、 使い勝手はいいんだけども、 住み心地はいいんだけども、 お金の部分に不安を抱えてしまうと、 元も子もないので、 私はここのバランスをね、 しっかり取るべきなのかなというふうに思いますので、 ちょっと見る視点がね、 いくつもの視点で見ないといけないことにはなるんですけど、 こういうね、 見極め方っていうのを身につけていくようにしましょう。 今回ね、 マンションの金額についてのお話をちょっとさせていただいたんですけども、 既にマンションをお持ちの方もいれば、 これから買いますよという方もいると思います。 マンションのその価格で探している方もいれば、 支払いの方でも探している方もいらっしゃるかと思うので、 どういうようなね、 判断基準で皆さんマンションを探されているのか、 といったこととかを、 ぜひね、 投稿の方をいただければなと思います。 私はこういう基準で探しているんです、 とかね、 価格だけではなくて、 こういう部分を重視して探してますよ、 みたいなこととか、 ございましたら、 ぜひコメント欄の方に投稿の方をお願いいたします。 本日もご視聴いただきありがとうございました。 ご質問等については、 コメント欄の方に投稿の方をお願いいたします。 内容の方を確認させていただいて、 動画の方に反映させていただきたいと思っております。 具体的なご相談などについては、 弊社エリアネットの方へ直接お問い合わせいただくか、 概要欄の方にホームページと公式ラインのリンクが貼ってありますので、 こちらの方からお問い合わせの方をお願いいたします。 それではまた次回の動画でお会いしましょう。 ありがとうございました。 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。 皆様が不動産の情報通になれるよう、 このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 そして皆様へお願いがあります。 皆様からのコメントをお待ちしております。 コメントの中からテーマも考えていきたいと思っておりますので、 ご協力の方をお願いいたします。 ぜひこのチャンネルをフォローしていただいて、 不動産に関する知識をアップデートしていってください。 あとですね、YouTubeチャンネル本気不動産の方、 こちらホームページの方もぜひ見ていただければなという風に思います。 あとですね、私ノートですとかアメーバブログ、 この辺りでも情報発信を行っていってますので、 ぜひこちらの方も本気不動産で検索いただいて、 ぜひご視聴の方を見ていただければなという風に思いますので、 よろしくお願いいたします。 次回もですね、皆様の人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます。 これからも応援お願いいたします。 本気不動産の佐藤でした。 またお耳にかかりましょう。 ありがとうございました。