# 築年数では分からないマンション選びのポイント はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてですね、 お話しさせていただいたりというようなことで発信を行っていきますので、 フォロー登録だけでもお願いいたします。 それではですね、マンションの蓄電数で選んではいけない理由についてお伝えしていきます。 タカちゃん、ちなみに蓄電数はやっぱり気になるよね。 みんなどういう風にまずマンション選びをされているのかっていうのは、 結構疑問があるんですよ。 でもそれぞれじゃないですか。 それはそうだよね。 それぞれの価値観。 どこから入ってくるのか。 どうなんでしょうね。 というかさ、タカちゃん、物件探しし始めた頃のこともう忘れてるでしょ。 どうやって探し始めたのかとか。 SUMOとか見た気がする。 中で住みたいなとか、これだったら大丈夫でしょみたいな。 そうだね。 モータルサイズね。 見るよね。 あれじゃ分からないんだよね。 そうですよね。 意外とこれいいなと思って見てたら結構古いとかもあるし、 逆にこんなの嫌だよねって見てたら結構新しいみたいなのがあったりするから、 一概には分からない。 そうだよね。 探し方を教えてもらわないじゃん。 そうですね。 他の物を買う時もそうか。 だいたいね、枝と場所と。 まず見ていって、あと広さがどうなんだろうとかっていう風に。 徐々に知識をつけていって、 自分の合う物件ってどういうところがあるんだろうみたいなところで選んでいったりとかしちゃうと思うんだけど、 細かいところ出てなかったりとかするじゃん。 処刑費がどのくらいかかりますよとか。 そうですよね。分からないですね。 買い方が分からないですよね。 そういう選び方の中で条件を当てはめていった時に、 果たして本当に今考えた予算で自分の支払いが合ってくるのかどうなのか。 どう組むかだったら特にそうだと思うんだけど、 条件が分かりにくかったりっていうのは実際あったりするかなと思います。 そうですね。 買い方をどう学んでいくかっていうのは結構重要なんですけど、 だからどういう風に選んでいくのかなっていうのがちょっと疑問だったので、 タカちゃんに聞いたような感じなんだけど、 探していく中でネットだけで情報収集みたいなことをされる方も多いじゃないですか。 まずはそこからかなって。 タカちゃんはね、私とこうやって話してるからね、 すごい知ってる方だからね。 おぉ。 おぉじゃないよ。 いやいやいや、そうなんだよ本当に。 全てをお伝えしてる。 だから知ってる方だとは思いますよ。 だけど一歩踏み出せないんだよね、なかなか。 実際にね、お問い合わせしていいものかどうか。 お問い合わせをしちゃうとすごく連絡が来ちゃうんじゃないかとか、 そういう風に思われがちなんですよ。 なので確かに連絡はします。 だってお問い合わせが来てるから連絡はするんだけども、 どういう探し方をしたらいいのかっていうのは、 ただ物件を問い合わせただけだと、 情報として聞き出せなかったりするんだよね、本当はね。 だから自分で探すはいいんだけど、 ネットで情報を得るもいい。 だけど買い方をね、教えてもらった方が 私は実はいいんじゃないかなっていう風に思ってて、 その情報の集め方もそうだし、 じゃあ何から始めたらいいのかもさ、 結構分かんないじゃない。 全然分かんないでしょ。 そういうのをね、私はこれから伝えていきたいなと 正直思ってるんだけど、 買い方というか、そういうのは実はね、手順があるんですよ。 情報収集の仕方もっていうのは本当はあるんだけど、 だけどさっきの冒頭の話じゃないけど、 選ばれがちなのはやっぱり 蓄年数、予算とかっていうようなことで、 線をバツンバツンバツンと引いていって、 その中で自分が条件として合うものがあるのかないのか っていうところの見方しかできないというのが 実際だったりすると思う。 今ね、話したようにネットの情報の中には 赤ちゃんもまあ気にしてるかどうか分かんないけど 旧大臣とか新大臣、 あとまあ新新大臣基準と言われるような その品格法移行の物件みたいなものがあったりするんだけど、 この辺もやっぱり気になるじゃん、多分。 これも情報が細かく出てないんですよ、正直。 だいたい旧大臣だったら 進路何、どのぐらいまで耐えれますよとか、 新大臣だったらこのぐらいまで耐えれますよとか っていったことに対して情報は出てるけれども、 果たして本当にその強度は必要なんでしょうかどうなんでしょうか っていったことも書いてはいないよね。 そうですね。 建築ってね、難しいのがバランスなんだよね。 だから柱の太さだったり梁の太さとか、 どのぐらいのスパン飛ばしてるのかとか、 この辺りね、建築士の方でも分からないからね。 構造計算ができる人とかじゃないと分からない。 建築士さんっていってもいろんな人いるからね。 デザイン系に強い人とか、 木造建築、RC造とかいろんな建築があって、 建物の強度になると構造計算と言われるようなね、 専門の方が判断していくと、 特にマンションの建築とかになると 絶対関わってくるような立場の方になってくるんで、 建築に対しての知識も不動産会社ではやっぱり分からないし、 お客さんの中でも情報をつかんだとしても、 あくまでこの球体芯、芯体芯とか、 こういった部分の言葉の中で、 ここは外していこうとか、 そういう風に判断されてしまうことが私は多いんじゃないかな、 という風に思っています。 なので、立地とか予算とかっていうのもあるけれども、 建物の蓄電数だけでも線は引けないっていうのが実際はあるんですよ。 なので、そうなってくると、 どういう風な判断軸を持つべきなのかという話になってくるんだけど、 タカちゃんをずっと探してるからさ、 そろそろなんとなく見えてきてるものないかい? え? え?って何? 何語ですか? 結構学んでない? 駅からの距離と芯体芯とかこういうのに左右されてるの?もしかして。 はい。 芯体芯とか、地面よくなっていいと思いません? いや、思うよ。 地面って言葉で? 球体芯を誤解させるっていうイメージ。 うん、そうなんだよね。 線を引くために作った言葉なのか分かんないけど、 後戻りできなくなってるじゃない?多分。 建物作ってってないんだから、直してったりとかさ、するんだから最近はね。 以前は建て替えが基本だったけど、 今は全体をリノベーションしましょうとか、 そういう風に話が切り替わってきてるから、 古い建物を活かしましょうにも切り替わってきてるんだ、話。 だけど、一回線引いちゃってるじゃん。 一回線引いたのよくないの?そこで。 球と芯に。 これ線引かなきゃよかったのに。 引いたとしても名称を。 改めたいよね、本当はね。 って思ってると思うんだ、本当は。 だけど、もう走りまくっちゃってるから。 そこからイメージしてるっていうことはあるかもしれない。 だから私は線を引かないんですよ。 芯でも球でもいいんですけど、 ただ税制優遇は受けれる、受けれないのね。 この基準があったりとかするから、 そこはちょっと球体芯になると優遇分、 差がつく可能性があるかなっていうところではあるけど。 そこにも優遇されるかされないかで差別してるじゃないですか。 いや、そうだよ。 ってことは、銀行さんとかが球体芯なんてって言ってるようなもんじゃないですか。 昔からさ、これ。 実際が分かってない中で、 そうやってバツンと線引いちゃったのが良くないんですよ、本当に。 優遇幅についてもね。 住まいに関する税制優遇なんだから、 これはもう一律で私はいいと思ってるけど、 新しいものが優遇されがちだよね。 でも仕方ない。もう決まっちゃってる。 まあそうですね。 そもそも住まいって考えた時にはどうなんでしょうが、 全然私はアリだと思ってるんで、 50年経ってても60年経ってても、 マンションはね、頑丈なものは頑丈ですよっていうのはお伝えしたい。 どういう風にこのマンションをね、 じゃあ選んでいけばいいのかという部分のお話になってくるんだけども、 そもそも知っていただきたいのは、 マンションっていうのは数が限られてるっていうのを知っていただきたいんだよね。 例えばA駅周辺、 徒歩何分以内ってなった時に、 例えば10分以内線を引いたとするじゃないですか。 そしたらこのA駅の10分圏内にあるマンションの数はもう決まってるんですよっていう話なんだよね。 どこでもかしこでも増えてったりしないから。 ある中で選ばないといけないっていったことになってる。 ここにないから、じゃあ15分まで広めました。 駅をB駅にずらしましたとか、 みんなこういう風に探してたりとかするんだけど、 このね、範囲の中に決まった数しかないっていったことも、 知ってもらった方がまずはいいと思ってます。私は。 まあそうですよね。気軽に建築できるものでもないし。 起きたら増えてるとか。 ないので。 一斉に出てくるとかじゃないとないですね。 数自体はないですからね。 だから絶対数が決まってる中で、 売りに出されるマンションの数も決まってると。 なんでかっていうと、 売却理由ってだいたい決まってたりとかするけれども、 もう使わなくなったとか、 管理できないとか、 不用だからとか、 そういういろんな事情があって皆さん売りには出されるんだけど、 どんどんどんどん在庫が増えていくものではないんだよっていったことを知ってもらった方がいいから。 探し方の中で言うと、 まずは絶対数が決まってて、 その中に、 例えばだけど、 さっきお話しした、 蓄熱が古いものもあるし、 新しいものもあるし、 みたいな線を引いちゃうと、 その分数が減るんですよっていうことを知ってもらった方がいいから。 予算もそうなんだよね。 自分たち基準でやっぱり皆さんね、 予算は組まれるんですよ。 ではなくて、 相場があるんですよっていったことをまず知ってもらった方がいい。 相場は動いてくる。 これは生物みたいなもので、 昨日この金額で買えてたかもしれないけど、 明日この金額では買えない。 同じ金額では買えないとかっていったことも 信じてくる可能性は十分ある。 なぜなら、さっきも話した通り、 数が決まった中で売りに出てきてるところで、 物がなくなれば高くなるのは当たり前じゃん。 物が増えれば安くなるのが当たり前。 ここのバランスの中に不動産ってあるんですよ。 これを知っていただいた方がいいかなと。 なので、自分の中で、 例えば今回購入する5千万の予算ですよって言って、 探しに来たとしても、 そこの市場の中には、 5千万では買えない可能性もあるわけじゃん。 もしかしたら6千万まで予算を出さないと、 この地域では選べないかもしれない。 逆もあり得る。 4千万円がここの実はレンジでしたよってなった時に、 自分は5千万で見てたけどってなったら、 新築もありかなとかいろいろ考え始めるでしょ。 なので、ここの自分の予算は当てはめるのはいいんだけども、 そもそもないものを選んでいくことはできないんですよって 言ったことを知ってもらった方がいいかなという風に思います。 この情報はどうやって調べるんだっていう話になるんだけど、 今めちゃめちゃ簡単なんだよ。 そうなんですか? マンションは特に簡単。 なんで簡単かっていうと、 マンション名を打つでしょ。 地域の中であそこのマンションいいなと思ったところを マンション名を入れると、今出てきますから。 だいたい価格。 今までがどのくらいの価格の推移で来てますよとかっていうのは 普通に出てくる。 今まさに売りに出てるかどうかの情報も出てくるし、 検索サイトあるでしょ。 ポータルサイト、SUMOとかアットフォンとか。 こういうので探すのももちろん重要なんだけど、 あそこのマンションいいなとかってなったら、 マンション名を打ち込んで検索かけたら出てくる。 売りに出てなかったとしても相場は出てくる。 今までの取引事例でこのくらいの価格帯で取引された事例がありますよ っていったことは出てくる。 だけどその価格と自分が支払おうかなと思ってるところの 予算がマッチしてるとは限らないので、 ここがずれてたりとかもすると、 そもそも物件選び自体が難しくなってきたりとかもするし、 逆にこれは過去事例が出てきたりとかするのと、 今現段階で売りに出てきたりする情報も出てくるんだけど、 過去事例はあくまで過去事例なので、 もしかするともっと高い金額で出てくる可能性があったりとかするので、 多少上振れ下振れする可能性はありますよっていったところで、 あくまで中間的な部分で見た方がいい。 安い金額を見がち。 なんだけど安い金額ではなくて高いところを見とかないと 選べなくなっちゃう。 分かる? 上下で出てるんだよ。上下幅の価格が。 過去の事例ね。 以前は例えば2000万円から3000万円で取引されてました。 みんな2000万円の方見るのさ。 2000万円くらいだなって多分解釈しちゃうと思う。 3000万かーみたいな。 じゃなくて高い方をちゃんと見ないと。 だから間違える。 なんか損した気分だなみたいな。 多分2000万円だと思って、 3200万円出てきたら 高いからマートとかって思っちゃうかも。 そうでしょ? だけどそこには実はちゃんと書いてあって、 2000万円から3000万円くらいの範囲で今まで取引されてました。 3000万円だったら3200万円と大した変わらないでしょ? ってなってくるので、 そうなってくると相場にかなってるのさ。 そこを。 もしかすると上昇傾向にあるのか、 もしくは金額変わらずステイの状態で行くのかね。 っていうところになってくるんだけど、 そういったものの見方をしていった方がいい。 なので、自分の物差しで測らないっていうのがまず一つ重要なのと、 今調べたら相場は分かりますよっていうところがある。 あとは、なんでこういう風な選び方をするかっていうと、 私の中で思ってるのは営業されたくない。 っていうのがやっぱり意思として強いと思うんだよね。 一回問い合わせしちゃうとめちゃめちゃ連絡くるんじゃないかみたいなね。 そうですね。 ほんとそうで、営業されたくないっていうのもあるじゃない。 そうですね。自分のペースで探したいんですけどっていう。 って思うじゃない。 私はね、その探し方はあんまりおすすめはしないから。 だから私ほんとパートナー選びは重要だよっていう話をさせてもらうことが多いんですけど、 営業側としてもないものを必死に探してる方を追い続けるのはなかなか大変なんですよ。 連絡をし続けるっていうのがね。 出てきましたよって言っても、いやなんか高い気がするみたいな感じで言われちゃうのもある。 タカちゃんよく言われる。これなんか高くないですか?みたいなね。 こと言われたりとかするんだけど、高くない。 高いものはね、多分ね、提案しないかな。 出てきたけど高いけどどう思います?っていう話し方を多分すると。 見てみます?どうします?っていう話をするかもしれないけど。 高くても納得するんだったらいいのかな?みたいな気もちょっとしてきました。 でもね、納得しないんだってタカちゃん。 今話したようにタカちゃんは特にそうなんだけど、事例を知ってるじゃん。 前にこのぐらい出てたかもしれない。 なんか隣のマンションより高く感じる。 こういう風に雑音がいっぱい入っちゃってるから。 入っちゃってますね。2000万追い続けてますね。 そう。なのでもう時代が変わっちゃったんですよっていうのに気づかず取り残された状態でなかなか決めれなかったりとかしちゃうんですよ。 それを自分のペースで探すと一生決まらないんですね。 そう。一生決まらないの。 だから探し方を教えてもらうとか、その地域にやっぱり詳しい人などに最近の動向などを確認していくとかっていったことも重要なんだよね。 私たちはでもね、本当はどこの地域でもなんとなく分かる傾向は。調べれるんで。 分かるんですけど営業されたくないからって言ってやっぱり距離を置きがちなんだけど、 実はね、情報収集の仕方っていうのはありまして、先ほど相場を調べれますよって話したじゃん。 ここから先営業されたくない方向けのお話になるんだけど、ちょっと大変だよ本当に。 だって私たちは仕事にしてるんだからそれを。 まあそうですよね。 大変だけどお伝えします。 毎日まず新規物件を確認する。自分が探してるエリア。新規物件を確認する。これは皆さんできますよね。 うん。やってる方も多いと思う。 過去のことは忘れましょう。完全に。 ちょっと未練はあります。 うん。全部忘れてください。今まで仕入れた情報。 え? だって無駄なんだもん。今ある情報が大前提です。 例えばAマンション、Bマンション、Cマンションがありました。 はい。 それぞれの売りに出てきてる価格の中で照らし合わせてたのと、過去に持ってる情報で、すでにこのA、B、Cが高く見えてしまっているのであれば、もう完全に取り残されてます。 その相場の推移について。 なので、全部忘れましょう。 はい。 今あるA、B、Cの中で、ちゃんと見比べて買ってけばいいだけなんですよ。 すごくね、ごくごく単純な話なんだよ。 だけど、A、B、Cじゃ納得できないってなった時には、毎日やっぱり物件を見る。探す。 地域相場の推移について感覚を養うまでに、私的な経験でいくと半年はかからない。 半年もですか? リサーチするのに半年くらいはかかりますよ。 だから私たちは過去事例が見れるのよ。細かい。詳細の。だから私たちは仕事としてできると。 だけど一般の方はこの過去事例を比較、一件一件できるかというとできないじゃない。 はい。 なので感覚を掴むためには、ここから先半年くらいの様子を見ないといけないよっていう話なんだよね。 決まってた情報とかも全部仕入れていって、そこで相場が今上昇傾向にあるのかどうなのかっていったのがやっと見えてくるくらいの感じなんですよ。 そういう情報収集をすると、自分で物件が選べるようになる。 だけどこれができない方に関しては、私たちみたいな業者をうまく使ってもらうという方法しかないかなというふうには思います。 ただ、業者にムラがあります。すごく。 できる人とできない人と、できる会社とできない会社というのがあるので、ここは担当をどう見極めていくのかがまた難しい部分になるけれども、こういうのをちゃんと見極めていきましょうというところです。 特にそういうことをあまり考えずにお会いできますよという方であれば、マンションの選び方は単純なお話になるんですけど、 さっきお話しした蓄電数とか駅からの距離とか、この辺りを中心に皆さん探されたりする傾向があります。 だいたい蓄電数、駅からの距離、あとは広さ、この辺りを条件としてパンとポータルサイトなどに打ち込んで、 だいたいこのぐらいの物件が今兵庫としてありますよといったところの中からどこがいいだろうという探し方をしていくかと思うんだけども、 実は重要なのは、以前からずっと言われてるんだけど、マンションは管理を買うというのを言われてます。 これは私がこの業界に入った時、25年以上前からずっと言われてるんだよ。 というか最近は管理を買うという言葉を聞かなくなった。逆に。 当たり前になった? いや当たり前っていうか、それこそタカちゃん得意の資産価値でしか見てないんじゃない? あーそういうことか。どっちかというとハード面で探される方が多いから中身の方は別に気にしてないっていう。 そう、気にしてない探し方になってるんだけど、そこには落とし穴があるんですよというのは私はお伝えしたいんですよ。 だからさっき話した単純にタカちゃんが言ってたね、耐震基準などなんだので線を引くんじゃないと、建物が頑丈だから大丈夫だよというのを私はお伝えしたいし、 価格についてのこともタカちゃんよく言うけど、そこじゃないのさ、私が伝えたいの。内側。 内側。 管理の重要性をしっかり見極めないと、そこには危険だよという話なんだよね。 ここをね、しっかり見れるか見れないかは非常に重要なんだけど、やっぱりさっき話したタカちゃん得意の、駅地価、蓄電数、値段、この3本柱ぐらいか。 これをね、ドーンと打ち出してくるもんですから、ちょっと心配だよっていう話をしたりするんですよ。 以前から言われてるのは、マンション管理を買うっていうのが言われてるので、これ皆さん忘れちゃダメですからね。 なんか後回しになっちゃいがちですよね。 だから大変なんだ。将来住み立て金が足りないとか、一時金の徴収がありますよとか、マンション買うことに対して臆病になってしまったりするんですよ。 そうじゃなくて、予見をする。これは確実性はない。これが正解ですはないんだけど、予見できる材料はたくさんあるんですよ。 だからそれをまず見極めることで、安心して買えるなっていうマンションを選んでいくっていうのが私はおすすめなんだよね。 だからタカちゃんが今言ったように、ハードウェアばっかりに目を向けちゃうと、向けちゃうからソフトの部分が。 なのですごく重要なんですよっていうのをまず覚えていただきたいなというふうに思ってます。 多分気になるのは、どんなマンションを買えばいいんでしょう。 ズバリ買い方を教えてください。 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。 皆様が不動産の情報通になれるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 そして皆様へお願いがあります。 皆様からのコメントをお待ちしております。 コメントの中からテーマも考えていきたいと思っておりますので、ご協力の方をお願いいたします。 ぜひこのチャンネルをフォローしていただいて、不動産に関する知識をアップデートしていってください。 あとですね、YouTubeチャンネル本気不動産の方、こちらホームペンの方もぜひ見ていただければなというふうに思います。 あとですね、私ノートですとか、アメーバブログ、この辺りでも情報発信の方を行っていってますので、 ぜひこちらの方も本気不動産で検索いただいて、ぜひご視聴の方見ていただければなというふうに思いますので、よろしくお願いいたします。 次回もですね、皆様の人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます。 これからも応援お願いいたします。本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。