# 中古マンション内覧の正解｜外観・室内・売主ヒアリングで見抜く はい、こんにちは。本機不動産の佐藤です。 今日も本機で話します。 本日ですが、テーマとしてはですね、マンションの選び方の続きについてお話ししていこうかなというふうに思っております。 マンションの選び方ですね、私が選ぶ視点としては、 昨日はですね、マンションのソフト面についてのお話の方を少し触れさせてもらったんですけど、 実際見に行った時のどういう注意点で見ていくのかといった部分についてのお話をさせていただこうかなというふうに思っております。 まずはですね、実際内覧など行く際なんですけれども、 基本的にはマンションとかを見る際というのは、 駅からの距離的なものとか周辺施設などについてですけれども、 この辺りですね、車で行ってしまったりとか、駅からまっすぐその物件にしか行かなかったとかというふうになってしまうと、 どうしてもですね、ちょっと見落とししてしまったりとか、いい部分に気づけなかったりとかといったこともあったりします。 なので、これは実際に中を見た後で十分かなというふうに思いますけれど、 周りですね、少し遠巻きに歩いてみるとか、いくつか方向性を変えて歩いてみるとかですね、 こういったことはしてみた方がいいのかなというふうにちょっと最近思っています。 本当に初心に戻るじゃないんですけど、私がこの業界に入った時は結構そういったこともしたりもしてたんですよ。 実際、多少の肯定差があるようなところであれば、傾斜のきつさだったりとか、こういったところもちょっと見たりとかといったことがありました。 今、初心に戻ってというお話なんですけれども、いろんな地域のお客様のご相談とかに乗るようになってきましたので、 その地域を実際に歩いて見てみるとか、こういったことは少し手を抜かないようにしっかりと行っていっている部分の一つではあります。 今、外的なお話になりましたけれども、そういった部分というのは基本的には中を見た後にちょっとしっかり確認するといったことで見ていくようにはしているんですけれど、 どちらかというと、マンションの敷地内に入ってからは全体的に視界に入ってくるのがまず共用部分だと思います。 敷地内に入って、まずエントランス入りました。集合ポスト、いたんじゃないかなとか、荷物がたくさん入っているところがないだろうかとか、 めばりされているようなお部屋があるかないかとか、この辺りを見るようにしているんですけれど、ポストの状態を見るとなんとなくマンションのイメージがつくかと思います。 あとはオートロックがあるかないかはマンションによっての特性がありますけれども、そこから入っていってマンションの掲示板を見る。 この掲示板もただ見るだけではなくて、全体的にどういった内容のことが書いてあるのかというのもサラサラと見るようにしています。 エレベーターなどに乗って実際にお部屋の方まで行くんですけれども、このお部屋に行き着くまでの経路というのも極力確認しております。 廊下自体にお部屋があったりとかというのもありますし、スキップフロアといって行く途中までに階段を登ったり降りたりとかといったところもあったりしますし、 全体的なこの共用部分の雰囲気というのをしっかり見るようにしていくと、結構このマンションの管理の状態というのがなんとなく見えてくるようなイメージでもあります。 やはり管理が行き届いているマンションというのは、結構綺麗に見えたりとかするんですけれども、あまり関心の薄いようなマンションであれば、 やはりどこかしらに痛みがあったりとか、ゴミが落ちていたり、共用部分に物が置いてあったり、私物が置いてあったりとか、こういったことも見受けられたりしますので、結構目について見えたりもします。 あと見落としちゃいけないのが、痛み具合の中でも外壁の状態ですとかこのあたりですよね。 一見するとタイル張りのマンションに見えたけれども、外をぐるっと回っていくと裏側は普通のモルタル仕上げになってたりとかといったマンションもあったりとかするので、 決してモルタルだから悪いとかタイルだからいいとかそういうことではないんですけれども、使われているものがどういったものが使われているのかといったこととか、 あとはモルタルだったりタイルもそうなんですけど、やっぱりタイルの浮きがあったりとか、浮きはあまり目立たないですけど、モルタルとかだとちょっと膨らんでたりとかすると要注意かなというところで、外観をさらっと見ていきます。 玄関先まで行きまして、お部屋の内部といったところまで入ってきます。 ここからがやっぱりご自身が管理しなければいけないような占有部分といわれる、所有している範囲に入ってきますから、 ここ、室内に入ってからどこを見ていくかというお話になりますが、売り主さんがいらっしゃるお部屋であれば、基本的には順番に、私どちらにしてもリビングから見ていくような形になるんですけれども、 リビングから見ていって全体的なお部屋をそれぞれ見ていってというところになります。 私が見るところとしては、やはり注意点としては、リフォームがどのくらい必要なのかといった視点でお客様に提案することが多いので、リフォームが必要な部分があるかないかというところを見るようにしていっています。 お部屋の中でハウスクリーニングできれいになるところがあれば、壁紙などは入居中のところはほとんど張り替えたりすることが多いですけれども、どのくらい傷んでいるのかといったことを見に行ったりですとか、 あと重要になってくるのは窓周りですね。窓周りは結露などが出た形跡がないだろうかとか、窓下の部分に少し石膏ボードの膨らみがないだろうかとか、このあたりとかを見るようにしているんですけれども、 結露が出ていたかどうかの判断基準というのは、窓枠のゴムパッキンの部分ですね。パッキン材のあたりにカビが染み込んでしまったりですとか、汚れがすごく付着していたりすると注意が必要かなというような見方をしております。 このあたりというのはどうしても一回染み込んでしまうとなかなか解消できない部分にもなるんですけれど、リフォームである程度きれいにしたりというのはできるんですけど、ただ一応そういうところもしっかり見るようにということで私は注意して見ています。 あとは壁紙ですね。どちらにしても全体的にやることが多いですけれども、一部ですね、すごくきれいなところとか、よくあるのは天井とかはすごくきれいに痛みがなかったりすることがあったりするので、リフォームする範囲とかをいくらか節約できるだろうかどうだろうかといったような見方をするのと、 あとは木の部分ですね。木部の部分はどうしても取り替えする部材というのは高くなります。なので基本的にはドア枠だったりですとか、後は和室に入るときの敷居だったりとか、このあたりの痛みがないかどうかというのを見るようにしていたりとか、 あとはドアの開閉ですね。これも可能な限りできるところはちょっと試してみて、マンションの場合ですね、どちらかというと歪みがあるかというよりは立て付けがちょっと調子が悪かったりとかするので、そういったところを取り替えしなくても直せる状態なのか、調整で直せる状態なのかどうなのかというのをチェックするようにしているようなイメージになります。 あとは水回りですね。先ほどもちょっと触れましたがハウスクリーニングできれいになるような範囲なのかどうなのか、あとは設置された給湯器などであれば設置年数、暖房機もエアコンも設置年数というのをしっかり確認するようにして、どこからどこまでがリフォームすべきなのかといったことを気にするようにしてみるようにしております。 あと結構ここが重要なんですけど、空き家でも入居中でも基本的にはしっかり奥まで見るようにした方がいいと思います。今どちらにしても売り主さんにお時間をいただいたりしているわけですから、ご本人さんが目の前にしているわけなので、ちょっとここを見ても大丈夫でしょうかというお声掛けをすると大体の方がいいですよというようなご判断をいただくことが多いので、 極力見れる範囲はしっかり見てくるといったことをまず基本に姿勢として置いておいてください。あとは売り主さんがその場にいれば、住んでいた状況ですね、今まで住んでいて不具合があったかなかったかとか、周りの方がどんな方が住んでいるんでしょうかとか、 あとはマンションの組合さんの運営方針というか運営状況ですとか、このあたりのお話をヒアリングするのは直接売り主さんの生の声が聞けるというのは非常にいいことだと思いますので、私は結構この売り主さんとの対話というのも重要視しております。 この質問の中に、なんでこのマンションを購入されたのか、今回なぜ手放そうと思ったのかというような質問についても、売却理由については担当者の方に私の方から確認したりとか言ったことが多いですけれども、基本的には売り主さんがなぜここを買われたのか、そこにも購入のメリットが隠れていたりする可能性もあったりしますし、 生活している雰囲気だったりとか、このあたりのお話が聞けると、実際にご自身が生活するときのイメージ付けにもなるかと思います。 あとはコスト面、皆さん結構心配じゃないですか。どういうふうに使うとどのくらい費用がかかるのか。お部屋の大きさによってもちろん変わってきたりとかしますので、使い方だったりとか、肌の温度の感覚だったりとか、こういったもので懇熱意義というのは実際変わってきたりしますが、 このあたりについてのヒアリングというのもしっかり行うことで、後から聞いてなかったとか間違ってしまったとか、判断誤るみたいなことは軽減できるんじゃないかなというふうに思っておりますので、ざーっと話してきましたけれども、ただ話しているだけでも10分、15分近く話してきているわけですよ。 となると、しっかり見に行ったときにはさらにいろんなところを細かく見ていくことになりますので、多少時間をかけてでもしっかり見るといったことは私はお勧めしたいなと。 やっぱりよく言われるんですよ。どこを見たらいいのかがわからないということを言われますから、なので私ども業者が率先してここの部屋はこうですね、ああですねと説明をしながら内見していくのが私は不動産会社の役割なんじゃないかなというふうに思いますので、 お客様からどこを見たらいいというような質問を受けないように事前に気になるところ、私が気になるところをしっかり確認をしておいて、それを隣にいる飼い主さんに説明をしていく。 気づいてないんじゃないかといったことは私の方から質問したりアドバイスさせていただいたりとかということで、私が中心になってご案内を回させていただくことが多いです。 あとは私が気づかないようなことですね。飼い主さん側からそうなると結構質問が出てきたりとかっていう場面になったりするんですよ。 なのでご案内自体が結構楽しい雰囲気で迎えられたりとかっていうふうになりますし、何か私の気づいてないところで飼い主さんがすごく気になるところが出てきたら、それはしっかりそこでクリアできるといったことがベストにつながってくるかと思いますので、 極力その前回お話ししたソフト面だけではなくて、このハード面というのも実は重要にはもちろんなってきますから、なのでハード面をしっかり確認する。 もしかするとその場では結論を出せないかもしれないですけども、ソフト面の確認というのも当日行えるものなのか、事前に準備してきてもらうものなのか、 はたまた別のタイミングで教えていただくのかといったところで、疑問を残さないような購入の仕方というのができると、後々いい買い物ができたなといったところにつながってくるかと思いますので、 ぜひ今回の放送を何度か聞いていただいて忘れないようにしていただければなというふうに思います。 私が担当させていただくときにはこのような手順でご案内させていただきますので、とにかく疑問を残さないようにというふうな案内に心がけておりますので、安心していただければなというふうに思っております。 なので、もし私じゃない担当者にお願いする場合は、しっかりとこの放送を前回のものと今回のもので、かなりマンションの見方というのがわかっていただけるんじゃないかなというふうに思いますので、どちらも聞いて覚えていただければなというふうに思っております。 それではまた次回の放送でお会いしましょう。ありがとうございました。