# 不動産バブル崩壊の真実をプロが徹底解説 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてお話しさせていただいたりということで、 発信を行っていきますので、これを登録だけでもお願いいたします。 マンションバブル崩壊の真実ということでお送りさせていただきます。 全部で9項目になります。 1項目なんですけど、そもそもマンションバブルとか不動産バブルとかって言われるじゃん。 これってどういう意味なのかなって疑問があるんですよ。 イメージになっちゃうんですけど、例えば今バブル外れたとして、そんなに低くなってるかって言ったら、 全然その気はないっていうか。 確かに価格は査定自体が煽り査定だったりとかするから、 信じちゃってる売り主さんはバブル崩壊してるんじゃない?みたいに思うかもしれないけど、 不動産業界の人間としては、金で査定をしてお客さんの興味を引きつけて売りに出す。 売り主さんもそこに乗っちゃうじゃない。高く査定を出してくれたから、 この金額で売れるんじゃないかっていう期待を抱いてしまって売りに出すと。 そもそも不動産業者の人間は、その価格で取引できるって思ってる人はほぼほぼいないですからね。 他の会社に負けないための査定をしてるだけだから。 そこを決めるのは買い主さんなんですよ。 不動産会社が出す査定の価格はあくまで予想の価格なんですよ。 その予想の価格を遥かにしのぐチャレンジ価格。 その金額を売れるだろう査定額みたいな形で提示して、ここからチャレンジしてみませんか?なんだけど、 チャレンジ価格はそもそも青天井なので、いくらでもつけるじゃんというところになるので、 売り主さんがどこをちゃんと確認いただくかというところになるんだけど、 だいたい不動産は相場って決まってるから、そこに他社に負けないためのチャレンジ価格が設定されてると。 売り主さんとしてはこの高い金額が視界に入ってるので、これで売れるんじゃないかっていう期待をするわけでしょ。 実際はじゃあ誰が相場を決めるのか?これは買い主さんなんだよ。 買い主さんが他に物件見たけどないし、じゃあここ買おうかなのか、 この価格になれば買いますよなのか、チャレンジ価格で買いますよっていう話になるのか、 買い主さんが決めることなの。 ここで一つの事例が出来上がるから、それが近隣の事例などと相まって相場というのが形成されていくと。 そもそも売りに出てる金額が下がって決まってしまうのは、 チャレンジ価格っていうさらに上っていう金額を設定してるものだから、 あまりにもここが開きすぎてるので値段が下がったように錯覚するだけなんですよ。 だけど不動産会社だったりとかは分かってるわけさ。 決まりもしない金額を主体させて販売依頼をいただくっていうところに目的を持ってってるので、 売り主さんが結構いいように踊らされてる部分はありますよ。 なのでそのバブルと言われるものが何なのか、住宅系にこれ当てはまるのかどうなのか、 投資用物件の話なんじゃないのっていうのは私はずっと疑問があります。 というところになります。 2項目目いっちゃいます。 バブルと言われるものが弾けたから何の影響があるんでしょうかっていうところなんだよね。 全体的にチャレンジ価格をやめれば相場が見えてくるんじゃないのっていうところなんだよね。 だけどどこの不動産会社もみんなそのチャレンジ価格を出すし、 売り主さんはそれに購入されてその価格で出しますよ。 もう一つあるのが不動産の買取とか再販と言われるものを選択して、 売り主さんが買取業者にそのまま物件を売ってしまう。 なので相場が見えない状態がずっと続いてしまう。 3項目目いっちゃいます。 住宅費のみの影響なのっていうのも私実は思って、 私この業界一応25年いるので、 何の影響で住宅を支払うことが難しくなったのかっていう時代も見てきてるわけ。 要はローンを返せない。 これなんで発生するかたかじら想像できる。 金利。 住宅ローンの金利が大きく影響してた。 金利が4%、5%だった。 下手すると6%台もあった。 なので物件の価格自体が高いというよりは、 返済額が金利の方が大きくて、 返しても返しても元金が減らないという状態だった。 当時はまだこの価格が下落するのが当たり前。 年数を重ねるごとに年4%くらいの割合かなって価値が下がっていくというような感じだった。 下がっていきます。借りた金額は減ってない。 減ってないところと売れるであろう金額が逆転してしまっている。 借りてる額の方が大きいから払えきれないというような事象があった。 理由がもう一つあって。 転職とかをしちゃう理由。 自分自身の理由も大きい。 金利が高かった時の人たちはどう対処していたのかというと、 普通に借り替えをする。 金利が安い商品が出ました。 その時に借り替えをしちゃうから金利を圧縮できる。 4%、5%だった金利を借り替えをすることによって、 2%、3%代の金利に切り替える。 支払い額は変わらないかもしれないけども、 元金の減っていく率が変わっていきますよ。 なんですけど、バブルと言われる時期にローンを組んで買ってました。 この時に背伸びして買ってるみんな。 なので月々の支払いだけじゃなくて、 ボーナス払いも入れてたという事実があるわけさ。 こういうボーナス払いが足枷になるわけさ。 ご自身も転職しちゃったりしてるから、 ボーナスもらえないほどがあったりします。 ここでつまずいて、結局そのまま住宅ローンが支払えなくなる。 っていう風になってしまってたことが、私はすごく記憶としてあるんですよ。 なのでローンの組み方とその時の金利のバランスが今とは違ったって言ったところで、 住宅を結構手放したりとかされてる方が多かったイメージなんですよ。 なのでバブルがどうなのっていうのは、そもそも重要なのかなっていう風に思うし、 4項目目行っちゃいますけど、結局はこの収支のバランスが取れてないから、 手放すことになっただけなんじゃない?っていうことなんですよ。 なので資金の計画は無理がないように設定するのが重要なんだよね。 銀行さんもすごく無理だったら貸してくれないんですよね。 貸してくれないし、基本的な金融機関で何をどう見るかっていうと、 ご本人さんの属性、お勤め先との関係も見るし、物件の担保評価っていうのも見るんですよ。 要は金融機関としては取りっ端くれたくないじゃん。 この方が払えなくなったとしても、原資はちゃんと確保するっていう部分の担保評価も見るわけだから、 ここのバランスが取れてる方に対してローンをするっていうところになってきますし、 お勤め先がまるっきり変わってしまったら、一番初めに約束してたことと違うでしょっていう風に見られちゃう。 金融機関としても大変ですから、もしローンを払えない方だらけになってしまうと。 なのでそうならないように考えるんですよ。 だからそこまで負担にはならないでしょうと。 賃貸とかもあるわけじゃん、周り。 信料と売買の返済支払い額ってやっぱりここってある程度バランス取れてたりするんですよ。 例えばだけど、賃貸の方の賃料は変わりません。 住宅ローンだけ急に支払いどんと大きくなりますみたいなことはならない。 なのでここを一緒にできないという考えなんですよ、私。 5項目目いきますけど、そもそも投資物件の話と混同しちゃってないという話なんですよ。 投資物件は収入と風景の担保評価とかも全部見られるので、どこがバランスが取れてるかっていったところを見られたりするんだけど、 最近の投資のお話とかを聞くと、利回りといって家賃収入に対していくらの支払いになるかとか、 この辺も以前に比べると利回りがそんなに高くなくても受けられたりもします。 だけどそこも今厳しくなってきてますよという側面があるという話は聞いてます。 なので金融機関もここに関しては結構厳しめに見てるところがあると。 ただそれこそ売り主さん側でこっちを仕入れて新築を立てて売りますよって言った時のこの利回りバランスが取れてないものとか、 中古で出しますよって言った時の中古で出したオーナーさん側の売り値と買い主さん側の買おうと思ってる金額がバランス取れてるか取れてないかとか、 収支のバランスはすごく見られますから。 なので妻と投資は一緒にはできないっていうのはありますし、 妻は私はバブルの後悔も何もないんだよ。 2,3年先の給料がガーンと下がったらそれ払えなくなりますよねっていう話だけなんで。 だけどそこで物件価格が一気に下がりますかって言ったら物件価格は変わらないと思う。 あるとしたらよほど時間経ってから2年3年かかると思う。きっと。 そこで初めて値段下がったねになると思うので、そこで下がったとて既に所有してますよね。 2,3年先の値下がりを狙って買おうと思ってた時には自分の給料も下がってる可能性ありますよね。 なのでいつどうするかは私はあんまり考えなくていいのかなと。 だからあんまりそういうニュースに惑わされないほうがいいですよっていうのがあります。 私の経験上の話をさせていただきますが、6項目目いきますけど、 こういう景気不安がある時って住宅が売れないのとか買わないのっていう話になるんですけど、そんなことはないんですよ。 私はこういう時ほどご自身の個人のために今買っとかないとっていう気持ちになることを何度も見てきてます。 なので賃貸に入っていること自体が不安を感じられている方もいるかもしれないし、 どこまで値上がりしちゃうんだろうとか、そういう風に誰かのさじ加減一つで自分の人生が変わってしまうようなことにならないように、 ご自身の保証を図るようにお家を買うっていう方がすごい多いんだよ。 なので実は景気不安の時は不動産がすごく動くという時なんですよ。 不安だから確保するもあるんです。 だから不動産中古市場っていうのはそういうところで言うと強いんだよね。 そういうところで家を持つということはすごく強みになる可能性がありますよと。 7項目目に行っちゃいますけども、そのニュースに惑わされちゃダメですよと。 ご自身でどこまで判断つくか分からないから不動産会社に相談しに行きました。 行ったら急かされて買わされましたみたいな話とかになっちゃうから、 ご自身の判断軸の中だけでね、いや今買うべきじゃないんじゃないかみたいなね。 だけどあの時に買っておけばよかったっていう話はよく聞いたりもします。 だから買うタイミングはいつなのかっていうと、私は早い方が本当はいいと思ってるけど、 理由についてちゃんと説明ができるかできないかっていうのは求めてもいいかもしれない。 その相談者に対して。 なんで今なんですかと、大丈夫なんですかっていうのは聞いてもいいと思う。 ただここで言ってくるのが、みんな買ってるんで買いましょうっていうのは理由にならないか。 私はもうこういう風に今までの経験を説明ができるけれども、 それができない人は何の理由もなく目の前の仕事に多分向き合ってるだけになっちゃう可能性があるので、 理由を聞いて、この人が言ってることだったら信じられるとか、 この辺りを追求してみるのがいいかもしれないね。 さらに言うと、2030年問題って言われてるけど、 それって本当にそうなるの?っていう私はちょっと思ってて。 よくこれも本当にYouTubeのネタになったりとか、 視聴者さんがコメント欄に2030年以降人口減少するから、 不動産価格が安くなって買えるんじゃない?みたいなお話が出てますよね。 ありますよね。 不動産は確かに未許可はしてきます。絶対。 売れる不動産、売れない不動産、分かれては絶対来るじゃない。 だけど、売れる方の不動産はさらに価値が高まると思うし、 以前は海外のお客さんほとんどいなかったけど、ちょこちょこいらっしゃいますよ。 なので、国内の方だけじゃないんだよ。 日本の教育を受けさせたいとか、安全な国で過ごしたいとか、 こういう方はすごく多いので、積極的な国に見えてるんでしょうね。 というのは私は思っています。 マンションの修繕とかを諦めてしまってるような、 人気のないマンションはやっぱり廃れてってしまうかもしれないけど、 そうじゃないところは、さらに金額が上がる可能性も否定できないかなと私は思ってるし、 もしかすると価値が変わらなく存在し続ける可能性っていうのも 十分考えられるかなというふうに思ってます。 では最後、9項目なんですけど、今ね、まだ恵まれてるタイミングなんですよ。 バブルの好み金利って4、5、6%台とかで当たり前にあったわけ。 今、プラット35とかこの辺りも、全期間固定の商品とかで3%台とかもあったりするじゃない。 なので、金利が安い時に今のうちに買っておかないと、 来年になったらさらに金利が変わるかもしれないとか、 いつどうなるかわからないじゃない。金利上げましょうみたいな話も出てるわけだから、 まともに影響を受けてしまうと、総返済額が大きく変わりますよね。 ここを、なるべくだったら今の金利が使えるうちに買っておくっていうことが、 私の中ではオススメになってきます。 なので、今のうちに背伸びはしないで買っておけば、 とりあえず住まいを確保することはできるでしょうと。 マンションバブルが崩壊するとかどうのこうのっていうよりは、 ちゃんと見極めをして、ご自身の目で見て情報を鵜呑みにしないと、 確実にちゃんと答えてくれるであろう担当者を見つけて、 マンションを購入するなり判断していきましょうというのが、 私の中の答えかなというところになります。 佐藤社長、今日はマンションバブル崩壊の真実ということで話を聞かせていただいたんですが、 そもそも色々な理由とか状況がありすぎてよくわからないんですけど、 マンションバブルは崩壊したんですか? 簡単に言ってしまうと、そんなの存在しないで。 確かに関東で相談を受けている中で行くと、 23区内は確かに物件価格がすごい高いし、 23区に限らず物件の回転は早いですよ。 だけど、そこがワードの中にあるのかないのかというと、 私はもうこんなの関係ないと思います。 だって実際お客さん欲しいし動いてるし、バイバイが成立してくる。 そもそもバブルが弾けて手が出せないんだったら停滞しますよね。 そう、誰も買わないっていう状態になってるわけでしょ。 私のお客さん全然買ってるんだって。 なので、そう考えると、そもそも存在しないネガティブワードを ネタにしてるだけなんじゃないかと思わないんですよ。 もしマンションのバブル崩壊が起きたとすると、 ただ単純に買いやすくなるだけなんじゃない? 値段が下がるでしょ。 誰にとってもデメリットはないというか、 売り主さんは値段下げるかな? 下げてでも売り切りたいって思うのかどうなのか。 普通に住んでる人はそのまま住み続けるんじゃない? うん。支払い無理なかったら全然住み続けると思います。 だから、起きないこの困難と私は思ってるんだけど、 そうなんだろうね。 だって、それこそバブルの頃に不動産がたくさん売りに出たのか 多分出てないんじゃない? 値段は下がったかもしれないけど、買える人も少なかったんだろうし っていう感覚だと思うんだよね。 だから、住宅はあまり影響が出てなかったのかなって気がする。 普通に会社勤めされてる方とかで、会社が存在してる限りは そういうのはあまりなかったんじゃないかなっていう風に私は思うけど。 だからなんかね、よく分かんないよねっていう話だね。 今ね、いろいろとご説明の方させていただきましたけど、 基本的には私自分の見解をただ話してるだけなので、 実際ね、皆さんどう思われてるかちょっと分かりませんけれども、 とはいえ、いろんなご意見多分あると思うんですよ。 何言ってんだという方もいるかもしれないし、 話がちょっと難しくて分かんなかったみたいな方もいるかもしれない。 なので、簡単にご説明したりもしますし、 いろんなご意見多分あったりとか、 いろんな業界の方ご覧になられてるかもしれないので、 もしよろしければコメントいただければ参考にさせていただきたいなと思います。 私なりのご説明にとどまっている可能性もありますからね。 どちらにしてもね、コメントあったらコメント欄に投稿の方お願いいたします。 本日もご視聴いただきましてありがとうございます。 今年こそ住宅を購入したい、 もっと住宅に関する知識を持って後悔しないようにしたいという方、 ぜひですね、本気不動産の公式LINEの方にご登録の方お願いいたします。 ご登録の方いただきますと、 いい営業マンの見分け方リストというのをお配りさせていただいてて、 今回のテーマのような真実の部分がちゃんと聞き出せるかどうかとかね、 この辺りのヒントにもなるかと思いますので、 ぜひこちらの方のご活用の方お願いいたします。 その他にもプレゼントの方を準備させてもらっているので、 失敗を未然に防ぐためにも、 このようなヒントをうまくご活用いただければなという風に思っております。 具体的なご相談など、 オフラインセミナー、ライブ配信の情報についても、 公式LINEとホームページの方でもご紹介しておりますので、 ぜひこちらの方もご確認の方お願いいたします。 それではまた次回の動画でお会いしましょう。 ありがとうございました。 佐藤社長、配信される時期になるとちょっと古いネタにはなるかもしれないんですけど、 ドリームジャンボ宝くじ。 こちらがですね、東京で1等が3本出たらしいです。 1等当たったら何しますか? 不動産会社なので、不動産は都内に1つ買いますね。 でもたかちゃんみたいにすごい高いものではなく、 どこどこの物件を買います。 それで1億円使うとして、 あと残り2億円に関しては、 1千万円くらいパッと遊びに行きます。 うちの会社のみんなで。 いや、5千万円いっちゃおうか。 ぐるっとみんなで楽しく回ってこようかな。 自分のお金じゃないのに。 マッキーの収入なんで。 車も買っちゃおうかな。 みんなに。 ちょうど無くなるんじゃないかい。 そのくらいで。 ジャンボが当たったら入社してもいいですか? うん。遅い。 当たる時点で社員であることが条件なんですか? そうだね。 受け取った後は一生一緒にいてもらわないといけない。 障害契約を結ばさせていただこうかなと思います。 なのでパッと使います。 一緒にジャンボ買いに行きましょう。 うん。頑張ります。 このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 そして皆様へお願いがあります。 皆様からのコメントをお待ちしております。 コメントの中からテーマも考えていきたいと思っておりますので 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