# 本編 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないような リアルな情報発信も行っていきますし YouTubeの中でお話ししている内容を まとめてお話しさせていただいたり というようなことで発信を行っていきますので フォロー登録だけでもお願いいたします。 中古マンションの初費用の解説ということで お送りさせていただきます。 いろいろ細かくかかるんだよね。 だって車買うときとかもさ、かかるでしょ、初費用。 そうですね。 言ってしまえば不動産は価格の割合に対しては そこまで大きくはないかなという気はするけどね。 買い方によっても変わるからね。 現金で買うのかローン使うのか その辺りも変わってきますので かかわるものが多くなるとどうしてもそこにかかわって 費用がかかっていくというところになりますから 順番にご説明の方をしていこうかなと思いますが まずは1項目目ですね。 これ必ずかかります。 現金でもローンでも。 認知代です。 何に認知を使うんですか? 認知は契約書に貼るんですよ。 契約するから、契約書必要だから 外せないってことですね。 外せない。 なので必ずかかる認知代なんだけど 売り主さん、買い主さんの間で契約書取り替わりするから 認知代かかります。 ご理解いただけると思うんだけど ローンを借りる方は 金融機関との間でローン契約を結ぶんですよ。 これも実は認知が関係してきますから。 今電子契約もあるので 電子契約になると手数料みたいな形で ちょっと費用が変わったりっていうのはあるんですけど 認知代、とにかく契約を交わすときに貼るんです。 これは一応、今税制優遇っていうかね 優遇機関が今あるので 本来かかる金額の半分になってるのかなとはいえ 取引価格によって結構変わります。 1000万円以上5000万円以下とか 5000万円以上1億円以下みたいな形での括りもあるし もっと小さい枠の1000万円以下とか500万円以下とか そういう風に分かれてくるんですけど 1000万円から5000万円の間とかだと 契約書がいつにつき1万円とか2万円とか 5000万円を超えてくると3万円とかね こういう金額なんですよ。 金額によって違いますでしょ。 ローン契約あるじゃん。 これも金額によって認知代が変わります。 数万円とか数百円もある。 特約とか組むときとかに 特約の書類に貼る認知もあったりとかするので 金額が関係なく特約に対して貼る認知になってくるので これも200円とかそういった書類の中身によって ちょっと変わってくるんですけど 金融機関によってかかる場合とかかんない場合とか あとは電子契約になるとまとめて いくらですみたいな形で変わってきたりもありますので まずは認知代がかかるんですということを まず一つ目に覚えておきます。 これ絶対かかります。 2番目いきますが ローンを借りられる方は 融資手数料と言われるものだったりとか 融資の保証料と言われるものがかかります。 融資手数料については 金融機関さんに払う手数料なんですよ。 これも金融機関によって結構まちまちかな。 5万円前後のところもあれば 3万円に消費税みたいな金額だったりもあったりしますし 借入額に対しての手数料といったものもあります。 事務手数料といったものもあったりするので これも借入額に対してパーセンテージで言ったら 2.2%とか設定されているようなところもあるし 保証料も結構いろいろあるんですよ。 借入額に対してのパーセンテージだったりとか 借入額の割合に対して設定が変わるバージョンもあったりとか 金融機関によって結構ここはまちまちかなという フラット35とかね こういった全期間固定みたいなものとかを使う場合も この辺り同じく費用としてかかってきたりというのもありますので 金融機関側に対して手数料というのが発生するんですと いったものも不動産購入にあたってのね 消費用の一つとして私たちが計算して 大体このぐらいかかりますよといったことをお伝えしていったりします。 金融機関にね直接聞いていただいた方が早い部分ではあるんだけど あっちに聞いてこっちに聞いてってやってくると大変じゃない なのでこういう金融機関側にも払うものがありますよと 中古マンションって買ってから知らなかったでは遅いんです そこで今回マンション購入セミナーという勉強会を開催します しかも参加は無料です YouTubeでは話し切れないマンション購入で失敗しないためのポイントを 会場で私が直接お話しします もちろんそこで私に質問していただいてもOKです 各会場20名限定です 参加したい方は概要欄のリンクからお申し込みください 会場でお待ちしています 3項目ですが火災保険、地震保険 あとは火災保険、保険だよね 保険って絶対入らなきゃいけないんですか 現金の場合は2位だよね だけどローン使う場合は金融機関から必ず入ってくださいと言われる 最低限まず火災保険入ってください しかもローン期間分入ってもらわないと困りますので金融機関として 万が一火災などが発生しましたとなった時に 住めなくなってしまった家に対してローンをそのまま払い続けられますかという話になるじゃん なので保険料でそこをカバーすると 直して住めるという状態にするためにも火災保険は入ってくださいねと 今ね火災保険とかは入れるのは最長5年だったりとかするんですけど まずはその5年間入ってください だけど残り30年ありますけど 5年後更新ちゃんとしてくださいねという風にして 初年を求められたりとかっていう風な格好になります 火災保険はね話すると本当にキリがなくて 地震保険もそうだし火災保険もそうなんだけど 結構重要ですからね火災保険 火災とはついてるけど今いろんな災害あったりするでしょ これに対応するのが火災保険の役割なんですよ 基本は現金購入の方は2位とはいえ入ります 1年更新みたいな形で入られる方とか 5年間になるとちょっと割安になったりとかするので 5年間のやつに入ったりとかされるんですけど 基本入らない人はいないね いないけど一応現金の方は2位ですよと ローの方はほぼ必須になりますよというところで覚えていてください エアスとしてのマンションだったら 最近私やったところで多いのは 5年間で地震保険の課題つけて 15万から20万とかそのぐらいか 年間3万とかそのぐらい これはねでも入っておいた方がいい 金融機関から求められるから入るっていうのもあるんだけど 自身の保障を守る上ではねすごく重要 特にマンションは火災とかが発生したら大変だからね 被害を受けやすいというか上から下から隣接してるじゃん 繋がってますからね なのでどこかのお家が火災になりましたら 一斉放水されると周りのお家も影響を受けるので マンションの場合はね結構ここ重要なんですよと では続いて4項目目になりますが 定当権設定登記料というものがあって 定当権設定登記費用っていうのは 金融機関からお金を借りた際に 金融機関でほらよくさドラマとかでさ これを不動産は定当に入ってるんだぞっていう あの定当だから 万が一支払いが不能になったりとかね 支払いが届こうってしまった時に 金融機関が不動産を抑えるっていうような 設定ができるように定当権というのが設定されます なのでお金を借りる方しかこれはかからない 現金の方は設定しなくていい 誰が設定するのかというと金融機関がするんですけど ご自身の費用負担でこれ設定しなければ お金を貸してもらえないというところになりますから こういった登記費用が一応かかりますよ というところになります では後項目目登録免許税と言われるもの そもそも自分の名前にこの不動産が自分のものですよ って言ったことを第三者の方に知ってもらうために 登記というのを行うんですよ 登記をするとたかちゃんさんが所有者なんですね このマンションはって言ったことを 他の方に知ってもらうというために行うというものなんですけど 要は名義変更だよね 自分の名前にするから自分の費用として払うというものなんですよ これどこに払うんですか 法務局に払うというものになります 土地と建物それぞれに書き換える費用が発生しますので 土地に対してもちゃんと所有権を持っていれば 土地の名義も変えないといけない 建物の名義も変えないといけない なので税金がかかりますというものなんですよ 6項目目いきますが この手続きをやってもらうために 司法書士さんにやってもらうんですけど 司法書士さんにかかる手数料というのが発生します これも司法書士によってちょっと変わります 大体12万から5万くらいが多いかな手数料としたら 4万目の定統計設定統計料とか 登録免許税これ移転統計っていってね 統計費用の一環になるんですけど この辺りの手続きをしてもらう費用になります ご自身でやれなくもないんだけど 金融機関とかは必ず司法書士さん使ってくださいという話になりますので これはもう致し方ない費用になります 個人の方が現金で買って ご自身でこれを統計しようとかってなった時は かからなくもできるんですけど やり方がわからないとかね うまく手続き取れなかったとか という風にならないためにも 私たちは基本司法書士さんに ちゃんとお願いするというのが前提となりますので この費用は発生すると思っていただければなというところになります 7項目目 やっと出ました中階手数料なんですけど 佐藤社長に払うやつ 基本的にはこれも倍々の金額によって変わります 取引の価格に対して3%プラス6万円 3%プラス6万円に対して 消費税が発生するような形になるんですけど 以前はね 400万円以下の物件だったりとか した場合はパーセンテージが変わったりしてたんですけど 今はもう一律ね 3%プラス6万円まで上限として請求させていただきますよ というものになりますけれども 取引価格に対しても そのパーセンテージでここは変わってきますよ というものになってます では続いて8項目目 今の7項目目までに関しては ご契約をして引き渡しまでの間にかかる費用なんですよ もう一つこの8番目にありますのが 不動産取得税と言われるもので 不動産を所有することによって 発生する税金になります 不動産買いましたねと じゃあ不動産所有したので じゃあ税金お願いします というものなんだよね なんで取られるんですか税金 理由はちょっと分からない だって自分で買ったじゃないですか なんで国からお金取られるんですか すいません そういうこと言われても困ります じゃあタコちゃん説明できるの 消費税ってなんで請求できるの 物買っただけなら税金取られるようになっちゃう 同じさ この国に住んでいる以上 不動産を所有するイコール不動産取得税がかかる だけど軽減枠とかがあるので 意外とかからなかったりとかするんですけど そうですね とはいえ給貸支援だったりとか 規定外のものもあるからね その場合は基本はかかるのが前提 軽減枠があってそれが使えるか使えないか というところになるんですけど 意外とかからなかったりするから 物件によって変わってくるので マンションだと1にもよるけど 10から20万ぐらいの間が多いから マンション買ったら消費税払うかもしれないじゃないですか それは売り主さんの業者だった場合 個人からはかかりませんよって言ったじゃん じゃあ個人から買います 個人から買っても不動産取得税はかかりますよね かかる 個人から買ったら 個人から買った時のまたメリットはあるから 利益はあるからね そうなんですね 中古物件って基本総額表示なので 全部消費税とかも含まれた金額になってたりするんで なので表向きはわからないかもしれないけど 内訳の中にありますよっていうときもありますよ というところなんですけど たかちゃんさんのものになったら 不動産取得税がかかるのが前提 軽減枠がうまく使えればゼロ円になりますよ って言ったことも少なくないというところです 最後になりますが9項目目 日割りの生産金というのがかかります これは何を指してるかというと 固定出産税とかマンションの場合ですと 管理費積立金 あとは借地代とか こういったものを日割りで生産しますよ といったものになります 基本的には引渡しの前の日までの分を 売り主さんが負担して 引渡し当日からある一定期間までの分を 買い主さんが負担しますよ みたいな形で生産するんですけども 細かい話 名義が移った時点で日割りで生産するものが 出てきますよ ぐらいの感覚で覚えておいていただければな というところになります 佐藤社長 今マンション買うには いろいろな費用がかかるということで 聞いてしまったんですが これは払わないとダメ 踏み倒せない ただじゃん ダメだよ そういう考えは うっかり払い忘れてましたとか 逃げられない 逃げられないね 税金って怖いからね 知ってる?遅延損害金っていうのが 発生するから 半端じゃないからね 比率 14.何パーセントとか取られる 引いたものちゃんと払わないとダメさ 今回この中に出てきてないものが実はあるので まだあるんですか? いやいやあるあるある それはもう仕方ないんですけど 購入する時の 所費用の割合としたら 大体物件の価格あるじゃん に対してローン使う方で 7パーセントから8パーセントぐらいだ 物件価格に対して 1割ぐらい見ておけば間違いないぐらい 1割見てたらもう十分かな だけどローン使わないで 現金で買われる方だと 5パーセントぐらいかな が所費用としてかかりますよと 考えてごらんタコちゃん 消費税10パーセントだったりするじゃん だから消費税よりは安いよね さっき総額表示だから プラス消費税かかるんですか? とかってご質問あったりするんですけど 結構かかりませんよ っていうところなんだけど こういう所費用がかかりますよ じゃあ3000万のマンションを買うとしたら 仮に8パーセントだったとしたら 240万ぐらい 300万ぐらい用意しておけば 十分だと思う ローン使うにしても間に合います 現金だったら 150万 大きいのは仲介手数料だけ すみませんそこは勘弁してください 一生懸命やってくれたからいいですけど でもよく言われるよお客さんから こんなに動いてるのに 手数料このぐらいで済むんですか? とか言ってくれる方も結構少なくない? なんですけど ここに含まれてないっていうか 費用としてはリフォーム代だったりとか リフォーム代物件によってまちまちです そうですよね どこ直すかによって変わってくるんですけど 綺麗に使われてるお家だったら ハウスクリーニングだけで終わったりするし リフォーム結構お金かけられる方って それこそ1000万とか 1200、300かけられる方全然いらっしゃいますし これをまたローンの方に買いますよ とかってなると 金以下に払う経費が変わってきたりするので 私たちが割り返し計算していったりするんですけど 一応目安の方は基本は 購入に合わせて提出するというところになってきます あと他に関わるとしたら 適合証明って言ったら 給貸品の建物 融資を受けるために 今の法律にかなった建物ですよ って言ったことを証明するための 証明書の発行代だったりとか ホームインスペクションの費用も 初期用というかね この中に考えられる方もいらっしゃるかなと ホームインスペクションも だいたい7、8万ぐらいあれば 大丈夫かな 積み重なっていくような イメージになってくるんですけど リフォームでいくらか大きく借りる場合は別として 現金5%のね ローン組む方で7、8%ぐらい で処刑費を見ておけばいいかな というところになります あとよくある質問なんですけど それ以外に 毎年かかるものってあるんですか という質問ね よく受けるんですよ ちゃんと私たちね 消費用こういうのかかりますよとか お問い合わせいただいたときには もちろんご説明したりするんだけど 基本的には この始めに購入のときにかかる費用あるでしょ これ以外に 毎年のようにかかってくるものが あるんでしょうかといったら 固定資産税だけ 固定資産税一応都市計画税 などだからね になりますけど 1個じゃないんですか 一応分かれてるの 固定資産税、都市計画税が 毎年かかりますと それ以外はかからないから ただマンションの場合だと 管理室に行ったときに 固定費用がかかってきたら それと固定資産税ね 年払いしてる人もいるし 4期に分けて払ってる人もいるけど これを計算に入れとけば 後々買って ちょっとね 費用が膨らんでいくみたいなね 心配症高ちゃんみたいなね 考えは持たなくていいかな かかる費用としては 最初にバンとかかって あとは毎年固定資産税が 来るぐらいだよと それと ついでにお話ししちゃうと 税制優遇とかを受けられたりする可能性はあるからね 例えば住宅ローン工場ですよ 住宅ローンを組むと 使える制度 一定要件を満たせば 13年間は 税金が戻ってくるというような 制度があったりしますので こういったところを うまく組み合わせていって 固定資産税と相殺されてるね っていうところをしてたりとか 検討される方も いらっしゃったりとか もしますので 消費用の部分って あんまりほら はっきりしてないというか 分かりにくい部分ではあると思うんだけど そのぐらいの割合で考えておけば そこまで大きな負担ではないんじゃないかな というふうに思うのと 買った後に 税金が戻ってくるような制度も 使えたりする可能性はありますよと そういったことを ちょっと覚えていっていただければな というところです 今回マンションの 消費用ということで お話しさせてもらいましたけど 新築と中古も ちょっと違ったりするからね 新築はね どういうふうに 請求されるかにもよるけど 修繕一時期とかね の費用も 加算されたりするかな 修繕積立金の仲間ですか 一番初めに ベースを作るための 費用として請求されることがある ゼロ円からスタートじゃないですか ゼロ円からスタートじゃない どうする 翌月に何か問題発生したら みんなの最初の数万円 だからさ 数万円じゃない 解決できない可能性があるから ある一定金額 20万円ですよとか 30万円ですよとか といったものを まずボンと払います 新築のときは あったりするんだけど 中古はね それもうないから 修繕積立金とかもさ 売り主さんから 引き継ぐわけではないけど みんなが払ってるところに 入っていくみたいな イメージがあるから そこそこ貯まってるところに 来月からね 何か再来月からですよ みたいなね 形で入っていくだけになるんだけど そのくらいだね 皆さんどのくらい されてるか分からないけど 例えば極端な 5000万円の物件買って 7%くらいだったら 350万円 350から400見てみた っていうところだよね ただこれは 銀行に払う費用も入ってるからね 放置費用も入ってる 税金も入ってる 売り主さんとの この1割の生産の中のね 今年の分の 固定資産税も入ってるとか そういうような イメージになってくるんで それなりのボリュームのものが もう組み込まれてるんですよ って感じだよね 現金の場合だと 大体5%くらいだから 250万くらいか 経費としてかかりますよね 詳しい内容分からなくても ローンを使う場合は 7、8%くらい 現金の場合は 5%以下 5%くらい と思っといてもらって 多少ブレたりがすると 建物のね 評価の額によって 変わってくるし 一律何%以内ですって バツンと線は引けないんだけど 大体目安としたら その辺りだなっていうくらい 動いていてもらえればな というところになります 今回マンションのね 所費用ということで お送りさせてもらったんですけど なかなか分かりにくい部分だと 思います たまにね びっくりされるときある え?物件確保以外に かかるんですか? って言われるときが あるんですけど そうですよ かかります ただね いろんなご経験されてる方 いらっしゃると思うんですよ 今話したように いや知らなかったみたいな こんなにかかるんだって 思われる方もいれば さっきね 仲介手数料の話じゃないんですけど このぐらいしか収入ないの? みたいなね 感じになられる方も いらっしゃるかもしれないし 実際ね どういう風にね 物件買われた方だったり とかしたときに このぐらい私はかかりました っていう方も いらっしゃるかもしれないし 軽減受けれるって聞いてたのに 全然税金の軽減受けれなかったんです とか いう方もいらっしゃったりとか 受けれないと思ってたのに 受けれるようになりました みたいな方とか いろんなたぶん エピソードあるかと思いますので ぜひコメント欄の方に 投稿の方 お願いいたします 本日もご視聴いただきまして ありがとうございます 公式LINEの中で 無理のない資金計画早見票と いったものをお配りしています ぜひですね 公式LINEの方に ご登録いただいて アンケートにお答えいただいて こちらのプレゼントの方を 受け取ってください 他にもね 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