# 当たり中古戸建ての特徴7選 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。今日も本気で話します。 佐藤社長、不動産を探していると、こだてを目にすることが多いんですが、いろいろあるじゃないですか。 こだてこそ同じものがないじゃないですか。なので、選ぶのが大変だと思うので、その中でプロである佐藤社長がおすすめするこだてを教えていただければ、こだて探せの近道になるのではないかと思うんですが、教えていただけますか? こだてはこだてのやっぱり良さがたくさんありまして、 こだては本当に唯一無二に近いんですよ。マンションも同じですけど、こだての方が個性的だったりとか、住宅の実は性能も結構中身で違ったりとか、表面見えているものだけの判断じゃなかったりもあるので、見方が結構難しかったりもするんですけど、 これ当たりだなと思うようなものだったりとか、これはおすすめできるでしょうというものもあったりするので、その辺りを含めながらお話をしていこうかなと思うんですけど、この動画を見ていただくと、佐藤はマンションだけじゃないっていうのにちょっと気づいていただけるんじゃないかなというところになるんですけど、 こだての見極め方というか、その辺りについてもちょっと触れていこうかなと思っています。見た目でパッと選びがちじゃない?そうじゃないところも私は見るようにしているので、テクニック的な部分も含めてお話をさせていただきますので、最後のご視聴のほうをお願いいたします。 プロがおすすめする当たりこだての特徴ということでお送りさせていただきます。今日はこだてのテーマでお送りさせていただきますね。 まずは1項目目いきますけども、当たりこだてというふうに考えていった場合は、住宅性能を見落としている物件、そこの部分で評価されていない物件を選ぶというのが実はポイントになります。 どういうことですか? 不動産会社の人間、私もそうですが、建築を学ぶ場面ってほぼほぼないんですよ。なぜなら、不動産業として仕事で入るでしょ。先輩上司がもし建築とかの知識がある人であれば、そこから情報はいくらかもらえると思うんだよ。 だけど、私たちが行っているのって基本的には不動産売買の仕事なので、住宅の性能を確認するとか、中身を知るというよりは、不動産取引において事故がないようにするというのがまず大前提なわけです。 取引の専門家だから、建築に関しては全然わからない? そう、別分野なんです。 なので、査定をするときに、ブランド名は確かに歌ったりしますよ。 ドコドコホーム施工みたいな形で有名なハウスメーカーさんだと、一応歌い文句になるんですよ。 あくまでそのぐらい知識としたら、このメーカーさんで何が強みなんだというのがわからなかったりとか、テレビCMの後で仕入れた情報ぐらいしか頭に入らないという程度になってしまうので、性能自体を正しく価格に反映できているのかというと、想像がないんです。 なので、不動産業界の人間は、当時性能が高い建物だったのか、そうでなかった、普通の標準的な建物だったのか、ここの見分けがつかない人が非常にいっぱいいます。 ということは、性能が高いお家ってことは、買ったときも本当は高かったということですよね。 本当は高かった。 だけど、蓄電数とか同じエリアで性能が高くない家と同じ金額にされちゃう可能性はあるってことですか? ある。 そうしたら同じ金額なのに、実は性能が良い方を買った方がお得っていう。 そういう感じ。 なので、土地代がいくら、建物代がいくらというふうに査定額は出していったりとか、過去の事例に基づいて出したりするんだけど、建物の本来の持ち味というか、そこまで不動産の価格に反映しているのかというと、そうではない場合があるんですよ。 なので、中身を確認できる担当から購入をすると、ほぼほぼ同じ条件だけど、A物件B物件ある中で、Aの方が性能が高かったですよってなった場合には、Aは性能が良いんですよっていうことをお伝えする中で、金額変わらないのであれば、じゃあA買いませんかっていう方のお話ができたりするわけです。 新宿で建てたときに金額差があったところが、中古で同じような評価されてしまっているので、良い買い物ができるっていうところへイコール繋がってくるというところになります。 これこそまさにお宝物件じゃないですか。 お宝だよ。みんな気づかないのも。これこそ当たりですよ。2項目目行っちゃいます。新宿時のオプションが多いというのも見落としがちなんですよ。 住宅性能と同じで、隠れいい家みたいな。 隠れいい家。年数とかが経ってると、オプションで入れられたものとかも入れ替えたりするタイミングがあったりするんですけど、さっきも話した通り、不動産会社って基本の建築の知識がないんですよ。 なので、入ってる設備あるでしょ。例えばキッチンとかお風呂とか、こういったものもグレードが高いものなのか低いものなのか、この知識すらないからね。正直。 なので、そこを見て、ここのお家ちょっといいもの使ってるなとかって私分かるんですよ。 これはオプションで入れられたものだなとかっていったところに評点つけていけるんですよ。 見に来られた方も気づいてなかったりするので、いくつか物件見に行く中で、実はA物件すごく高いものばっかり使ってたんですよ。 B物件標準的なものが多いんですよとかっていったここの差に気づいてもらえるというか。 さらに言うとね、先ほど1項目目のやつってね、住宅性能も高いですよってなると、相当いいお家になってくるんですよ。 なので、やっぱりここの違いに気づけるかどうかっていうのが当たるかどうかっていったところの差になります。 マンションはだいたい同じ建物内だったら、一番初めに導入されているものはほぼ一緒だから。 育ての場合はもっと見る目が問われますよというところになりますので。 3項目目いきますが、単純に家土地ですね。 ただ、家土地といってもいろんな家土地があると思うんだよね。 家土地のメリットって何かっていうと、両方の道路に接続してて、両方の道路から出入りできるような、どちらも使えるっていうのがまず一番のメリットなんですよ。 中古住宅で考えると、もう建物が建ってしまってるので、例えば右側の道路を使うのか、左側の道路を使うのかみたいな話になるんですけど、 もともとも右側に接続されてますよとなったところ、無理に左を使う理由はないんですけど、 タカちゃん大好き出口戦略の話になるんですけど、その時に家土地は高く売りやすいっていうのが単純なメリットになります。 あとは地域性もあります。私たちみたいな雪部に至った場合は、除雪の雪をどうするかとか、積もった雪をどこにどう整備していくのかとか、ここが課題になったりするんですけど、 一方の道路よりは家土地の方が使ってない方の道路の方に体積できるというところがやっぱり強かったりとかっていうのがありますので、こういったところの魅力もあったりします。 4項目いきますが、外向の工事が完成している物件はおすすめです。外向工事というのは外回りだよね。 例えば駐車スペース、しっかり整備されている。お庭が整備されている。物置が設置されている。こういうのって基本新築で建てるとするじゃん。 土地を買いました。新築建てました。ここで予算1回尽きちゃう方が多いんだよね。 自己資金である程度貯めてたお金で徐々に手を付けていくみたいな形を取る方が多かったりとか、あらかじめそれを購入費用に見込んでおいて建てられる方もいるんだけど、 想像していただきたいのが、それって付加価値なんだよ。単純に。 そもそも何もない状態で渡されるんですか? そうだよ。だって土地買いました。建物建てました。これが新築の値段じゃない。 それ以外に、例えば駐車スペースを作りますよとか、これが1台分まではプランの中に入ってますよと。 だけど駐車スペースって言ってもアスファルト引きではなくて、砂利を入れて済ませるっていうのが基本なんですよ。 皆さんアスファルトとかコンクリートになってる方って自分でやってるってことですか? 自分でやってる。それを新築のプランの中に入れちゃう人もいるけど。 それも見越して買う方もいるってことなんですね。 いる。いるけど、新築建てる時って1回土を掘り返して、家を建てて、また埋め戻しってやるんだけど、 木が地面に定着するまでに少し時間がかかったりするんですよ。1年、2年ね。期間を置いてからやり始める方もいらっしゃったりするんですよ。 これ地域性もあってね、結構ね、その外回りにお金かける地域もあれば、そうじゃない地域もあったりするんですけど、 土地代、建物代、付加価値としてその外回りの工事が入ってますよっていう、このパッケージされたものを中古住宅って結構購入するような格好になるんだけど、 これが整備されてないところをご自身でやりたいからって言って買うとするじゃない。結構ね、お金かかりますから、外回りの工事費って。 なので、それがある程度完成品に近い状態であればお得だよねっていう単純なお話なんですよ。 そうですよね。 じゃりぶきだったりとかすると雑草をなんだかんだ言って生えてきたりとかするので、大変だったりとかするので、こういったものが完成してる、パッケージされたものはお買い得ですよというところになります。 はい。 宿命数が古くてもメンテナンスが行き届いてる子建てはお買い得ですよというところです。宿命数感じないぐらい綺麗に整備されてる方のお家はすごくいいです。 普段のお手入れもそうだし、適切に修繕を行っていたりとかするので、丁寧に使ってる印象があるんですよ。 そういうところはね、本当に40年50年経ってても、とにかく綺麗なところは綺麗というところなので、普通に売買できますから。 なので、宿命数では線を引かないようにした方がいいと思います。 40年50年でも大丈夫? 全然大丈夫ですよ。ただ、ちゃんと見る目がないとダメだけどね。傾きがあったりとか、痛み具合がどこにあるのかとか、今までの使った経歴とかをちょっといただきたいなというところではありますけれど、パッと見た目でわかる。 丁寧だなとか綺麗なお家だなとかっていうのはすぐわかる。 続いて6項目目。宿屋さんの物件は結構おすすめだし、すごく人気があるんですけど、できれば売らないといけない理由というかね、売る理由が明確な宿屋さん物件っていうのはお買い得だったりします。 皆さんでも売る理由があるから売ってるんじゃないんですか? 違うんだよ、たかちゃん。ここ数年は高く売れるから売ろうっていう考えの方もいるんですよ。 お家買ったんだけど想像してたのとちょっと違うみたいな。なんか失敗したみたいな人も中にはいる。そういう方はちょっと失敗しちゃったから高く売れるんだったら売っちゃおうかなぐらいの軽い考えなんだよね。 やり直そうかなみたいな。 それこそ那覇ショックがあった。今新宿建てるから高いですよねと。私建てたときは那覇ショック前だったんで価格が高くなかったときなんです。 今那覇ショックがあったから同じ家を建てるとしたら高くなるのでこの価格に近いけどちょうど中間ぐらいの金額で取引できないだろうかと。 そうしたら購入した時の資金だったり経費だったり売却の時の経費も消化できたりとか。プラス手元にいくらか残るのでこの金額で売っちゃおうかなっていう軽い考えの方もいる。 だけどこの方たちはやっぱり高く売りたいっていうのが念頭にあるじゃん。そうするといくらか手元に残るし次の家買うときにまた追加で費用が出てくるってことがないなとかそういう風に思われてる方も少なくない。 こういうような時代の関係もあってこういう方が出てきてるんですけど少しでも高く売りたいという気持ちが強いので希望の価格がある程度あってそれ以下になかなかならないという実情があるんですよ。 そうですね。高くなるんだったら売るっていうことだから低くなってまで売りたくないみたいな。 そうしてまで売りたくない。だけど私がお話ししたいのはちゃんと売る理由がある方の地区あそぶっけんは当たりですよというところなんですよ。 売る理由ね、いろいろあるんです。例えば転職をすることになった、転勤になってしまった、お仕事の関係だったりとか離婚することになってしまったとかそういうようなマイナス的な部分もあったりとか 両親とかねちょっと違うところにいてそちらの面倒を見に行かないといけなくなったとか事情が変わって売りに出さないといけなくなる方っていうのは少なくない。 そういうようなちくわさのところだと売らないといけない理由があったりとか期限があったりとかすることが予想されるのでその場合は高く売りたいではないわけです。 売らないといけないっていう理由なんでさっきお話したナッサショックみたいなもので伸縮しようと思ったらすごく高い。 そういうところの価格が高くなってしまった理由があるのでそうではなく今あるロンが生産できれば大丈夫ですよみたいな考えの方もいらっしゃるのでこういったところのこだてっていうのは結構購入するとメリットが大きいかなというふうに思います。 なのでさっきの部分にもちょっとつながってくるんですけど外交工事まで住んでるようなちくわさ物件とかであればぜひ買ったほうがいいですよっていうふうにね私は結構後押ししたりっていうのがあります。 では最後7項目になりますが道路付けがいいというところになります。さっきもちょっと触れた過渡地に近いんだけど中地でもここは関係ない。 道路付けっていうのは接してる道路に対しての幅だったり道路自体のこの幅とあとは接してる面の長さこれによって不動産の価値っていうのはすごく左右されます。 過渡地とは限らず道路に接してる面が長いというふうになるといろんな間取りだったり建物構成このあたりいろいろ考えられるのとそっちがすごく大きければ将来的にその売るとかってなった時も一つの区画をね 二つに割って売るとかそういったことも視野に入れることもできたりとかするので道路付けっていうのが実はすごく重要になってきます。 逆に考えると不動産の査定をする時にね私たちは道路付けが良いか悪いかで価格が大きく左右されるっていったことが査定には反映しているような格好になりますので 購入する側として見た時も道路付けっていうのは結構ね重要視して見ていただいた方がいいかなというふうに思いますので道路にどう接してるかっていうのはすごく重要ですから。 佐藤社長、今プロの佐藤社長がお勧めするあたりこだてということで解説していただいたんですが今までついの住処にマンションいいですよって話はされてたんですけれども こだても長く住めたりとかはたまたついの住処としてお勧めだったりとかしますか? しますよ。こだて持ってらっしゃる方ってみんな離れたくないんだよ。もう住んじゃうと。 例えばだけどこだてを売る理由ですごく多いのはお家の管理ができなくなったので売却しますと。とはいえ極力引っ越ししたくないから頑張りますから皆さん。 マンションのある地域って実は結構少ないんだよね。大都市はいっぱいあるじゃんマンション。でも他の地域行くとマンションは少ないから。 なのでそうなると必然的にこだてがついの住処になっているような地域はたくさんあるよ。 私は全然こだてがついの住処もありえるかなと思っているし、最近だとほらたまに動画で配信しますけど平屋の話だったりとかねっていうのも全然ありだし 前に見たことがあるねこだてはね2回塞いでたからね。行かないからって言って。 歳をとって階段上がらなくなったみたいな。 そう。ただ条件はある。1回部分だけで生活が成り立つとかじゃないと多分これは難しいんだけどお掃除とかもできないし大変だからもう行かないように塞いでしまおうと。 高圧比とかの関係もあってある程度その知られた範囲内で生活するということを選択されてた方もいる。 なのでいろんな考え方があるかなというふうに思います。 今回のテーマが当たりこだてということでいろいろ挙げていただいたんですけど、この中で一番の当たりっていうかあったらシュー買った方がいいよとか他に取られちゃうよっていうのあったりしますか? ちくわさの物件かな。極端なんだよね。結構こだてって。新しくできて2,3年ぐらいとかで売りに出るところあるんだけど、出てきてるところとかはすぐ買った方がいいと思う。見つけたら。 ここはちょっと見極めは必要なんだけどオプションとかがいっぱい入ってるような思い出があるお家は結構それなりの金額で出てたりとか売る理由が明確じゃないちくわさの物件ね。 に関しては買うとそれなりの金額になっちゃう可能性があるので考えものなんだけど、売る理由があるこだてに関しては本当は住んでたかったっていう気持ちがあったりするんですよ。 だけど事情があって手放さないといけないというふうになるので売り主さん自体がもったいないとか惜しい気持ちがあるじゃない。 責め気合があって苦渋の選択の中で売っておこうという話になるのでそういったところは是非購入させていただいてその思い私が引き継ぎますぐらいの気持ちで買ってもいいと思う。 そういうお家はすごく丁寧に使われてるお家が多くて質がいいですよ。なのでそういったところを選んでいくのが私はいいかなというふうに思いますし、 こだては売り主さんが丁寧に使ってるかどうかがすごくポイントになってくるので、蓄熱関係なく古くても丁寧に使われてるお家を選ぶべきかなというふうに私は思います。 本日もご視聴いただきましてありがとうございました。