# 安く買ったら、良いわけではない！ みなさん、こんにちは。 アキアとお金の話のワニ社長です。 前回は、なぜ僕がアキアを買い始めたのか、という話をしました。 いろんな不動産投資を勉強していく中で、大きな借金をして、いきなり大きな物件を買うのではなく、 まず自分のお金で買える小さなこだてから始めてみよう、そう考えてアキア投資を始めました。 では、みなさんも気になるのが、実際にアキアを買うといくら儲かるのか、ということではないでしょうか。 今日は、かなり具体的なお話をしてみたいと思います。 僕が1件目に購入した物件、230万円で売り出しをされていた物件を、180万円で交渉して購入させてもらいました。 リフォーム費用は30万円ほどでした。 合計で約210万円になります。 それを月6万5千円で貸しています。 そして今でもその入居者さんが住んでくれています。 年間の家賃収入にすると、6万5千円×12ヶ月なので、78万円になります。 210万円の投資に対して年間78万円、単純に計算をすると利回りは37%です。 これはかなり高い利回りになります。 現在僕が運用しているアキアも平均すると利回り30%ぐらいで回っています。 ただ、ここでじゃあ210万円出したら毎年78万円儲かるんですねと思った方、実はそう単純ではありません。 ここが今日一番お話をしたいところです。 不動産投資をするときに家賃イコール利益ではないということです。 これを最初に理解しておく必要があります。 # 本当に見るべきなのは、「利回り」ではない！ 例えば、毎月6万5千円の家賃が入ってくるとしても、そこからいろいろなお金が出ていきます。 固定資産税があったり、火災保険に入らないといけなかったりします。 そして、壊れた設備を直すお金も必要になります。 入居者さんが退去をすれば、次の募集費用がかかるかもしれません。 空室になれば、当然その期間は家賃が入ってきません。 管理会社にお願いをすれば、管理費もかかります。 なので、家賃6万5千円だから、毎年78万円全部残ります、というわけではありません。 不動産投資の広告などを見ると、利回り10%、利回り15%といった数字が目立ちます。 もちろん利回りもいることは大切なんですが、でも僕は利回りだけを見て物件を買わないようにしています。 もっと大切なのは、最終的にいくら自分の手元に残るのかです。 例えば、100万円で買えて、家賃が5万円。一見するとものすごく良さそうに見えます。 でも、雨漏りをしている。給湯器が壊れている。床が抜けそう。水道管も交換が必要。 そして直すのに300万円かかる。これなら100万円の家ではなく、実質400万円の家になります。 逆に200万円でも少し高く見えてもほとんど直さなくてもいい。すぐに入居募集ができる。 毎月6万円で貸せる。こちらの方が投資としてはいい場合もあります。 だから僕は、空き家を見るときは、いくらで買えるかではなく、貸せる状態になるまで全部でいくらかかるかを考えます。 これは不動産投資を始める方にはかなり大事な考え方です。 よく50万円の空き家を見つけました。安いですよね。という相談を受けることもあります。 でも僕は、50万円という数字だけでは何も言えないと思っています。 以前もお話をしましたが、1億円でも安い物件はありますし、1円でも高い物件はあります。 大切なのは価格ではなく、その価格に対してどれぐらいの価値があるかです。 # 実際に、大家になって一番面白いと思ったこととは？！ そして、実際に空き家を持ってみて、僕が一番衝撃を受けたものは、高い利もありそのものではありませんでした。 それは、自分が仕事をしていない日でも、家賃が入ってくるという経験でした。 会社員の頃は、基本的には自分の時間を使って働いて、その対価として給料をいただいていました。 もちろん、それが悪いことではありません。 僕自身、会社員として約20年間働いてきました。 そして、仕事も好きでやりがいも持っていました。 でも、空き家を持ってみると、自分がその家に毎日行くわけではない。 毎日何かを作業するわけではない。 それでも、毎月決まった日に家賃が振り込まれるんです。 これを初めて経験した時に、お金を稼ぐ方法って自分が働くことだけじゃないんだ、ということを初めて実感をしました。 本で資産を持ちなさいと言われても、最初はなかなかピンときません。 僕もそうでした。でも、自分で家を買って、直して、入居者さんを募集して、 そして翌月、銀行口座に家賃が入ってくる。 ここまで経験をすると、資産という言葉の意味が一気に変わります。 例えば、毎月5万円の家賃収入が、残る家を1軒持つ。 年間60万円になります。2軒なら120万円、3軒なら180万円です。 もちろん、ずっと満室とは限りませんし、修繕もあります。 単純な掛け算通りにはいきません。 でも、毎月生活費の一部を資産から入ってくるお金で叶えるようになる。 これは結構大きくなります。 例えば、毎月30万円必要な家庭で、空き家から毎月5万円入ってくれば、自分で働いて稼がなければいけないお金は25万円になります。 家賃が10万円入ってくれば20万円、15万円入ってくるようになれば15万円の収入を稼ぐだけで生活が成り立ちます。 僕が考える自由というのは、いきなり仕事を辞めるということではありません。 こうやって少しずつ自分が働かなければいけない金額を減らしていく。 これも一つの自由だと思っています。 だから僕は空き家投資を短期間で大金持ちになる方法としてはあまり考えていません。 むしろ毎月の固定費を少しずつ資産からの収入で置き換えていく、そんなイメージです。 そしてこの考え方は空き家投資だけではありません。 株でも投資新宅でも事業でも自分が働いた時間だけではなく、 自分の代わりにお金を生んでくれるものを持つ。これが資産形成の基本なんだと思います。 もちろん空き家投資なら何でもいいわけではありません。 僕もこれまでリフォームに予想以上のお金をかかったり、なかなか入居者が決まらなかったり、 買った後にこれは失敗だったかなと思った経験もたくさんあります。 むしろ最初の頃ほど失敗をしています。 だから自分は少し方向を変えて、空き家投資で僕が実際に失敗したことについて話をしてみたいと思います。 SNSではどうしても利回り30%、数十万円で家を買ったというようなうまくいった数字の方が目立ちます。 でもその裏側に何を失敗したのか、 初心者の頃何を見落としていたのか、ここを知っておいた方がこれから始める方にとってはおそらく役に立つと思います。 ということで、今回は空き家を買ったら実際にいくら儲かるのかというテーマでお話をしました。 今日覚えて帰っていただきたいのは、家賃イコール利益ではない、そして物件価格ではなく、貸せる状態になるまでの総額を見るということです。 最後にもう一つ、資産から毎月入ってくるお金が増えるほど、自分が働かなければいけない金額は減っていくということです。 僕にとって空き家投資を始めて一番大きかったのは、この感覚を実際に経験できたことでした。 それでは今日も最後まで聞いていただきありがとうございました。 空き家とお金の話、ワニ社長でした。