# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 最初に見るのは「建物」ではない さて、今日のテーマは、買ってはいけない空き家、 内見で見るポイントです。 前回は、最初の一件はどうやって探せばいいのか、 という話をしていました。 物件を探す前に自分なりの基準を作る。 買ってから貸し方を考えるのではなく、 貸せるかどうかを考えてから買う、 そんな話をしていました。 では、実際に気になる空き家を見つけた。 問い合わせをして、いよいよ現地に見に行く。 その時に何を見ればいいのか。 今日は、僕が実際に内見をする時に見ているポイントを、 現地に着いてからの順番でお話をしていきます。 空き家の内見というと、皆さん最初に、 床は大丈夫なのかなとか、雨漏りはしていないかな、 お風呂は使えるかな、と建物の中を気にすると思います。 もちろんそれも大切なんですが、 僕は物件についていきなり建物の中には入りません。 まず、周りを見ます。道路はどうなっているか。 車は入りやすいか。駐車場はあるか。 近所にはどんな家があるか。スーパーはあるか。 学校はあるか。駅や勤務先になりそうな場所はあるか。 そしてもう一つ、かなり大切なのが、 近隣に問題がありそうな人はいないかです。 いわゆる迷惑住人です。 例えば、隣の家の敷地から物が大量にはみ出ていたり、 ゴミが大量に置かれていたり、 教会付近に不自然なものがあったり、 周辺だけ極端に荒れていたり、 こういう場合は僕はかなり慎重になります。 なぜかというと、家は直せます。 壁紙も変えられます。キッチンも変えられます。 屋根だってお金をかければ直せます。 でも、近所に住んでいる人はこちらでは変えられません。 そして自分が住むわけでもなく、そこに住む入居者さんにとっては、 近隣環境も物件の一部なんです。 せっかくきれいに直しても近隣トラブルが原因で退去されてしまったら、 投資としても大きな問題になります。 実はこれ、僕自身も過去にかなり大きな失敗をしたことがあります。 物件そのものばかりを見ていて、隣にどんな人が住んでいるのか、 近隣で何か問題が起きていないかというところまで十分に見れていなかったんですね。 そして買った後に、これは先に確認しておくべきだったなと思う出来事がありました。 なので、これから空き家を買おうと思っている方には、 ぜひ僕と同じ落とし穴にははまらないでほしいのです。 この隣人トラブルについては話を始めると長くなるので、 また別の回で実際に僕が経験した空き家の隣人トラブルとして詳しくお話ししようと思います。 空き家投資で雨漏りや城ありのように、建物に起きるトラブルばかりをイメージしていたしなんですが、 実際にやってみると人間関係のトラブルの方が厄介なことがあります。 だから僕は物件だけではなく、その家の周りも含めて買うくらいの感覚で見ています。 # 建物の「外観」で気をつけるポイント 周辺を確認したら、次に僕が見るのが建物の外観です。 まだ家の中には入りません。 まず少し離れた所から建物全体を見ます。 ここで見る一つ目が、建物が傾いていないかどうかです。 近くから見ると分かりづらくても、少し離れた家全体を見ると、あれ、何か傾いているなと気づくことがあります。 屋根のラインだったり、柱のラインだったり、隣の建物との比較、こういったところでも見ます。 そしてここで僕がもう一つ必ず見るのが、基礎と地盤です。 建物が傾いているときに、僕は建物のそのものが傾いているのか、それとも地盤が沈んで建物ごと傾いているのかを気にします。 例えば、家の片方の隅には基礎のコンクリートがしっかりと見えている。 ところが反対側を歩いてみると、基礎のコンクリートがほとんど地面に埋まっている。 こういう状態ですね。 もちろん土地にはもともと高低差があったり、後から土地を持っていたりすることもあるので、これだけで地盤沈下と断定することはできませんが、 ただ、一つの端ともう一つの端で基礎の見え方が明らかに違う、建物全体も傾いている、周辺の地面にも違和感がある、こういった場合は地盤沈下の可能性を疑います。 これは僕の中ではかなり重要なチェックポイントです。 なぜなら、建物側の問題で傾いているだけであれば、原因によって建物を補修して直すことができます。 でも、原因が地盤そのものだった場合は話が違います。 建物だけを直しても、地盤沈下が起こればまた傾く可能性があるからです。 つまり、表面だけを直しても根本原因が残ってしまうという点です。 地盤改良になると費用も大きくなってしまうので、僕の場合は地盤沈下が原因だと考えられる物件は基本的に買いません。 空き家投資でわざわざそこまで大きなリスクを取る必要がないと考えているからです。 初心者の方であれば、なもさらです。 安いからという理由だけで、地盤に問題がありそうな家を買うのは僕はお勧めしません。 そして、基礎自体も見ます。 建物の周りをぐるっと歩いて、基礎に大きなひびが入っていないか。 古い家なので、細かいひびが入っていること自体はあります。 ただ、明らかに大きな亀裂がある。何箇所も割れている。ひびが大きく開いている。 こういう場合は建物に何か問題がないか慎重に見ます。 そして、少し離れた場所から屋根も見ます。 瓦がずれ落ちていないか。一部が落ちていないか。 屋根全体が波打っていないか。明らかに傷んでいないか。 屋根は室内からずと全部を見ることができません。 だから僕は、物件に近づく前や少し離れた道路から一度、屋根全体を見るようにしています。 そして、近づいて地取り棒を伸ばし、屋根の上を取ったりします。 つまり、外観では建物の傾き、地盤沈下の可能性、基礎のひび、屋根、この辺りをまず確認します。 # 建物の「内覧」で気をつけるポイント そしてここでようやく始めて建物の中に入ります。 僕の前はまず大きな修繕につながりそうなところを見ます。 例えば雨漏りです。 天井にシミがないか、押入れの上部に跡がないか、 窓の周りに雨じみがないか。 雨漏りというのは、壁紙を張り替えれば終わりという話ではありません。 原因が屋根なのか、外壁なのか、ベランダなのか、原因によって修繕費用が大きく変わります。 また、雨漏りがすでに直されているものなのか、それとも現在進行形で進んでいるものなのかもしっかりと売り主さんに確認をします。 次に室内からも傾きを確認します。 家の中を歩いていて、なんとなく違和感がある。 床が斜めに感じる。扉が勝手に閉まる。 こういった場合は、外で見た基礎や地盤の状態と合わせて考えます。 そして、しろありや不織。 特にお風呂や洗面所、キッチンなどの水回りの近くです。 床がふわふわしていないか、柱や土台が痛みがないか、 水漏れしていないか、こういったところも確認をします。 そして、僕が意外と重要だと思っているのが水回りです。 キッチン、お風呂、トイレ、洗面、 これを全部新品にすると、結構なお金がかかります。 だから、この設備はそのまま使えるのか、交換が必要なのかを見ます。 秋葉投資では、100万円で物件を買えたとしても、水回りを全部交換し、 屋根も直して、床も直して、外壁を直してとあれば、 あっという間に数百万円以上かかってしまいます。 なので、物件価格よりも買った後にいくらかかるかを見ることが大切です。 # 初心者ほど「家の汚さ」をみてしまう ここで、初心者の方が内見でよく感じることがあると思います。 それは、家の見た目を一生懸命見過ぎるということです。 例えば、壁紙が汚い、床がボロボロ、キッチンが古い、こういったところを気にします。 でも僕からすると、壁紙や畳は、比較的直しやすく、リフォーム費用も安価です。 むしろ、壁紙がボロボロでも駐車場が2台ある、周辺は賃貸需要がある、近隣環境も悪くない、地盤にも大きな問題がなさそう、 建物の構造にも大きな問題がない、水回りも使える、こういった家なら僕は検討します。 逆に、中がものすごく綺麗でも、駐車場がなかったり、前面道路が狭かったり、近隣にトラブルになりそうな問題があったり、 地盤賃貸が疑われたり、周辺に賃貸需要がなかったり、売却もしにくい、こういう物件は慎重になります。 つまり、見た目が綺麗、イコール良い物件ではないということです。 僕が見る順番は、まず周辺環境、次に建物の外観と地盤、そして最後に室内です。 表面的な汚れより直せない問題と、大きなお金がかかる問題を先に見る、これが大切になってきます。 # 「貸せるか？」という判断を必ず考える そして、建物を一通り見た後に、僕がもう一度考えるのが、この家本当に貸せるのかどうかという点です。 例えば、周辺の小建てが月6万円で貸されていて、この物件を買って全部で300万円かかったとします。 月6万円で貸せるなら、年間家賃72万円です。 ここで数字として合いそうだなと考えます。 逆に200万円で安く買えたとしても、貸せる家賃が3万円、さらに200万円のリフォーム費用が必要、 これだと僕の基準では買わない判断になります。 何件も物件を見ていくと、買える物件と買うべき物件は違うということがわかってくると思います。 今日の話をまとめると、僕は内建をする時に大きく3段階で見ていきます。 まずは周辺環境、人体需要や道路、駐車場、生活環境、そして近隣に迷惑住人などトラブルにつながりそうな要素はないか。 次に建物の外観と地盤。遠くから見て建物が傾いていないか。基礎の高さが左右で極端に違わないか。 地盤地変化の可能性がないか。基礎に大きなひびはないか。屋根が傷んでいないか。 そして最後が室内。雨漏り、傾き、城割、腐食、水回り、こういった大きなリフォーム費につながるところを確認します。 その上で全部でいくらかかるのか、いくらで貸せるのか、これを考えます。 そして初心者の方に一つ伝えたいのは、最初から完璧に物件を見られる人はいないということです。 僕自身もそうでした。最初の頃は今なら絶対に見るようなところを普通に見落としていました。 でも物件を見る、失敗をする、調べる、または見る、これを繰り返していくうちに少しずつ見えるようになります。 なので、まだ買うつもりがなくても気になる物件があればまずは内見をしてみる。これも勉強になります。 ネットで100件見るより実際の家を1件見る方がわかることもたくさんあります。 ということで今日は、買ってはいけない空き家、内見で見るべきポイントというテーマでお話をしました。 今日覚えて帰っていただきたいのは、まず家だけではなく周りを見る。 次に室内に入る前に外から建物全体と地盤を見る。 そして汚い家がダメなのではなく、直せない問題や大きなお金がかかる問題を見つけるということです。 特に立地や近隣環境は変えられません。 そして地盤そのものにも問題がある場合、僕にとってはかなり大きなリスクだと考えます。 建物側の問題なら直せる可能性はありますが、原因が地盤でそこを直さなければまた傾く可能性がある。 そういった物件は安かったとしても僕なら買いません。 壁紙は変えられます。畳も変えられます。キッチンも交換できます。 でも後からお金で直しやすいものと自分では変えられないもの、根本から直さないといけないものを分けて見ていきましょう。 これが僕が空き家を見る時にすごく大切にしている考え方です。 そして近隣トラブルについては僕自身かなり痛い失敗をしています。 これはこれから空き家を買う方にはぜひ知っておいてほしい話なので、 また別の放送で僕が実際に経験した空き家の隣人トラブルとして詳しくお話ししていきたいと思います。 ぜひ僕と同じ落とし穴にははまらないでください。 それでは次回はない意見をして、これならいけそうだと思った後、いくらで買えばいいのかという話をしてみたいと思います。 売り値が300万円の物件を300万円で買う必要はあるのか、どこまで値段を交渉していいのか、 僕自身が空き家の価格をどう考えているのか、空き家の値段の決まり方と価格交渉について話をしていきたいと思います。 # 頂いたコメントへのお返し それでは最後にコメントを返していきたいと思います。 今日は第3回目のコメント返しになります。 まず、りゅうじさんですね。 仕事をしていないのにお金が入れるのは嬉しいですね。 ということでありがとうございます。 まさに不動産の醍醐味ですよね。 自分がその日に働かなくても、 毎月決まった日に家賃が入ってくる。 僕も最初これを経験した時、働いて稼ぐ以外にも、 お金が入る仕組みって作れるんだなと 実感したのを覚えています。 もちろん管理や修繕などはありますが、 自分の時間と収入を完全に比例させなくていいところは、 不動産の大きな魅力だと思います。 続いてしゅうさん。 コツコツ積み上げていくにつれて、 自分の選択肢が広がる感覚がいいですね。 ということでありがとうございます。 僕はまさにこの選択肢が増えるということが、 資産を持つ一番の大きな意味だと思っています。 いきなり仕事を辞めなくてもいいし、 家賃収入が毎月6万円を増えたら、 その6万円分だけ働き方を変えられるかもしれません。 それが6万円、10万円、15万円、20万円と増えていけば、 さらに選べることが増えていきます。 なので、僕自身も大金持ちになることより、 やってもいいし、やらなくてもいいというような 選択肢を増やすこと、とても大切にしています。 今回もコメントありがとうございます。 皆さんからいただいた感想は一つ一つ、 全部読ませていただいています。 短い一言でも、ここは印象に残ったんだなということが分かるので、 ぜひ気軽にコメントしてみてください。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 秋矢とお金の話 和西社長でした。