# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 40万円で買えば、絶対に得だと勘違い 40万円で買った空き家で、96時間なくした大失敗について話していきたいと思います。 前回は、空き家を買ったら実際にいくら儲かるのかというテーマで、 家賃イコール利益ではないこと、そして物件価格だけではなくて、 稼る状態になるまでにいくらかかるのかを見ることが大切、そんな話をしました。 今回はその話にまさに関係する、僕自身の失敗談をしてみようと思います。 40万円で空き家が買える。 まさに皆さんに言われるんですけれども、物件というのは土地、建物ついての値段で40万円です。 このような金額で言われても、なかなか意味がわからないと思います。 車より安かったり、場合によってはブロンド品よりも安いと思います。 僕も当時、40万円だったら多少失敗しても大丈夫だろう、くらいに思っていたんですね。 そして何より、安く買えば利回りは高くなる、そんな考えもありました。 例えば、40万円で買った家を月5万円で貸したとします。 年間の家賃は60万円です。物件価格だけで考えれば、1年も経たずに購入代金が戻ってくる計算になります。 これめちゃくちゃいいじゃん、と思いますよね。僕も思いました。 でも実際にやってみると、当然そんなに単純ではありませんでした。 40万円で買った家ですが、最終的にかかったリフォーム費用は110万円でした。 さらに自分でDIYをした時間が約96時間だったんですね。 つまり、40万円で家は買えたんですけれども、96時間という時間をなくしてしまったのが、僕が空き家投資を始めて学んだ大きな一つです。 # 自分でやれば「無料」という勘違い この物件というのは僕と仲間と一緒にDIYをしたんですね。 今振り返るとよくやったなぁと思うくらいです。 約96時間というのは1日ぶっ通しでやるわけではないので、 大体6時間から8時間ぐらい作業していた計算です。 なので15、6日かかった計算ですね。 結構な時間ですよね。 でも当時の僕はDIYをする時に自分の時間をコストとしてほとんど考えていませんでした。 例えば材料費が10万円で業者にお願いすると30万円の場合、 でも自分でやれば材料費だけで済む、そんなことを考えていたんですね。 これは不動産投資を始めたばかりの方にもすごく多い考えだと思います。 もちろんDIY自体は悪くないと思います。 僕もDIYをやったことで家の構造が分かったり、 どこまでが自分たちで直せるものかも分かりました。 業者さんの見積もりを見た時にこれは高いのか安いのか、 何にお金がかかっているのか、そういったこともかなり分かるようになりました。 だから最初の経験としてはものすごい価値がありました。 ただ投資として考えるなら自分でやったら0円ではないということなんですね。 例えば96時間をDIYに使った、その96時間で本当にできた仕事があったかもしれないし、 家族と過ごせたかもしれない、次の物件を探したかもしれないし、 営業ができたかもしれない、これが時間のコストです。 実は会社で働いてた頃はあまり考えてなかった感覚なんですね。 会社員時代の時は基本的に会社にいる時間に対して給料が発生します。 でも自分で事業を始めると何に時間を使うのかによって結果が大きく変わります。 だから自分でやれば安いという考え方だけではダメなんですね。 例えば業者さんに10万円を払えば1日で終わる仕事を自分で5日間かけてやる。 これが本当に得なのか、ここは一度考える必要があります。 もちろんDIYが好きだからやりたい、これは全然いいと思います。 でも趣味としてのDIYと投資としてのDIYは別になります。 投資である以上、お金だけではなく時間も含めて考える、これが一つの学びでした。 # 安い家ほど、買った後が大切 そしてもう一つ大きな学びがあります。それは、安い物件ほどを買った後に何が起こるかを見極める必要があるということです。 空き家を見ていると、300万円の物件、200万円の物件、100万円の物件、50万円の物件、場合によってはタダで譲りますという物件まであります。 最初は、安ければ安いほど魅力的に見えます。でも、安いには当然理由があります。 立地が悪い、建物が古い、雨漏りをしている、設備が壊れている、残地物が大量にある、再建築ができない、駐車場がない、賃貸需要が弱い、いろんな理由があります。 だから僕は今、価格を見て安いと思った時ほど一度落ち着いて考えるようにしています。 なぜこの価格なのか、貸せる状態にするまでいくらかかるのか、家賃はいくら取れるのか、何年で投資したお金が戻るのか、 もし入居者が退居したら次の人は入るのか、そして最後に売ろうと思った時に売れるのか、ここまでを考えます。 前回の放送でもお伝えした、1億円でも安い物件はあるし、1円でも高い物件はある、という話はまさにここです。 例えば0円で家をもらったとしても買いたいに300万円、毎年固定資産税、入居者もいない、売ることもできない、 こうなればその0円の物件は決して安くありません。逆に400万円する物件でもすぐに家賃6万円で貸せる、土地値がある、売ろうと思えば売れる、 リフォームをほとんど必要ない、そんな物件なら300万円でも安い可能性はあります。 つまり不動産投資では価格ではなく投資全体で見る必要があるということです。 今回の40万円の家も結果として僕にとってものすごい良い経験になりました。 DIYを約96時間やったことで家を直すことをかなり実践的に学べました。 修繕費の感覚も身につきました。そして安い物件を見つけることと良い投資をすることが違うということもわかりました。 これは本を読んだだけではなかなかわからなかったことです。実際に自分のお金を出して、実際に自分が直して、実際に入居者さんを募集して、初めてわかりました。 だから前回もお話ししましたが、僕は最初から大きく勝たなくていいと思っています。 最初の一件は利益だけではなく経験を買う、そんな意味もあると思っています。 ただし経験だからといって何を買ってもいいというわけではありません。 小さく始める、でも数字はしっかりと見る、この両方が大切です。 そして今は昔のように何でも自分でDIYをすることはほとんどありません。 自分がやるべきこと、業者さんにお任せをすること、スタッフに任せること、この線引きを考えるようになりました。 なぜなら僕が目指しているのはDIYがうまくなることでも、誰よりも安くリフォームすることでもなく、 自分の時間を増やしながら資産を増やすことだからです。 これは空き家投資だけではなく、仕事にも経営にもお金にも全部共通して言えると思います。 ということで今回は40万円で買った空き家で96時間なくした大失敗というテーマでお話をしました。 今日覚えて帰っていただきたいのは3つです。 1つ目が物件価格だけで判断しないということです。 2つ目が自分の時間にもコストがあるということです。 そして3つ目が安い物件を買うことと良い投資をすることは違うということです。 僕自身こういう失敗をしながら少しずつ空き家投資のやり方を変えていきました。 そして次回は空き家投資を始めたという方からかなりよく聞かれる じゃあ最初の一件はどうやって探せばいいの?この話をしてみようと思います。 ネットで探すのか?不動産屋さんに行くのか?地方の空き家バンクを見るのか? そして僕自身は最初どんな基準で物件を探していたか? 初心者の方が最初に見るべきポイントを含めてお話ししてみたいと思います。 それでは今日も最後まで聞いていただきありがとうございました。 本日も関内一日をお過ごしください。 空き家とお金の話、華児所長でした。 # 頂いたコメントへのお返し それではですね、今回から最後にコメント配信をしていこうと思います。 まずはですね、初回放送にコメントをくださった皆さん、本当にありがとうございました。 コメントは一つ一つ全部読ませてもらっています。 短い一言でも感想を書いていただけるだけで本当に嬉しいですし、 こういったところに興味を持ってもらえているんだなとか、 このテーマはもっと深掘りをした方が良さそうだなと、 今後の放送を考える上でも参考にさせてもらっています。 とにかくなので、今回はコメントをいただいた方を順番に お一人ずつ紹介をしていきたいと思います。 まず最初にコメントをくださったSatochinさん、 デビューおめでとうございます。頑張って続けていきましょう。 Akiaビジネスはずっと気になっています。 ということでありがとうございました。 Voicyを始めて一番最初にコメントをいただけたのがすごく嬉しいです。 Akiaビジネスについてもこれからかなり具体的に話していくので、 ぜひ楽しみにしていただけたらと思います。 続いてShuさん、初放送おめでとうございます。 これから通勤時間のお供として楽しみに聞かせていただきます。 ということでありがとうございます。 通勤時間に聞いていただいて、何か一つでも学びを持って帰ってもらえる、 そんな放送にしていきたいと思います。 続いてKojiさん、初放送おめでとうございます。 これから楽しみにしていますということでありがとうございます。 毎朝、今日はどんな話かなと楽しみにしてもらえるようなコツコツ続けていきたいと思います。 続いてRyuichiさん、Akiaビジネスは興味あるので勉強させていただきます。 またコラボ放送をしましょうということでありがとうございます。 先日は直接お会いできたのも嬉しかったです。 ぜひコラボもよろしくお願いいたします。 続いてOkkunさん、Voicyデビューおめでとうございます。 Akiaとお金の話、学ばさせていただきますということでありがとうございます。 まさにこの番組ではAkiaとお金の話をセットでできるだけ分かりやすくお話をしていきますので、 これからもよろしくお願いいたします。 続いてMackyさん、お話の内容がためになりそうだと期待しましたということでありがとうございます。 期待に応えられるように毎回一つでも、 今日これ知れてよかったなと思ってもらえるような情報を届けていきたいと思いますので、 これからよろしくお願いいたします。 続いてHirotoさん、おめでとうございますということでありがとうございます。 早速放送を聞いていただけて嬉しい限りです。 これからもどうぞよろしくお願いいたします。 Hotさん、いろんなお話情報を楽しみにしていますということで、 これからAkiaだけではなくてお金や不動産、働き方も含めて、 僕自身のリアルな経験をいろいろお話ししていきたいと思いますので、 これからよろしくお願いいたします。 そしてOyakataさん、ボイシー初登壇おめでとうございます。 素敵な放送ですが頑張ってくださいということで、 本当にいつもお世話になっていてありがとうございます。 まだ始まったばかりですけれども、毎朝コツコツと詰め重ねていきたいと思いますので、 これからも引き続きよろしくお願いいたします。 ということで、Satochinさん、Shuさん、Kojiさん、Ryuichiさん、Okkunさん、 Makkiさん、Hirotoさん、Hotさん、Oyakataさん、 初回放送からコメントをくださって本当にありがとうございます。 改めてになりますけれども、コメントや感想はすべて読ませてもらっています。 今後の放送や話してほしいこと、空き家やお金について聞いてみたいことがあれば、 ぜひ気軽にコメントしてみてください。 皆さんの感想を見ながら、これからチャンネルも一緒に育てていけたらと思っています。 これからも時間差はありますけれども、コメント返しをしていきたいと思いますので、 どうぞよろしくお願いいたします。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 空き家とお金の話、和倫所長でした。