# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # よく聞かれる、空き家の探し方 さて、今回のテーマは最初の一件はどうやって探せばいいのかです。 空き家投資に興味を持った方からかなりよく聞かれる質問です。 どこのサイトを見ればいいですか?とか、空き家バンクですか? 不動産屋さんに行けばいいですか?100万円くらいの家って本当にあるんですか? 結論から言うと、物件を見つける方法はいくらでもあります。 でも僕はどこで探すかより先に、もっと大切なことがあると思っています。 今日はそこからお話をしていきます。 # 物件を探す前に「自分の基準」を決める 空き家投資を始めようと思うと、まず皆さん物件を探し始めるんですね。 ネットを開いて、「空き家100万円」とか、「格安子立て」とか、「0円物件」みたいな検索をします。 僕も最初はそういう物件をたくさん見てきました。 でも、物件をたくさん見れば見るほど分からなくなります。 100万円の家、300万円の家、500万円の家、地方の家、 駅から遠い家、地区50年の家、どれがいいのか分からなくなるんですね。 なぜ分からなくなるかというと、自分の買う基準が決まっていないからなんです。 例えば、300万円以下なら買う。これだけでは基準として弱いんです。 300万円でも誰も借りてくれなければ意味はありません。 100万円でもリフォームに400万円必要なら、実際には500万円の投資になります。 だから僕がまず見るのは、いくらで貸せそうなのか、ここです。 不動産投資で言うと、物件を買うところからスタートするように感じますが、僕は逆だと思っています。 この家に誰が住むのか、ここから考えるんです。 例えば、周辺のこだて賃貸が月5万円くらいで貸せていたとします。 ファミリーの需要があったり、駐車場が必要な地域だからこの家には荷台が止められる、 スーパーが近い、学校がある、工場や勤務先がある、 こういうことを調べて、この家ならこのくらいの家賃で借りる人がいそうだな、 というところから逆算をして、いくらまでなら買えるのかを考えます。 ここはものすごく大切です。 買ってから貸し方を考えるのではなくて、貸せるかを考えてから買うんです。 順番が逆になります。 # 空き家は、どこで探せばいい？ では実際に、どこで空き家を探すのか。 これは大きく分けると2つあります。 まず一番簡単なのはインターネットです。 一般的な不動産ポータルサイトにも、 地方の安い子だと普通に出ています。 アットホームとか、スーモとか、ホームズ、 こういった物件で安い物件を探してみる方法。 そして、不動産投資のポータルサイトというものもあります。 楽町とか、顕微屋とかですね。 こういったインターネットで検索する方法と、そしてもう一つが地元の不動産会社です。 僕はこれも非常に大切だと思っています。 なぜならネットに出る前の物件を持っていることがあるからです。 例えば、相続をした家を処分したいという相談が来ている。 売り主さんは高く売らなくてもいいと言っている。 まだネットには載せていない。そんな情報です。 不動産というのは全部がインターネットに出ているわけではありません。 実はこういったインターネットに載せるという作業も、不動産屋さんは写真を撮ったり、 図面を作ったり、条件名を調整したりということで、 掲載するのにもコストがかかります。 なので地方の不動産さんとかに行くとですね、こういった掘り出し物も出てきたりするんです。 そして、空き家投資を何件かやっていくと、不動産会社から こういう物件が出たんですけれども興味ありますかと連絡いただけるようになることもあります。 ここまで来ると物件探しというのはかなり変わってきます。 つまり最初は自分から物件を探しに行く。 でも続けていると物件の方から情報が来る状態になります。 不動産投資ではこの状態がかなり強いです。 # 最初の一軒でホームランを狙わない そして最後に、僕がこれから空き家投資を始める人に一番伝えたいことがあります。 それは最初の一件でホームランを狙わないことです。 SNSを見ると、50万円で買って家賃6万円、利もあり50%、0円で家をもらいました、みたいな物件がどうしても目に入ってきます。 すると、自分もそういう物件を買わないといけないと思ってしまいがちになります。 でも僕は最初からそんな物件を狙わなくていいと思います。 なぜなら最初の一件で一番価値があるのは利益ではなく経験だからです。 物件を探す、問い合わせをする、内見をする、売り主さんと交渉する、契約をする、リフォームをする、入居者を募集する、そして家賃をいただく。 この一連の流れを一度経験すると、二件目の見え方が本当に変わります。 僕自身もそうでした。 セミナーで何時間勉強しても、本を何冊読んでも、実際に一件買った経験の時の学びにはかなりませんでした。 だから最初の一件はものすごく高い利もありでなくてもいいと思います。 もちろん赤字になる物件を買っていいという意味ではありません。 でも、もっと安い物件が出るかもしれない、もっと利もありの高い物件があるかもしれないと探し続けて、1年も2年も買えない、これはもったいないと思っています。 投資では100点の物件を探し続けるより、合格点の物件で経験を積むという考え方も大事です。 そしてもう一つ覚えておいてほしいのが、安い物件と買っていい物件は違うということです。 例えば50万円の空き家があった、安いと思いますよね。でも駐車場がない、周辺には賃貸需要がない、雨漏りをしている、リフォームに300万円かかる、売ろうとしても売れない、これは50万円でも高いかもしれません。 逆に300万円だけどすぐに貸せる、月6万円取れる、駐車場がある、需要もある、土地として価値もある、そういう物件なら300万円でも安いかもしれません。 なので、物件価格だけを見るのではなくて、物件価格、そしてリフォーム費用、書費用、さらには家賃と出口まで見る、僕はこれをすごく大切にしています。 今日の話をまとめると、最初の1件目に探すときに大切なのは3つです。 1つ目は物件を探す前に自分の基準を作るということです。 2つ目は買ってから貸し方を考えるのではなくて、 貸せるかどうかを考えてから買うということです。 そして3つ目は最初からホームランを狙わないということです。 小さく始めて、まず一連の流れを経験する。 僕自身、そこから空き家を1件、2件、3件と増やしていきました。 そして次回は、物件を見つけた後に必ずやってくる、この空き家本当に買って大丈夫なのか、というテーマでお話をしてみたいと思います。 内境をしたときに僕が何を見ているのか、雨漏りや傾き、城あり、水もあり、駐車場、そして初心者の方が意外と見落としやすいところ、この辺りをお話ししていきたいと思います。 # 頂いたコメントへのお返し それでは最後にコメントを返していきたいと思います。 今回は第2回目のコメントになるんですけれども、 まず、まひろさん。 まさに今不動産投資を考えていたので、 めっちゃ勉強になります。 ということで、ありがとうございます。 まさに今、検討されているということで、 タイミング的にも少しでも参考になれば嬉しいです。 不動産投資は選択肢が本当に多いので、 これからもできるだけ初心者の方にも わかりやすく話していきます。 続いてこじいさん。 大きなお金が動きますので、 学んで理解をしてから始めるのは大切ですね。 ということで、ありがとうございます。 本当にその通りだと思います。 特に不動産は一度買うと簡単には戻せないので、 勢いだけで買うのではなくて、 最低限自分で数字を理解してから買うことが 大切になってくると思います。 続いてしゅうさん。 小さく始めて学びながら自分のペースで 規模を拡大できるのも、 空き家投資の魅力ですね。 ということで、ありがとうございます。 まさに僕が空き家投資の魅力だと思っているところですね。 最初から大きく借りて一気に広げるのではなくて、 まずは1件やってみて、 経験しながら2件、3件と増やせる。 自分のペースでリスクを管理できるというのは、 他の不動産投資ともまた違った点で いいのではないかなと思っています。 そしてりゅういちさん。 ローリスクでも始められるのはいいですね。 ということでありがとうございます。 そうなんですよね。 もちろん投資なので、 リスクがゼロということではありませんけれども、 不動産投資の中では比較的小さな金額から 始められる選択肢があるので、 空き家の面白いところだと思っています。 特に不動産投資は興味があるけれども、 最初から何千万円も借りるのは怖いという方には、 一つの入り口になるんじゃないかなと思っています。 それでは、まじひろさん、こじぃさん、 しゅうさん、りゅういちさん、 コメントをいただいてありがとうございました。 改めて皆さんからいただいたコメントは感想、 そして毎回全部読ませてもらっております。 こういったテーマを聞いてみたい、 ここがよくわからなかった、 自分はこう思いました、 みたいなことでも大歓迎です。 皆さんのコメントを見ながら、今後放送の内容にも 反映していきたいと思いますので、 ぜひ気軽にコメントしてください。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 空き家とお金の話、和西所長でした。