# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 売値と、価値は別物 さて今回のテーマは、売り値300万円の空き家をその値段で買う必要はありませんというようなお話をしていきたいと思います。 前回はですね、空き家を内建するときに周辺の環境とか、隣人、建物の傾き、地盤、基層、屋根、雨漏り、水回り、 こういったところを僕がどう見ているのかという話をしていきました。 では実際に内建をして、この物件なら買ってもいいかもしれないなってなったときに、次に考えるのがいくらで買うのかということなんですね。 例えば売り出しの価格が300万円。これ皆さんだったら、300万円の物件だから300万円で買うものだと思っていないでしょうか。 実は僕はそういう考え方をしていません。今日はですね、空き家の価格を僕がどう考えているのか、 そして価格交渉するときに何を見ているのか、このあたりをお話をしていきたいと思います。 まず最初にこれはすごく大切なんですけれども、売り出しの価格というのはその物件の価値ではないという話なんですね。 例えば300万円で売り出しされている空き家があったとします。だからこの家は300万円の価値があるとは限らないんです。 なぜなら売り出しの価格というのは売り主さんの希望の価格なんですね。 あとは不動産会社の査定の価格だったり、近隣相場だったりします。いろいろな事情を踏まえて付けられている価格だからですね。 ただ僕たちが投資として買う場合は大切なのはその価格ではありません。 自分にとってその物件がいくらの価値なのかという点です。 例えば300万円で売っている家が、家賃が月5万円ぐらいで貸せそうと分かったとします。 そうすると年間の家賃は60万円になりますよね。 リフォームが200万円必要。さらに仲介手数料や司法書士の費用などで、 書費用ってだいたい40万円50万円ぐらいかかってきます。 そうすると実際に貸し出すまでに540万円くらいかかる計算になるんですね。 そうなった時に300万円だから安いとは言えないんですね。 逆に500万円で売っている家でもほとんど直す必要がなくて、すぐに月8万円で貸せる。 土地としても価値がある。売ろうと思えば売れる。 こういった物件なら500万円でも安いかもしれませんよね。 つまり何度もお話をしているんですけれども、 1億円でも安い物件はあるし、1円でも高い物件はあるということです。 # 「買える金額」で逆算する では僕はどうやって買いにを決めているのかという話なんですけれども、 基本的に家賃から逆算をします。 例えばこのエリアなら月5万円ぐらいで貸せそうと、年間の家賃は60万円だとします。 そして僕は欲しいより周りを考えます。 さらにリフォーム費用、そして仲介手数料や司法書士の費用などを書費用。 この書費用は空き家の場合でも意外としっかりとかかってきます。 では仲介手数料だけでも33万円かかります。 そこに司法書士の費用、そして登記の費用などがかかります。 僕の場合は書費用はまず40万円50万円くらいで見ておきます。 実際にはそういったものを全部入れて最終的にいくらまでなら出せるのかということを考えます。 つまり売り主さんが300万円と言っているから300万円を基準に考えるのではなく、 僕ならこの物件にいくらまで出せるのかということを先に決めるんです。 これがすごく大切になってきます。 例えば全部で300万円以内で納めたい。でもリフォームに100万円かかりそう。 そして書費を40万円で見るとすると、物件価格に使えるのは160万円になります。 売り値が300万円だったとしても、僕の中で買い値というのは160万円になります。 それ以上なら投資として合わない。それだけです。 ここで大切なのは売り主さんの希望価格と自分の投資基準を分けることです。 売り主さんが300万円で売りたい。これは売り主さんの自由です。 僕が160万円になったら買いたい。これも僕の自由です。 条件が合えば売買が成立する。 合わなければ買わない。不動産って基本的にはそれだけになります。 # 物件を買いたい病に注意 では実際に値引き交渉する時にどうするのかというお話です。 僕は、いきなり安くしてくださいとは言いません。 なぜこの金額なのか、根拠を持って伝えることが大事になってきます。 例えば屋根の補修にこのぐらい費用がかかります。 水回りの交換が必要です。 残地物の撤去費用がかかります。 このエリアの沈両だとこの価格では収支が合いません。 こういった理由です。 つまり単なる値切りではなく、この金額だったら成立するという話をするんです。 これが僕の中での価格交渉です。 売り主さんにとっても何の理由もなく300万円を150万円にしてくださいと言われたら気分は良くないはずなんです。 でもここを直すのにこれだけ必要です。 全部考えるとこの価格なら購入できますと説明すれば少なくとも理由は伝わります。 もちろんそれでも断られることはあります。 でもそれでいいんです。 不動産投資で一番やってはいけないのは、買うこと自体が目的になることです。 せっかく内見に来たから、ここまで調べたから、他の人に取られたくないから、 そうやって最初に決めた基準を超えて買ってしまう。これが一番危険です。 これは不動産に限らずなんですが、人間というのは一度欲しいと思うと都合よく考え始めます。 このくらいの修繕なら大丈夫だろうとか、家賃も少し高めに取れるかもしれない、空室にはならないだろう、 最悪売ればいいと、全部自分に都合のいい方法に考え始めるんです。 僕も経験があります。物件を何件も探してやっと良さそうなものが出てくる。 するとどうしても買いたくなってしまいます。 でも投資で一番大切なのは、買うことではなく、買った後に利益を残すことです。 なので僕は物件を見る前から、ある程度基準を決めておきます。 いくらで貸せるのか、修繕はいくらまで、所費用は40万くらい見る、総投資額はいくらまで、 この所条件を超えたら見送る。 これを先に決めておくと、勘定で買いづらくなります。 これは初心者の方ほどかなり大切だと思います。 # 値段交渉で一番大切なことは？！ そして、空き家の場合、価格交渉がしやすいケースもあります。 例えば、相続して誰も住んでいなかったり、毎年固定資産税だけを払っていたり、草刈りや管理が大変、遠方に住んでいて管理ができない、早く処分したい、こういうケースです。 売り主さんにとっては、高く売ることより早く手放すことを優先している場合もあります。 一方で、思い入れが強くて、この価格以下なら絶対に売らないという方もいます。 なので、空き家の価格というのは、建物や土地の価値だけではなく、売り主さんの事情によっても変わるということです。 僕はこの部分も空き家投資の面白いところだと思います。 株の場合、この会社の株を僕だけ半額にしてください、という交渉はできませんよね。 でも、不動産というのは一つ一つ条件が違います。 そして、売り主さんの事情も違います。 だからこそ、交渉によって概念を変えられる余地があるんです。 これは不動産ならではだと思います。 そして最後に、僕が価格交渉で大切にしていることがあります。 それは、自分だけ得しようとしないことです。 例えば、売り主さんが困っている。 空き家で早く手放したい。 自分は安く買いたい。 ここで、安く買えた。 自分だけ得した。 ではなく、売り主さんもこれで管理しなくて済む。 固定資産税を払わなくて済む。 ちゃんと使ってもらえる。 と、売ってよかったと思える。 そして僕は、その家を直して、入居者さんに住んでもらう。 入居者さんも手頃な家賃で、こだてに住める。 つまり、売り主さんも、買い主も、入居者さんも、みんなにメリットがある。 僕は、こういう形が一番長く続くと思っています。 価格交渉というと、いかに安く買い叩くか、みたいに聞こえることもあります。 でも、僕はそうではなく、お互いの条件が合う地点を探すことだと思っています。 ということで、今日は売り値300万円の空き家を、その金額で買う必要はありません、というテーマでお話をしました。 今日、覚えて帰っていただきたいのは3つです。 まず1つ目は、売り出し価格と物件の価値は違うということ。 2つ目は、家賃と修繕費、そして所費を見込んだ上で、自分が買える金額で逆算するということ。 そして3つ目は、価格交渉はただ握るのではなく、根拠を伝えることです。 そして、条件が合わなければ買わない勇気を持つということです。 これも不動産投資はすごく大切です。 良い物件はその1件だけではありません。 また、次があります。 焦って買って何年も後悔するくらいなら、今回は見送る。 この判断も立派な投資判断だと思います。 次回は、空き家投資を始めた方がかなり悩む点で、リフォームはどこまで直せばいいのかという話をしてみたいと思います。 新品にした方がいいのか、古い設備はどこまで残すのか、DIYをした方がいいのか、業者さんにお任せした方がいいのか、 そして自分が住みたい家と入居者さんが借りたい家は違う、この辺りについて僕自身の失敗も含めてお話をしていきます。 それでは本日も素敵な1日をお過ごしください。 空き家とお金の話、華日誠でした。 # コメント返し それでは今日もですね、コメント返しの方を していきたいと思います。 第4回目のコメント、プラスですね、 追加でコメントくださった方のコメント返しになります。 まずアードイスさんですね、自分が使った時間も 費用を換算する、目的、思考が大切と受け取っていただき、 ありがとうございました。 まさにそこを伝えたかったところですね、 材料、費だけではなくて、自分の時間も含めて考えると DIYするのか任せるのかの判断基準も 変わってくると思います。 しゅうさん、DIYが好きだから つい自分でやってしまうということで、 これすごく分かりますね。 DIY好きなのは空き家再生で 大きな強みになるんですね。 ただ一方で、ここを自分でやる必要があったかな というような経験も含めて、 どこまで自分がやるのかという線引きが 大切になってくるかなと思います。 しもんさん、空き家のリアルが聞けるのを 楽しみにしますと言っていただきまして、 ありがとうございます。 放送を聞いていただいて嬉しいです。 成功した話だけではなくて、そんなことがある というような失敗やトラブルも含めて、 これからリアルをお届けできるかなと 思っております。 なおさん、ボイシーデビューおめでとうございます ということで、いつもありがとうございます。 本当に僕自身も実体験や数字も交えながら、 毎日一つでも役に立つことを持ち帰ってもらえる ような放送にしていきたいと思いますので、 これからもよろしくお願いいたします。 ということで、皆さんからのコメントが ものすごく励みになりますし、 今後のテーマの参考になりますので、 聞いていただいた方、 ぜひ気軽にコメントいただけたらなと思います。 それでは本日もありがとうございました。