# あいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 募集ゼロは需要ゼロではない さて今日のテーマは賃貸物件が全然ないエリア この空き家というのはチャンスなのかというテーマでお話ししようと思うんですけれども 空き家を探していてこの物件安いなぁと思うことがあると思うんですね そこで周辺の家賃相場を調べようと思って賃貸のサイトを開いたりして 周辺の小建ての賃貸が一件もない これ実はですね競合ゼロでめちゃくちゃチャンスじゃないかと思う人もいれば 逆に誰も借りていかないから募集もないんじゃないかなと思う人もいると思います で実際どっちなんでしょうかというテーマなんですが結論どちらの可能性もある ということなんですね だから賃貸物件がないこと自体を良いとも悪いとも判断しないことが大事になってくるんです けれども今日はですね 物件がないと需要がないとは別という話そして競合ゼロの地域で僕なら何を 調べるのかという話 3番目が家賃相場がわからない時どう家賃を決めるのかこの3つでお話をしていこうと思います まず一つ目ですね例えばある地方エリアで小建ての賃貸を検索をした時にゼロ件 これだと見ると何もわからないと思うんですね なぜなら募集がない理由は大きく2つあるからです 一つ目は需要があるパターンで例えばその地域に家族で住めることで賃貸が少ない でも工場や病院があって働く人はいる子育て世代もいる 子立が募集に出るとすぐに決まる すると僕たちが見るポータルサイト上では物件がないことになるんですね これは供給が少ないという状態です この場合競合が少ないので面白い可能性があります 一方で真逆のこともあります 人口がかなり少ない仕事も少ない若い世代がほとんどいない みんな持ち家賃貸で済むという文化があまりない だから誰も子立賃貸を出さないこれもポータルサイト上ではゼロ件なんですね 見た目は同じなんですが 競合ゼロイコールブルーオーシャンで買うのは危ないと思います なので僕は賃貸物件がゼロ件だったら 需要がないともチャンスだとも思わずにこれはネットだけではわからない地域なんだなと思います ここが大切です 物件がたくさん出ていればある程度比較できます でも何もないから別の方法で需要を確認する必要があります つまり情報がないこと自体が一つの情報になります # 競合がない地域ほど、地元の人に聞く それでは2つ目です。じゃあ、こだて賃貸が全然ない地域で、僕なら何を見るのか、大きく3つお話ししていきます。 まず1つ目が、地元の不動産会社に誰か借りますか?と聞くことです。 地元の仲介をやっている不動産会社というのは、この辺りの地域について詳しく知っていることが多いんです。 そして、もし3LDKで駐所所2台で家賃6万円ならどんな人が借りそうですか?と聞いてみたりします。 すると、この辺りは工場勤務のご家族が多いんですよとか、外国人の就労者さんからの問い合わせがありますとか、 高齢のご夫婦がこだてを探すことがありますとか、具体的な話が出てくることがあったりします。 逆に、いやこの辺りはみんなもお家なんですよと言われるかもしれません。 この情報はネットだけでは取れない情報ですね。 次に、こだて賃貸がないであれば周辺のアパートやマンションを見るわけなんですが、 例えば2LDKで5万円、3LDKで6万円、駐車場が1台、こういった物件がある程度動いているとします。 だとすると、この地域には少なくとも月5、6万円の家賃を払って住む人がいる仮説ができます。 では、その人たちの中に子供がいるからこだてがいいとか、犬を飼いたいとか、車2台置きたいという人もいるかもしれませんよね。 つまり、こだての競合がなくて近い生活をしている賃貸世代を見る、これが一つの方法になります。 そして3つ目というのは、地方というのは家はたくさんあります。人も住んでいます。 でも、それだけで賃貸需要があるとは限りません。大事なのは新しく住む人がいるかなんですね。 例えば大きな工場や物流施設とか病院、介護施設とか学校、こういった場所があるというのは転勤や就職で一定数入ってくる可能性があります。 賃貸がこういった地域だと必要になってきます。逆に住んでいる人は多いけれども、ほとんど昔からの持ち家、新しく入ってくる人がいない。 これだと賃貸需要は弱いかもしれません。 だから僕は人口が何万人いるかという観点ではなく、この街に新しく人が入ってくるんだろうかという観点で見ます。 # 家賃相場がないなら、現地調査から仮説を立てる そして3つ目です。ここまで調べて、どうやら需要がありそうとなった時に、 子立て賃貸がないから、家賃相場がわからない。こういった時にどうするかなんですが、 僕だったら一つの数字だけでは決めません。 例えばその街に子立て賃貸がないであれば、隣町、車で10分、15分、同じような生活金まで広げていきます。 蓄電数や広さ、駐車場や間取り、こういった条件が近い子立てを見ます。 完全に同じではなかったとしても、何も基準がないよりはかなり参考になると思います。 そしてその地域で2LDKのアパートが5万円、駐車場1台、 一方で自分の子立ては3LDKで駐車場が2台、庭付きでペット相談も可能。 であれば5万円より6万円なのか、6万5千円なのか、こういった人が需要があるのではないかという仮説を作ります。 そして地元の不動産屋さんに聞きます。 この条件ならいくらで決まりそうですかと確認をします。 これはできれば1社ではなくて何社か聞くといいんです。 少しずつ賃貸のレンジが見えてくると思いますし、 またこの子立ての賃貸が得意な不動産屋さん、苦手な不動産屋さんがいます。 この苦手な不動産屋さんだと結構賃料を適当に答えるところもあったりします。 実際に僕はですね、よくやっているエリアで周辺の不動産屋さんは5万円ぐらいが相場でしょうねと言われている物件を6万円とか6万5千円とかで貸してたりするんですね。 それはなぜかというと、実は周辺の調査をした時に子立ての賃貸物件が集合している場所があったんですね。 それが6万5千円で満室になっていたわけです。 それよりもスペックが上の自分の物件というのは最低限それでつくんではないかという仮説を立てたんですね。 つまり周辺の不動産屋さんのお話を聞くというのは大事なんですが、その不動産屋さんが子立ての賃貸に強いかどうかというのが重要になってきます。 そしてしっかりと自分でも周辺調査をすることによって子立て賃貸が課されているかどうかというのがわかります。 ここでよくあるのが、なぜ満室の子立て賃貸なのに家賃相場なのがわかったんですかということを聞かれたりするんですけれども、 この周辺の子立て賃貸がたくさんあるところというのは実は管理会社さんが管理の看板をつけていたりするんですね。 なのでこれは逆を言うとアットホームとかでは出てこない満室の賃貸がある場所になるので、実はこれが一番強いんですね。 なぜなら賃貸の空きがないぐらい需要があるエリアと捉えられるからです。 こういったところで実際に不動産屋さんに聞いてみたり、また自分の目でしっかりと見るというのが重要になってきます。 空きを通していると競合ゼロという言葉も聞いたりします。 競合がいないのは誰も気づいていないチャンスなのかもしれないですし、一方で誰も商売にならないと思っている市場なのかもしれません。 見た目だけではわからないので、だからネットに物件がないときほど地元の不動産屋さんに聞く、そして現地をしっかりと自分で調査をするということが大事になってきます。 それでは今日のまとめです。賃貸物件が全然ない地域、この空き屋というのはむしろチャンスなのかという話をしました。 1つ目が募集ゼロイコール需要ゼロではないということです。すぐに決まっている可能性もあれば、そもそも需要がない可能性もあります。 そして2つ目が競合がない地域ほど地元の人に聞くということです。誰が借りるのか、なぜこの地域に住むのか、ここまで具体的に聞くことです。 そして3つ目が家賃相場がないのであれば周辺の現地調査から仮設を作るということです。 ネットに答えがないところにチャンスがあることもありますし、そして自分の目で確かめた現地の情報というのは他には落ちていないので、 こういったところでチャンスを握るとブルーオーシャンで、今後の空き屋投資においては非常に有利になってくるので、こういった場所を探すというのも1つ良いことなのかなと思います。 それでは本日も素敵な1日をお過ごしください。空き屋とお金の話、ワニ社長でした。 # 10月限定プレゼントのお知らせ🎁 いつも聞いてくださる方に感謝の気持ちを込めてお知らせがあります。 10月限定で、アキア投資に興味がある方に向けて、 アキア投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 実際にいくらで買って、いくらで貸したら、どれぐらいの数字になるのかを計算してみたい、 まずはアキア投資の基本から知りたい、という方に使っていただけるような内容になっています。 興味がある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして受け取ってみてください。 10月限定になりますので、ぜひ活用してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し それでは今日もコメント返しの方をしていきたいと思います。 昨日の対談のお話も聞いていただいてありがとうございました。 まずJUNさんですね、楽しい対談ありがとうございました。 私も初心者などで興味津々でリッスンしておりましたということでありがとうございます。 まさにですね、僕のVoicyの方ではSATUJINさんのXに対する愛情、そしてコミュニティに対する愛情が分かりましたし、 またSATUJINさんのVoicyの方ではですね、空き家投資について深掘りをしていただきましたので、僕もですね、初心に変えるきっかけになりました。 そしてSHUさん、やはり成果を出されている方は行動量と継続力がすごいですね。 人との繋がりの大切さを改めて感じ、とても勉強になりましたということで、いつもコメントありがとうございます。 やはりどの業界でも成果を出されている方というのは行動量、そして継続力ですよね。 そしてこの空き家投資で言っても同じだと思います。 行動をする人、そして継続をする人、こういった人たちが結果を出していかれますので、改めてどんな業界でも通じるものがあるなと学びになりました。 そしてSATUJINさん、改めてコラボ配信ありがとうございました。 引き続きよろしくお願いしますということで、こちらこそですね、とても楽しい時間を過ごさせていただいてありがとうございました。 またですね、空き家投資にも興味を持っていただいたと思いますので、いつでも聞いていただければと思います。 ということで皆さんコメントの方ありがとうございます。 またですね、こういったコメントいただけると励みになりますし、そして今後のテーマなどの参考にもさせていただければと思いますので、お気軽にですね、コメントくだされば嬉しいです。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。