# あいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 遠方の空き家を運営するポイント さて今日のテーマは遠隔で遠方の空き家でも運用することができるのかというお話です 実はですね昨日ご縁のある方から実家が空き家になっているので どうしたらいいでしょうかというようなご相談をいただいて 関西の方まで行ってきたんですね これまで僕自身は基本的には関東を中心に空き家を再生をしてきました なのでなぜ関西で物件をやるんですかと思う方もいるかもしれないんですけれども 結論から言うと遠方でも空き家を運営することができるからです ただし僕は誰でも全国どこでも買いましょうということを言っているわけではありません むしろ全く知らない土地で現地につながりもなくて そこからいきなり遠方の物件を買うなら僕はあまりお勧めはしません 今日はですねなぜ今回関西まで物件を見に行ったのか そして遠方の物件は距離より現地に誰がいるか 遠方物件を運営するなら最初から現地にチームを作る この3つでお話をしていこうと思います まず一つ目です 今回の物件というのはネットで関西に安い物件が出ているから買いに行こう というような話ではありません もともと後援のある方から実家が空き家になっているというようなご相談をいただきました これ空き家では結構多いんですね 親御さんが住んでいた家実家を相続した でも自分は別の地域に住んでいる 売るのか貸すのかそのまま持っておくのかどうしたらいいかわからない というようなご相談です なので使われなくなった家をもう一度誰かに使ってもらえる状態にできないか というところから始まっているんですね これっていうのは僕が空き家再生をやっている理由にもすごく近いんですが まだ使える家があってでも所有者さん自身は使わない そのままにしておけばどんどん傷んでいったりとか管理が大変だったりします だったら直して貸すとかまた誰かに住んでもらう そういった選択肢が作れたらいいというようなところもあるんですけれども 今回もまずはですね現地を見るために関西まで行ってきたんですね やはりネットの情報だけではわからない 空き家というのは写真だけでわからないことも多いんです 周辺の環境だったりとか道路だったりとか あとは近隣の雰囲気や室内の状況 床の感触とか水回りとかですね 実際に行って初めてわかることがあるんですね そしてこの家を直して貸そうかだけではなくて このエリアで誰が住むんだろうかまで見る必要があります なので遠方だからこそ最初は確認に現地に行く価値があると思っています # 現地に頼れるチームを作る そして二つ目ですね 関東に住んでいるにもかかわらず関西の物件ができるのかという話なんですけれども 僕はですね運営自体はできると思っています 実際に今の時代というのは家賃管理は保証会社やオンラインでもできたりしますし 入居募集も現地の不動産会社さんにお願いすることもできます 修繕も現地の業者さんにお願いすることができますし 管理そのものをですね現地の管理外出に委託するという方法もあります つまり毎回自分が わざわざ行かなくても仕組みを作れば回せるわけなんですね では何が大事なのかという点で僕は現地に誰がいるかだと思っています それでは詳しく解説していこうと思うんですけれども まず一つ目がですねリフォーム業者さんを工事する人だけでは終わらせないということですね 今回のような物件であるとまず現地のリフォーム業者さんにお願いをして 家を直していただくことになるんですけれども でも僕はですねリフォームが終わったら関係が終わりではなくて むしろそこからが大事だと思っています 例えば半年後に水道が少し漏れています ドアが閉まりにくくなりましたとなった時にあの物件ですね見ておきますと言って もらえるような業者さんこれを作っていくことが遠方の物件でものすごく重要になって いきますし心強かったりします つまりリフォームをお願いすること自体が今後何かあった時の現地の見方を作ることにも なるんですね 僕だったら最初の工事から今後も何かあったらお願いしますという前提で関係を作ります 金額だけで一番安い業者さんを探すよりちゃんと連絡が取れて現場を見に行ってくれる 相談ができるそういう方とのご縁が遠方の物件では価値が大きいと思っています そして2点目が 入居募集は現地の不動産会社にお願いをするというところです 次にリフォームが終わったら誰が入居者さんを決めるのか これも 関東にいる僕が全部やる必要はありません現地の不動産社に入居募集をお願いするわけです これが基本ですむしろその地域のことを一番知っているのは地元の不動産会社だったりします このエリアだったら家賃はいくらくらいこういう家族からの問い合わせが多い 駐車場は何台ないと厳しいというような情報を持っていたりします だから募集をお願いするだけではなくてできれば購入前やリフォーム前からこの家だったら どういう条件だったら決まりそうですかと聞いておくことをですね するとリフォームの方向性も変わってくるかもしれません つまり現地の不動産会社さんは入居者さんを探してくれる人であると同時に 地域の需要を教えてくれる人でもあります そして3つ目が遠方なら管理を委託するというのも全然アリだと思います 入居者さんが決まった後に管理はどうするのかということで自主管理する方法もあります 僕自身もですね現在の物件というのは全て自主管理をしています でも遠方の物件だったら現地の管理会社さんに委託をするというのも全然アリだと思います 入居者さんからの連絡だったりとか修繕業者さんからの調整だったりとか 現地の確認、退去の対応こういったものも現地でやってもらえる管理費はかかりますが ただ僕はそれを単なるコストではなくて自分の時間と距離を買う費用と考えることでもあります 東京から関西まで何かあるために新幹線で行く それより現地で頼れる管理会社さんがいる こちらの方が結果として効率が良い場合があります だから僕は物理的な距離よりも人との距離を見るようにしています 数時間新幹線で離れていたとしても現地に頼れる人が何人かいる だったら意外と運営はできたりします # 全くの新規開拓なら慎重に考える そして3つ目ですね。じゃあ、ワニ社長が関西でやるなら、自分も全国で探そうとなるかもしれませんが、ここは要注意です。 僕は全く縁のない地域でゼロから新規開拓をするということは、初心者の方にはあまりお勧めはしません。 遠方の物件というのはチームで判断する必要があるからですね。 例えば、関東より関西の方が物件が50万円安い。だから買う。これだけだと、僕は慎重になった方がいいんじゃないかなと思います。 何度か物件を運営している人だと、経験値から遠方の投資というのもできるかもしれません。 それは物件を買う投資というよりかは、現地のチームを作る投資でもある。僕はそう思っているからです。 ここを経験している人と経験していない人とでは、再現性が変わってくるからです。 つまり遠方の物件というのは、物件を買う投資というよりかは、現地のチームを作る投資でもある。僕はそう思っています。 そして遠方物件だったら最低でも僕はこの3つを考えます。 まず1つ目が誰が直すのか。リフォームや入居後の修繕を誰にお願いするのか。 2つ目が誰が決めるのか。入居者さんはどの不動産さんが客付けをしてくれるのか。 そして3つ目が誰が現地対応するのか。管理委託をするのか。何かあった時に誰が物件を見てくれるのか。この3つを確認します。 もし全部買ってから考えます。だったらかなり慎重になった方がいいのではないかなと思います。 逆にこの3人がある程度自分の中で予測が立って依頼ができるのであれば、距離が多少遠くても運営できる可能性はかなり上がると思います。 物件が先ではなくて人が先という考え方で、今回も関西への投資エリアを広げようと思ってゼロから物件を探したわけではないんですね。 ご縁があって、そこからの相談があって実際に見に行った経緯があるからです。 僕がよく言っている何をするかより誰とするかそのものだと思っています。 なのでこの人たちがいるならここでもできるかもしれない。こっちの方が僕は自然だと思っています。 そして今回関西まで行って改めて思ったこととしては、朝から新幹線に乗って関西まで行って実際に物件を見て、夜は今スクールに入っていただいているメンバーさんと会食をしてきたわけなんですけれども、 その中でやっぱり思ったのが、不動産というのは建物だけのビジネスではなくて、空き家が一軒あるとすると、それを再生するには所有者さんがいて、リフォームをしてくれる人がいて、入居者さんを探してくれる不動産屋さんがいて、 管理をしてくれる人がいて、そして現地で助けてくれるような仲間がいて、そういう人たちと繋がって初めて空き家再生というのが出来上がるわけなんですね。 だからもう一度使われるようになって、僕自身にとっても関西の方に行き、投資エリアがまた一つ増えたということより、人とのご縁が一つ広がったという感覚の方が近いんです。 そしてそのご縁の先に今回の空き家再生がうまく繋がればすごく面白いなと思っています。 ということで今日は遠方のエリアでも空き家を運営できるのかというお話をしました。 まとめると遠方でも空き家運営はできます。ただし毎回自分が現地に行く仕組みにしてはいけないというところ。 そして現地に頼れる人を作る。リフォーム業者さんには工事後何かあったときの味方になってもらう。 入居募集では現地の補助さん会社にお願いをし、必要なら管理も委託をするということ。 三つ目が全く新規開拓なら慎重に考えるということ。遠方は安いから行くのではなく、人との繋がり合える場所だったら検討すること。 少しずつエリアを広げていくという点です。僕は遠方の物件で大事なのは自分が何時間で行けるかではなく、自分が行かなくてもどうやって仕組み化をするのかだと思っています。 現地に味方が増えていれば運営上の距離もかなり縮められると思います。 そしてこういう人とのご縁が増えることで、自分ができるエリアも少しずつ広がっていくんだと思います。 ぜひそういった観点で考えてみてください。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキヤトオカネの話、ワニ社長でした。 # 10月限定プレゼントのお知らせ🎁 いつも聞いてくださる方に感謝の気持ちを込めてお知らせがあります。 10月限定で、アキア投資に興味がある方に向けて、 アキア投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 実際にいくらで買って、いくらで貸したら、どれぐらいの数字になるのかを計算してみたい、 まずはアキア投資の基本から知りたい、という方に使っていただけるような内容になっています。 興味がある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして受け取ってみてください。 10月限定になりますので、ぜひ活用してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し それでは本日もコメント返しの方をしていきたいと思います。 マヒロさん、ワニさん、基準作りをするためにもしっかりと値付けまで毎回行いますということで、コメントありがとうございます。 本当にそうですね、毎回毎回自分だったらいくらで買えるのかっていう経験値を積んでいくことで、 物件を見に行くことに自分の経験値が貯まるので、 本当に今後の空き家投資に役に立つ判断基準ができると思いますので、頑張っていきましょう。 そしてシュウさん、毎回本気で購入を検討するつもりで具体的な数字まで出してみることが大事なんですね。 見送った物件も記録に残すという視点、とても参考になりましたということで、コメントありがとうございます。 そうなんですよね、本当に物件っていうのはただただ見に行くだけで終わるのはもったいないと思っていまして、 特に見送った物件も実はですね、後々になってみて条件が変わることで、 良い物件に切り替わることもあるんですね。 具体的には僕もですね、以前見に行った時には300万円だった物件、 でもその値段では買えないなと思って、その時は見送ったんですけれども、 実際に1年後に売れ残っていたので、150万円でどうですかというようなことを改めてですね、提案をしていただいたこともあります。 なので一件一件自分だったらどういった状況で買えるのか、 そしてその条件を不動産会社さん、そして売り主さんの方に伝えておくというのも重要になってきます。 はい、ということで実際にですね、具体的に行動に起こしていく人たちが増えてきてとても嬉しいなと思います。 さらにですね、こちらの方毎回聞いていただいてコメントくださると、 今後の参考のテーマも考えることができますので、ぜひお気軽にコメントいただければと思います。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。