# あいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 現金だから安くなるわけではない さて、今日のテーマは、現金で買いますといえば、空き家というのは安く買えるのか、というお話をしていこうと思います。 空き家投資を始めると、現金買いは強いですよ、という話はよく聞くと思います。 例えば、300万円の物件が現金で200万円なら今日決めますと言ったら、売り主さんがじゃあ200万円でいいですよ、となったりする、 なんとなくそんなイメージがあったりするかもしれません。 でも、現金だから必ず安くなる、という話ではないんです。 僕が思う現金購入の本当の強さというのは、値引きではなく取引の確実性にあります。 今日は、1つ目は現金だから安くなるわけではないという話、そして2つ目が売り主さんが見ているのは金額だけではないという話、 3つ目が現金を全部使うことが正解でもない、この3つでお話をしていきたいと思います。 まず1つ目です。例えば300万円の空き家があります。そこに現金で買うので200万円にしてください、という。 でも、売り主さんからすると、いや現金かどうかは別にして300万円で売りたいんですけど、という話になるかもしれませんよね。 なので、現金購入イコール自動的値引きではないんです。 現金の価値は融資待ちがないこと。 例えば融資を使って買う場合というのは、金融機関に申し込みをします。 審査をして、場合によっては希望した金額が借りられない、最終的には購入できなくなる可能性もあったりします。 もちろん融資購入が悪いという話ではありません。 大きな物件を買ったり、手元資金を残したりするには融資というのは非常に有効です。 ただ、売り主さんからすると、この人本当に最後まで買えるのかなという不確定な要素が残るんです。 一方で、現金購入で既に資金が準備できている。 そして、物件調査も終わっていて、この条件だったら買いますと言える。 これは売り主さんにとって、取引が終わる可能性が高い買い主になるんですね。 なので、高く買う人が必ず選ばれるとも限らないわけです。 例えばAさんが300万円で買います。 でも融資審査が必要。 決済まで1ヶ月以上かかりそう。 Bさんは280万円でも現金。 契約もすぐできる。 残地物もそのままでいい。 早く引き渡しできる。 売り主さんがとにかく早く家を手放したい方だったら、どっちを選ぶでしょうかと思うと、 Bさんだったりするかもしれません。 つまり、不動産売買というのは価格だけのオプションではない。 これが面白いところだと思います。 # 売主さんがなにを困っているかを見る それでは2つ目です。僕は差し値、値段交渉するときに、いくら安くできるかよりも、先に売り主さんは何に困っているんだろうということを考えます。 例えば、相続をしたい家、遠方に住んでいる。家の中には家具も荷物も全部残っている。庭の草も伸び放題。 固定資産税もかかってしまう。何度も現地に行くのも大変だ。 こういう方だったら、単純に10万円高く売ることよりも、面倒なことを全部終わらせたいかもしれません。 条件を変えると、価格が動くこともあります。 例えば、300万円で売りたい。でも、売り主さんが残地物を全部処分してから引き渡すというような条件だった場合、 そこで、残地物はこちらで処分します。現状のままで大丈夫です。決済も早めにできます。 この条件だったら250万円で買えますと提案をする。これだったら、ただ50万円下げてくださいとは全然違うんですね。 売り主さんにもメリットがあり、僕が差し入れで大事にしているのは、価格を下げてもらう代わりに、自分が何を引き受けられるか。ここなんです。 現金というのは交渉状況の一つでしか過ぎません。 つまり、現金購入も武器ではありますが、ただ現金だから偉い。ではなくて、 売り主さんから見ると、早く終わる。融資審査を待たなくていい。取引が流れる可能性を減らせる。 こういった安心材料の一つとして提案するのが大事になってきます。 なので、僕なら現金なので安くしてください。ではなく、この条件だったらこちらはすぐに進められますという伝え方をします。 この方が売り主さんにとってのメリットも分かりやすいと思います。 # 現金でかえることと、全部使って良いことは別 そして3つ目です。ここはもう大事になってくるんですけれども、 空き家が200万円で、自分の貯金が250万円だったとすると、 現金で買えるじゃん!と思うかもしれません。 でも、僕はそこで止まります。 なぜなら、物件を買った後にもお金が必要だからです。 買った瞬間に現金がゼロが一番怖いことだと思います。 例えば、物件が200万円で、消費費用が40万円。 ここまでで240万円になります。手元に10万円。 翌月、何かしらリフォーム、給湯器、水漏れがした。 こういった時に追加でリフォームで30万円かかったとします。 そうなると、計画が合わなくなってしまいますよね。 だから僕は買える金額と使っていい金額は別だと思っています。 300万円を持っているから、300万円の物件を買える。ではなくて、 買った後に何が起きても対応できる余力を残すということ。 これがすごく大切になってきます。 現金というのは次のチャンスにも使えるんですね。 例えば、1件目に全部使った翌月、めちゃくちゃ良い条件の物件が出てきた。 でも、もう現金がないとすると、買えなかったりします。 つまり、現金というのは、収税のためだけではなくて、 次のチャンスを掴むための資産でもあるんですね。 だから僕は、無借金で買うこと自体を目的にはしません。 自分が安心できる範囲で現金を使う。 融資を使った方が資金を残せるんだったら、それも選択肢のうちの一つです。 大切なのは、現金か融資の二択ではなくて、買った後に自分の選択肢が残っているかだと思います。 安く買う人より話が早い人になる。 今日一番伝えたいのはここです。 不動産屋さんから見ても、売り主さんから見ても、取引しやすい人っていうのがいます。 返事が早いとか、条件が明確とか、必要な確認はちゃんとする。 買うなら買う。買わないなら早く伝える。 そして資金の準備もできている。こういう人です。 僕は100万円安く買える交渉術より、この人なら話が早いと思ってもらうことの方が長期的には強いと思っています。 なぜならその一件だけではなくて、次の物件情報にも繋がるからです。 不動産というのは結局物件だけを見ているようで、人と人との取引なんですね。 今日のまとめとしては、現金で買いますといえば空き家というのは安く買えるのかというお話をしました。 一つ目が現金購入だから自動的に安くなるわけではないという話です。 現金の強みというのはあくまでも取引や確実性のスピードです。 そして二つ目が売り主さんが何を困っているかを見ることです。 残地物や引き渡し時期、手間、現金購入も含めて相手の困り事を減らせる条件を考えておくことです。 そして三つ目が現金で買えることと全部使っていくこととは別になってきます。 買った後の修繕や空室、そして次のチャンス、そのための余力を残しておくことです。 僕自身、借金を大きく増やしていくより小さく始めて経験と資産を積み上げていくやり方の方が好きです。 ただ大切なのは現金で買ったということではありません。 買った後も余裕と選択肢が残っていること、その状態で一件ずつ増やしていく。 僕はこの方が長く続きやすいと思っています。 それでは本日も最後まで聞いていただいてありがとうございました。 空き家とお金の話、華日所長でした。 # 10月限定プレゼントのお知らせ🎁 いつも聞いてくださる方に感謝の気持ちを込めてお知らせがあります。 10月限定で、アキア投資に興味がある方に向けて、 アキア投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 実際にいくらで買って、いくらで貸したら、どれぐらいの数字になるのかを計算してみたい、 まずはアキア投資の基本から知りたい、という方に使っていただけるような内容になっています。 興味がある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして受け取ってみてください。 10月限定になりますので、ぜひ活用してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し それでは本日もコメント返しの方をしていきたいと思います。 しゅうさん、経済的、物理的、社会的与力という視点、とても大切ですね。 ということでコメント、いつもありがとうございます。 本当にその通りですよね。 まさにこの空き家とお金の話では、経済的や物質的な話を多くしてきましたが、 学校の状況なども含めると、社会的な与力という観点は非常に重要視されていくし、 これからの時代大事になってくるかなと思います。 そしてりゅういちさん、最近情勢が騒がしいので準備が大切ですね。 ということで、本当にそうだと思います。 やはりお金があったとて物流が困難になったりとか、 あるいは通信が止まってしまったりした時には、お金というのは無価値になってしまうわけなので、 そういった時にもしっかりと自分の準備をしておくというのはすごく大事なことなのかなと思いますし、 またそういった時間を確保するにも、こういった不動産の活用というのは非常に重要視されるのではないかなと思っております。 ということで、今日もコメントをいただきましてありがとうございます。 また皆さん多くの方、リピートして聞いていただく方も増えていると思いますが、 ぜひコメントの方もしていただけると励みにもなりますし、 また今後のテーマの参考にもさせていただけたらと思いますので、よろしくお願いいたします。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。