# あいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 現金でかえることと、全部使って良いことは別 さて今回のテーマは 買った翌月から家賃が入ってくるオーナーチェンジというのは初心者向きなのかというお話なんですけれども 物件を探しているとですね オーナーチェンジという既に入居者さんが住んでいる物件ですね 例えば300万円で売っていて家賃が5万5000円だった これすぐ家賃が入ってくるからいいと思いがちだと思うんですけれども 例えば空き家を買ってリフォームをして募集をして入居者さんを探す それを全部やらなくていい一見するとめちゃくちゃ楽なんですね でも僕は入居者がいるイコール安心の物件とは考えないので今日は今の家賃が次も取れるとは限らないという話 そして2つ目が入居中だからこそ見えないものがあるという話 3つ目が初心者ほど退居した翌日を想像して買うという話 この3つでお話をしていきたいとおもいます まず1つ目ですね例えば300万円で購入して家賃が5万5000円 年間で66万円ですね 数字だけ見ると結構いいんじゃないかと思うと思います でも僕なら一つ確認をするんですがこの入居者さんが退居した後も5万5000円で稼えるのかどうかです ここがすごく大事になってくると思うんですけれども たまたま高い家賃で入っている可能性もあります 今の入居者さんが10年前から住んでいて当時は家賃6万円だった 途中で5万5000円になった でも現在は周辺同じような子建ては4万5000円ぐらいだとしたら今の5万5000円という家賃は これ退居した後に数字が変わってくることになります 逆もあったりします例えば 4万5000円で貸しているけれども今なら5万5000円でもいけるかもしれない だとすると現在の家賃と 現在の市場家賃は分けてみる必要があります これが一つ目です今の利回りより退居後の利回り 初心者の方ほど販売資料に書いてある家賃でそのまま計算しがちになると思いますので 僕だったら現在の家賃そして退居した場合の想定家賃 両方を計算をします 今家賃が入っていたとしてもいつかは退居というのはあります だから入居中の物件こそ空出になった時の未来を1回計算する これを覚えておいてもらいたいと思います # 入居中だから、「見えないリスク」 そして2つ目です。入居者さんがいる物件というのは当然ですが、 自由に全部が見れるとは限らないんですね。 ここが空き家の物件と大きな違いになります。 家の中を十分確認できないということは、例えば屋根や外壁は見られると思いますが、 床下とか押し入れとか、水回り、天井、そして室内の細かい状態。 入居中なので確認できる範囲に限界があるということですし、 一般的には入居者さんがいるので、内建というのは不可能になります。 なので、今の入居者さんが退居した時、家具がなくなって、そこで初めて床がかなり傷んでいた。 壁に大きな補修が必要だった。水回りも交換した方がいいとなる可能性もあるんですね。 つまり、家賃が入ってくる代わりに建物の状態が見えにくいというデメリットもあります。 これは忘れずに覚えておいてください。 そして修繕履歴を聞くということです。 例えば屋根はいつ直した。給届はいつ交換した。水漏れはいつあった。 そしてエアコンなどは設備になっているかどうか。 設備になっているということは、貸している側の負担になります。 なので、他にも過去大きな修繕はなかったかなどを 全部わからなくてもいいと思いますが、しっかりと確認できる範囲内でしておく必要があります。 さらに言うと、わからないものがどれぐらいあるかは把握しておいた方がいいと思います。 以前も話しましたが、確認できなかったイコール問題なしではないからです。 確認できなかったイコール不明、この考え方が重要になってきます。 # 初心者ほど「退去した翌日」を想像する そして3つ目です。今日一番伝えたいところになるんですけれども、入居者さんがついている物件を見たとき、僕なら入居者さんが買った翌日に退居すると言ったら、それでもこの物件を買いたいか、そんな判断基準で見たりします。 これちょっと極端すぎるかもしれませんが、家賃がなくなっても欲しい物件か、例えば入居者さんがいるから室内は見えない、でも200万円、家賃5万5千円、家賃が入れないなら買おうと思った。 じゃあ入居者さんが退居して100万円リフォームが必要だったとしたら、家賃が4万5千円になったとしたら、それでもこの200万円という価値は合っているかどうか、ここを考える必要があると思います。 つまり入居者さんを買うのではなく、不動産を買うんです。 当たり前のことなんですが、すごく大切です。 入居者さんの状況も確認することです。そして家賃だけではなく、現在の賃貸借契約も確認をします。 契約の条件や資金や行進、保証会社、ペット、誰が住んでいるのか、家賃の支払いの状況、もちろん個人情報への配慮というのは必要になってきますが、ただ買った瞬間からその賃貸借契約を引き継ぐことになりますので、 しっかりと建物だけではなくて、今ある契約を一緒に引き継ぐという観点で見ることが大事になってきます。 これも空き家物件とは違うところになります。 すぐに家賃が入るというのはメリットでもありますが、デメリットもあるということを考えてください。 買った瞬間から家賃が入る、リフォーム期間中の無収入がない、入居保証しなくていい、そして実際にその家賃で住んでいる人がいる、これは賃貸事業の一つの証拠でもあります。 なので、初心者には向いていないという話ではありません。 ただし、家賃が入っている安心感で他の確認を省略しない、これが大事になってきます。 僕なら3つの家賃を判断します。 まず1つ目が今の家賃ですね。現在いくらで入っているのか。 2つ目が市場の家賃ですね。今新しく募集したらいくらで決まりそうなのか。 3つ目は夜明けの家賃です。少し条件が悪くなった時に、このくらいの 金額だったら決まるだろうという数字。 この3つで計算をして、夜明けの家賃でも数字が合う、だったらかなり安心感があります。 逆に今の家賃でしか成立しない、だったら慎重に見た方がいいかもしれません。 そうしたのは、一番うまくいったケースではなく、少し悪くなってたとしても続けられるかを見ることが大事になってきます。 それでは今日のまとめとして、買った翌日から家賃が入る オーナーチェンジの物件というのは初心者向きなのかという話をしました。 今日も3つです。1つ目は現在の家賃と市場家賃を分けて考えるということです。 2つ目は入居中だからこそ見えない部分があるという点。 3つ目が退居した翌日を想像して買うという点です。 僕が買いたいのは、今日家賃を払ってくれる入居者さんではありません。 これから先も価値を生み続けられる不動産そのものです。 今の家賃を見る、その次に入居者さんがいなくなった未来を見てみる。 ここまで考えられると、入居者付きのオーナーチェンジの物件というのは見方もかなり変わってくるんじゃないかなと思います。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 秋矢とお金の話、ワニ所長でした。 # 10月限定プレゼントのお知らせ🎁 いつも聞いてくださる方に感謝の気持ちを込めてお知らせがあります。 10月限定で、アキア投資に興味がある方に向けて、 アキア投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 実際にいくらで買って、いくらで貸したら、どれぐらいの数字になるのかを計算してみたい、 まずはアキア投資の基本から知りたい、という方に使っていただけるような内容になっています。 興味がある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして受け取ってみてください。 10月限定になりますので、ぜひ活用してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し さて本日のコメント返しの方をさせていただきたいと思います。 シュウさん、意思決定の速さは長い目で見ても強みになるんですね。 意識して鍛えていきたいですということでコメントありがとうございます。 まさにオーナーのやるべき仕事というのは意思決定だと思うんですね。 購入するときやそして何かあったときにどういうような対策をするかという判断をする必要があるのでこの意思決定能力というのはこの賃貸経営において非常に重要なことだと思いますし またそれを一度つけると本来の自分のお仕事などでも パフォーマンスが出せると思いますのでぜひ参考にしていただければと思います。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。 また聞いていただいた方はぜひ気軽にコメントの方も入れていただければと思います。