# あいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 最低限、持っていくものとは？ さて、今日のテーマは、「空き家の内見は手ぶらで言っていないですか?」というお話をしようと思います。 初めて空き家を見に行く時というのは、何を見ていいかわからないと思います。 とりあえず部屋に入って、キッチンを見て、お風呂を見て、「思ったより綺麗ですね。」とか、「結構ボロボロですね。」で終わってしまってはもったいないです。 すると家に帰ってから、「あれ、洗濯機置き場の幅は何センチだったか?」とか、「床って本当に傾いてたのか?」 あとは、「給湯器は何年製だったのか?」とわからなくなってしまうんですね。 なので、僕は内見というのは、見に行くというより買うかどうかの判断をするための材料を集めに行く場所だと思っています。 今日は僕が内見に持って行くもの、そして現地では綺麗、汚いより記録をするということ、帰ってから判断できる内見にすること、この3つでお話をしていこうと思います。 まず1つ目です。空き家を見る時、僕だったら最低限、スマートフォン、メジャー、ライト、水平器、これを持って行きます。 難しい道具を最初から全部揃える必要はないんですが、これを持って行くだけで違います。 スマートフォンというのは、写真を撮ります。 でも、ただ部屋全体を1枚撮るだけではなくて、雨じみや壁のひび、床、窓、給湯器、エアコンや分電盤、水回り、外壁、基礎、そして家の外から見た全体像や気になったところは近くと遠く、両方撮っておきます。 なぜかというと、もし購入をする時、業者さんにここってどう思いますかと聞くことに使えるからです。 2階の壁に縦のひびがありましてと説明するより、写真を送った方が圧倒的に早いんですね。 つまり、内見の写真は思い出ではなく、後から人に相談するための資料、この感覚が重要です。 そして、メジャー、例えば冷蔵庫、洗濯機、駐車場、ドア、廊下、こういったところを測ります。 特に地方の古い家というのは、今の家電や車のサイズを前提に作られていないこともあったりします。 駐車場ありと書いてあったけれども、実際に測ったら普通車だと厳しい、洗濯機置き場も最近の洗濯機だとかなりギリギリになってしまう、こういったことがあります。 そしてリフォームの見積もりを考える時にも、部屋の大きさがわかるだけで相談をしやすくなります。 そしてライトはスマートフォンのライトでもいいんですが、できれば別であると便利です。 なぜかというと、空き家は電気が止まっていることが多いです。 押入れや天井裏や床下、洗面台の下、キッチンの奥、こういった場所は暗いんですね。 さらに問題というのは、明るい部屋の真ん中より暗い隅っこにあることが多いからです。 水漏れの跡とか、カビや木部の痛み、肺患、こういったものです。 だから内見で明るいところだけを見てきれいでした。ではなく、ライトを持って行って暗いところも見る。 これだけでも内見の質は上がります。 そして水平器というのは傾きなどを測るものです。 傾きというのは、自分が歩いてみて感じるものというのはかなりひどい状況です。 水平器を置いて3度以上の傾きがある物件というのは、ここを回収するにはかなり大変になってくるので、 初心者のうちは見送った方がいいという具体的な数字やサイズになります。 # 感想ではなく、事実を持ち帰る そして2つ目は、内見するとどうしても感覚が先に来てしまいます。 うわぁ汚いなぁとか、ここめちゃくちゃいいなぁとか、なんか怖いなぁとか。 でも当初の判断で必要なのは、感想よりも事実なんですね。 例えば歩いた時になんか傾いてる気がすると思ったら、この場所を記録することです。 キッチンのこの辺り、廊下からリビングに入ったところ、2階のこの部屋。 写真や動画を撮っておくこと。 必要なら水平器などで確認をして、専門家に見てもらうことが重要になってきます。 大事なのは、家が傾いているとその場で結論を出さないことですね。 もちろん先ほどお話ししたように、水平器で測って3度以上とか、もう明らかに自分が歩けないというような状況のものは別として、 警備なもので判断に迷うものは記録として残しておいて、専門の人に聞くということが重要になってきます。 そして写真に映らないものもあります。代表的なのが臭いですね。 カビ臭いとか、排水の臭いとか、動物の臭いとか、タバコとか、湿気っぽいとか、こういったものをその場では覚えているんですけれども、 物件を2件、3件と1日に見ると、どの物件だったかわからなくなります。 なので僕だったらメモに1回の和室、少しカビ臭いみたいに残したりします。 そして前にも話しましたが、水道が止まっていたり電気が止まっていたりすると、設備を確認することができないんですね。 この場合問題なしではなく未確認の状態になります。 なのでトイレの水栓や給湯器未確認、換気扇未確認と残しておくことが重要になります。 これ地味なんですがかなり重要になってきまして、なぜなら家に帰って数字を計算するときに未確認のものはある程度余白を持たせる必要があるからです。 # 内見のゴールは、その場で買うことではない そして3つ目が、ここが一番伝えたかったところですが、初心者の方というのは内見に行くとその場で買うか買わないかを決めなきゃいけない気がするかもしれません。 でも僕は内見のゴールをそこに置かないんですね。内見のゴールというのは、家に帰った後に買うかどうかを判断できる材料が揃っていることです。 例えば売り値が200万円。内見したら床の一部が補修しないといけない。 壁紙や給湯器、残地物、これが費用がかかりそう。 写真を業者さんに見てもらって、ざっくりと80万、初費用40万、総額320万、想定家賃5万5千円、ここまで出すことが必要になってきます。 そうすると初めてこの物件って200万円で買うのかどうか判断ができるような状態になります。 現地でなんかいい物件だったな、家だったな、では判断しないことです。 そして帰った後にその物件を3つに分けます。 1つ目は直せる問題なのか。壁紙とか床や設備、残地物などは直せる問題になります。 そして確認が必要な問題というのは、先ほどの傾きや雨漏りの後、境界や排水などです。 そして自分では買いにくい条件というのは、立地、道路や土地の形状、そして近隣の環境です。 すると古い家という一言だったものがかなり具体的になります。 これも面白いんですが、意義ない意見をすると答えが全部わかるわけではありません。 むしろ質問が増えます。この日々は何だろう、この給当金は交換した方がいいのか、この家賃で本当に決まるのか、この駐車場2台にできるのか。 でもこれは悪いことではありません。質問が具体的になるということは、物件が具体的に見えるようになったということなんです。 だから内見した後にわからないことが増えても大丈夫です。 その分わからないことを誰に聞けばいいか、そこまでわかれば一歩前進しています。 写真、100枚より判断できる写真を撮っておきましょう。 内見に行くととにかく写真を大量に撮る人もいます。 もちろん撮っておくのはいいんですが、100枚あるのに肝心な給当金がない、分田板がない、基礎がない、これだともったいないんですね。 だから枚数よりも後から判断できる情報があるか、これを意識してみてください。 部屋や設備や不具合、建物の外部、そして周辺、この辺りを押さえておくことです。 内見というのはその場で見る15分、30分より、その後どう使える情報を持ち帰るかの方が大事だと思っています。 ということで今日は空き家の内見、手ぶらでは行ってはいけないという話をしました。 1つ目が最低限スマホやメジャーライトを水平に持っておくということです。 そして2つ目は感想ではなくて事実を持ち帰るということ。 3つ目が内見のゴールはその場で買うことではないということです。 ぜひ次回から、今日の目的はこの家を買うことではなく、この家を判断できる情報を持って帰ることと思っていってみてください。 これだけでも見えてくるものがかなり変わると思います。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 空き家とお金の話、ワニ社長でした。 # 11月限定プレゼントのお知らせ🎁 それでは最後にお知らせです。今、空き家投資に興味のある方に向けて、 空き家投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 空き家投資というのは、物件サイトを見ていると、100万円なら安いのかなとか、 家賃5万円取れたら、この物件って買っていいのかな、 リフォーム代や所費用まで入れると、実際どれぐらい残るんだろうと、 最初はなかなか判断しづらいと思います。 そこで、物件価格や想定の家賃、リフォーム費などを入れて、 実際の数字を確認できるのが空き家投資シミュレーターです。 そして、なんとなく安そうで判断するのではなくて、 この金額で買ったら、投資として本当に成り立つのか、 まず自分の数字で出してみるだけでも、物件の見え方がかなり変わると思います。 さらに電子書籍では、これからの空き家投資の始めたい方に向けて、 基本的な考え方や物件を見るポイントなどをまとめています。 まだ物件を買うところまで考えていないけれども、 ちょっと興味があるという方でも大丈夫です。 まずは知ってみることから、そして気になる物件が出てきたら数字を入れてみる、 そこから始めてみてください。 興味のある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして、 シミュレーターと電子書籍を無料で受け取ってください。 # コメント返し それでは本日もコメント返しの方していきたいとおもいます。 昨日はですねコラボ配信についてお送りしたんですけれどもリュウジさんコラボ放送ありがとうございました ということでコメントありがとうございます。 またですねぜひ以前お話しいただいたリュウジさんともですねコラボ配信できるのを楽しみにしております。 そしてシュウさんコラボ配信楽しく視聴させていただきました。 風邪の予防に雨が良いとは知りませんでした。 季節の変わり目なので早速試してみますということでありがとうございます。 本当そうですよね雨が良いというのは僕もしかもそれが予防に良いということで 通常は喉が痛くなったら喉雨を舐めるみたいな感覚だったのがガラリと変わりましたし また この時期に大切な対策なども聞けたので早速僕もですね 生蜂蜜を頼んだり 梨を注文してみました。皆さんもですねぜひこの時期これから寒くなってきますので 体調管理に気をつけるためにこちらの方も参考にしていただけたらなと思います。 そしてコラボ配信の時というのはですね 実は 自分の空き家の普段の話というのは相手のアカウントの方でお話ししていることが多いので ぜひですねチェックをしてみてください それでは本日も聞いていただいてありがとうございました