# あいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # まず、借地契約を確認する さて、今日のテーマは、「借地の空き家、何を確認して再生するのがいいか?」というお話です。 実は今、ちょうど借地になっている空き家について、この家の相談を受けていたりするんですね。 建物は所有者さんのもの、でもその下の土地っていうのは、地主さんから借りている。 こういうものを借地の物件って言うんですね。 僕自身、実際にこの物件を再生して、もう一度誰かに住んでもらうことを前提に、いろいろ確認を進めているところなんですが、 今日はですね、借地権というのはこういうものですっていう話だけではなくて、実際に借地の空き家を引き継ぐなら何を見るのかというリアルなお話をしていきたいと思います。 それではまずポイントとして、建物より借地契約を見る。 そして二つ目が次に、地主さんとの関係を確認する。 そして最後に、再生した後、最後どうするのかを考える。この三つになります。 まず一つ目ですね、空き家再生なので当然家も見ます。雨漏りや床、水回り傾き、リフォーム費用、これは普通の空き家と同じです。 でも借地の場合というのなら、僕ならそれと同時に土地をどういう条件で借りているのかを確認するんですね。 なぜなら、いくら建物が良かったとしても、その土地を使う条件がわからなければ、投資の判断ができないからです。 まず契約書があるかどうか。最初に見たいのは借地契約書です。 昔から続いている借地だと契約書がなかったり古かったり、更新を繰り返されていたり、場合によっては昔の書類しか残っていないこともあります。 なので僕ならまず今回どういうような契約になっていますかという整理をします。 見るのは例えば地代はいくらなのか、契約期間はどうなっているのか、更新はどうなっているのか、普通借地なのか定期借地なのか。 そして建物を第三者に譲る時にどんな手続きが必要なのか、この辺りです。 借地権の場合というのは、土地の賃借権を第三者に譲渡、転退する際に、事主さんの承諾が関係してくるんですね。 借地釈迦法というのが一定の場合に、裁判所が承諾に関わる許可を出す制度もあったりするんですが、 僕が協裁するには最初から裁判所とではなく、まず事主さんと話をきっちりできる状態を作るということですね。 今回僕も実際にその事主さんの状況を確認したところ、当本というのが取れるので、これは個人の方でも取れるんですけれども、 今の収支者が実際誰なのかということが分かるんですね。 そうしてみたところ、実は元々今相談されている方のお父様が事主さんとやり取りしていた。 その時は事主さんというのは単独一人だったんですけど、その事主さんが相続関係で、今は4人の所有者さんに分かれているというようなことで、 共有名義というんですけれども、なので元々の事主さんとの契約ではなくて、今現状を持っている人たちとのお話し合いというのが必要なので、 これをやっていく必要があるなということが分かりました。 # 地主さんと直接話す そして2つ目ですね。今回の物件でも、僕はかなり重要だと思っているのが、地主さんとの関係です。 書類だけを見て、法律上こうだから大丈夫ですね、では終わらせたくないんですよね。 なぜなら、この物件を引き継いだら、地主さんとそこから何年何十年と続く関係性があるからです。 だから僕なら、できれば購入や譲渡の前に、地主さんにご挨拶に行くことをお勧めします。 そして、この建物を引き継いで、最低限きれいに直して、また人に住んでもらえる状態にしたいと思います。 ということをちゃんと説明をします。 僕なら、地主さんに聞くことを5つまとめておくので、参考にしてみてください。 まず1つ目ですね。今の地代はいくらなのか。 そして、これまで地代の支払いで問題はありませんでしたか、ということを聞いておきます。 そして次に、今回建物の所有者が変わることについて問題はありませんか。 そして、賃貸として第三者に住んでもらうことに問題はありませんか。 最後に、将来的に駐禅や建て替えが必要になった時、どんな条件になりますかです。 もちろん、契約内容によって確認事項というのは変わります。 でも、僕が知りたいのは、単に譲渡していいですか、だけではありません。 この地主さんとのこれから長く付き合っていけそうか、ここも見ていきます。 地主さんからすると、知らない人に変わるということ。 これ結構、地主さん側から考えると分かりやすいと思うんですけれども、 今まで何十年も知っている人が建物を持っていて、ところが突然、知らない会社とか知らない投資家とか知らない公屋さんに変わる。 しかも、その人から第三者に貸すということを知ると、地主さんからしたら大丈夫なのかなと思いますよね。 だから僕は借地では、特に相手の立場から不安を一つずつ消していくことが重要だと思っています。 僕自身が空き家再生をしていることを放置するのではなく、きちんと管理して貸したいこと、 地代も当然きっちり支払うこと、そういったことを伝える。 契約というのは、書類だけではなくて、結構人と人との関係もあるんですね。 これ実は、今日その地主さんにお会いをして、実際に簡単な資料も作ってお持ちするので、説明してこようと思います。 # 再生した後と最後まで計算する そして3つ目です。 地主さんからしたら大丈夫ですよと言ってもらえた。 じゃあすぐ何をやるか。僕ならまずはこの物件を再生した投資として成立するかです。 例えば建物をほぼ無償に近い形で引き受けた。 ただだったら最高じゃんと思いますよね。 でもそこで終わりではないんですね。 残地物の処理とかリフォームだったりとか、 冬季費用の処費用だったりとか、火災保険や、 そして毎月の地代、これからかかります。 0円でも高い物件はある。これ空き家投資はかなり重要になってくるんですけれども、 建物が0円に近かったとしてもリフォーム費用が300万円かかる。 地代も高い。家賃は毎月4万円。 さらには省電出口も難しい。 だったら建物を無償でもらったとしても投資として成立しない可能性も高いんですね。 逆に建物が100万円、リフォーム費が50万円、地代も安い。 そして家賃は6万円ぐらいは取れそうということが分かれば、 これはかなり投資としての可能性としては高いと思います。 だから借地権でも同じです。いくらでもらえるのかではなくて、 全部でいくらかかっていくら残るのか、ここを見ます。 そして普通の空き家投資と同じですね。 僕なら4つの視点で見ていくんですけれども、 例えば借地権なら、僕は頭の中でお金を4つに分けて考えます。 1つ目が収得するお金ですね。建物代とか消費費用です。 2つ目は使える状態にするお金です。 残地物処理とかリフォーム費用です。 3つ目が毎年出ていくお金です。 地代、保険、税金、管理。 そして4つ目が最後に必要となるかもしれないお金です。 例えば将来建物を解体して、自主社に土地を返す必要があるなら、 解体費も考えないといけないんですね。 これかなり重要です。 出口が0円でも最後に200万円必要だったとしたら、 その200万円まで含めて投資になっていくと思うんですね。 だから入口は安い物件ほど、出口のお金まで見る。 僕はここをかなり意識しています。 建て替えることができるのかも確認します。 そして僕ならもう1つ確認します。 今の建物が使えなくなったらどうするのかです。 今、普通に使える。 でも10年後、15年後、建物がかなり痛んで建て替えをしたい。 その時、契約上どうなるのか。 従事さんの承諾が必要になるのか。 借地権の残りの期間どうなっているのか。 借家法でも契約更新後の建物再築について、 従事さんの承諾が問題となる場合が規定されています。 だから今住めるから大丈夫だけではなくて、 今の建物がなくなった後も考えていく。 ここまで見るのが借地権でかなり大切だと思っています。 そして最後に次の人に渡せるのかを考えます。 僕が不動産を買う時にいつも考えていることがあります。 それは自分の次の人ですね。 例えば今回僕がこの建物を引き継いで直して貸していく。 10年間家賃をもらってここまではうまくいった。 でも10年後にそろそろ売却しようかなとなった時に、 次の買い主さんに借地権も含めて引き継げるのか。 従事さんはどう考えているのか。 建物はあと何年使えるのか。 借地権間はどれくらい残っているのか。 ここまでを考えます。 そして今回実際に相談を受けている借地の家で、 僕が一番大事にしていること。 それは安く手に入るかではありません。 この家をもう一度ちゃんと使える状態にできるか。 自分に安心してもらえるか。 そして現在の所有者さんにもお願いしてよかったと思ってもらえるか。 そして新しく住む方にもちゃんと住める家として提供ができるかです。 これが全部繋がれば今まで空き家だった建物が また一つ地域の中で使われるようになるんですね。 僕はそこで空き家再生の面白さがあると思っています。 今回改めて思うのは借地というのは 単に土地を借りて毎月知財を払いますというだけではないんですね。 その土地には地主さんがいて建物の所有者さんがいて そして住んできた人の歴史もあります。 これから住む人もいて つまり一つの土地を通じていろんな人の環境を引き継ぐということでもあるんです。 だから借地の空き家再生というのは 普通の空き家再生以上に何を買うかより誰とするかが出る投資だと思っています。 それでは今日のまとめです。 一つ目が借地契約を確認するということです。 二つ目が地主さんと直接話すということ。 三つ目は再生した後最後まで計算するということです。 僕自身今回の空き家はまだ進めている途中ですが だからこそこれから実際に地主さんとの話 リフォーム、賃貸募集、そして運営どうなっていくのか 僕自身も一つずつ確認しながら進めていこうと思っています。 空き家というのはきれいな教科書通りの物件だけではないんですね。 借地だったり、相続だったり、残事物があったり、いろんな事情があります。 でもその事情を一つ一つ整理をしていくと 使えないと思われていた家がもう一度使える家になることもあります。 僕はそこが空き家再生の一番面白いところだと思っています。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 空き家とお金の話、ワニ社長でした。 # 11月限定プレゼントのお知らせ🎁 それでは最後にお知らせです。今、空き家投資に興味のある方に向けて、 空き家投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 空き家投資というのは、物件サイトを見ていると、100万円なら安いのかなとか、 家賃5万円取れたら、この物件って買っていいのかな、 リフォーム代や所費用まで入れると、実際どれぐらい残るんだろうと、 最初はなかなか判断しづらいと思います。 そこで、物件価格や想定の家賃、リフォーム費などを入れて、 実際の数字を確認できるのが空き家投資シミュレーターです。 そして、なんとなく安そうで判断するのではなくて、 この金額で買ったら、投資として本当に成り立つのか、 まず自分の数字で出してみるだけでも、物件の見え方がかなり変わると思います。 さらに電子書籍では、これからの空き家投資の始めたい方に向けて、 基本的な考え方や物件を見るポイントなどをまとめています。 まだ物件を買うところまで考えていないけれども、 ちょっと興味があるという方でも大丈夫です。 まずは知ってみることから、そして気になる物件が出てきたら数字を入れてみる、 そこから始めてみてください。 興味のある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして、 シミュレーターと電子書籍を無料で受け取ってください。 # コメント返し さて本日もコメント返しの方をしていきたいと思うんですけれども、 周さんまさに今リフォームが重いように進まずもどかしさを感じていたので耳が痛いお話でした。 客付けから逆算をして動く意識改めて大切にしたいと思います。 ということでコメントありがとうございます。 そうですね実際に物件を買ってしまってからだとリフォーム費用っていうのが もしこれぐらい追加でかかってしまったっていう時に後戻りできなくなってしまうので やはり逆算をしてリフォーム費用、バッファ、余裕を見ておくこと。 そして他の消費用だったりとかも余裕を見ておくことで利回りもですね 自分が欲しい利回り、そして少し家賃を下げても決まらなかった場合の利回りなどをいくつか作っておくと自分が買い値という一番最初の段階でやるべきことが明確になってくるので 大事かなと思って実際に僕もですねそういった経験もありましたので参考にしていただけたらなと思います。 はいということでですね実際に動いている方とかはこうやってリアルな質問とかも出てくると思いますし逆にこれから動きたいなという方もコメントを入れることによってですね自分が能動的になって今いきますので ぜひ参考にしていただけたらと思いますしまた気軽にですねコメント入れていただけたらと思います。 はいということで本日も聞いていただいてありがとうございました