# あいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 家が今、建っていることと将来建て替えられることは別 さて今日のテーマは、今家が建っているのに建て替えができない。 どういうこと?というお話です。 空きを探しているとたまにものすごく安い物件があったりするんですね。 周りの方では300万400万くらいなのにその家だけ100万円。 写真を見てもそこまでボロボロには見えないし、これめちゃくちゃ安いじゃん。 と思って詳細を見ると小さく再建築負荷と書いてあったりすることがあります。 初心者の方だと、もう家が建っていると思っていますよね。 でもこれすごく大事なことなので、今そこに家があることと将来もう一度家を建て替えることとは別ということで、今日はなぜ家があるのに建て替えられないのか。 そして2つ目が道路に面しているだけでは判断ができないということ。 3つ目は再建築負荷は安ければ買っていいものなのか。この3つでお話をしていきたいと思います。 まず1つ目ですね。これを最初に覚えておいてほしいんですが、目の前に家が建っていても同じ場所で新しい家を建てられるとは限らないんですね。 一般的に都市計画区域などで建物を建てる場合というのは、敷地は原則として建築基準法上の道路2メートル以上に接しているという必要があるんですね。 道路も原則として幅が4メートル以上などの基準があったりします。 ただ一定の道路や特例行政庁による認可認定などある場合というのは単純に幅だけで判断するものではありません。 じゃあ今の家ってどうやって建ったのか。ここが不思議かもしれません。 例えばその家が建った当時というのは問題がなかったんですね。 その後、法律や都市計画上の状況が変わった、あるいは昔からある細い通路の奥に家が建っている。いろんなケースがあります。 なので、昔建てられたことが今建てられるという証明ではないんですね。 これ、空き家都市はかなり重要になってきます。 なぜなら、僕たちは古い家を買うことが多いからです。 昭和40年代、50年代、もっと古い家建て替えられた時と今のルールや状況が違うことがあったりします。 # 見た目が道路でも、それだけで判断はしない そして2つ目です。内建に行き、ちゃんと家の前に道路があった。車も通っている。 だから設土してから大丈夫ですねと思う。でもこれまだ早いんですね。 見た目が道路でも建築基準法上の道路とは限らないという話です。 ここ初心者の方にはかなりわかりにくいと思います。 僕たちが普段道路だと思って歩いたり車で通ったりしている場所。 でも建物を建てる時には建築基準法上でどのような道路として扱われているのかが重要になります。 つまりアスファルトになっている。車が通っている。 Googleマップにも道として出ている。それだけでは判断できないんですね。 幅も4メートル未満でも即アウトとは限りません。 逆にこの道4メートルないから再建築できないですね。とも言い切れないんですね。 昔から建物が立ち並んでいる細い道などでは、いわゆる二行道路として扱われていて、道路の中心から一定の距離を交代する、いわゆるセットバックをすることで建築できるケースもあります。 だからアギア投資で道路を見る時というのは広い狭いだけで判断しないことです。 僕なら何を確認するかというと、まず仲介の会社さんにこの前面道路は建築基準法上何道路ですかと聞きます。 そして少しでも怪しければ役所の建築指導家などで確認をすることです。 さらに敷地がその道路に何メートル接しているかここを見ます。 国土交通省の資料でも原則として道路への接道が2メートル未満の敷地は建築ができない形で示されています。 なので物件概要に再建築負荷と書いてなかったとしても、古いアギアで道路関係が分かりにくい場合は僕なら確認をします。 # 再建築不可＝全部ダメではない そして3つ目が今日一番伝えたいことなんですが、再建築負荷、この4文字を見たら全部買ってはいけない。これは違うと思います。 ただ初心者の1件目の方だったら、かなり慎重に考えるといいのかなとも思います。 今ある建物を使える間は貸せる可能性があります。 例えば100万円で再建築負荷で、でも今の建物はまだ使えて、50万円で直せたら、家賃が5万円で貸せそう。 それだけだと数字を見るとですね、すごく面白いと見えるんですね。 100万円の価格とリフォーム50万円と初期費用が40万円で190万円ですね。 家賃5万円だったら年間60万円になりますので、かなり高い利回りです。 だから再建築負荷の物件が投資対象として成立すること自体はあります。 でも僕ならここでもう一つ先を考えます。 この家が使えなくなった時にどうするのかです。 建物がなくなった後に何が残るのか。 例えば災害や老朽化、何かの事情で建物を取り壊した。 その後新しい家を建てられないとしたら、その土地の使い道はかなり限定される可能性があります。 つまり普通の子建てと比べて出口が難しくなる可能性があるということです。 売りたい時に次の買い主さんも同じことを考えます。 この家が壊れたらどうするとなります。 金融機関も融資も一般的な物件より厳しくなります。 すると買える人が現金購入できる投資家さんなどで限られてくるわけなんですね。 買える人が減れば売却もしづらくなる可能性もあります。 だから入り口は安いには理由があるわけです。 これ以前の放送にもつながるんですけれども、 空き家投資で一番危ないのが価格だけを見て安いと思うことなんです。 例えば普通に再建築できる300万円の家、再建築できない100万円の家、 価格だけ見れば100万円の圧勝だと思います。 でも将来の売りやすさ、建て替えができる、融資も検討できる、土地としての出口もある、 そういった可能性まで含めると300万円の方が自分にとって安いかもしれません。 逆に再建築付加でも100万円で買って十分家地を回収できる、建物の状態もいい、出口についても理解している、 最悪どうなるかまでを決めているだったとすると、投資として成立する人もいると思います。 つまり再建築付加だからダメではなくて、何を失う代わりに安くなっているのかを理解する。 ここが大事になってきます。 もし空き家を見つけたら、僕なら最低限3つを確認します。 1つ目は全面道路は建築基準法上のどういう道路なのか。 2つ目はその道路に敷地が何メートル接しているのか。 3つ目は今の建物がなくなった時にもう一度建てられるのか。この3つです。 そして不動産屋さんから多分大丈夫ですと言われても価格が安くて道路条件が複雑そうなら、役所などできちんと確認した方がいいです。 特に接同義務に関しては、特定行政庁による認定や認可によって例外的に建築できる制度もあったりするからです。 接同していないイコール絶対に永久的に建築付加とも限りません。個別判断になる部分もあったりします。 そこで自分で決めずに確認をすることが重要になってくるというお話でした。 僕は100万円の空き家が出ていたらもちろん興味を持ちますが、100万円が安いでは終わらずに、なぜ100万円なんだろうと考えます。 残地物があるからなのか、遠いからなのか、古いからなのか、雨漏りや石地、そして三重県近くなのか、売り主さんが早く処分したいのか、 安い理由が自分で解決できる問題ならチャンスかもしれません。でも自分では変えられない問題ならその安さをずっと引き継ぐ可能性があります。 この違いはかなり大きいです。 それでは今日のまとめです。 まず一つ目が、家が建っていることと将来建て替えられることは別ということ。 二つ目が、見た目が道路でもそれだけでは判断しないということ。 三つ目が、再建築付加イコール全部ダメではない、でも出口までしっかりと考える必要があるというお話でした。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。 空き家とお金の話、ワニ社長でした。 # 11月限定プレゼントのお知らせ🎁 それでは最後にお知らせです。今、空き家投資に興味のある方に向けて、 空き家投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 空き家投資というのは、物件サイトを見ていると、100万円なら安いのかなとか、 家賃5万円取れたら、この物件って買っていいのかな、 リフォーム代や所費用まで入れると、実際どれぐらい残るんだろうと、 最初はなかなか判断しづらいと思います。 そこで、物件価格や想定の家賃、リフォーム費などを入れて、 実際の数字を確認できるのが空き家投資シミュレーターです。 そして、なんとなく安そうで判断するのではなくて、 この金額で買ったら、投資として本当に成り立つのか、 まず自分の数字で出してみるだけでも、物件の見え方がかなり変わると思います。 さらに電子書籍では、これからの空き家投資の始めたい方に向けて、 基本的な考え方や物件を見るポイントなどをまとめています。 まだ物件を買うところまで考えていないけれども、 ちょっと興味があるという方でも大丈夫です。 まずは知ってみることから、そして気になる物件が出てきたら数字を入れてみる、 そこから始めてみてください。 興味のある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして、 シミュレーターと電子書籍を無料で受け取ってください。