# あいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 家賃0円でも、出て行くお金はある さて、今日のテーマは、100万円の空き家は安いから買えばいい、という安易な判断は危険というお話です。 これ、空き家を当初始めたばかりだと、意外と見落としやすいと思うんですね。 100万円で空き家を買った。で、現金で買ったので住宅ローンもなく、まあ急いで貸さなくてもいいかと思いやすかったりします。 でも実際は、家賃が1円も入っていない時でも、物件を持っているだけで出ていくお金があるんですね。 そしてもう一つ、もっと見えにくいのが、貸せていない時期に、その物にコストがあるということです。 今日は、家賃0円でも出ていくお金、そして空室1ヶ月は0円ではないということ、安く直すより早く稼働させることが得な3つでお話をしていきます。 まず一つ目ですね。例えば空き家を100万円で買って、そのまま半年ぐらいゆっくりリフォームしよう。 こういう時って、家賃は当然ゼロなんですね。でも支出までは0円ではありません。 固定資産税、そして物件によっては金額が違いますが、所有している以上基本的に毎年かかってくるんです。 100万円で買ったから税金もほぼゼロでしょうとは限りません。 前回もお話ししましたが、売買価格と固定資産税の評価というのは別です。 なので買う前に今どれぐらいの税金がかかっているかを確認しておくこと、そして保険です。 火災保険など空き家だから火事にならないわけではありません。むしろ人が住んでいないと何か起きた時の発見が遅れることがあります。 なので僕は物件を取得したら貸し出す前の期間も含めて保険をどうするのかを確認します。 水道や電気や草刈りなど、さらにリフォームの途中なら電気や水道を使うこともあります。庭があれば草も伸びます。 遠方なら誰かに草刈りや現地確認のお願いをするかもしれません。 台風の後に見に行ってもらう、郵便物を確認してもらう、ちょっとした補修をする。 1個1個はものすごく大きなお金ではないかもしれませんが、でも半年1年と積み重なると結構出ていきます。 つまり空き家というのは買った瞬間から小さな固定費を持つことになる。ここを知っておくことが大事になってきます。 # 空室期間そのものもコストである そして2つ目です。ここが今日一番伝えたいところなんですが、 例えば、家賃5万円で貸せる家があったとします。 でも、リフォームがなかなか終わらなくて、募集開始も遅れたりします。 結果、3ヶ月、家賃が入らなかった。 この時、まあ、ロンもないし、別に損してないよね、と思うかもしれませんが、 本来5万円で入る可能性があったなら、3ヶ月で15万円なんですね。 もちろん、これは実際に15万円を誰かに払ったという意味ではありません。 でも、本来得られた可能性がある収入を失っているということです。 これは、投資ではコストとして考えた方がいいと思っています。 空室コストというのは、見積書には載らないんですね。 リフォーム100万円、これは見積書に載ります。 仲介手数料、これも数字で出ます。 でも、募集が2ヶ月遅れた時の家賃10万円が入りませんでした、という請求書は来ません。 だから、見落としやすいんです。 でも、投資というのは、むしろこういう見積りに載らないコストが結構大事になってきます。 5万円を安くするために2ヶ月遅れたら、例えばリフォーム業者さんAから50万円。 来週から工事ができます。業者さんBは45万円。 でも、着工は2ヶ月後、5万円安い。一見するとBの方が得と思いがちです。 でも、家賃5万円で貸せる家だったら、2ヶ月募集が遅れれば、 最大10万円の家賃の機会損失があったりするんです。 もちろん、必ずすぐ入境が決まるというわけではありません。 工事内容も比較しないといけません。 でも、工事費だけを5万円安くすることと、物件を2ヶ月早く稼働させること、 どちらが大きいのか、ここまで考えると判断が変わることがあると思います。 # 安く直すことでは無く、早く稼働させる そして3つ目です。空き家投資をすると、どうしても購入価格を安くしたい、リフォーム費を安くしたい、 仲介手すりもできれば抑えたいとなります。 もちろんコストを抑えるのは大事なんですが、僕はもう一つ、いつから家賃が入り始めるのかを見ます。 100万円安く買うことだけが投資代はないということです。 例えば、物件を買ってから、残地物処理に1ヶ月、業者さん探しに1ヶ月、 リフォームに3ヶ月、終わってから不動産会社を探して募集開始までさらに1ヶ月、 合計半年、この間に家賃はゼロです。 逆に買う前からリフォーム業者さんに見てもらう。 客付きをしてくれる不動産会社さんにも相談する。 引き渡しされたらすぐに工事をスタートする。 工事中から募集準備もする。そうすると稼働までの期間を短くできるかもしれません。 ここで重要なのは、ただ急ぐことではありません。 買う前から買った後の順番を決めておくことです。 例えば同じ200万円で買った2人がいたとします。 Aさんはリフォームをどうするか3ヶ月悩み、その後業者を探し半年後に募集を開始しました。 Bさんは購入前から業者さんと打ち合わせをしていて、 客付き会社さんとも家賃の相談をしていて、引き渡し後すぐに工事をして2ヶ月後には募集をスタートしました。 同じ物件価格でも1年後の家賃収入は変わっている可能性はありますよね。 だから空き家投資というのは、いかに安く買っただけではなくて、 いかに早く資産として働き始めてもらうかが大事なんです。 これ初心者の方にお勧めしたいのが、気になる物件が出たら買いにだけを計算するのではなくて、 簡単に購入後1年間の予定を書いてみることです。 例えば11月に購入をして、12月リフォームをして、1月募集を開始して、2月入居を想定。 これなら最初の3ヶ月は家賃ゼロ。じゃあその期間にいくら出ていくかを考えます。 もし入居者さんが4月まで決まらなかったら、ここまで考えると、そうすると200万円で買えるから安いではなくて、 この物件が実際にお金を生み出し始めるまでいくら必要なのかという見方に変わります。 これかなり重要だと思います。お金を生まない時間も投資の一部になります。 僕は空き家投資というのは、物件を買った日がスタートではありますが、 家賃が入り始めて始めて資産として働き始めると思っています。 空き家のまま半年置いておけば、家はあるんですが収入は生まない。 それどころか税金や管理費用が出ていく。 だから安い物件を探すのと同じくらい、買ったらどうやって早く使われる状態にするかを考えるんです。 これが大事になってきます。そしてこれは単に収益の話だけではありません。 空き家だった家にまだ人が住む。地域の中でもう一度家として使われる。 その状態に戻すのが早いほど、空き家再生としての意味も大きくなっていきます。 今日のまとめとしては、 100万円の空き家というのは安いので買ったらいいという安易な考えは危険というお話でした。 一つ目は、家賃0円でも出ていくお金はあるということです。 税金や保険、水道や電気、草刈りや管理、小さなお金も積み重なります。 そして2つ目が空室機関そのものにコストがあるということ。 3つ目が安く直すことだけではなくて、早く稼働させること。 買う前からリフォームや募集、管理、その他段取りまで考えておくことです。 空き家投資というのは100万円安く買えたという話はわかりやすいんですが、 実際に長くやっていると1ヶ月、2ヶ月という時間もかなり大きなお金だとわかってきます。 だから物件を見るときは、いくらで買えるだけではなくて、いつからこの家は働き始めるのか ここまで考えてみてください。 物件の見え方がまた一段変わってくると思います。 それでは本日も素敵な1日をお過ごしください。 空き家とお金の話、ワニ社長でした。 # 11月限定プレゼントのお知らせ🎁 それでは最後にお知らせです。今、空き家投資に興味のある方に向けて、 空き家投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 空き家投資というのは、物件サイトを見ていると、100万円なら安いのかなとか、 家賃5万円取れたら、この物件って買っていいのかな、 リフォーム代や所費用まで入れると、実際どれぐらい残るんだろうと、 最初はなかなか判断しづらいと思います。 そこで、物件価格や想定の家賃、リフォーム費などを入れて、 実際の数字を確認できるのが空き家投資シミュレーターです。 そして、なんとなく安そうで判断するのではなくて、 この金額で買ったら、投資として本当に成り立つのか、 まず自分の数字で出してみるだけでも、物件の見え方がかなり変わると思います。 さらに電子書籍では、これからの空き家投資の始めたい方に向けて、 基本的な考え方や物件を見るポイントなどをまとめています。 まだ物件を買うところまで考えていないけれども、 ちょっと興味があるという方でも大丈夫です。 まずは知ってみることから、そして気になる物件が出てきたら数字を入れてみる、 そこから始めてみてください。 興味のある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして、 シミュレーターと電子書籍を無料で受け取ってください。 # コメント返し それでは本日もコメント開始の方していきたいとおもいます。 内見は判断するための材料を集めるという作業という観点、とても勉強になりました。 ということで、シュウさんいつもありがとうございます。 本当にそうですね。実際にアキオトジを始めて、まず10件ほど見るのがオススメですよというお話をするんですけれども、 なかなか物件を見に行くことに一歩踏み出せなかったり、あるいは見に行った物件が良い物件ではなかったりすることもあるんですね。 でも当然のお話で、良い物件というのは自分から探しに行かないと出てこないんですよね。 なのでそれをどう捉えるかなんですけれども、一つ一つを自分の経験値にしていく、判断するための材料を集めているという観点を持つとですね、 この経験も自分の役に立っているということで動きやすくなるんじゃないかなと思います。 ということでですね、実際に皆さんも聞いていただいて、そして実行に起こしていただいて、 さらにこういったコメントなどをくださると、実際に的確なアドバイスができたりすることもありますし、 なおかつ自分がアウトプットする、ただ聞くだけではなくてアウトプットするということが、 実際皆さんの今後の役に立つ、そして経験値になることだと思いますので、 ぜひ聞いていただいた方はこちらにコメントくださると嬉しいです。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。