# あいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 区分、一棟アパート、マンション、戸建て、結局何を選べばいい？ さて、今回のテーマは、不動産投資に興味がある、でも結局何から始めればいいの?というお話です。 これ、不動産投資に興味を持った人が、最初にぶつかる問題じゃないかなと思うんですが、 ワンルームマンションとか、中古の区分とか、新地下アパート、中古の1棟もの、そして、こだて、 僕がやっているような空き家投資。調べれば調べるほど、選択肢っていうのが多いんですよね。 YouTubeを見れば、区分マンションが初心者向けですという人もいたり、別の人は1棟から始めないと意味がないという人もいたり、 こだてが一番いいですよという人もいたりします。結局何が正解なのかとなりますが、僕はこの問題には、これが一番ですというような答えはないと思っています。 大事なのは、その投資が今の自分の状況に合っているか。 今日はですね、1つ目は不動産投資は商品ではなく、戦い方が違うということ。 2つ目は、初心者ほど利回りだけで選ばないということ。3つ目は、僕が空き家から始めるのは面白いと思う理由です。 まず1つ目ですね、一口に不動産投資と言っても、中身はかなり違うんですね。例えば、区分マンション、1部屋を買って入居者さんに貸す。 管理会社に任せれば、比較的手間を抑えて運用できるケースもあります。 ただし、その分利回りが低くなったりもします。 続いて、一棟のアパート。1回の購入金額は大きくなりますよね。でも6部屋あれば、1部屋空いても残り5部屋あるから、家賃が入る。 そして、こだて。 1軒に1世帯なので、入居中は比較的シンプルですね。 でも退居すると、家賃収入は一旦ゼロになります。 そして空き家。 価格は安いものもあったりします。 その代わり、そのまま貸せないような物件も多いので、自分で価値を戻す必要があります。 これ全部同じ不動産投資なんですが、やっていることが結構違うんですね。 だから、どれが儲かるだけでは決められないと思います。 例えば、忙しい会社員の方。できれば管理に時間を使いたくない。 であれば、管理体制の整った 不動産が合うかもしれません。 反対に、多少手間がかかったとしても、自分で物件を探して工夫して収益を生みたい。 そういう人なら、こだてや蓄フル物件というのは面白いんじゃないかなと思います。 そして、金融機関から大きく借りて、 規模を早く拡大したい。そういう人なら、一等物件という選択肢もあります。 つまり、最初に考えるのは、一番儲かる不動産何ではなくて、自分どういう投資をしたいのか、 これは明確にすることだと思います。 # 利回りだけで判断しない そして2つ目です。不動産投資を調べ始めるとまず気になるのが数字だと思います。 利回りで5%や8%10%とか20%30% 当然高い方が魅力的に見えると思います。 ただ利回りが高いのには理由があることが多いんです。 例えば地方とか古いとか駅から遠いとか修繕が必要とか 誘致がつきづらいとか売却しづらいとか こういう条件があるから価格が安くなって結果的に利回りが高くなるという形です。 逆に都心とか駅地下とかちくわさとか売却もしやすい こういう物件というのは価格も高くなりますから 利回りは低くなりやすいと思います。 つまり利回りというのはある意味リスクの値札でもあるんですね。 僕が物件を見るときに結構大事にしているのがこの問題は自分で変えられるかどうか なんですが、例えば壁が汚かったり、これは直せますよね。 庭が荒れている、これも同じく直せます。 残地物がある、これは処分ができます。 駐車場少し広げられる、これも場合によってはいい戦略だと思います。 でも駅まで遠かったり、これは変えられません。周辺人口が多く減っている。 これも自分では考えられないと思っているんですが だから僕は利回りが高いか、より利回りが高い理由を 自分で解決できるかを見るんです。 ここが分かると小利回りの物件が 物件の見方も変わります。 # 空き家は、小さく不動産投資全体を経験できる そして3つ目です。僕自身はいろんな不動産を扱ってますが、これから不動産投資を学びたい人にとって、空き家投資というのはかなり面白い入り口だと思っています。 なぜかというと、僕は大きく3つ理由があると思います。 まず1つ目は金額が小さいということで、不動産投資の一番高いハードルというのは金額だと思います。 5000万円なのか1億円なのかと言われると、いきなり遠い世界に感じると思います。 でも空き家なら100万円、200万円というような物件もあります。 もちろんリフォーム費用や消費費用も必要です。 でも普通の不動産投資に比べると比較的小さな金額から経験ができるケースがあります。 つまり人生をかけて最初の一件を買わなくていいということです。 これはかなり大きいと思っています。 空き家を一件買うといろんなことを経験します。 物件を探す経験、不動産屋さんと話す経験、内建をする経験、 契約、登記をする経験、そしてリフォームをする経験です。 その後は家賃を決めたり募集をしたり入居者さんが入って管理をするというような形です。 つまり小さな一件の中に不動産投資の基本がほぼ全部入っていると思います。 これはかなり大きな学びです。 一度経験すると将来この大きな物件を見る時にも、これ空き家で経験した話だなぁとなります。 僕は空き家一件一件というのは資産であると同時に不動産投資の研修でもあると思っています。 そして僕が一番面白いと思っているのが、例えば完成された空分マンションすごく綺麗だと思います。 家賃相場もある程度決まっています。 そこで自分ができることというのはそんなに多くないんですね。 でも空き家の場合というのは最初は汚い、古い、庭も荒れている、誰も住んでいないから、だから安いという理由もあったりします。 そこに自分の工夫を入れていくんです。必要なところだけを直したり、駐車場を使いやすくしたり、部屋をきれいにしたり、募集条件を考えたりすると今まで使われてなかった家が月5万円、6万円を生む家に変わるんです。 つまり買った時点で完成している資産ではなくて、自分で価値を作れる余白があるということです。 僕はここが空き家投資の面白さだと思っています。 これから不動産投資を始めたい方はぜひ一度考えてみてほしいです。 自分は何のために不動産をやりたいのか、 金融以外の収入が欲しいのか、会社を辞めたいのか、大きく資産を増やしたいのか、老後家賃収入を作りたいのか、 不動産そのものを学びたいのか、ここが違えば選ぶ物件はだいぶ変わってくるからなんですね。 だからSNSでこの投稿が最強と言われていても、それが自分にとって最強だとは限らないということです。 そしてこれから始める方に僕はすごく大事だと思っていることがあります。 それは最初の失敗を取り返せる大きさにするということです。 投資なので100%成功というのはありえません。 家賃が想定より安かったとか、手前が少し増えたとか、入居までの時間がかかったとか、こういうことがあります。 でも最初から1億円の投資を経験するのと、数百万円の物件で経験するのとでは全然違いますよね。 だから僕は最初から最大リターンを狙わなくてもいいと思っています。 まず自分が理解できる大きさで、1回最初から最後までやってみる。 そして経験を持って2件目に行く。これがかなり再現性がある始め方だと思っています。 不動産投資を始める時というのは、どうしても絶対に正しい意見を書いたいと思います。 でも最初から自分に一番合う投資法がわかる人ってそんなに多くないと思うんですね。 実際にやってみて、自分はDIYが好きじゃないなとか、管理は任せたいなとか、逆にリフォームを考えるとめちゃくちゃ楽しいなということが伝わってきます。 だから最初の1件の役割というのは、利益を出すだけではなくて、自分に合う不動産投資を知ることでもあると思っています。 さて今日も一つずつまとめていきましょう。まず1つ目は区分一等こだてでは、戦い方が違うというお話をさせていただきました。 そして2つ目は、利回りだけで判断しないということ。3つ目は、空き家は小さく不動産投資全体を経験できるということ。 このような流れを比較的小さな金額から経験できる可能性があるわけなので、今不動産投資には興味がある。 でも何を買えばいいかわからないという方。 それだけではなくて、いきなり数千万円の物件を決める必要もありません。 自分は不動産投資で何を得たいのか、ここを考えてみてください。 そして最後は失敗しても取り返せる大きさで不動産そのものを経験してみる。 その選択肢の一つとして、僕は空き家投資というのはかなり面白いと思っています。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。空き家とお金の話、ワニ社長でした。 # 11月限定プレゼントのお知らせ🎁 それでは最後にお知らせです。今、空き家投資に興味のある方に向けて、 空き家投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 空き家投資というのは、物件サイトを見ていると、100万円なら安いのかなとか、 家賃5万円取れたら、この物件って買っていいのかな、 リフォーム代や所費用まで入れると、実際どれぐらい残るんだろうと、 最初はなかなか判断しづらいと思います。 そこで、物件価格や想定の家賃、リフォーム費などを入れて、 実際の数字を確認できるのが空き家投資シミュレーターです。 そして、なんとなく安そうで判断するのではなくて、 この金額で買ったら、投資として本当に成り立つのか、 まず自分の数字で出してみるだけでも、物件の見え方がかなり変わると思います。 さらに電子書籍では、これからの空き家投資の始めたい方に向けて、 基本的な考え方や物件を見るポイントなどをまとめています。 まだ物件を買うところまで考えていないけれども、 ちょっと興味があるという方でも大丈夫です。 まずは知ってみることから、そして気になる物件が出てきたら数字を入れてみる、 そこから始めてみてください。 興味のある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして、 シミュレーターと電子書籍を無料で受け取ってください。