# 不動産の買い方・買い進めでするべきポイント おはようございます。このチャンネルでは24棟の不動産を収入し、家賃収入5000万円を達成したキムニーが不動産投資のリアルな裏側をお届けします。 キムニーは28歳で不動産投資を始め、家賃収入5000万円を達成しています。 僕みたいな不動産投資初心者からするとめちゃめちゃ羨ましいなと思いまして、 今日はキムニーが今までどういうやり方をしてきたのかを暴露していただきたいです。 どう買ってきたのかを暴露してほしいの? はい、ドストレートに。 なるほど、そういうことだね。 わかりました、じゃあ公開しましょう。 買い方ってやつだから、実はめっちゃ大事で、 うまく買ってきた人ってどうやって買っていってるんだろうって知るのってすごい大事なんでね、 げんちゃんいい目のつけどころだと思います。 ありがとうございます。 今日は特別大サービスということで、公開していこうかなと思うので、 もちろんね、今僕も45ですから、これ喋ってる段階でね、 だから、そんなのは昔の話じゃないかと思うほどもあるかもわかりませんが、 でもやっぱりこれって今でも使えるテクニックだよねとか、 実は今でもこの数字変えてますよとか、 そういうのがわかっていくとね、結構やっぱり参考になることがあるんじゃないかなと。 あると思います。 じゃあ公開してみましょうかね。 問題に入る前にお知らせです。 不動産投資を始めたいけど、何から手をつければいいかわからない。 結果が出なくて悩んでる。 そんな方よ。 僕が1から24と家賃年収5000万円を構築してきた不動産投資の極意を、 今なら公式LINEで了拝中。 概要欄のリンクから友達追加をして、ぜひ受け取ってください。 これから投資を始める人も、もっと規模を拡大したい人も、必ず。 まず皆さんに勘違いしてほしくないな。 僕もね、28歳から始めてます。 今45歳ですけど、別に17年かけてこうなったわけじゃなくて、 35歳くらいには会社辞めてるんですよね。 ファイヤーして。 37歳、38歳くらいの時に、 そこからファイヤーして2年間ですね。 体痛めてたんでリハーブとかしながら。 38歳くらいの時にスクール始めるきっかけがあってね。 今の僕とほぼ同じです。37歳。 その頃にはだいたいこうなってたんですよ。 それをどんどん返すめるというよりかは、 日本のスクール系って3800年ですから、6年でね。 ものすごい人数を教えてる。 多分日本で一番大きいスクールとはなってると思うんですけど、 これくらいの人数をしっかりと教えるって相当大変なので、 本当に想像以上にですね、いろいろやることいっぱいあるので。 なのでですね、今自分の不動産投資をね、 少しお休みしてね、こっちに集中してるわけなんですけど。 でもまあ、このうちまたもっと伸ばしていこうかなと思ってますけどね。 概要で言うとそんな感じなんですよね。 だから何が言いたかったかっていうと、 高属性でとんでもないね、なんかすごい燃焼だったんだろうとか、 そういうわけではないんだよってことも理解してほしいんだよね。 入居率なんですけど、入居率も95%超えてたりとかします。 95? おおむねほとんど満室みたいな感じでね。 そもそも入居率が100%とかってあんまり言えないんですよ。 あ、そうなんですか。 はい。だって100%なわけないじゃないですか。 退居者絶対出る。 あ、そうか。まあそうですね。 そういう人がいたら嘘なんですね。 たまたま瞬間最大風俗的に全部満室の方はいらっしゃるでしょうか。 はいはいはい。 それはその時は100%でしょうけど、年間で見たら100ってのはまずありえないかなと。 うーん。 だから、退居したら埋めていくっていうスタンスでね。 95%とか98%とかね。 そうですね。 そういう人がいますけど、入居はしてますね。 何よりやっぱりこの5000万円の中の年間利益で2000万円なので、 返済をしてね、経費を払っても年間利益2000万円っていうところになっていくわけなんでね。 そのやっぱり大きな経費っていうのはなるべくかからないようにね、コストカットしつつやってると。 だけどね、やっぱりそれがDIYをしたりとか、 まあDIYがダメとは言わないんだけど、 いろんな物件全部DIYしてますなんていうのはむちゃくちゃ大変になっちゃうので、 ある程度もうそこは外注して、その中でいかに安く済ますかっていうのを考えていたわけですね。 外国人に頼むんですか? 外注って外国人に頼むことじゃないからね。 あっ違うんだ。 要は発注です要するに。 あーなるほど。 業者さんに発注する。 なるほどなるほど。 外注ってそういう意味じゃないからね。 なんで今知ってんの? そうですね。 なんで今初めて知ってんの? 買ってきた物件の種類なんですけど、 24と全部同じことばっかりじゃなくて、 僕は結構割と幅広くやってきました。 新築アパート、中古アパート、中古のこだて。 中古って言っても比較的近さもあるけど、 築フルも多くて、いわゆるボロこだてだったり、 ボロ再生アパートっていうボロボロのアパートを再生してピカピカにして貸していくっていうのをやってます。 ピカピカにするのお金かかりそうですけど。 ピカピカっていうのはピカピカに見えるっていうイメージです。 あーなるほど。 実際にはまだまだ直し切れてないところもあったかもしれないけど、 普通に稼いじゃってるんでね。 それでも回っちゃってますから。 修繕費含めても利回りが高いっていう状態です。 よくやっぱりやってしまうのが、 ボロいの買ったらいいけど、 どうせ修繕したら変わんねえんだろってあれじゃないですか。 じゃないんですよ。 ボロいのを買って修繕も安く済ましたら、 普通に中古物件買ったのに全然取ったら安いんですよ。 だから修繕費含めても利回り17%とかだったらむちゃくちゃいいじゃないですか。 ピカピカに見える状態で17%ってむっちゃいいでしょ。 めっちゃいい。 満室にしたら10%11%で売れちゃったりするから、 トータルの金額よりも1.5倍とかね。 普通に売れちゃったり。 つまりいつ売っても売れそうな状態で何年も賃貸系してるような感じです。 含み益が出てる状態で何年も家賃収入を得てるような、 そういうイメージなんですよ。 それが一番理想ですよね。 理想ですね。 もちろん僕もそうは言っても、 全部が全部そんな物件ばっかりじゃさすがになくて、 最初は失敗もしてますし、 そんな話をちょっとしていこうかなと思ってですね。 お願いします。 例えば僕最初の1投目2投目どうしたかっていうと、 28歳でね、そんなに信用もないじゃないですか。 当時はスルー銀行さんが融資出してた時代でね。 北海道の札幌の木造アパートで1600万くらいで買いました。 最初から北海道行ったんですか? そう。 なんでかって言うとやっぱり利回りが良かったんでね。 まぁまぁそっか。 利回り良かったんで氷回りの物件を買っていくっていうところでね。 じゃあ氷回りの物件はどこなんですかっていう発想です。 なるほど。 そしたらある程度郊外地方になってくるんだけど、 その中でもヒント入居決まってるところってどこですかって言った時に、 札幌ってすごく大きな街なので、 じゃあバランスいいよねって言うところ。 札幌がベストだとは言わないんですよ。 札幌も場所間違えちゃうとね、クイズADとか大変だったりするから、 それがベストとは言わないけど、 でもまず家から近いところを探そうとかっていう発想がまず違くて、 さっき言ったようにですね、利幅がないとですね、 これから金利が上がる時代なおさらなんだけど、 利幅がないとさて生活も豊かにならないし、 人生何も変わらないじゃないですか。 間違いない。 これから経費だとか色々上がっていったらなおさらね。 じゃあ利幅ってどういう物件で取れるの?っていう次にそこを考えないといけないんで、 家から近くとかじゃないんですよ。 生活豊かにしたら利益が大事で、 じゃあ利益が出る物件ってなんなん?っていう発想になっていかないといけないから。 言っても最初から北海道ってなかなか勇気良いそうですよね。 なんだけど別にでも札幌なんで。 まあそっかそっか。 別に朝日川とかもっと雪が豪雪でとかじゃないじゃん。 札幌なんで。 確かに確かに。 だから別にそんなにでもなかったんですけど。 次買ったのが大阪の堺でしたね。 おお、また。 それはボロすぎてどうしようもなくボロくてね。 最初だから1棟目の札幌は空室埋まらなかったし、 2棟目の堺は今度は修繕がボロボロすぎて、 あれはすごいお金を買った。 見積もりはそうだったんでね。 それで結局手放してたんですよね。 あ、そうなんですか。 1棟目も2棟目もやり直したって感じですね。 1棟目の札幌買ったのは失敗って意味じゃなくて、 問題は空室の埋め方が分からなかったんですよ。 埋め方ですね。 自分は勉強して資格とか取って、 鎮宅経営の資格があったりするんですけどね。 宅建じゃなくてね。 現場の空室を埋められないときにどうすればいいのか 伝えるところがなかったというか、分からなかった。 それで失敗したんですよね、当時ね。 そうなんだ。 自己流ってなかなか難しいところがありますよね。 売ってやり直したというところからまたリスタートして、 やってきましたね。 今度は新宿アパートを買ってきました。 新宿アパートを買う頃には、 僕も結婚当時にしましてね、 当時は融資を合算できたんだよね。 自分の年収と奥さんの年収と合算できたんだよ。 そうなんだ。 連帯保証に入ってもらえば700万と600万だったり、 1300万になるみたいな。 そういう時代だったんですよ。 ちなみにそういう時代だからだろうって思うかも分からないけど、 今は今で、昔にはない融資があるから、 僕はその時その融資使えなかったから。 だからそれ時代それぞれの特性があるのよ。 この時代はここをついとけみたいな。 なぜかというと金融機関もね、 僕は民間だから戦わなきゃいけないのね。 金融機関もやっぱりライバルがいっぱいいる中で、 自分たちがたくさんお金貸して融資したいわけ。 その不動産としてたくさんみんな借りたい買いたい言ってるのに、 どこか良い融資商品出さないのかといった時に、 それに目をつけた金融機関を商品作るわけだから。 時代によって変わるわけだから。 当時は年収合算というのができたわけだね。 なんとかそれで新宿アパートを買いましてね。 その次はまた今度駿河銀行さんで、 中古アパートから木造アパートが出た時代なんだけど、 これも実は木造アパート融資出ないって言われてたんですよ。 あ、そうなんですか。 そうですそうです。出ないって言われてたんだけど、 どこどこ支店だけは出るみたいな情報があった。 あ、そうなんですね。 すっごい大事な情報って。 ほんと大事ですね。 それによってそれが出るんだとするならば、 良い木造物件を当ててみようってなるじゃないですか。 確かに。 それでやっぱり出ましたね。 その物件が結構良くてね。 毎月利益20万くらい叩き出すような物件。 毎月20万!? だからね、最初の頃に買った物件、 僕は失敗したなと思ったんですけど、 でも経験自体は無駄になってなくて、 あとやっぱり情報、金融資どこが出すよ、 今はどこが融資情報出すよみたいな情報がね、 本当にそれは良い情報だったんですね。 その後も当時融資出してくれる金融機関から出してもらいまして、 足りないお金はそれこそフリーローンみたいなのを借りてね、 やっていっていきましたね。 あとは当時金融広報さんなんかも協力してくれた時代なんでね、 そういう風にして古いアパートも買っていったりしてね。 今言ったような古いアパートを再生する。 だんだんその修繕っていう気持ちも慣れてきてね、 ボロいアパートを買って、リフォームはリフォームローンを組んでね、 修繕費含めてもリマイン高い状態にしていくとか。 それでやっていきましたね。 物件を増やしていったという感じですかね。 だんだん中古寄りになっていった感じですかね。 中古のボロいのに慣れていったというかね。 慣れたんですね。 最初は慣れなかったんですよ。俺は嫌でね。 中入った瞬間、うわー、うー、みたいになる。 なんでこんなことになっちゃったの、みたいなね。 すごい経験だったんですね、最初は。 中古はそのイメージ強いですね。 中古もね、普通の中古だったらそこまででもないんですよ。 まあまあ綺麗ですね、みたいなのもあれば、 まあまあちょっとだね、みたいなのもあれば、 うわー、みたいなのもあるんですよ。 でも最悪にうわーを経験したからこそ良かったのかもしれないですね。 うわーって言ってるけど別に人とかいなくなったわけじゃないしね、とか。 ただ単に使い方きっただけでしょ。 だから言ってしまえばそれ畳変えて、 壁もね、上からもうベニヤ板貼って、 クロス貼れるんですよ、アクセントクロス綺麗に。 これアクセントクロスですからね。 そうっか。 そういう風に壁貼って、クロス貼ったらできちゃうんだから。 そうそう、めっちゃ綺麗になるわけじゃないですか。 綺麗ですね。 っていう風にして、うわー割りみたいなのもそうだし、 トイレとかも交換したりとかっていう風にして、 お金の世界なんですよ、それって。 それが、こんなボロいのいくらかかるんだろうみたいなところが、 だんだん、これをこうしたってだいたいこれぐらいしか買えないよね、とか。 これはさすがにお金かかりそうだな、とか。 そういうのがだんだん分かるようになるわけですね。 なるほど。 それで怖さがなくなるっていう、 経験というか経験なのかもしれないんだけどね。 でもそうするとさ、 古い物件って結局初心者は買えないのかよみたいにならない気持ちがね。 ちょっとなりますね。 だから今ね、僕いろいろ教えてるんですけど、 こういうボロい物件見たときに、 自分はどう思うの?どうやってその電卓を弾いて、 これっていくらぐらいかかるからこうだよねっていう風に弾くわけなんだけど、 それを部屋だったら、キッチンだったら、浴室だったらこうやって全部、 うちのスクール生、全部公開してるんですよ。 へー。 動画で。 動画で? 分かりやすい。 玄関でまず経験者何を見て、いくらだという風に組むのかというかね。 そういうのを公開してます。 なぜかっていうとね、 実の経験っていうのは、経験積んだ人にしか分からないと思いたいけど、 その経験積んだ人の頭の中が全部公開されてたら、 分かっちゃったりするのね。 まあまあそうですね。 それが例えば、英語を話そうとか、 野球でプロ野球選手になろうとかってなると、 それはもう本当に時間も必要だったり、何なら才能も必要じゃない?それって。 そうですね。 でも、この不動産投資ってのは賃貸経営って言われてる、 まあちょっとした事業なんだけど、 事業の世界っていうのは、才能がなくてもいける範囲がほとんどなのね。 ああ、そうなんだ。 やり方を知ってるか知らないかだけなの。 やり方ですね。 みんな車運転できるじゃないですか、ほとんどの方って。 うん、できる。 これ運転のやり方覚えたからじゃないですか。 覚えたから。 才能がなくて運転できないっていう人ってそんなにいなくないですか。 そんなにいないと思います。 何でかって言ったら、やり方次第だからじゃないですか。 はいはいはい。 それと同じなの。 そうなの。 だから、やり方知った者勝ちなのね。 でも普通の人はやらないじゃん、しんどくて教えらんないの。 だから免許学校にみんな通うんでしょ。 行きますね。 必要だから免許の学校に通って教えてくださいって言って、 教材に基づいて教わってやるわけじゃないですか。 そうですね。 不動産もあったから同じです。 それを僕は独学でやったから失敗したり、大変な目に遭ったっていうだけです。 だって免許取らないで路上で出て運転しましたって言ってんでしょ。 怖っ。 事故になるに決まってんじゃないですか。 事故にますわ。 でもこれ見てると同じことやってる人いっぱいいると思うよ。 免許で話をしたらそんなにできるわけないんだろうっていうところが なぜか不動産の話をすると、いや俺は独学でやりたいとかって。 だから失敗しちゃうの。 だから僕は失敗したんですよね。 でも当時はなかなか一通り丸っとやってくれるところなかったからさ。 そういう思いがあったんで今そういうのを作ったわけなんですけど。 そういう事なんですね。 そうそう。 だからなかなか当時は自分でやってみて失敗して、 ああみたいなのをやり直してね。 やりながら当時結局有志情報がすごく大事だってことに気が付いて、 当時はだから情報収集するところがほとんどなかったので、 その中で一生懸命情報収集してね。 一生懸命やって手に入れた情報で動いてたんだけど。 今は本当に教えてる環境でみんなでコミュニティも作って もう何千人っていう有志情報をみんなで共有してるから 正直高校生以外ほとんどいらないくらいなんだけど、 だけど当時はそういうところはなかったんでね。 結構情報収集が大変だったんです。 何が大変って。 そうですよね。 情報一番大変そうですもんね。 空室を埋めるにも、空室を埋めるための現状回復して 管理会社さんに見てもらってね。 現状回復費を払って、管理会社が募集して 入居日が決まったら契約してもらってね。 これ一連の流れじゃないですか。 これは別に資格でも学べるし、 一回こなせばなるほどなんて終わりなんだけど、 どう埋めるんですか。 それで埋まらなかった部屋をどう埋めるんですかって 本当のテクニックがあるわけ。 ところがそれが分からないから、 そのためにあれするなんて、もったいないとかやって、 結局空室埋めるってことはあれだろ、 広告費を払いまくるんだろとか、 設備が要るんだろ、最新の設備を入れてさ、とかやっても 結局そっちの方がお金がかかってる。 お金かけたのにもかかわらず体制埋まってないとか、 家賃も別にあげれてないとか、 結局かけたお金が回収できてないわけ。 それを一部屋だけじゃなくて、 二部屋、三部屋って繰り返してるうちに あっという間に埋まるお金っていうことなのね。 空室も同じでね。 よく分かんないから修繕を自分でやるしかない。 自分で発注するしかないって言って 管理会社を信じてやったりするんだけど、 実際にはこんなお金払う必要は全然なかった。 単なる作業で、材料費数百円で終わるような作業が 五千円とかで見積もり切ったりするからね。 そうなんだ。 一万円とか。 だから本当にいろんなことあるんですね。 その中で共通して言えることは何かというと やっぱり融資なんだよね。 融資なんですね。 融資情報は本当に大事なんですよ。 だから物件を購入するイメージを書いてみてもいいですか? お願いします。 例えばげんちゃんが自己資金500万円持ってましたと、 4千万円の中華アパートを買おうか悩んだとするよね。 まず一つ目はそこで、 4千万円の中華アパートを買おうとすると 必ず必要になるのが物件本体の価格とは別で 購入時の消費費用がざっくり8%くらいはかかるんですよ。 なんでこれだったら320万円かかるわけです。 500万円しかないわけだから これ払ったら残り180万円じゃないですか。 そうですね。 ってことは4千万円の物件に 頭金180万円しか入れてないはずなのね。 はいはいはいはいはい。 でも180万円払っちゃってたら 買った後すぐ万が一何かあったら破産しちゃうじゃないですか。 破産ですよ。 だから180万円も払いたくないわけ。 払いたくない。 ってことはどうすればいいかというと。 借りる。 そう。 例えば物件本体の融資これ 仮に4千万円フルローン出たとするよね。 はい。 そしたら支払わなきゃいけないのこれだけじゃないですか。 はいはいはい。 そしたらなんとかなるよね。 そうですね。 でも次の物件買えないよね。 買えない。 っていう風にポイントがいくつかあって 物件本体の融資がどこまで伸ばせますかっていうのが一つなんでね。 はい。 それから二つ目に この所費用を同理化して払わなきゃいけないから どこかしらでお金組み合わせしなきゃいけないの。 なるほど。 500万円しかないんだったら。 はい。 この1万と2万をクリアしない限り物件って買っていけないのね。 そっか。 たくさん買っていこうと思ったら。 うんうんうん。 まああえていうんだったら 買った後の運営費 これがさっき言ったような空室を埋めるとか修繕がね いけるだけ抑えないといけないとかっていうのが これもやっぱりコストカットするっていうのが三つ目で これ買った後でせっかくこれうまくいったとしても 多額の大規模修繕発生して バーってお金減っちゃったら意味ないじゃないですか。 確かに。 だからこれコストカットするってとこと リフォームの融資もある。 これ物件本体の融資じゃないですか。 はい。 リフォームで400万の見積もり来ましたっていったときに コストカットで150万まで起こせました。 でも150万払ってたらもうお金なくなっちゃうでしょ。 なくなっちゃう。 なんでこれ150万は融資があるわけよ。 ほーなるほど。 ていう感じで いかに物件本体の融資 それから所費用分の融資をどうするのか それからリフォームの融資どうするのか お金たくさん借りない人 物件って買えないのね。 へー たくさん買おうと思ったら。 なるほど。 だからこのいかに融資が大事なのかっていうのは すごく大事なのと よくあるのが物件本体の融資ばっかり 目を向けてる人すごく多いんだけど これも大事だよむちゃくちゃ むちゃ大事なんだけど 例えば所費用分っていうところを どうやって訓練できるのか 要するに単純に自己資金をどうやって訓練できるのか って話と それからリフォームの融資 どの手段をお持ちなのかっていうところが それも実はすごく大事で これらが噛み合わさっていくと 変な話これもこれもこれも 融資で組めちゃったら ゼロ円で物件買えちゃうじゃないですか はー確かに だからゼロ円で物件買えるんだから まだ買えるでしょ 買える買える買える で買った後どうするんですか 何か起きたらっていったときの このコストカットも自分でできるようになってたら コアさんもなくなるじゃないですか なくなりますね っていうことなんですよ 単純に物件たくさん買っていこうと思ったときに 何がポイントなんですかっていうと ここなのね へー だからなんでこれできたんですかって やっぱり融資の情報収集ってものすごい大事で 大屋さん同士でやっぱりいい融資情報とかね 当時だから1000万ぐらいフリーロンで ボンって借りれるとこもあったし そういう情報やっぱり大事なのよ 大事ですね 今だったら当時なかった物件本体の融資でね 500万フリーロンボンって出るとこもあれば いろんなものがあるから そういったものを駆使していくんだよね 駆使していくんですね そう駆使していくの 駆使していってお金使わないで 物件をたくさん買っていく そんなに借りて大丈夫なんですか と思うと思うんだけど これだけ借りても 財産が合うぐらいの 小売回り物件を買うってこと 小売回り物件 はい 例えばこれが4000万円って言いながら もし皆さん利回り8%とかで想像しちゃうから こんな借りたらやばいでしょって思ったでしょ はい ところが じゃあこれ利回り15%だったら むちゃくちゃ合うわけよ数字が めちゃめちゃいいぞ こんだけ借りても全然リターンがあるわけよ 金利が上がったって合うわけよ数字が全然 確かに だから大事なことは今度は 物件選びも大事だ うーん でもこれ星5ってやったんだけど 僕的には優先順位はやっぱこっちなのね なるほど だってお金の区別の仕方がわからなかったら そもそも買えないんだから 確かに 物件探したところで時間の無駄だし そしてコストカットの方法知らなかったら 怖くて買えないんだから 先にこっち知ることも大事だったわけ ところが僕は知らないで進めちゃったから 痛いように見たんだけど 知っちゃったほうが本当はいいやつってことだね 200万円の修繕 5万円で押さえた事例 を合わせてプレゼントしています 僕と一緒に不動産投資を 1から学んでいきましょう 概要欄の公式LINEから受け取れるので ぜひ友達追加してください 最後まで聞いていただきましてありがとうございました この放送が勉強になったと思ったら いいねとフォローもお願いします コメントも放送にて取り上げさせていただくこともございますので ぜひ感想もいただけると嬉しいです より詳しく知りたい方は YouTubeで動画を投稿していますので ぜひプロフィルのリンクからチェックしてみてください 今日も不動産を諦めず 本気強くやっていきましょう キム・ニンでした