# 今回は一本ものにしました どうもフルフルラジオの森川です。この番組では背中で語れるお父さんお母さんになろう このようなコンセプトでお金の知識を増やし将来のため家族のため投資を頑張って取り組んでいる人を応援していくラジオ番組となっております。 さて今日はですねタイトルにもある通りリードそしてインフラファンドのお話をします。 ちょっとね聞き慣れないテーマを使っていくんですけども 本当は基礎編と実践編を別々でいつも通りで収録しようと思ったんですが 正直に言います僕自身でそこまで深く専門的なところまで踏み込んでいないですし 他の投資は全部やってきたんですけどここはねそこまでっていうところなので 基礎と実践を一方にまとめるスタイルで今日は届けをします あくまでも投資の引き出しを増やすそんな目的で肩の力を抜いて聞いていただけたら嬉しいです それでは本編どうぞ # REITとは？ それでは早速本題に行きますね。まずはリートの話からですね。 リアルエステートインベストメント、これが不動産投資という意味で、最後にトラストというのがつきますので、これは信託という意味ですね。 なので不動産投資信託の意味になるんですね。 イメージはみんなでお金を出し合って巨大な不動産を買うと、そんな投資になるんですね。 不動産を直接一人で買うってなると数千万数億ってかかりますけども、リートのこの仕組みを活用すれば数千円とか数万円から投資ができるよと。 ビルだったりホテルだったり商業施設とか物流センターとかこの辺りをまとめて運用して、そこで発生した家賃収入を収集者に対して分配していくと、そんな仕組みになるんですね。 メリットとしては、小額から参加できるよねとか、実物の不動産よりも流動性が高い。 いわゆる売りやすいということね。ここの自分の持っている分を売るというだけだから。 3つ目としては分配金。いわゆる家賃収入が期待ができると。では逆にデメリットは何かと。 デメリットとしては、相場が動くって話と金利の影響を受けるというのと、不動産の市場によって分配金が変わってくると。 この辺りですね。リリトに関しては僕もやったことがあるので、これはもう本当にやってみるとシンプルだけど、仕組みは深いなぁと。 さらにはリリトと同じような仕組みで、クラウドファンディング型不動産投資というのもあるんですね。 クラファン、いわゆる何口乗りますかと。それに対して、じゃあ物件が5000万とか6000万。 じゃあ1万円乗りますとか2万円乗りますみたいな感じで、何人買い出資で、募集が集まればその出資がスタートするみたいな。 クラファン型で分配されてくると。これも結構面白かったですね。 # インフラファンドとは？ はい、では続いてインフラファンドについて。インフラファンドっていうのは名の通りなんですけども、太陽光とか風力とかインフラに関する投資の仕組みなんですね。 これを簡単に言うと、電気を作る設備、そこから生まれてくる売った電気、売電収入と、それが投資家に対しての分配になっていくみたいな仕組みなんですね。 リートが大屋さんであれば、インフラファンドは電力会社ごっこみたいな感覚ですかね。 もちろん本物のビジネスなのでごっこではないんですけども、発電すれば分配されると。そういった意味ではとても分かりやすい投資ではあるんですね。 デメリットは景気の影響を受けにくいというのと、分配金の利回りが比較的高いぞと。そして省エネの普及で今後もニーズとしては続いていくよねと。 デメリットとしては何と言っても自然災害、これのリスクあるよね。地震が、土砂崩れがとなるとまた話が変わりますから、それはちょっとリスクかなと。 あとは設備の老朽化、あとは売電価格のルール変更ですね。このあたりはデメリットとしてあるなと。 これを否定するわけではないですけど、僕はこのあたりが非常にデメリットとして大きすぎるなと思っているので、なかなか手を出していない部分なんですけども。 こういうのはどんどんインフロファンドに注目されているので、そのあたりの保険だったり保証というところも充実してきていますし、なしではないかなという感じですね。 ただ優先順位として僕が取り組むかといったら優先順位が低めになるのかなという印象ですね。 # じゃあ“実践編”どうする？ ここから実践編の話になるんですけども、もう一度正直に言いますね 僕はですね、そこまで深いところは語れませんと ただし、初心者がつまずかないポイント、ここならしっかりお伝えができますので まず実践ポイント一つ目としてはですね 数字だけ見ないでねっていうこと、リ回りだけ見ないっていう話ね リリートもインフラファウンドも分配金のリ回りの高いものが結構あるんですね でもリ回りが高いイコールイではないんですね 家賃が下がってるとか空出が増えているとか売電収入が増えてる みたいなこういった理由でリ回りが高く見えているだけ ケースとしてねちょっとお話をしていくと例えばケースAの場合ですね 価値が下がるとリ回りは勝手によく見える高く見えるって話をするんだけど まずケースAは分配金が1000円もらえますと価格が1万円を出しました でなるとリ回り10%まあまあまあ問題ないかなと じゃあケースBとしてはですよ分配金1000円価格は5000円と めっちゃ下がります でも5000円に対して1000円もらってますから分配金されてますからリ回りとしては20%みたいに見えるわけね めっちゃお得って思うかもしれないんだけど 価値が落ちたってことは何か問題を抱えている可能性が高いと まあそういった見方もできると じゃあなぜ価格が落ちるのかって話なんだけど リートとかあとはインフラファンドの場合はですね 主にこんな理由があると でオフィスリートの場合ですね空室が増えたテナントが撤収した 家賃を下げないと埋まらない周辺エリアが需要が落ちてきているとかね インフラファンドの場合であれば太陽光の売電価格が下がったとか トラブルで発電量が落ちたとか ルールの変更で収益性が悪化したとか 設備の料給が進むってさっき先ほどのデメリットにつながりますけども つまり収入が落ちるかもしれないというのはですね 価格が下がるそしてリ回りだけが上がると こういった現象がですね一時的に起こるわけなんですね ただ全くわからずにですねリ回りだけやっぱり見ちゃうと なんかいいんじゃないかなみたいな思っちゃうので リ回りが高いっていうのはですね セール品に見える不良品というその可能性もあるよと 例えばであればですね そうねどうすればわかりやすいかな 適切かちょっとわかんないですけど スーパーで半額になっているお肉とかにしようか 一見お得だけど賞味期限ギリギリとか そんなイメージかな リ回りが高いリとでも同じで高リ回りというのは問題の発生しているその結果かもしれないということですね もちろんすぐね問題ない可能性もあるけどもお腹壊すかもしれないよね あの実は腐っちゃってるかもしれないよねみたいな ちょっと例えが適切かわからないですけどなるべくわかりやすく砕くとそういう感じかな なので分配金が本当に安定していて 本当に利益が出てその上価格がたまたま下がって安く買えるみたいな そんな掘り出し者もある時もあるんですけどもほとんどは値下がりしたから リ回りが高く見えているわけというこういうパターンですね なのでリ回りだけの話 この高い理由というところも2つまとめていくと リ回りが高い理由 良い場合は業績が絶好調とか入居率が高いとか 売電収入が安定してるとか本当に分配金が高い可能性もあるんだけど じゃあ悪い理由としては空出が増えて家賃が下がってたり売電収入が下がってたり 価格が大幅に下がっている 悪化したその結果としてリ回りが高く見えるだけという だからねこのリ回りだけ見て飛びつくのは本当に危険なので必ず原因を探るということですね 実践していくポイントとしてはやはり投資は何事もそうなんですけども 人目柄に偏らないというのが大事ですね リートの分野はバラバラで例えばオフィス物流 商業施設ホテル住居これを偏りすぎると景気の波を諸に受けると リートという名前だけが同じで中身は全部違う生き物と そういったイメージを持っていただきたいなと そして実践ポイントの3つ目ですね 分配金が多いイコール課税されやすいという話になりますから 長期の増え方を求める新入社との相性は実はあんまり良くないですと リートはサブのポジションアクセントみたいな形で ちょっと切り分けてね考えるのが理想なんじゃないかなと思います # 森川的まとめ はい、では今日のお話をまとめていきますと、リードの役割は分配金でちょっと増えたら嬉しいなぁというのを狙う投資と、 そしてインヒュラファウンドの役割としては景気に左右されにくくて安定型の選択肢の一つでありますよと。 でもメインには考えない方がいいのかなと。長期の増え方では王道の投資委託には僕は勝てないんじゃないかなと思いますし、 投資の引き出しとして知っておくぐらい、ここがベストなのかなと思いますね。 僕自身何度も言うように専門家でもないので、インヒュラファウンドの営業マンでもないですから、 リスナーさんからこれってどう思いますか?みたいなところの質問ももらうことが増えてきたので、あくまでも資産形成の先生として基礎の話と注意点をまとめた、そんな回でお話をしてみました。 はい、いよいよですね、どんどん話をする中で、最初は株式投資、そして不動産投資編、FX投資編、投信宅、国際、ゴールド、暗号資産、保険利子産業みたいな話をしてですね、いよいよ次は最終回になっていきます。 コモディティですね、原油だったり農産物だったり、この辺りの話も最後していきたいと思いますので、 まだフルフルラジオを登録してないよって方は、ぜひチャンネル登録して待っていただけると嬉しいです。 はい、今日の話を聞いて、もう少し体系的に学んでいきたいなとか、自分のお家だったらどう使えばいいのと、そういった思った方は、お金の勉強会、こちらでもお伝えしてますので、聞くだけでもOK、質問だけでもOKです。 知識は人生の選択肢になってきます。その選択肢が増えていくと、人生の安定感が一段階、ステージが上がります。 はい、なので今日のお話がですね、皆さんの投資の幅を広げる、そんな小さなきっかけになったら嬉しいです。お金の勉強会に関しては、こちら詳細に貼っておきます。 # #パートナーシップの築き方 はい、それでは最後、おまけのコーナーですね。 Voicyハッシュタグテーマ、取り上げてみます。 パートナーシップの築き方。 うーん、これはですね、正解ないんじゃない? まあ、夫婦でもいいですし、ビジネスでもいいと思うんだけど、 まあ、そうね、パートナーシップ、家族の方がいいか。 長く夫婦だったり家族やってると、 これって大事だな、みたいな気づきがいくつかあるので、 この辺りをシェアしようかな。 OK、じゃあまず大前提としてですね、 パートナーシップって同じ価値観かどうかというよりも、 同じ方向を向いてるかという方が、僕は大事かなと思ってますね。 どういうことかというと、 そうね、例えば子どもをどう育てたいとか、 どんな暮らしがしたいとか、仕事で何を大事にしてるとかですね、 全部一致する必要はないんだけど、向いてるベクトルがあっていると、 そうすると自然と会話が優しくなるし楽しくなる。 逆に方向がずれてると、どんなに仲良くてもストレスにはなるよね。 だから多分パートナーシップっていうのは、 価値観の一致じゃなくて、地図の共有ぐらいな感じなんじゃないかな。 気をつけたいのはやっぱり日々の会話だよね。 業務連絡になってしまう、ここは避けたいよね。 明日ごみねーとか、ご飯この後とか、迎えお願いみたいな。 もちろん必要なんだけど、これはコミュニケーションじゃなくて タスクの管理になっちゃうから、 パートナーシップって雑談だったり、ゆるい会話だったり、 無駄話みたいなところで僕はできてると思うんだよね。 今日こんな人がいてさーって、今これにはまってるんだよねーとかね。 この雑談の熱量で家庭の温度みたいなのが変わる。 あーこれいいね。 うちの妻は毎朝サウナ行くんですよ、基本的には。 朝起きて、幼稚園に息子を送って、その後サウナして、 大体30分から1時間ぐらいパッと帰ってくるんですけど、 この時にサウナでのおばあちゃんたちの話がよく来るので、 今日こんな何々さんがこうでこうで、 ほー、なるほどーって言いながら、 僕は仕事をしたいんだけどなーと思いながら、 ただこの雑談って聞くの大事だよなーと思って、 あーなるほどねーって、これどうだったの? 何々さんもいたの?みたいな感じで一応話は聞くと。 これ大事かなと思うね。 あと夫婦喧嘩の8割。 誤解と早とちりだと僕は思ってます。 だから不満が出る前に、これどういう気持ちだった? っていう質問してあげると、ほぼ解決するよね。 相手がやった行動には必ず理由があると。 子供もそうだよね。 子供が悪ふざけしたりだしたら、何か理由があるじゃない? それと一緒。 イラッとした時ほど、説明してどうした?って聞く方が早いよね。 これは僕の経験上一番平和な方法なのかなと思ってます。 はい、なのでちょっとここまとめると、 結局のところパートナーシップの本質ってシンプルで、 この人は自分の味方だって思えるかどうかじゃない? 敵になっちゃったら多分もう崩れちゃう。 完璧じゃなくていいし、全部助けられなくていいし、 でもこの人は自分の人生を否定しない。 自分が落ち込んでいる時には隣にいてくれる。 そう思われるだけで、すごく強い関係になるんじゃない? 逆に味方でなくなると、小さなことでもストレスになるだろうし、 味方でいてくれる人って人生にそんなに多くないですからね。 そんな感じですかね。 この辺りがうまくできるようになると日常が楽しくなるし、 周りに対して全て優しくなれるんじゃないかなと思います。 ぜひあなたの意見もコメントで教えていただけると嬉しいです。 それでは本日はここまでです。 ご視聴いただきありがとうございました。