# たまっちさん「お金とキャリアに役立つ話」☟ ノンフィクションライターの中村敦彦です。おはようございます。 えっと、古株のVoicyパーソナリティのたまっちさんと不動さんのことを語るね、生放送してきました。 ってことで、どうして不動さんのことを語ったかというと、不動さんね、なんかあの物件見るのとか、あと今いくらぐらいなのかみたいなものを見るのがね、元々好きで、元々ずっと前から好きで、 ただね、趣味で見てるだけなんだけれども、あのめちゃめちゃ東京の不動さん上がってるんですね。 で、東京の不動さんが上がってるのを見て、こんなもんね、買えないだろうって金額がね、まあついていて、さらにですね、地方も上がってますよね。 あの地方、だから日本全国、津州ら、津州ららではないか、日本全国ですね、結構ね、郊外の方も上がっていて、えっと、めちゃめちゃ今ね、不動さん高いんですね。 で、不動さんのね、背景はですね、えっとですね、えっとですね、アベノミクスでね、アベノミクスで金利下げたことによって、金利下げるとあの貸し出しの金額が増えるから、それで上がるわけですね。 で、あのアベノミクスからどんどんあの金額、えっと、不動産価格が上がって、だから2012年から上がり続けて、今12年目ぐらいに達してるんだけど、それで2018年、19年でもこんな高くなって、これシャレにならないなと思ったら、 さらにですね、コロナでバカみたいにさらに上がったわけですね。で、あのもうこんな今のついている金額見ると、こんな金額誰が買うの?って金額が東京の不動産ついてるんだけれども、でもですね、まだですね、買う人がいるしっていう状況なんですね。 で、ちょっとまだね、ちょっと感覚的なものなんだけれども、もしかしたら去年から下がりが始まったんじゃないかなっていうふうに見えるわけですね。で、これちょっと俺何のデータも見てないけれども、あの去年がピークで今年の方がもしかしたらちょっと安くなってるみたいな感じが始まって、だから不動産がこのまま下落していくのか、 まだそれで高止まりしてさらに上がっていくのかっていうのは、ちょっとねわからないわけですね。で、結局将来的な金額なんていうのはどうなるかとかっていうのはわからないからですね。 えっとまぁね、その道のプロの玉木さんと話して、趣味でやってる、趣味でね見たり興味本位で見てることなんだけれども、不動産のね、なんか見識を深めようみたいな生放送をしてみましたってことです。 で、一つ言えるのがですね、あの本編でも話しましたが、家を買おうっていうのはですね、結婚したてとか子供が生まれたてとかであの家を買おうって検討する人が多いと思うんだけれども、今のね30歳前後の人たちが今この金額の家買うのっていうのが、でちょっとやめた方がいいんじゃないかなって俺は思うのは、えっと俺が30前後だった20年前は今のね半額でしたね。 今の半額だったから、それでも決してね安くなかったし、あの今の半額でも高いなと思って買った不動産なのでですね、その倍の値段がついてですね、一体大丈夫なんですかっていうのが思うから、あの20年前の価格知ってる俺からすれば今不動産でね、この価格はねちょっと手出さないですよね。 ちょっと自分では無理な世界だなと思って手出さないんだけれども、あのそういう高額なものっていうのは、相対的に上がってしまったらそれが普通という感覚になってしまうだろうから、今のね30前後の人がね、あの20年前より今の方が多分景気悪いと思うけれども、それでねあのローンとか組んで買っちゃうのかなと思うとですね、 えーともうちょっとね立ち止まって考えた方がいいんじゃないかなって思ったりなんですよね。でちょっと先のことわからないから、こうした方がいいみたいな話はね誰も断言できないんだけれども、今の価格でねさらに値段が上がるんだったら何の問題もないんだけれども、 えーと金利が上がって不動産価格が下がりだしたらですね、これね人生潰してしまうぐらいの値段に今なってると思うから、えーそういうことねもうちょっとね気をつけた方がいいんじゃないかなと思って、えー生放送をねしてみます。 てことでよろしくお願いします。 # いま持ち家購入は是が非か 中村です。お疲れ様です。連日ありがとうございます。 それで、何か成り行きでね、不動産投資家の玉木さんとコラボするってことになって、今日になりました。 で、どうしようかな。不動産の話したくて、玉木さん、不動産投資家って言って、不動産投資家って何かと簡潔に説明すると、 自分のお金、手持ちのお金があって、100万円しか持ってなかったら、銀行からその10倍を借りて、1100万円で大きなものを買ってみたいな投資家なんですね。 だから、多分玉木さんもね、たくさんの借金抱えてやられてると思うのですが、 今日はですね、やっぱり今からね、家を買うのはどうなのかみたいな話をしようかなと思ってるんですけど、玉木さんどうですかね。 よろしくお願いします。玉木と申します。よろしくお願いします。 中村さんのチャンネルのお聞きの方、ありがとうございます。 普段はお金とキャリアに役立つ話というチャンネルをやってます。よろしくお願いします。 今ちょっといただいたテーマなんですけど、もう家を買うかどうかは、結論もちろんその方によるんですけど、 どんなところで迷ってるというか、欲しければ買えばいいし、別にいらないわ、人のもので借りればいいやだったら買わなくていいんですけど、迷ってるとしたらどんなところで迷ってるという感じですか。 欲しければ買えばいいしっていう正論はちょっと置いといてですね。 僕は家、今ここを買って20年目だから2003年に買ったんですけれども、東京都板橋区で駅から4分か5分の教書住宅なんですけど、 これがですね、価格が倍になってるわけですね。価格が倍になってて板橋区でそうだから、東京都はね、全体的に多分そんな感じだと思うのですが、 ここで30歳くらいの人が結婚して家買おうかなとか言ってる場面だと、僕が買った2倍の値段を検討してると思うんですよね。 それはちょっとどうなのっていうのは思ったりなんです。 昔と比べてもだいぶ上がっちゃってるから、今買うっていうのはその後下がっちゃうんじゃないのとか、そういうところが懸念される感じですか。 だってどう考えても懸念するでしょ。どうですか。 ローン組めるかどうかっていうのはあるので、ローン組んで借金するわけですからね。しかもお給料から返済していくわけなんで、それをやっていこう、そういう覚悟で頑張って働こうとか、そういうふうに思うんだったら、 僕は今の不動産の価格確かに高いけれども、ここからまた下がる保証もなければ、上がり続けるのもわからないわけなので、 欲しいとして、今30歳で欲しい、今お家買って自分の好きなように住んでみたいっていうふうに思うんだったら、ローン組んで買うほうがいいかなと思いますよ。 家を買うっていうのが、世界的にもそうかもしれないけど、持ち家幻想みたいなのが、特に団塊ジュニア以上とかの老害みたいな人たちがそういう感じだから、それを受け継いで、 家があったほうがいいかなと思ってても、僕の世代だったら半額で買えたものが、給料が下がった上に2倍を住宅で払うっていうのは、今の半額で買っても住宅ローン、楽勝じゃないですよね。 全然大変ですよ。今ローン組んで返済しようとしたら、もちろん今おっしゃった通り給料も上がらないし、手取りが減ってますよね。社会保険関係とか物価が上がってるっていうことで、昔よりかはマイホーム持つっていうことのハードルはすんごい上がってます。 それで、今30歳前後の結婚して子供を産んだばかりぐらいの人、2人ぐらいDMで、「あなたの家どうなんですか?」って聞いたら、具体名ある程度出してもいいか、船橋とか千葉のバス便で、こだてで5000万円ぐらいみんな買ってます。 高い。 いやいやいやいや。 ちょっと高いな、それ。 だから、そんなもん買ったら取り返しがつかないじゃないですか。 そうですね、はい。 なので、そういうののどういう見解があるのかなって話で。 僕は個人的な意見は、新築のマンションもこだてもそうなんですけど、割高なんですよ。どうしても業者さんの手数料とか、利益とか人件費とか広告宣伝費っていうのが乗っかってくるので。 よく言われるのが、買った瞬間に3割ぐらいは価値下がっちゃうんですよね。 いや、3000万で買って2000万まで買った瞬間下がったら、そんなもん絶対ダメじゃないですか。 基本的にはお金っていう面で考えたら、新築はやっぱり損なんですよ。買うのは。 これはもう皆さん知っといた方がいい事実で、5000万で買ったって人はもう3500万のものを5000万出して買ってるって思って、 もうそれしょうがないと思って新品を買うんだからっていう風に思って買うしかないっていうのが僕の見解ですね。 ということが多分おおよそ事実だと思うんですけど、まず今一つ出たいのが、新築はもうやめましょうでいいですよね。 僕の見解はそうです。だから新築はやめて、むしろ多分築3年とか5年とかでたまに売りに出るんですよ。 こっちの方が割安というか、例えば3500万で出るみたいなものなので、5000万の中3500万で出ますみたいなものなので、そっちの方を狙ってった方がいいかなと思います。 築3年は、売り手の事情みたいなのは教えてくれるとか。 やっぱり売り手の事情がどういうところかって言われるんですけど、3年後年齢によるってことはローンが払えなくなったか、 例えば離婚があったとか、何か事情があって、普通はもっと積もうと思ってたんだけど、何らかの事情が発生して裏ざるを得ないみたいな形になったもの。 そういうものを狙っていくっていうとちょっとなんかいやらしい言い方ですけど、そういう風な物件の方がより割安感はありますね。 でもさ、30歳の人が5000万の新築買って、5年後、3年後にマイナス1500万円ですってなったら、人生… もう地獄の始まりと言ったらかわいそうだけど、そういうことなんですよ。 だからそこで下がった分っていうのは自分で払わなきゃいけないから、大体があれですよね。 ローンの残ってる残済が売れるのをマイナスが、自分が売ったら払わなきゃいけないって金額になってくるから、 そこが大体地獄になってる人はそういうことで困ってる感じなんですよね。 そうですね。価格が下がった分の分を例えば貯金から払わなきゃいけないとか、別のローンを組んで頑張って返済していくというような形になっていって、 それでずっと苦労してるっていう人は多いと思います。 それで、不動産価格っていうのが全部が相対的に高くなってるから、 俺は20年前を知ってるから2倍に上がったってわかって、これはちょっとと思うんだけど、 今買おうと思ってる人たちっていうのは、嫌っていうのはそんぐらいの値段だって思ってるわけじゃないですか。 はい。そうです。 で、たまたま低金利があって、低金利がちょっと5年間どうなるかわからないというか、 もう上げ基調が確定してるというか。 はい。 ですよね。 そうですね。そうです。 で、金利が上がって5000万円になったら5000万円が、金利が上がったら不動産価格下がりますよね。 はい。そうですね。金利が上がったら上乗せされるので、下がるかどうかはちょっと微妙というか、 むしろ同じものを買うのに手数料が高く取られるんで値段が上がるっていうところも思いますよ。 そういう可能性もあると思います。 金利が上がったら融資できる総額が下がるから、不動産も下がるって考え方? そうですね。買える人が少なくなるって意味ではそうですね。 同じものを買うのにたくさんお金が必要だから、この価格じゃないと買えないよねっていうふうにはなるかもしれないですね。 そうするとですね、さっきDMで松岡船橋バス便5000万円検討中でした。 いや、ちょっと全力で止めに行かないといけない。 ちょっともう、全力ですよ。全力で止めに行かないといけないです。 でもですね、昔だったらたぶん2000万円前後だったと思うんだけど、 船橋松堂バス便、それが今5000万円付いてて、それが家の価格だと思ってるから、 今30前後の人は分かってないから買うわけじゃないですか。 そうですね。 東京都は全般的に上がっていて、船橋松堂のバス便までがそうなってるんだけれども、 そこを一歩越えると、例えば北関東とかになると、 地区40年越えたら、めちゃめちゃ280万とかそういうのがバンバン上がったりとか、 そういうのがどうなっていくのかって、田松さんある程度分かります? 僕が見えてるのは、まず価格が上がるのは都心から先に上がって、下がるのは地方から下がるんですよ。 景気が良くなって、まず物件の価格が上がるのは都心からまず上がって、その後都内が上がって、 郊外が上がって、地方が上がるので、今の状態は都心の物件が上がっていて、 郊外、地方はまだ上がり始めたぐらいというか、これから立て上がろうかなっていうような感じの状況で、 まだまだ安い物件が地方にはまだ残っているっていうのが今の状態なので、 価格差がちょっと離れただけなのにこんなに安いの?っていうふうに起こってるのは、今そういう事情があると思います。 でも少子化でどんどん老人が死んでるから加速化して下がってるっていうのが、 超地方はそうだし、そうするとただでしょ? ただみたいなもので。 ただみたいなものが地方なんだけど、ちょっと田舎になったら入居者なんてつくのかなと思ったりとか、 だからどっちにしても不動産に手を出すっていうのは、 素人考えだと、俺だいぶシミュレーションしたけど、ちょっと本当に難しいなと思いましたね。 わかります。それは確かに。ただ人口減少してるのはもう間違いないんですけど、 不動産を経営していく、僕はずっと10年ぐらいやっていて、地方もずっとやってるんですけど、 確かに人口はすごい減っていってるんですけど、 ポイントがあって、アパートとかアパート経営やってるんで、 アパートの数がどれぐらいあるかっていうところのほうがやっぱ大事で、 人口減少、需要よりも供給量、物件の数が少ないところは意外とやっていけるというか、 戦っていけるっていうのが自分の中では思ってることですね。 たまっちさんが不動産投資をするって言って、ちょっと話がずれちゃうから、 どの辺のエリアを買ってもいいかなと思って動いてるの? そうですね。僕基本的に全国買えるエリアは買っていいというかあるんですけど、 条件があって、それがね、家賃がすんごい安いところはやめようっていうふうには言ってるんですよ。 例えば1Kとか20平米とかの1Kで1万円を切るような家賃のところってあるんですよ。 1万円切る家賃あるんですか? 家賃が1万切るとか本当にこういうところあって、 それっていうのは明らかに物件の量が多すぎて、人口が少なかったり、 人口多いんだけど、それにさらに輪をかけて供給が多いっていうところは、 物件の価格が崩落しちゃってるから崩壊しちゃってるんですよね。 そういうのはやめましょうっていうふうに言ってるんですけど、 逆に地方でもアパートが全然ないんですってとこあるんですよ。 そうするとみんな勝ててるというか、 みんな農家のおじいちゃんおばあちゃんがやってるような、経営してるようなアパートもみんな満室だし、 僕がちょっとポって入っていっても、僕も満室になれるというような形になるから、 そこは本当に物件の場所によるというか、エリアエリアで全然違うっていう。 人口が少なくてもやれるなっていうところがあるし、 人口が多くてもここ無理だっていうところもあるんですよ。 なるほどね。 これ分かりやすいですね。 ごめん。話をもう一回戻ってですね。 今、家を買うんだったら何を買えばいいのかの答えは残せないけど。 僕の見解が一応ありまして、まず新築か中古かで言ったら圧倒的に中古。 中古で買ってほしいですってさっきお伝えした通りで、 新築はもう物件価格が上がってるし、人件費、広告、宣伝費、いろんな建築資材の高騰とかそういうのもあるんで、 もう明らかに買った瞬間に3割は値下がりするっていう覚悟で買わなきゃいけないんで、 新築で考えたら中古。これがやっぱりメインかなと思ってて。 都内か郊外かっていうと、これは物件の価格が上がっていくのは都内都心にはなるので、 これからの不動産の価値が下がってほしくないなって思う人は、 都内とか都心とかいいエリアで買ったほうがいいなとは思いますね。 将来の人口の増減と相関してるでいい?ある程度いいですよね。 ある程度いいです。それは人がどんどん流入しているようなエリア、都心3区とか港区とか中央区とか、 あの辺りの本当に一等つのエリアはまず下がることはないので、 そっちの方を中心に、よく分からなかったらそっちを頑張って、 ローン高くなると思うんですけど、下がることはないっていう意味だとそこはありますね。 いやでもですね、価格を見ると都心はちょっと難しいと思うんですね、普通の人には。 確かに確かに。 そうなってくると、なんだけど松戸からバス便もダメだと思うんですね。 中高、中高はマンションとこだてどっちの方がいいんですかね? そうですね、ここはライフスタイルに関わってくるんですけど、 集合住宅でも大丈夫っていう人は、ある程度集合住宅の方が今後の修繕のリスクですよね。 こだて買っちゃうと、屋根直すとか壁直すとか、いろんなところがたがきたやつを全部、 自分で全部やらなきゃいけないっていうところのリスクは、やっぱりこだては高いので、 どっちでもいいかなって思う人は、僕はマンションの方がお勧めかなと思います。 僕は新築で今の家20年住んでるんですけど、 そうやって修繕がかかるかかるって言われてるけど、そうでもないよね、これからかかるの。 だってあれじゃん、外壁塗ったのと風呂も沸かす、あれが壊れたぐらい。 じゃあ大きいところはそれぐらい。 それぐらいで住んでるかな。 20年越えてくると意外とここから多くなるんですよ。 何がおかしくなるの? まずもちろん屋根とかのところもかかってくるし、まだ屋根でやってないと思うんですけど、 屋根のところは20年越えてきたら20から30年の間に大体雨漏りとかそういうのが起こってくることがやっぱり多い時期だし、 壁はちょっと塗られたっていうことなんで大丈夫だと思うんですけど、 あとは本当に大きいところのさっきおっしゃったお風呂のところとか、 あと水回り関係とかキッチンとか、 その辺とかがだんだんちょっと古くなってきたなとか、使いにくいなとかっていうところが出てくるのが20から30年ぐらいっていうところ。 これからいくつか修繕のところは出てくるかなとは思いますね。 マンションでもライオンズマンションあたりが修繕も管理費も高いけど、 あれでだって月3万5千円とか4万円払ってたら年間50万じゃん。 そうですね。マンションの修繕積立金に関しては、 全体の区体っていわれる、エレベーターの修繕とか建物の屋根とか壁とか、 全体をみんなでちょっとずつ出し合うっていうところが、そういう仕組みでお金取られちゃってるんで、 年間50万円で10年進めば500万円みたいな形でっていう風にはなっているので、 まとまっていきなりバーンってくるってことはないけれども、 ちょこちょこ取られてますよっていうところは仕方ないというか、そういう形かなと思います。 それでですね、今の住宅価格を見てるのと、 あと日本人の平均賃金みたいなのを見てると、 20年前僕が30前後の頃よりも、たぶん平均賃金下がって税金上がってるから、 僕らの頃よりお金がないと思うんですよね。今の人。 ないです。ないです。 ないですよね。 ないです。ないです。 それで僕のイメージだと、郊外の松戸のバス便だったら、 イメージ的には2200、300万円で買えたはずなんですよ。建築。 それでも高いなと思ってたのに、 だからそんな不動産感覚でいると、それで全部が全部高いわけだから、 これはどうしてみんなペアローンで払ってるってこと? そうなんですよね。やっぱり多いのは、 共働きで旦那さんと奥様が両方ともフルで働いてるうちにローンを組んで、 郊外とかの子建てを新築で買って、ペアローンで払うんだけれども、 途中で奥様が出産とか育児とかで、やっぱりちょっと収入落ちるんですよね。 そうすると旦那さんの払いで頑張って返済していくんですけど、 それもだんだんきつくなって、結局は払えなくなっちゃうか、 もしくはほとんど貯金ができないみたいな、家のために働いてるみたいな形になっていって、 お子さんがいるんで教育費もかかってくるわけなので、 ほとんど自分たちの楽しみというか、そういうものにお金が使えない。 あれで稼いでるはずなのに、なんかずっとお金ないぞっていうふうな形で、 結局ずっと定年までいくっていうのが、自国って言ったら変ですけど、 本当そこの入り口かなっていう感じがしますよね。 そんなの絶対買わないほうがいいじゃないですか。 そうなんですよ。マイホーム買うっていうことは、 30年分の収入、35年とかの収入をほぼロックされちゃうっていうことになっていて、 それは健康で働き続けられた場合にのみそれが叶うわけじゃないですか。 健康害したりとか、会社が潰れたりとか、体調面、会社面とか、 いろんな事故とかいろんなことで働けなくなったりするパターンっていうふうになった瞬間に、 全部崩れるんですよ、住宅ローンっていうのは。 考えていくと、僕は個人的にはマイホームは買わない方がいいんじゃないかなというふうな方に傾いてます、今は。 今のここまで2倍になった住宅価格を見て、利回りみたいなのを見てると、 利回りもこんなの投資にならないだろうって数字だらけですよね。 ええ、そうですそうです。 これだから、不動産投資って買って利益上げるなんか、 不動産投資の仕事なんかもこんなのじゃ成り立たないんじゃないのと見ていて思ったりするし。 そうですね。今言った通り都心都内は物件価格が上がってるけど、 家賃はそんなに上がるわけではないので、そっちで投資するってのは結構ナンセンスになってきて、 ここからは郊外とか地方で、その中でもどこだったら、さっき言った通り、 家賃が取れてるのか、得られてるのかっていうところの、本当に見極めることができる人じゃないと、 なかなか不動産投資で、例えば収入を得て、それで整形立てたいってなると、 それはちょっと難しいかなと思います。 あれだよね、だからちょっと具体名出さないけど、 玉木さん、なんか聞いた記憶があるけど、京都府で大きな物件持ってるんだよね。 そうですね。それは僕最初の方に、12年前に買ってもう売却してるんですけど、 当時は京都の市内の鉄筋コンクリートのマンションなんですけど、 稼働をどんどん上げて、買った時よりも入居率を上げていって、収入を上げていって、最後売却して、 また違う物件、今山口県なんですけど、山口県の物件買って、またそっちを経営してっていう形で、 本当に田舎でやってますけれども、今のところは全然問題なく経営できてるなという感じですね。 なんで京都の売ったの? 京都は値段がどんどん上がってた時代でもあって、やっぱりだんだん物件が古くなってきてたんですね。 古くなると、今度は修繕が屋根だとか、水漏れとか、そういうのがだんだん起こってくる形の中で、 入居率が良くて、まだ修繕がかかり始めぐらいの良いバランスのところで、 次の人に譲っちゃうっていう方が個人的には良かったかなと思ってます。 そうなんだ。で、山口県なんて俺見たこともないんだけど、人いるの? 人は一応いるんですよね。確かに人口の減少率がえげつなくどんどん減ってるんですよ。 漁師だらけの県でしょ?違ったっけ? 漁師さんもいるし、工場とかもあるんだけど、工場なんかはどんどん撤退したりとか、正直景気が良い県ではないんですね。 良くはないんだけれども、その中でもじゃあ家賃は取れるよねっていうところを事前にホームページ、 ポータルサイトとか見てれば家賃がどれぐらいで貸せるかっていうのは、大体市場の状況ってすぐ分かるので、 それ見て、これだったら大丈夫そうっていうところを選んで、そこで買って、入居率低めのやつを買ってきて、 それを満室に経営して、そのまま運営してっていう形なので、今のところ不安はなさそうかなって感じです。 満室で経営するって自分が何するの? 僕自身がやることとしては、当たり前のことなんですけど、きれいなお部屋に掃除をして、クリーニングをして、直すべきところを直して、 家賃を適正にして、多少値下げをしてでも、皆さんが選んでいただける価格に設定して、募集を普通にインターネットとかにちゃんと出して、 見られるような状況にすれば、本当に自然にお客さんも来るようになるので、そういうことですね。 僕が別に営業するわけではないし、ほとんどやることはないような感じです。 今は家を欲しい人、ちょっと話をしてると難しい領域に入ってるってことは、 不動産投資家も難しい領域に入っていて、玉木さんは地方でそういう場所を探してっておっしゃってるんだけど、 どうなんですかね。玉木さんはできても、あんまり玉木さんがセミナーやっても、みんながみんな沈没するんじゃないかなと思って。 そうですね。再現性がある形をずっと研究してきて、みんなができるのはどういうことなんだろうっていうのを考えてきた結果、 僕が辿り着いたのは、ちゃんと家賃を見て、エリアエリアの家賃をちゃんと見て、このエリアは値崩れしてないなっていうところを見て、 それで不動産を探すっていうところをやれば、そんなに大きくは間違いないかなっていうのが思ってるところですね。 でもさ、今一棟アパートみたいなのを借金で掴んだら、金利が上がったりとか何かが起こったときに、出口取れない可能性あるってことだよね。今買ったら。 売却が難しい可能性はあると思うんですけど、買うときにやっぱり安く買えてるかっていうのが一番大事かなと思ってて。 そりゃそうだよね。 そう、相場よりかも安く買えてるかっていうところを一番見てますね。 でも相場より安く買うなんて普通無理でしょ。 そうですね。ほとんどの場合は100件持ってって1件安く買えるかどうかっていうぐらいの話の確率なので、 そうなるとやっぱりたくさん見に行ったり、たくさん申込書、購入申込書っていうか買いたいですっていうふうな申込書を出して、交渉ですよね。安く買えませんかっていう交渉を繰り返して、 9割以上は断られるんですけど、そういうことを繰り返して、そのうちの1件で、どうせうちは子供のアパート系やらないからいいよ、いくらでもみたいなところを本当にどんどん当たってて探していくっていう形がいいというか、それぐらいしかないかなと思います。 でも例えば1等だったらいくらぐらい?9千万円ぐらいしたとして、9千万円したら銀行の借り入れがないと買えないわけだから、そこで買いたいって値下げ交渉してもお前お金持ってるの?ってなっちゃったり、銀行が下りるかどうかのタイムラグもあるし、それってどうしてんの? 今おっしゃった9千万円ぐらいの価格帯のものは基本手は出さなくて、僕が手を出すかもしくはお勧めしてるのは1千万円台とか2千万円台のアパートが一番いいのかなってバランス的にも、価格的にも、売りやすさ的にも、借金の額的にもちょうど手頃かなと思ってます。 1千万円台のアパートって言ったらボロアパートじゃん。 そうですね。本当おっしゃる通りの地方で場所も良くなくて、ボロくて、よくわかんない感じの、見た目も良くないような、そういう物件が多分中心になると思います。 例えば今話出たから、1,800万円で出てるのを出たとしたら、いくらの差し値入れる計算でいいの? 金額と利回り設定次第なんですけど、1,800万円で出てるんだったら、僕だったら1,600万円ぐらいまでは交渉したいなと思います。 1割ぐらい? 1割ぐらいは全然大丈夫。 常識範疇なんだ。 常識範疇です。 どうやったら200万円も安く買えるの?っていう話になるんですけど、これは数打ち当たるっていうのも失礼なんで、あんまりやりたくないんですけど、 ちゃんと見極めた上で、これの物件は200万円下げてほしい、この物件100万円下げてくれれば自分の目線に見合うなっていうふうなものをちゃんと査定するイメージなんですけど、 この査定だったら買いますっていう。 宝石屋さんとかが見て、これだったらいくらですね?みたいな感じで言ってくるじゃないですか。 それの価格で売りますって言ったら商談成立だし、それはちょっと売れませんよって言ったら持って帰りますって話になって、その二択を繰り返していくというか、 この価格だったら買います、売りません、じゃあ次行きますっていうことをたくさん繰り返していけば、損して高値で掴むっていうことは買えないか安く買えるかのいずれかしかないので、それを繰り返していくっていうことになりますね。 じゃあ1600万円でいいよってなったときに現金で行くんだよね? いや、1600万は融資を使いたいです。お金借りて、銀行から金融機関からお金借りて買いたいとこですね。その辺の価格帯になってくると。 例えば頭金1割から2割ぐらいだから、1600だったら200万か300万ぐらい入れて、1300万とか1400万ぐらいを借りて、でアパート系スタートするってイメージですね。 その1400万とか300万とかって、銀行審査で下りなかったら大迷惑じゃん。 そうですね、ただ1300万、1400万は普通に働いてる人だったら融資下りますよ。住宅ローンでもそれこそ5000万とか普通に皆さん下ろして買ってるわけで、もちろん住宅と投資用ってその辺は違うんですけど、 結局この人の給料、もし経営失敗したら給料から払うんだよねって銀行見てるので、そこで言うなら1000万円台の融資っていうのは普通のサラリーマンでちゃんと働いてて、別に大きい借金がないんであれば、結構通りやすい価格帯なのかなと思います。 なるほど、なるほど。それでなんとなくイメージつくボロアパートを買ってた中をどう直すの? そうですね、そこに関してできれば直すところがないものをできればもちろん探したくて、内見って言って空いてるお部屋があったらそのお部屋の中も買う前に見に行くっていうのが普通なので、見に行ってこれ直す必要ありそうかななさそうかなっていうところも、初心者なんですけどいきなりは分かりにくいんですけど、 少なくとも不動産屋さんから見てこれ直さないといけないところとかってどうなんですかっていうところを一応情報を集めて、とりあえず今のまますぐちょっと掃除すれば貸せますよっていうところを中心に買って貸して募集してっていう風な形が理想ですね。 じゃあそんな安いものでも、だからボロいまま貸すってことね。 そうです。大前提直さない。直さないしお金は追加でお金をかけない。あるものをそのまま生かして最小限の手入れというかきれいにする、掃除する表現的なところに留めて募集する。そうしないと安く買ってる意味がないので、安く買ってできる限りそのままで貸すっていうところが大事ですね。 そうすると山口県だったら家族もいない、転落した漁師みたいな人が、余生をそこで過ごすの? 山口県もちゃんと若者もちゃんと工場とか、いわゆる地元の中で産業で必要なものってある。例えば警察とか市役所とか学校とか、そういう公的的な機関もあれば銀行とか農協とか、一応スーパーとか、一応人が暮らす上で必要な夕暮らみたいな仕事ってあるじゃないですか。 あの辺りであれば意外と人が働いてたりとかちゃんとしてるんで、僕が持ってるところって別に高齢者の一人暮らしばっかりとかじゃなくて、ちゃんと働いてて一人暮らししてる20代30代40代とか若い方も全然いるっていうか、むしろそれぐらいの世代の方が多いので、ちゃんと働いて、お給料は正直そんなに多くはないかもしれないけれども、 僕の物件だと家賃3万5千円とかなんですよ。3万5千円の家賃ちゃんと払える。お給料で言ったら月々18万とか20万ぐらいちゃんと働いてもらってて、家賃もちゃんと払えててっていう人を選んで入居していただいて、それでも全然いい入居率でやってるっていうところありますね。 それを今いくつ持ってるんだっけ? 今が個数で言うと100個で、等数だと10等ぐらい。 えーすげー。すごいね。 だから1個抜けても100分の1ってことなんで、もちろんすぐ入居募集するよっていう話で頑張るんですけど、多少いくつか抜けてても他でカバーができてるかなっていうところがありますね。 なるほどなるほど。最後さ、戻りに戻って、今東京在住で30歳の夫婦で子供が生まれた人が、何の家買えばいいのかで中古まで行ったじゃん。中古でどうすればいいんだろうね。 どうしても買いたい前提でいいって感じですか? 前提は僕は買わないで、できれば車宅とかがあるんだったらそっちで安く借りてとか、賃貸でいいところ探すっていうのはできればお勧めはしたいんですけど、いやどうしても買いたいんですということなんで、あれば中古のマンションでできるだけ安いような住宅ローンもそんなに高く組まなくても住むようなところを探してほしいなと思ってて。 エリアは都内都心は確かにいいと思いますけど、あんまり外れのところに行っちゃうと買った物件の価格が下がっちゃうリスクもあるので、価格は抑えつつ都心とか都内に近いようなところを選ぶ方がいいかなとは思います。 値段を見てるとね、自分の感覚だと払える範疇はマンション1区40年越えだね。 僕40年越えのマンションに関しては、この後どうなっていくかっていうと、マンションは集合住宅なので古いので、いわゆる壁の修繕とか屋根の修繕とかそういうのがどんどんかかってきますよね。 そうするとね、周りの人がちゃんとローンを払えて修繕金も払えるかっていったら、そうとは限らないんですよ。 そうするとどうなるかっていうと、修繕金が払えない。今もう怒ってますけど、修繕金が払えてない。管理費修繕金が払えてない。払ってくださいって言って管理組合からずっと言われてるけど、いやいやローンも払えなくてもうしんどいんですっていうような形で、 結局修繕すらもままならないっていう古いマンションがこれからどんどん出てくるので、僕は地区40年のものを買うっていうのはちょっとはやめといたほうがいいと思います。 なるほどね。じゃあもう難しいね、住宅交流は。 だから僕、一番おすすめを言わせていただくなら、地区浅めのマンション、いわゆる分譲賃貸ってあるんですよ。マイフォーム買ったんだけど別のところに住んでたりして、自分はマンション住んでなくて貸してますっていう。 普通のマイフォームで買ったんだけど、例えばご高齢になってちょっと違うところで子供の近くで住むとかそういうパターンとかで、マイフォームのマンションなんだけど賃貸に出てるケースって結構あるんですよね。 そういうのを探すと、そういうところに住むと、マイフォームのローン組んでないのに家賃は多少割高だとしても、マイフォームと同じクオリティの生活ができるわけですよ、家自体はね。 かつ、修繕積立金のリスクも背負わなくていいし、もちろん住宅ローンのリスクも背負わなくていいというふうなところで、しかも地区年数が古くなってちょっと住まいづらくなったなと思ったら、じゃあ別の賃貸に引っ越せばいいか。それは自分がまだ若ければ、次のところでも賃貸を受け入れてくれる年齢であれば結構引っ越しもしやすいし、クオリティ下げずに住宅ローンなどのリスクも取らずに賃貸で暮らしていくっていうのもありかなと思います。 なるほど。 この意見どうですか?変わらなくても大丈夫? そうだね。いや、無理して買うのはやめた方がいいね。 僕がマイフォーム買うモチベーションってほとんどないんじゃないかなと思って。あるとしたら、本当に超お金持ちがタワマンを買って、買った瞬間に1.5倍になりますとか、そういうのが超一等値とかってあるんですよ。 湾岸エリアとか、勝鬨だとか豊洲とか、超爆上がりしてるエリアだと、みんな何本も申し込み入れて1本でも当たってくれみたいな、くじ引きで決まるみたいなやつなんですけど。 っていうやつで、買えた瞬間に何千万プラスみたいな話があれば全然いいんですけど、一般の方、一般庶民の方がそんなの買えるレベルじゃないんで。 だとするなら、文条賃貸に1本絞って、マイフォームと同じようなクオリティの教養部もあって、ちゃんと綺麗な新しい目のマンションっていうところを狙ってった方が。 だって自分が収入を途絶えちゃって払えなくなっても、ちょっと安いところで家賃ちょっと下げて引っ越すかってできるじゃないですか。 なんかそっちのほうがいいんじゃないのって思っちゃってますね。 なんか話せば話そうとババ抜きだね、これね。 いや、ほんとそうなんですよ。マイフォームってババ抜きで、古くなって持ち続けてる次元爆弾みたいなもんで、いきなりドカーンで直せませんってなって、全然不動産の価値が暴落するっていう。 だってあそこのマンション、全然屋根も壁も直してなくて、雨晒し中、風でどんどん雨漏りしてるよって聞くよっていうふうな形になっちゃったら、もう誰も買ってくれないですかね。 あ、ちょっとお便りを読ま。お便りを読みます。 柴太郎さん。柴太郎さん、住宅ローン不動産投資やってんだよね。 いいよね、住宅ローン不動産。 僕ね、住宅ローン不動産投資はいいなと思ってます。 だから2軒3軒って時間かけて買っていくってことだよね。 住宅ローンなんで、自分が住んで、ちゃんと価値を上げて、売って、次のとこにまた引っ越して、そこで住宅ローン組むってやり方だと思うんですけど。 住宅ローン住んで、うちだったら今の残債全部払ってまた買うってことでしょ。で、これを買うってことでしょ。 そうそう、売却して。だから多分、お安く買えるスキルが終わりになるんじゃないですか。その後、上がったところで売って利益を出すっていうことね。 なるほどね。中村さん、さすが鋭いです。 玉木さん、中小論ではなく具体的な物件を言ってほしいです。 うわー、これいいのかな、言っちゃって。言っていいんだったら全然言いますよ。 逆にこのエリアどうですかってのあったら僕全然言いますよ。 もちろんそれだって不動産関係なんで、なんかめちゃくちゃなこと言えないし、プレミアムだったら全然言えますけど。 じゃあ逆にあれですかね、このエリアはとか、ここはっていうのがあったら全然言っていただきたい。 僕が20年前に家買うときに、東京でコンパスで、新宿が中心でいいかなと思ってコンパスで丸をしたら、 板橋区の今の家と中目黒の実家が同じ天井に入ったから、これはおいしいんじゃないかなと思って板橋にしたんだよな。 なるほど。じゃあ新宿までの通勤がそんなに変わんないんだけど、中目黒と比べたら確かに割安感はありますね。 ああ、そうそう。それは悪くなかったかなと思ったりなんだよな。 そうだな。中小論って言われちゃったけど、例えば都心都内はいいし、郊外はやっぱり下がっていく傾向があるから、 それこそバス便なんていうのは、これからも上がる可能性ってほとんど上がり目がないんで、やっぱりそこは僕は避けたほうがいいんじゃないのっていうのは思いますけどね。 バス便どころじゃなくてさ、都内の8分以上っていうのやめたほうがいいってみんな言ってるよね。 敵地化は強いですよ、確かにそれは。それは間違いないですね。 サニーさん、東京でも23区外はどうですか。区に隣接している市とかですが。 これはね、人気のエリアありますよ。例えば吉祥寺とか武蔵野市の吉祥寺とか三鷹のエリアとかはすごくいいし。 そんなのは高すぎるじゃん。 そうそう。それだと高いよって言うんだったら、ちょっとずつ中央線でいわゆる西のほうにだんだん流れていくと思うんですよ。国分寺行ったり、国立寺行ったり。 それでも高いってなったら、もうそれこそ本当にもっと南側の大田急沿線、それこそ田園都市線とか、東急沿線ってすごい高いんですよね。 市のほうでもね。そうなると高いし。あと沿線で選ぶっていうのはあるかもしれないです。東京の西側で言うと。 私鉄が東西に走ってるわけなんですけど、角があるのは東急が一番角があるし、そのあと大田急とか京王大田急とかそういう形になってくるんですけど、そこの沿線で選ぶっていうのが一個あるかな。 なんかどんどん来てるよ。柴太郎さん。 10年前は松戸みさと戸田名田はおいしい。戸田は悪くないよな。 サニーさん。千葉や埼玉より東京の市のほうがいいんでしょうか。それはそうだよね。 ただね、埼玉、千葉でもいわゆる都心に近いエリアはやっぱり多くて、例えば埼玉で言うと朝霞とか四季とかは悪くないし、もちろん浦安とかはすごくいいっていうのはもう皆さんご存知ですよね。結構人気があるっていうのはわかると思うんですけど。 東京隣接の結構ブランドがあるようなエリアっていうのは全然いいんだけど、東京とかのエリアでも、もっと外れたったようなところとか遠いとかっていうところはやっぱり、それこそもっと具体的に言っちゃえば八王子とかはやっぱり下がってる傾向はあるんで、そこは本当都心に近いかっていうところで見たほうがわかりやすいかなと思います。 八王子でもう安くなるってことね。 八王子多分安くなってると思いますよ。 そうですね。 イクミさん、子育て世代にはお得感あります。 公務員余診をフルに活用して、都内と大阪にマンションを持ってます。 え、すげえな。だってイクミさん職業聞いたけどそんな感じの、儲かりそうな職業じゃないのに。 節税効果は大したことありませんが見せかけの所得を圧縮できる。 あーこれ俺難しいな。 不動産投資の中でも税金対策をメインとしているもので、赤字になるケースなんですね。 区分マンションだと思うんですけど、東京や大阪の一等地の区分を買って、赤字にして所得がマイナスになるんですね。 不動産事業が赤字で、あと補給料がそこそこあるんで、それにぶつけて総裁して、所得税が返ってくるっていうやり方なんですけど。 これ本筋の不動産投資ではないですね。 赤字を作って給料のプラスを消してるっていうことになるので、プラス目があるとしたら値上がりですよね。 物件自体の価値の価格の値上がりで売却した時にプラスになるかっていうところが一番のポイントかなと思います。 ちょっと詳しくないんだけど、簡単に言うと節税目的で不動産を買うなんていうのはやめた方がいいでいいよね。 僕の個人的な意見はやめた方がいいですね。 そうだよね。 不定産国が赤字になるような不動産投資は、高い物件を買って安く貸しちゃってるってことなので、 本筋の不動産投資ではないっていうのは言っとかなきゃいけないと思います。 のぶさん、マンションの修理管理組合崩壊してるとこ多いですし、修理費用の高騰もすごいです。 そうなんだね。 そうです。マンションは古いところ、管理を選べって言われますけど、 管理組合ちゃんと機能してるのかっていう。 管理組合の総会とかに全然みんな出てこないとか、 理事でやりたい人もいなくて、みんなもう全然治安がなってないとか。 こういうマンションって、それこそ教養部っていって廊下とかエントランスとかが本当に荒れに荒れちゃってるようなところってのもあるので、 そういうところを買っちゃったら、本当それも時刻の入り口かなって感じがしますね。 柴太郎さんまた来た。またなんかツッコミが入るな。 柴太郎さんに僕はお答えしたいですね。 今はもう不動産投資はレッドオーシャンです。不動産で儲かると言っている人はセミナーで儲けているだけです。 いや、なかなか鋭いな。でもそれは一理ある。正しい。 セミナーをやって、僕もセミナーやってる人間だから、その同じに見られるのはすごく心外なんだけど、 セミナーやってる人は、例えば工学の塾をやったり、コミュニティをやって、そこの教育代で稼ぐっていう、これも歴史としてはビジネスなんで、 それが嫌なんだったら、それはもちろんやらなければ、受講しなければいいわけで、価値があると思って買って、しっかりそれを生かす。 勉強をして、それを高い授業料だけども、それを生かして不動産をしっかり買えれば、僕は一概に全部ダメだとは思わないですね。 ただし、今おっしゃったとおりで、セミナーをやってるところで、なんとなくよくわかんなくていっちゃって何十万みたいなやつを、 よくわかんないで入るのは、これは絶対にやめたほうがいいので、ちゃんと見極めて、勉強するところは勉強して、お金払わなくても自学自習でやりますって言って、 そういうの払わないでやるっていうのも一個の、もちろん選択肢だとは思います。劣等産ならそのとおりですね。おっしゃるとおりですね、それは。 5年ぐらい前からみんな不動産投資投資って言い出したよね。 そうですね。これは有志が出た時代ですね。 それをいわゆるスルガショックの前までの2018年ぐらいまでは、不動産サラリーマンにこぞって銀行が有志をしていたので、 サラリーマンってやっぱり資産形成するのは非常に難しいんで、 その中で信用を使ってお金借りて、何億っていう風に借りて収入を増やせるチャンスがあるとしたら、そこに飛びついた、僕もその一人ですけど、 そういう風なところに一個の可能性を見出して挑戦していって、うまくいった人もいれば変な物件買っちゃって全然ダメっていう人もいるというのが、これはどのビジネスでも同じですよね。 なるほどな。 のぶさん、不動産経営してますけど、地方で借り手がつくのは、駅徒歩10分未満なら定年式でもなんとか借りて確保できます。 駅なんかないでしょ、だって地方ね。 地方はですね、これはエリアにももちろんよりますけど、僕の場合は駐車場ですね。 駐車場がちゃんとあれば、皆さん車で通勤したり車で買い物したりとか行くので、駐車場さえちゃんと用意してれば、それほど苦労することはないですね。 逆に駐車場がないと、もう駅なんかほとんど、電車も1時間に1本みたいな話があるので、駅近よりは駐車場っていう方が地方は重要かなと思います。 なるほど。最後、いくみさんが短期譲渡で売る方もいるんですね。それは割安感があるしお買い得だから、地区3年5年で2割引とかで買えればお買い得だよね。 そこはそうです。短期譲渡っていうのは今、短い期間で売る5年以内ってことなんですけど、これはもう本当に事情があって無く無く売ってるっていうパターンだと思うんですよ。3年5年ってのは。 無く無くだったらいいけど、死んでとかもありそうだよね。 それはもうもっともっと辛い状況にはなってしまうけど、やっぱりこれはもう僕は不動産は安く買うっていうところで、スタートでつまづいてては全く利益は出ないんで、いかにして安く買えるかっていうところに全神経を注いで、不動産投資をもしやるっていうんだったら、そこに意識は向けてほしいですね。 なるほどなるほど。これで読み終わりました。じゃあ聞いていただきたいと思います。 いやちょっと僕、抽象論っていうのができる限りお話ししたくなって、どうでした?ごまかしてるように思われたらすごい心外なんですけど、どうでした? ごまかしてるっていうより、抽象論っていうか、だからあれじゃないの? なんかもうちょっと具体名バンバン出したほうが面白いってだけなの? 全然いいよ。だからここのエリアはとかっていうのがあればお伝えしますけど、大体お伝えできたんじゃないかな。 いやいや、よく不動産に関する見識深まりましたよ。ちょっと話して。 あと一個お伝えしておくと、公共中心としていわゆる野の字を描くって言うんですけど、東京の中心があって港区があって、そのあと品川、目黒、世田谷、渋谷、杉並に行って、あと北に行くと板橋とか足立区行って、最後葛飾、江戸川って行くんですけど、 その野の字を書くような感じで不動産の価値が高いとよく言われてるので、ちょっと参考にしていただければ。 野の字っていうのはだから、野の字を書くのね。 野、平野の野っていうのを公共中心として書く感じです。 で、葛飾が一番安いってことね。 葛飾、江戸川、港東区とかは場所によるのかもしれないけど、大体イメージはそんな感じ。 いやでもね、江戸川、葛飾はダメだね。ダメとか言ったら住んでる人いっぱいいるからまずいけど。 そうそう。 ちょっとね。 一応23区の中だと比較するとって意味ですよ。 それで言うと、いわゆる価値が高い方から言うとそうかなっていう、ざっとのイメージで捉えてほしいんですけど、そういう感じです。 野だから、あ、そうだよね。足立区のほうがいいもんね。 南の品川に行って、そのあと世田谷津南っていうのが行くんで。 そうだね。ちょっと正しいかも。 イメージで掴んでいただけると。こういう感じだなっていうふうだと、23区外の住まいの方も大体イメージがつきやすいかもしれないです。 なるほどなるほど。 じゃあ、これで。 ありがとうございました。すみません、言いたい放題言いましたけど。 え、じゃあ。 あ、でも楽しかったです。 ちょっと10分後ぐらいに移ればいい?出版の話って面白くないよ、出版の話なんて。 じゃあちょっと、一応僕が聞きたいことなんでお聞きしますけど、一応ちょっとその他の話に、例えば婚活とかの話でもいいし。 あ、わかりましたわかりました。 流れ次第でちょっといろんなお話をしたいなと思います。じゃあ10分後に、10時5分からスタートということで。 皆さんありがとうございました。ここはこれで終わります。 ありがとうございました。