# チャプター1 どうも森大地です。 国宝犬山城がある犬山城下町に拠点を置くリノベーション屋でございます。 今日はですね 古民家 特にめっちゃ古いお家を活用して何かこう宿泊業だったりとか そんな施設に 活用したいよっていう方向けに この建築とかリノベーションの観点から 注意喚起をちょっと今日はしたいなぁと思います。これをね見落とすと 結構ねうん百万減たしたらうん千万単位でその回収費用っていうのが狂ってくる可能性が あるよーっていうのをいくつかピックアップしたいなぁと思っております。 いろんな施設ありますけどもまあ僕そんなにグループホームとかね 福祉施設だったりとか 映画館図書館テーマパーク その辺は全然網羅してなくってまあ主にあの 旅館やと思ってくださいでこの旅館宿泊施設ですけども これねあの宿泊施設として種類って大きく分けると3つあるんですけど まあ皆さんご存知の民泊で簡易宿所で旅館ホテル営業っていうこの 3つがあるんですけどこれ厳密に言うと 民泊はこれ宿泊施設じゃないので 今回ペラペラしゃべる内容というのは民泊は当てはまらないと考えてください 主に旅館ホテル業ですね 宿泊施設 としての完全上位互換と言いますかもう何ならちゃんとした宿泊業をやろうと思ったら もうこの旅館ホテル業を取るっていうことをまず考えた方がいいよってことですね でまぁ 民泊と猫の旅館ホテル業何が違うかというとまあいろいろ違うんですけど そもそも民泊はあの住宅なので 宿泊施設ではないんですよね軸が住宅のなんか空いてるところを観光客を止めれるように するしたっていう特別な 法令なんですよね なので民泊はそもそも宿泊施設じゃないよだから 1年間で稼働させられる日にちが180日だよっていう制限があるんですよね 旅館ホテル業はもちろんもう年がら年中稼働ができるよっていうところ なのでまぁそもそも立ち位置が違うっていうところ ででだからこれねそうだそうだあの旅館業の話が今日はメインなんですけど 民泊でめっちゃだ気をつけてほしいのか あの 民泊できないエリアがあるようだ 何でも県ごとにあるよって言う ことをまあこれ絶対に知っておいてほしいなと思います あのね用途地域で旅館ホテル業ができないところがあるっていうのは 割と皆さん知ってるかもしれないですあの第1種住居地域第2種 中低層住居地域とか第1種中高層 住宅地域とかいろいろあるじゃないですか 要は住宅専用の用途地域のところには旅館ホテル業は立てられないよっていうその作れない よっていう のがあるんですけどでも民泊はさっきも言ったように 立て付けが住宅なのでこれはの第1種住居専用地域でもできる みたいな感じなんですけどこれねめっちゃ気をつけてもらいたいのが木 あのねー みん パク だとどこでもできるっていうのは結構間違いで あの平日は 稼働させちゃダメですよみたいな県の条例があったりするんですよ これねちょっと僕も全部は47都道府県全部はもちろんわかんないんですけど 三重県がねそれなんですよ三重県ねー あの 民泊ができるエリア用途地域でも実質不可なんですよ なぜかというとこれ要は民泊ができるの 曜日を制限しますみたいな県の条例があるんですよ 平日はダメだしあとは近隣の学校とかで何かイベントがあるとき 運動会とかかながあるときはダメだよみたいな だから実質ねこれね土曜日しか運用ができない っていうことになるので もう当然そんなもあの数字として合うわけがないんですよ これは何でかというと 住宅だからなんですよね これ 1棟まるまるね中古こだてを買ってでもう民泊ありきで ね自分が住むとか誰かが住むとかっていうことを一切考えずにも民泊ありきで それを稼働させると もう大爆死なんですよね だもうその土曜日とかね祝日以外は何も活用する術がないただの箱になってしまう のでこれはねマジで気をつけたほうがいいです なので県ですとか自治体の条例で民泊がちゃんと平日でも 土日でも稼働ができるか っていうのはもうこれはめっちゃ確認した方がいいです これはの中に民泊トックドアねまぁいろいろあるんで 結構そのあたりは細かく確認したほうがいいかなと思います で 旅館業の話なんですけど 特にその古い建物を使っての旅館業の注意ポイントなんですけど 間取りは変えられないと思っておいた方がいいと思います これ何でかっていうと すごい大腰な うーんと とねー そもそも 旅館業ホテル業を 許可を取ろうと思うとまあいろんな書類が必要になってくるんですよね その中の一つに建築確認済み書 っていうものは必要なんですけどこれはあの現代の建築基準法で建てられたお家っていうのは 漏れなく まああのゴリゴリの違法建築でない限りは この建築確認済み書っていうのが手元にあるはずなんですよ でそのままなくしちゃって手元にない場合でもそのまま役所だったりとか その建築指導家と言われるところだったりとか 行政に建築このお家を建築基準法に沿った形で建てますね許可お願いしますって言って 申請をしてでいいよって行政側が言ったって記録が残っているものなんですよ普通は 普通はね だからもし手元にその建築確認済み書がなくてもその記録として残っていれば あったんだねっていうので認められるんで 申請書類として認められるんですけどただこれ 1950年よりも前に建てられたお家っていうのは建築基準法そのものがなかったので いわゆる建築確認申請だったりとか済み書っていうのが当然ないんですよね じゃあない古いお家っていうのは旅館業申請ができないのかっていうと もちろんそういうわけでもなくてそれも行政側に 裏取りをしてこの建物はこういう理由で建築確認申請がそもそもいらなかった建物 ですよね っていうのでその裏取りを取るんですよねでその旅館業申請をする際にこれ主にあの 保健所なんですけど 保健所に申請をする際にこういう裏取りを行政にしてますと電話して確認してください みたいな とかね申立書みたいなものを出すと そこでこう保健所からその行政建築指導家だったりとかね 建設事務所だったりとか市役所だったりとかっていうところに確認をして本当に確認 申請いらなかったのこのうちはっていうので確認をするんですよね あ確かにいらないって言いましたよみたいで ok になるんですけどこれねめちゃややこしいですよややこしい ですけど あの 何かある条件が揃うとこの建築確認申請をもう一回し直さなくちゃいけないっていう 罠があるんですよ でこれね古いその建築基準 今の建築基準に沿ってない建物 もうもう1回確認申請をするハメになるとこれ実質 要は耐震やら何やらいろんな建築基準に合わせなくちゃいけないんでめちゃくちゃ 回収費用がかかるんですよ もう外壁も何かもこういう外壁にしなかんとか 何基礎は地面とこんだけ金欠してなくしてかなかんとかね もうめちゃくちゃお金かかるんですよだから実質もう再生負荷ぐらいになるので確認申請 をすることになるようなことはしたいけないんですよ するとまぁ実質再生負荷ってことですね で これどういうことをすると確認申請をもう1回し直さなくちゃいけないことになるかって言うと 階段を イジるんですよ 階段をいじると下手したらこれ確認申請をしなかんですよという対象になる可能性が 非常に高いです あの 厳密に言うとその建物内にある過半数の階段 をわーっていじるとはいそれ大規模修繕になるから確認申請しなさいって言われるんですよ 要は大規模修繕と言われることをすると 小民家でも確認申請をしなかんということになるんですよね だからこれあのね建物内に階段が1個しかないとしますでどうしてもこれあの間取りの ね都合上ここに階段があると非常に使い勝手悪いなぁ っていうのでじゃあ階段をこっち側に移動しちゃえばめちゃめちゃ使い勝手ええやんけ っていうのでそれを見立ててわーって買いましたで実際に工事をしましたってなったら これ要は 建物内に1個しかない階段を ずらすって言葉はこれ階段100% 過半数以上ですよね100%をいじったことになるんではい確認申請しなさいっていうことになるんですよ なんでこれが建物内に階段が3箇所あってそのうちの一箇所の階段を変更するんだったら これ過半数以下3分の1ですからね なのでこれは大規模修繕に当たらないんですけど だからに子あっても 1個が2個あってもそのうちの1個をいじるとこれ過半数 以上になるのではい大規模修繕っていう風になるっていう これめちゃくちゃ落とし穴で これねー またも気づかず普通にみんな今もやってると思いますでまぁこれが今までこれはね 大規模修繕というふうには見なされてなかったんですけど 2025年4月1日からの 4号特例の廃止に伴って こんなことが起きるようになったのでこれまだねー 知らない人非常に多いんですよだから普通に階段みんなバンバン変えてると思いますで 安藤確認申請しなきゃんけどしてないっていうのはまあ割とあるんじゃないかなと 思います まあ今回ねピックアップしてこの階段というのを言ったんですけど まあ要はその大規模修繕に該当するともう確認申請しながらようということになるっていうこと なんですよ まだここ大規模修繕というのは その主要な構造部の過半数を イジルと大規模修繕に当たるので例えば 壁とかですね壁をなんかバンバンバンバンぶち抜いてそれが全体の建物の過半数 以上になると 大規模修繕になるんで確認申請が必要になってくるって言う ことになるのでこれね マジで気をつけた方がいいですねあの新しめのお家やったらねあの別に全然いいんですよ 建築基準法に沿ってるでしょうからね なんですけど古民家なんですあの本当に あの古民家建築基準法 ができる前に建てられたお家だから 年号で言うと1950年よりも前 築年数で言うと現段階で75年 築75年以上 の建物をもしなんやかんや結構がっつりやるのであれば ここを気をつけないといけないですね で最悪ね 最悪で最悪住宅としてまあ古民家をバーって 使うんだったらまあ なんか最悪確認申請とかしてなくてもまあ まあスルーされるかもしれないですけども本当はいかんですけどね なんですけど旅館業ホテル業を取るぞっていうのでこの古民家めっちゃええやんけーって言って で混ざりこうしてこうしてバンバンバン変えたらめちゃやけーって言ってわーってやって 購入してわーってリノベーションしてやってると気づかぬうちに大規模修繕になってて で 申請をした時にえらいこっちゃえらいこっちゃみたいなあーこれこうしたが足なかこれ 確認申請必要ですよって なる可能性めっちゃ高いのでここねめっちゃ気をつけないといけないよって言う これねだいぶマニアックな 話なんですけど多分この これ は結構気にしておいた方気をつけておかないと痛い目見るんじゃないかなぁと思う のと後は基本的におそらくですけど民泊 って特例なので民泊はどんどん規制が厳しくなっていくと思うんですよ まあね7年8年前までねその年間稼働日数180日なんてなかったのが急に 年間もう半分しか稼働させちゃいけませんって急にがってほら変わったじゃない でさっき言った三重県のね事例みたいに 民泊は基本もう土曜日土日土日祝日しか運用しちゃいけませんよっていう そんなまた規制がね厳しくなったりこれがもし 全国バーってなったらもう実質民泊不可になりますからね なので基本的にはもう宿泊業で考え まあ何がこう不動産建築をね 活用して その観光客インバウンド相手に 事業をしようと思った宿泊事業をしようと思ったら旅館ホテル業一択です まあ1年2年バーって稼働させてあの借りてね わーってやってでもうすぐ回収してすぐ撤退だったらまああと4,5年は大丈夫なのかもしれないんですけど 長いことやろうと思うのであればもう旅館ホテル業一択だと僕は思っておりますので あのまあちょっとどうなるか分からないんですけど現にやっぱり民泊ってめちゃめちゃ 規制が厳しくなっているんで 何かそうなるんじゃないかなぁと思っ とりますはいという感じで ちょっとだいぶ建築 よりのなんか法律よりのお話になりましたけどもまだまだこのブームが続いている 民泊あとは宿泊業 にちょっと 注意ポイントという形でペラペラ喋ってみました何か参考になったら嬉しいなと思います では