# ご挨拶 はい、みなさんこんにちは。プロパイアエスこと藤田幸之です。 今日もリーマン進化のやっていきたいと思います。 このラジオでは、本業×副業×投資のパラレルキャリア、 この形成の役に立つようなノウハウとか考え方、マインドセットに関して発信をしているラジオです。 基本的には毎週月曜日、時間はランダムですけど、頑張って更新していきたいと思います。 今日この後はですね、不動産を変えている人の特徴、金利上昇局面ではあるんですけども、 こういった時にでも関係なく変えている人の特徴についてお話をしていきたいと思います。 早速ですが、いきましょう。 # 金利上昇にビビるな はい今日は珍しくというか不動産投資に関して 僕もやっているのでそこを中心にお話を していきたいなぁと思います 今って金利が上昇してますよね 6月今月も確か日銀が政策金利を1%に上げるっていう 話も出てたと思うんですけど この政策金利があって実際に各金融機関がまた金利を調整していって 市場の金利が決まっていくということで基本的にはもう この政策金利が利上げされたということは 最終的な僕らが各金融機関からお借り入れする時の金利も上がっていくと いうことですね実際にこの半年1年で 各金融機関から金利上がりますと直近利が来月から0.25%上がりますとか そういった封筒が届くことはお手紙が届くことが増えましたね はい すごいマクロな話で金利が上がっているから不動産はオアコン 収支出すのが難しくなった 収支合わないから買えないよね 融資伸びないよね そういったXとか見てても投稿されてる方も多いと思うんですけど 実際僕の感覚として今でも融資が出る物件はちゃんと融資出るし 僕自身も今2棟ほど動いてますけど普通に買えそうですし 僕らが運営しているテコ不動産コースの方でも買えてる人は全然買えてます 他にも投資家のコミュニティに入ってますけど やっぱり買えてる人は全然買えてるので いつの時代においてもおそらくちゃんと買える人は買い続けていく どんな時でも買い続けていく そういうものなんだろうなとまず一つ思ってます 買ったことない人が大抵そういうこと言ってるので まずそういう念を刃もないような噂とか何を根拠に言ってるのか分からない雰囲気みたいな流されないってことが重要ですよね そもそもなんで金利が上がるのかっていうところも改めて理解はしておきたいなぁと思うんですけど これは結論インフレになってるからですね これだけではないですよいろんなことが絡んでいるはいるんですけど 今の日本の情勢でいくとインフレだからですね だから日銀とかは金利を上げると金利が上がると企業とか個人が僕らみたいな 中小零細企業というのはお金を借りにくくなりますね基本的な運転資金だろうが設備資金 なろうがこういう 有担保の不動産投資のであろうがね 負担ですから で育ってくると住宅もそうで施設日とかいろんなものに対して投資を渋る傾向になりますと 消費が行われにくくなるんですよ 企業の投資も減りますと結果としてそのお金を使う循環させる動きが鈍るから まあで触れではないですけど物価上昇を抑えることが目的 を抑えることができるとインフレ対策で基本的には金利っていうのは上げていくと いうことですね実際に消費者物価指数だったり企業の物価指数てなかなり上がって いて消費者物価指数僕らが直接感じるインフレっていうのはもう2% まあ政府が目標としている日銀が目標としている 2%を超えてきてますのでリアギアをするっていうのは一定の妥当性がありますと いうことですね インフレが起きるとあのネガティブな面だけじゃなくて いろいろあるんですけどまあどこ特にこの不動産のことで例えば建築費とかも高騰しますので 不動産の価格も上がりやすくなりますそれは特に新築ですね再調達価格っていうやつが 上昇しますので今後の新築マンションとかターマンとかっていうのも人気費も上がり ますので基本的にははい価格が上昇していきます はいでこういった価格の面もそうですしさっきのようにインフレになっていくと通貨の価値 っていうのは相対的に下がっていきますので同じ1億円を調達したとしても 見かけ上はもちろん1億円なんですけどもその1億円の購買力みたいなものは下がっているので 逆に調達したとき借金したときも実質1億円を借りてるようで借りていないっていう 借金が額面より目減りしているという状態になりますので借り入れをできる人はできるだけ このインフレの時には借りられた方が得をするっていうことですね そして忘れてはいけないのは物件の価格ももちろん上がるし中古だろうと維持もしくは上がるって いうことが起こるんですけど家賃も上げられるっていうことですね はいそうそうだから ただ家賃が上がる利上げされるけど家賃が上げられる まあこういった条件を満たしているっていうことが今後物件を買っていく上でこのインフレ局面 かつ利上げ局面で買っていくには重要になるっていうことですはい そういうことですね そうだからいいこともあるんですよ借金の価値が目減りするっていうことと 価格が目減りするっていうことと その家賃も上げられるっていうことなんでキャッシュフローが利上げに乗って金利が高くなって 悪くなると思いきやその分を家賃を上昇させることによって吸収することができる そういう物件をちゃんと選んでいくことができればいいということですね はいまずこの辺をあの抑えておいて欲しいですで本題のどういった人が物件変えて るかって言うと 一つはその金利が上がったからさっきて家賃でどんだけ吸収できるか家賃上昇を 狙ってどこまで実質の利回りを上げられるかということをシミュレーションできてる人が変えてると思います まあ本当に見かけ上の金利上昇だけにビビらないっていうことですね なんならその金利も上がるっていうことを前提にシミュレーション組んでストレスかけておくことが重要かなと思います 実際に僕もあの退出された退出された方のお部屋は だいたい3000円から5000円ぐらい次の募集の時に上げて実際にそれで入居者決まってます 今も物件探すときレントロールもらっていわゆるその 家賃の一覧表もらってエリア見てここ上げられそうだなって思った物件を買う それに購入の申し込み入れるみたいなことをやっていってますねはい 2つ目は 先ほど近いんですけど満室想定でシミュレーションしないっていうことですね 金利が上がってるプラス空出率みたいなも結構保守的に例えば10%とかかけて 9割がまあ毎年埋まってるであろうぐらいのストレスをかけて強めにストレスをかけてもちゃんと 収支が残るみたいな余白をきっちり残して事業計画を作って 買うみたいなことができている人は買い続けられていると思いますし 3つ目は銀行ですねこことの取引をずっとちゃんと積み上げている人 あんたかといって新規参入者が難しいって話じゃないんですけど 例えば決算決算ちゃんとね利益出して占めて税金を収めてそれを報告ちゃんとして 資産票もそうですし決算もしっかり報告して個人の場合は確定申告 ちゃんと出すとか厳正聴取を毎年ちゃんと出すとかそういう日頃の小さな積み重ねで 信頼関係をちゃんと積み上げていってる人はこういう局面になったとしても変えてます 銀行の新規開拓は結構もしかしたらハードル上がってきているかもしれないですけど 新規開拓する時もきっちりと言われた資料っていうのを耳を揃えてですね なおかつスピーディに提出していくとか そういった小さなことをきっちりできている方っていうのは今でも買い続けられていると思います 僕も今4校お付き合いがありますけどそこからまた1等追加でその4校から1等ずつとか 今期ももしかしたら買えそうな雰囲気はあります実際に1校はもう そちらの方進めて9割融資が出る 物件も1件も決まってますので やっぱりここは昔から積み上げての重要なのかなって思いますね はい まあだいたいこんな条件かなと思いますね ちゃんと金利上昇分を家賃の上昇で賄えるかってシミュレーションしてたりとか 保守的に空出率とか掛け合わせて しっかりとまあシミュレーションできているとか あとはキャプレートって言ってその還元利回りとも言いますけどその周辺エリア そのエリアがだいたいどのぐらいの利回りで売買がなされているのかっていうので 将来の売却想定なんかを入れながら あんまり月々のキャッションは黒字だけどそんなに取れないが最終的に売却益を取れるかどうかっていうのも 見極めながら購入できているとか そういったシミュレーションをしっかりされている方と金融機関とのコネクションをちゃんと温めていっている人っていうのが 変えてるかなと思います これラジオを聞いてる人まだね あのサラリーマンで不動産まだ買ったことないって人は より勉強が必要なフェーズに来てるんじゃないかなとは思います 今僕が喋ったようなことがもし全く理解できないのであれば しっかりと勉強できる環境に身を置いて勉強した上で金融機関からお金を借りていかないと 逆に痛い目にちょっと月々キャッションが出ませんみたいなんで 苦しい投資になっちゃう可能性があるんで 今の状況はかなり勉強した上で 参入していくっていうのが必要かなと ただそれができればこういうちょっと周り的に雰囲気的に買いづらい時でも 買い続けられる投資家になるのかなと思っています # 最後に はい、いかがだったでしょうか。 ちょっとね、最後駆け足になって、もうちょっと話したいこと あったっちゃったんですけど、まあこのぐらいで、はい、今日は終わりたいなと思います。 金利が下がったら、もちろん金融機関の貸し出しも緩くなってくるし、借りられる投資家さんも増えてくるから 不動産市場ってのは滑況になるんですけど、 そういったのを待ってると、いつになるかわかんないんですよね。 そういう時って不動産価格も下がりますから、はい、そこって全部連動してるわけですよ。 こういうインフリ局面とか金利上昇局面で逆にちゃんと買える投資家さんっていうのが キャピタルゲイン、いわゆる売却益っていうのも確保できる可能性は上がってきますし、 下がってて、下がってる時は下がってる時で、不動産価格下がるからみんな怖くて買えないみたいな、結局どこで始めようが一緒なんですよ。 ただなんで金利が上がってるのかとか、なんで家賃とか不動産価格が上がってるのかっていう枕の視点をしっかりと、なんでっていうのがわかってるかつ、 じゃあどうやったら金融機関が認めてくれるんだろうとか、どうやったらいい不動産見つけられるんだろうとか、どうやったらいいシミュレーション作れるんだろうっていう、 基礎知識さえ抑えておけば、その環境、大きな環境の変化にはあまり惑わされることなく買い続けられるよっていう、そういったお話ですね。 それはサラリーマンであろうが事業者だろうが共通して言えることなのかなと思った次第です。 なので少しでもこの話が勉強になって、不動産投資に少しでも勇気を持ってくれる人が増えたらいいなと思っております。 我々はテコというキャリアケースのプラットフォームとして海外輸出コースだったり不動産コースっていうのを提供しております。 興味がある方は、ちょっとボイシーではリンク貼ってないですけど、僕XでプロパーやSというアカウントで活動もしておりますので、 そちらの方にプロフィールにはホームページ載せてますんで、テコのですね、そこからメルマガ登録とかしていただければいいんじゃないかなと思います。 また今週も頑張っていきましょう。お疲れ様でした。