# 抜けてる大きな固定支出 どうも森田一です。今日はですね、古い木立を使って宿泊業、旅館業だったり民泊をやる場合に、どれぐらい固定経費がかかるのかというお話をペラペラしていきたいなと思います。 民泊がブームになってから何やかんや何年か経ったと思いますが、僕も本格的にオープンしたのは去年かな、去年の9月か。 だからまだ何やかんや1年ちょっとぐらいしか運営はしていないのだが、結構ブームの中心となっているのって都心の天体っていうのが主流かなと思うんですけど、 僕はゴリゴリ地方の、なんなら結構な田舎の古い木立を使っての旅館業なんですよね。 なのでちょっとブームとは心がずれてくるところでやいやいやっているんですけど、何やかんや売上も上がっているし、収支プラスになっているんですよね。 よく古いお家を、とか小民家かな、小民家を宿泊業、旅館業、民泊にしたいんですけど、どうですかね、みたいな相談をね。 そんな実績もあってからよく相談されるようになったので、一番皆さんが知りたいのって何が固定費かかるのかっていうところだと思うんですよ。 ネットで見れば何やかんや出てくるとは思うんですけど、生々しいリアルな固定経費っていうところを今日はペラペラ共有したいなと思います。 # だいたい月こんなもん 僕が運用している小建てのスペックなんですけど、 これね、小建ての築年数だったりとか、あとは構造によって大きく変わってくるので、ここ結構大事なんですよ。 なぜ構造が関係してくるかっていうのはなんとなく想像するかもしれませんが、後々喋っていきます。 で、僕の物件、旅館なんですけど、三重県戸場市にあって、築100年越えですかね。 築100年、2年前に取得したときに確かね、90何年とか、99年だったかな。 もう多分100年をぴったりか、もしくは101年とか、そんなもんなんじゃないかなと思います。 とにかく古いです。 古いんですけど、ちょこちょこ波塗炭が張ってあったり、ちょこちょこ屋根が修繕されていたりで、 古いのだが、なんかめっちゃボロボロみたいな。 もうシロ割に食べられまくってボロや、みたいな。 そんな感じではなかったっていうね、きちんと手入れがされていった古いお家、古民家でしたね。 延べ床面積でいくと、1階と2階、2階だけなんですけど、 1階、2階合わせて、110平米もないぐらいかなと思います。 なので、LDKっていう間取りではないんですけど、今時のLDKに換算してイメージしやすく言うと、 3LDKかな、3、1、あ、違う、4LDKか。 4LDKの100平米ちょっとというところなので、大きすぎず小さすぎずという、 層2階なんですよね。 要は1階の広さがそのままズドンと上に伸びたような感じで、 よく日本家屋であるような、1階がズドンと広くて、2階が階段登ると2部屋だけあるみたいな、 ああいう形ではないっていうね。 1階も2階も同じ床面積でズドンと、これが層2階ですね。 という形の木造ですね。 築100年とかになってくると木造しかないです。 築60、70年くらいになると、築60年くらいか。 からRCとか出てくるのかな。どんなもんなんだろう。 木造ですね。 この構造と広さがどう影響してくるかっていうと、 早速固定費が何がかかるかっていう、大体いくらくらいかかるかっていうところ、 早速入っていくんですけど、 多くの人がめちゃくちゃ見落とすのって、火災保険なんですよね。 火災保険がめちゃくちゃ高いです。 めちゃ高い。特に新築アパートとか、築朝のアパートとか、小建てとかね。 そういった不動産しか扱ったことがない方は、 この木造の築フルの小建ての火災保険の高さに、多分ビビると思いますよ。 金額先に言うと、月々2万円かかってます。 激高でしょ、これ。激高なんですよ。 なぜこんな高いかっていうと、 全部言うと長くなるので割愛しますが、 要は今まで過去のデータをいろいろ計算して、 蓄電図の古い木造の建物っていうのは、やっぱり事故率が高いと。 なので木造の蓄電図が古い小建てに関しては、 保険料、ちょっとこれ爆上げしんと、 採算合わへんな、みたいな感じで、保険料率算定機構だったかな。 そういう組織があるんですけど、そこがそういうデータから汲み取って、 蓄電図の古い、そして広い木造の小建てっていうのを、 料金をどんどん上げていっているんですよね。 その結果、莫大に高いと。 しかも加えて、住居用か事業用かでも金額が全然違うんですよね。 当然、旅館とか宿泊業となると、事業用の火災保険になるので、 これまたゴンと上がってくるので、 これね、だから、もうだいたい地区40年くらい越えた木造の、 普通ぐらいの大きさの小建てを、宿泊業とか何かしら事業で使おうと思ったら、 もう月々2万円くらいはすると思ってください。 これはもうね、どんだけ頑張ってもそんな安くならないです。 これが半額とかには多分ならないと思います。 1万7千8千円くらいとかね、2万円弱とかになることはあるかもしれませんが、 1万円切るとかってことはないです。 オプションをね、わーって削ったりとか、 あとね、地震保険も当然セットで入っているので、 これ地震保険を外したりすると、 保険料っていうのは月々ガンと下がるとは思うんですけど、 でも結局ね、火災保険、保険って何のために使うかっていうと、 自分がもう賄えないぐらいの事故、災害にあったときにカバーするようなので、 一番ね、災害で大きな被害をもたらすのっていうのがやっぱり火災と地震なので、 この2つをね、カバーしないと保険かける意味が僕はあんまりないんじゃないかなというぐらいに思っているので、 一応ね、地震の保険ってオプションみたいなものなので、 入るか入らないかって決められるんですけど、 もう地震は必須かなと思っています。 だって、地震による火災ってこれ地震保険でしかおりないですからね。 火災保険だけ入っていても、地震による火災はこの火災保険だけだとカバーできないので、 地震によるあらゆる亀裂だったりとか損傷みたいなものは全部これ地震保険でしかカバーできないので、 そうなるともうね、地震保険はオプションじゃなくて必須かなと思っています。 ただこの地震保険を入ると一気に金額がバーンて上がるといいますか、 もともとがその値段になったといいますか、 なのでだいたい繰り返しにはなりますが、 地区40年50年超えているような木造の木建て、面積が100平米とかね、 これもそんなにね、ちっちゃかろうが大きかろうが、 たぶんそんなに保険料は変わらないと思います。 月々2万円やと思って、そんなに大きな相違はないんじゃないかなと思います。 ほとんどがね、もうここですね。ここがめちゃくちゃやっぱり皆さん見落としポイントなので、 最初の収益計算の際にここを見落とさないようにするのがいいんじゃないかなと思います。 あとはまあまあ想像をするような金額ですね。 融資を引っ張ってあれば融資の返済というのはもちろん入ってくるんですけど、 あと大きな固定でいうとその水道耕熱費ですかね。 これは稼働率によって全然違ってくるので、 参考例で言うと、僕の宿で4人5人ぐらいの方が毎回予約してくるんですよね。 定員6人なので。 月稼働が7組ぐらいですかね。 宿泊数でいくと7泊8日とか、ちょっと連泊入って10泊ぐらいですかね。 というので、利用した場合の水道耕熱費が、 大体これね、夏がやっぱりすごかったですね。 電気代が25,000円とかですけど、 一年ならすると1万円ちょっとぐらいかな。 ついこの間はね、やっぱり涼しくなったのか、 エアコン全然使わなかったのか、電気代が1万円ちょっとぐらいだったので、 まあ全然この夏とそうじゃないシーズンでは全然電気代が違いますね。 まあでも平均すると1万5,000円とか。 水道はね、やっぱりそんな使わないんですよね。 水道はそんな使わなくて、大体いつも3,000円とかですね、月。 めちゃくちゃ安いです。 で、あと、かかってくるのはガスですけど、 まあガスもね、ほとんどそんなかかってこないですね。 まあキッチンあるんですけど、IHだからっていうのもありますけど、 あと泊まりに来てね、そんなに料理めちゃめちゃするわけではないと思うので、 ガス料金っていうのもそんなもんかなっていうね。 だから大体平均すると2万5,000円ぐらいですかね。 水道、ガス、電気で。 あとは、うちの旅館だとセルフチェックシステムっていうのを導入しているので、 玄関ね、タブレットがあって、そのタブレットにQRコードをかざすと、 なんか24時間ね、そのオペレーションのお姉さんにつながって、 これね、こういうふうにしないと、顔を合わせて台帳を保存しないと旅館業の許可が下りないんですよね。 なので、そこに人がいるか、それかあたかもそこに人が常駐しているかのような仕組みの そういうサービス、システムっていうのを導入せよっていうのが、これ最低限条件で。 これが大体1万2,000円ぐらいですね。 あと駐車場が5,000円ぐらいですか、2台分で。 っていうので、だいたい固定費が5、6万円ぐらいかかっているという計算ですね。 そこからの売上に応じての手数料だったりっていうところなので、 これ、1つ古いこだてを使った宿泊業をやると、だいたい5、6万円ぐらいが固定でかかってくると。 # 参考に はいあの だいたいこれぐらいだから僕の場合だと1泊3万5千円ぐらい 1棟貸し切りなので何名使っても金額は変わらないっていうところなんですけどまぁ 週末だと4万2千円かなで平日3万5千円というところで 差を出しているんですけど だいたいその 損益の分岐点で行くとまぁ3組だとギリキャッシュが 赤字ですね4組止まるとギリプラスになるっていう感じ です なのでまぁだいたい5、6、7組ぐらい止まってくると 平均するとキャッシュで残るのが10万もいかないぐらいかなっていう感じこれね1年 まだ1年しかまだ運営してないのでまだこの1年の平均で行くと 8万9万ぐらいですけどまぁここから先ね運営をしていってどんどんねこのデータが 集まってくると 月平均の手残りっていうのがどんどんわかってくると思いますがとりあえず1年回した感じだと 結構やっぱねムラがありますね これはその立地にもめちゃくちゃよるその立地って門地とかねその異業地かどうかとか じゃなくってそのもう 街ですねが観光地なのかそれとも全然市街地なのかとか 主なメインターゲットって観光客になってくるので何かしら観光のね ポイントがないとそもそもお客さんが来ない でもこれじゃあ観光地だったらウハウハかっていうとやっぱり当然需要と供給の関係で 人気の観光地ってやっぱり供給も多いし 今後ねどんどんこの観光地ってそのホテル不足がね今言われてますけどもでホテル ラッシュとかねどんどんホテルが立つじゃない立ってるじゃない そうなってくると 今後ね民泊とかそのこだてを使った旅館っていうのは 例えばアパホテルとかねまああとは もう大手の旅館だったりとかホテルとかねそういったところとまあ競合になってくるので 必ずしも 観光地であればもう ok っていうわけではないっていうのはね 知っておいた方がいいんじゃないかなと思いますけどまぁまぁそんな感じです はい三重県 飛ばしの築100年の こだての場合だとそんな感じだよっていう風で一つ参考にしてもらえたら幸いで ございますでは