# チャプター1：オープニング おはようございます。株式会社アリーバの浦田です。 おはようございます。代表の谷本です。 おはようございます。リーノです。よろしくお願いいたします。 さて、いきなりですが、お二人に聞きます。 ズバリ、持ち家ですか?持ち家派ですか?賃貸派ですか? はい。私は持ち家派ですね。今回の記事にも書きましたが、 もともと近畿館出身者としては、経営者の持ち家には金額以上の意味があると思ってますよ。 リーノさんいかがですか? はい。私も持ち家派です。 銀行時代にたくさんの住宅論や融資を見てきた経験から言うと、 いつ買うかというのが非常に大事かなと思っています。 持ち家賃貸というのは、いろんなところで論争が起き上がりますので、 答えはその見る角度からによって変わってくるかなと思います。 お二人の持ち家派という理由も、この後聞いて伺っていきたいと思います。 それでは、今日のノート記事ですね。経営者のための持ち家賃貸論争ということで、 まずは谷本さんのノート記事の朗読から行いたいと思います。 ノート記事の朗読をさせていただきます。 # チャプター2：note記事朗読 経営者のための持ち家賃貸論争 銀行融資の目線から 持ち家と賃貸どちらにすべきかというテーマを 各メディアでよく議論されていますよね。 今回はこのテーマに 経営者にとってという視点を加えた上で 銀行の立場からお話をしたいと思います。 私の立場からすると 持ち家は購入してもらいたいなと思っています。 今すぐに買いましょうということではありません。 もし今が買えるタイミングだとしたら 買ったほうがいいよということです。 理由を挙げます。 1つ目、不動産を購入できる人物であるという信用。 2つ目、資産があるという点で 融資審査のポイントの1つになる。 住宅ローンは年間少なくとも100万程度の 頑菌返済があるため 10年経過すれば1000万円以上の返済が進みます。 銀行にとっては社長の自宅を担保にとっていなくても 不動産と住宅ローンの差額を 担保余力として見ているためです。 3つ目はおまけですが 住宅ローンには団体信用生命保険が付いており 万が一の際には保険が全額還債をしてくれる。 実際にあった事例として 追加の調達を検討しているが 無担保での調達余力がなくて困っている というご相談がありました。 社長個人の自宅が自己所有であったことから 担保余力を調査し 住宅ローンの一番低等、この次に二番下低等権を設定してもらい 不動産担保付きの借り入れを受けたという事例があります。 以上、納得記事より朗読でした。 # チャプター3：社長の自宅が会社の資金繰りを救った事例 持ち家か賃貸かという生活の話が、実は会社の資金調達にまでつながっている。 ここからは2人深掘りをしていきます。 まずは、持ち家の社長をなぜ銀行は評価をするのかというところですけども、 銀行は社長が持ち家かどうかを実際に見ているものか。 井野さんお聞きしたのですか。 はい。よくチェックして見ていると思います。 融資の申し込みの書類には、社長の個人資産状況各段がありますし、 自宅が自己所有かどうかというのは、よくチェックしていて、 必ず定石なんかもちゃんと見たのかって言われるような、 私、銀行員は必ずチェックしているかなと思います。 そうですね。井野さんの感覚でも、ローンを長年きちんと返している社長は、 やっぱり評価が高いなというふうに思いましたか。 そうですね。高かったです。 住宅ローンの審査を通って、何年もちゃんと返済しているという事実そのものが、 計画的にお金と付き合える人だという証明になるかなと思っていました。 なるほど。中小企業の場合、社長と会社って一体として見られているので、 社長個人の信用がその会社の信用に乗ってくると。 そういうところもありますよね。 不動産を購入できる人物であるという信用は、いわば決算書には載らない資産なんですね。 これ、母会資産だと見ても全然いいですね。そういうふうにも思いますね。 会社は法人個人一体で見ますからね。 ここのその個人資産のお話です。 不動産と住宅ローンの差額を担保威力として見ているという部分です。 谷本さん、ここの部分はいかがでしょうか。 住宅ローンは、例えば年間で100万円程度の監禁返済が進むとしたときに、 10年経てば1000万円以上借り入れ残高が減っているんですね。 一方で不動産の価値はゼロにはならないんですよね。 この不動産の価値とローン残高の差額が、 いざというときに担保として使える余力になる可能性があるということですよね。 井野さんいかがですか。 そうですね。銀行の中では保全という表現をしますが、 保全を取っていなくてもこの余力をちゃんと見ているんですよね。 いざというときに頼れる資産がある会社っていうのは倫理も通りやすいと思います。 谷本さんは実際にこの余力で調達につなげた事例があるんですよね。 そうですね。ありました。 無担保での調達余力がもうないという相談だったときに、 社長の自宅が自己所有だったので、 担保余力を調査して住宅ローンの次の順位で値定統計を設定して、 不動産と担保付きの融資で調達ができたという事例はあります。 ご自宅が文字通り会社の資金繰りを救ったという形ですね。 これ、井野さん、我々もともと賃金出身で、 5、6年目ぐらいからだったと思うんですけど、 無担保住宅ローンってのありましたよね。 無担保住宅ローンありましたね。 金額はそんなに大きくなかった。 2000万円ぐらいまでなんですよ。 2000万円で返済期間20年なんですけど、 住宅ローンの定当権を外して、無担保で借り替えができるっていう。 借り替えもできますし、 新しく購入するのも2000万円以内だったら、 無担保で住宅ローンの担保設定なしで借りられるっていうのがあって、 私は実際に金融機関に勤めていたときに、 社長の自宅の住宅ローンが2200万円だったんですね。 自宅の評価が4000万円ぐらい。 それを無担保に切り替えて、社長に300万円ぐらい自己資金出してもらって、 うち返済をして、 うちで住宅ローン2000万円で借り替えをして20年。 残りの返済期間も20年切ってたんで、 もう一回20年に組み直して、 それと月々ちょっと安くなりますよって話もしながらですね。 会社の自家評価が4000万円ぐらい出てたんで、 そのうちの7掛けぐらい、3000万円ぐらい調達どうですか。 自宅をネテと入れて、もう少し長期で借り入れできますよって話をしたこともありました。 結構そこら辺って柔軟なやり方ってあったりするんですよね。 これたぶん地銀さん以上ってあんま無担保住宅ローンってないのかもしれないですけど、 信用金庫は新金保証基金という新金独自の保証会社があるんですけど、 そこを活用して、そういう指定があったりするんですよ。 これ結構面白いですね。 面白いですね。これは私が今初めて聞いた商品なんですけど、 すごい面白いし、これはこれで一つテーマ深掘りにしたいなという感じであります。 飯野さんもこういった商品どうですか。 経験はありますし、信用金庫とかだと経営者の方、担当者が個人のローンも会社の融資も同じで見たりするので、 スピード感もって提案が、地銀さんとかになるとローンは違う部署、ローンセンターがあってとか、 法人は法人部があってってなるんですけど、 信用金庫の場合はもう担当者が全部融資をそっくりやるので、 その辺はスピード感があって、逆にそういった谷本さんのような提案ができるかなっていうのはありますし、 自分も常に借り替えできないかなって、メインになるときに社長の住宅の借り替えできないかなとかっていうのとかはよくチェックしてました。 ありますよね。 それこそですけど、うちがメインバンクになりたいって言ったときに、いいか悪いかは別ですよ。 賃金なんで条件悪くなるんですけど、メインになりたいからうちで借り替えさせてくれとか。 そのときにお客様に全くメリットないとまずいので、返済期間だけ伸ばしたりとか。 住宅の借り替えも、返済期間伸ばすのダメっていうときあったりするんですよね。 そうですね。 私がもともと言ったところは、あんまりそこ文句言われなかったので、 残りの返済期間20年ですと。うちで25年で借り替えしたりとか。 割とそこら辺は、ゆるいって言い方しちゃうとちょっとあれなんですけど。 そういう経験がやはりみなさんのおありだからこそ、 あるいは人間っていうのはいろんな提案できますもんね。 そうですね。みんないろんなことしてきてるので、 私たちのグループラインがあるじゃないですか。 あそこでみんな何かあったときに、一回相談してみてほしいんですよね。 すると何か意見出てくるんで、そこが一番面白いところですね。 私もグループラインはいつも参考に勉強をさせていただいております。 飯野さんもぜひいろんなご相談をお互いに聞いていければなと思います。 はい。 記事のほうを戻りまして、 メインバンクから住宅ローンの借り替え提案があるかもしれないという、 今有間さんからもお話がありましたけども、 これがこういった提案があったときは乗るべきなんでしょうか。どうでしょうか。 そうですね。 無理して買うものでもないと思うんですけど、 会社の資金繰りを見ながら、 あと自己資金とかもあるので、払わなきゃいけないものはあるので、 自分自身のライフフランとか、物件との出会いとか、いろいろあると思うんですけど、 タイミングだなと思ったら買ったほうがいいと思うんですよね。 我々としては、銀行の立場からしたら賃貸より持ち家のほうが、 経営者として得るものは多いと思うので、そこのところは考えてもらえたらな。 東京だと都心のいいところに住むと、 それで賃貸だと会社の経費になるとか、 そういうふうにお考えになられる方いらっしゃるんですけど、 でもそれって、中長期で考えたときにちっちゃい話なんですよ。 会社を大きくするとか、社員を幸せにするとか、 そういうことを考えたときに、そうじゃないですよね。 節税のために役員報酬を抑えてる方たちもいると思うんですよ。 社保がどうこうとか。 それもちっちゃい話ですよね。 そんなこと言わないで、まっとうに役員報酬取って、ちゃんと家を買って、 そしたら将来資産残るんですよね。 結構最近の経営者の方々って、社長さん個人の個人資産とか、 現余金、全然持ってない人いっぱいいますよね。 でも役員報酬2000万だったりするんですよ。 何使ってんの?と思いますよね。 やっぱりこういう人たちも多くてですね。 そこもやっぱりうちのアリーバのメンバーには、 社長にちゃんと伝えてほしいなと思ってるポイントですね。 まっとうにいきましょうねっていうところ。 ちゃんと貯金してよっていう。 そういうところもあるような気がしますね。 大事ですよね。 日野さんいかがですか。 借り替えの提案があった場合。 借り替えの提案があった場合は、 ニットが出るんだったら検討してもいいと思いますし、 ただ消費費用とかもかかったりするんで、 無理にとは言わないですけど、 この金融機関と付き合いたいなとかがあったら、 それも含めて一緒に考えていくのは、 いいことなんじゃないかなと思います。 そうですね。 昨日の日経新聞にもありましたけども、 また金利が上がるというところで、 住宅ローンにはいろんな影響が出てくるかなと思いますけども、 そのあたりも含めて、 ちゃんといっぱい事業をスケールして、 稼いでいきましょうというところですよね、谷本さん。 そうですね。 もう上がるんですよ。 上がるんです。 もう何もかも世の中のものは上がるんですよ。 上がるのに、 自分たちが上げられないことがダメなんですよ。 なので、私たちはみんなで上げていきましょう。 少しずつ上げていけば、 うちは毎月上がる仕組みを作っているので、 しっかり上げていけば、 別に金利がちょっと上がったり、 世の中が何パーセントぶっか上がったとか、 というのも関係ないじゃないですか。 我々はそれとは無関係で、 しっかりやっていけたらいいなというふうに思いますね。 では最後のテーマですけども、 ノートの方で、 今すぐ買いましょうということではありません、 という断りを入れておりますけども、 ここのシーンをお聞きしてもいいですか。 これちょっとさっきしゃべっちゃったんですけど間違えて。 買えるんだったら買ったほうがいいと思うんですよ。 個人の生活の部分なので、 絶対今すぐ買ってくださいということは当然ないですね。 一番やらないでほしいのが、 個人で自宅を買うと。 そのときに自己資金が必要です。 たとえば1億円の物件を買うときに、 自己資金1割ぐらいは絶対必要になると思うんですよね。 じゃあこの1千万円を、 会社のお金を個人に貸し付けてやるとかっていうのは、 言語道断ですね。 そういうのは勘弁してくれって思います。 だからこそ、社長個人で今までちゃんと貯金をしておくってことが すごく大事なんですけど、 なんか皆さん貯金がないわけですよ。 それはやっぱりダメだと思うんですよね。 皆さん思いつきです。 急に家買いたいって言うんですよね。 家買うって言うんですよ。 でもそれをやるんだったら、 ちゃんと今まで生活をもっと見直して、 貯金しておかなきゃダメでしたよね。 そしたら、会社のお金使っていいですよって私たちが言うかって言ったら、 言うわけないんですよ。 言わないです、私も。 諦めてくださいって言いますね、そこは。 そういうスタンスで私たちはいいと思うんですよ。 っていうところがあると思います。 ただ、社長には家買ってほしいなと思ってますね。 将来のためにも。 今のお話ですけども、その通りかなと思いまして。 飯野さん、やはり渡辺もおっしゃっていただいた通りですよね。 そうですね。 順番を間違えて家が欲しいってことばっかり言って、 アロゴンを組んじゃうと本末転倒な話になってしまうので、 ちゃんと準備ができていればいいと思いますし、 経営者の方っていう観点からすると、 やっぱり不動産を持ってるっていうのは、 その事業の中でもプラスに働くかなと思います。 そうですね。 私もいろんなクライアントさん、社長さんから、 お客様の社長さんからいろんなご相談いただいて、 個人の不動産の命持ちへのお話なんかも聞くので、 ご相談いただくんですけども、 思うのが、不動産なんでもかんでも買いましょうというか、 なんでもかんでも物件を選んでもいけないのかなと思いまして、 もちろん理想のマイフォームっていう像もあるわけで、 それをお金の資産ばっかり執着してはいけないところだとは思うんですけども、 とは言ってもやはり資産価値って大事なのかな、 リセルバリュー大事かなと思いまして、 マンションであれば比較的値下がりがしにくいような物件ですとか、 あとは個人の一軒家を買う場合でも土地のところとか、 この辺はどうなのかなとか、 その辺りもやはり考えて買う必要があるのかなと思いましたね。 それは本当にありますよ。 不動産業者さん、私も一番最初に買ったとき、 買えば資産になります、残りますって言うんですけど、 私買ったのは当時マンションでしたけど、 こだてだと買った瞬間木造で金融機関側からすると評価だいぶ下がるじゃないですか。 対応年数もある。 この考え方は将来、自宅を有効活用しようと思ったときには絶対影響出るわけですよね。 1億円のマンションを買うと1億円なんですよね。 東京鑑定とかで取ると、そんなに変わらないとかってことはあると思うんですけど、 こだての場合はそういうものは避けては通れない。 30年40年後、家を売るってなったら、 建物の取り壊し費用を加味して、土地値で売るわけですよね、きっと。 上物には価値がない。 そんなはずじゃなかったって思う人もいるのかもしれないですけど、 そこがそういうもんだっていうのは知ってもらいたいですね。 そうですね。資産、負債、どっちの側面からもやはりBSを見ていかなきゃいけないというところですね。 そうですね。そういうところもあると思います。 ただ、生活の話なので、そこはそこだけを見てやるんじゃなくて、 家族の幸せっていうのを第一優先にしてもらえたらなと思います。 # チャプター4：エンディング 今日のお話ですけども、持ち家は経営者にとって信用と担保余力という2つの武器になること、これがよくわかりました。 最後にお二人から一言ずつお願いしたいと思います。谷本さん、持ち家か賃貸かというお話、お願いいたします。 持ち家か賃貸かは個人の存続だけで語られがちなんですが、経営者の場合は会社の資金調達まで含めて考えると見える景色が変わってくるというところが実はあるんですね。 変えるタイミングが来たときに正しく判断できるよう、今日のお話を頭の片隅に置いていただけたら面白いのかなというふうに思います。以上です。 ありがとうございます。井野さん、いかがですか。 先ほどの話もありましたけど、ご自宅の方にどれくらい余力の担保があるかというところは、経営者の方は活用できる部分かなと思います。 ただ、なかなかご自身では調べることが難しい部分でもあると思いますので、気になる方はぜひお気軽に弊社にご相談いただければと思います。 ありがとうございます。 それでは今回ご紹介した谷本さんのノート記事のリンクは、またご一人のシャフターに貼っておきますので、そちらもぜひご覧ください。 それではまた次回の放送でお会いしましょう。ありがとうございました。 ありがとうございました。 ありがとうございました。